Anspruch des Mieters auf Einruchsicherung

Anspruch des Mieters auf Einruchsicherung; Videoanlage; Sicherheitsbeschläge

Vereinbaren die Parteien eines Wohnungsmietvertrages eine Sicherung der Wohnanlage durch Videoüberwachung, kann der Mieter keine darüber hinausgehenden Sicherheitsmaßnahmen wie etwa Sicherheitsbeschläge an der Balkontür erwarten, wenn diese nicht ausdrücklich vereinbart sind.

Die Berufung der Bekl. ist begründet.

Der von dem Kl. an die Bekl. zu zahlende Mietzins war weder gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert, noch hat der Kl. gegen die Bekl. gemäß § 536 a Abs. 2 Ziffer 1 BGB einen Anspruch auf Ersatz der ihm durch die Anbringung von Sicherheitsbeschlägen entstandenen Kosten in Höhe von 1.009,12 €.

Der Umstand, dass die Balkontür in der vom Kl. angemieteten Wohnung in dem streitgegenständlichen Zeitraum vom 1. August 2006 bis zum 15. Juli 2007 nicht über Sicherheitsbeschläge verfügte, stellt keinen Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar. [...]

Der zwischen den Parteien am 15. November 2005 geschlossene Mietvertrag enthält in § 21 (sonstige Vereinbarungen), dort unter Ziffer 4 einen Hinweis auf die "Anlage 3: Vereinbarung zur Gebäudesicherung/Videoüberwachung". Die Anlage 3 enthält folgende Regelung:

"Der Mieter ist in Einzelheiten durch den Vermieter darüber in Kenntnis gesetzt, dass und in welchen Bereichen des Mietobjektes und der gesamten Wohnanlage Sicherungen gegen unbefugte Eindringlinge und unbefugtes Benutzen der Wohnanlage getroffen werden. Diese Sicherung findet durch Videokameras statt. Diese Überwachung dient dem Sicherheitsinteresse aller Mieter, sonstigen Nutzern oder Besuchern der Anlage. Der Mieter erklärt ausdrücklich sein Einverständnis mit dieser Sicherung und den im einzelnen bezeichneten und zu installierenden bzw. installierten Sicherungsanlagen und deren Betrieb."

Weitere Regelungen zur Gebäudesicherung bzw. zum Sicherheitsstandard der Wohnung enthält der Mietvertrag nicht. Insbesondere enthält der Mietvertrag keine Vereinbarung dahin gehend, dass die Balkontür über Sicherheitsbeschläge verfügt.

Aufgrund der vorstehend wiedergegebenen vertraglichen Regelung durfte der Kl. davon ausgehen, dass eine Sicherung des Mietobjektes gegen unbefugte Eindringlinge, und damit gegen einen Einbruch, in bestimmten, ihm mitgeteilten Bereichen durch Videokameras stattfindet. Eine darüber hinausgehende Sicherung des Mietobjektes haben die Parteien nicht vereinbart und durfte der Kl. auch unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung nicht erwarten. Mietwohnungen sind in der Regel auch dann nicht über das übliche Maß hinaus mit Einrichtungen versehen, die gegen Einbrüche schützen sollen, wenn sie sich in einer hochwertigen Wohnanlage befinden. Insbesondere sind Balkontüren in Mietwohnungen üblicherweise - und zwar gleich, ob sie im ersten oder - wie hier - im dritten Stock belegen sind - nicht mit Sicherheitsbeschlägen ausgestattet. In Abweichung von der Üblichkeit haben die Parteien vorliegend vereinbart, dass das Mietobjekt in bestimmten, dem Kl. mitgeteilten Bereichen durch Videokameras gesichert wird. Der Kl. durfte aufgrund dieser Vereinbarung keine weiteren darüber hinausgehenden Sicherheitsmaßnahmen erwarten, insbesondere durfte er nicht davon ausgehen, dass die Balkontür mit Sicherheitsbeschlägen ausgestattet ist. Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass nach dem Vortrag des Kl. im Zuge der Vertragsanbahnung der Sicherheitsaspekt ausführlich erörtert worden und modernste Sicherheitsausstattungen angepriesen worden sein sollen. Unstreitig erhielt der Kl. anlässlich dieses Gespräches einen Prospekt ausgehändigt, der, wie der Kl. vorträgt, "alle Attribute der Wohnanlage nochmals herausstellte". Dieser Prospekt enthält unter der Rubrik "Ausstattung" unter anderem den Hinweis auf eine Videoüberwachung von Tiefgarage sowie Tiefgaragenein- und -ausfahrt und eine Video-Gegensprechanlage. Weitere Hinweise auf Sicherheitsausstattungen, insbesondere auf etwaige Sicherheitsbeschläge an der Balkontür, enthält der Prospekt nicht.

Unzweifelhaft stellt die unstreitig vorhandene Videoüberwachung von Tiefgarage sowie Tiefgaragenein- und -ausfahrt sowie eine Video-Gegensprechanlage eine moderne Sicherheitsausstattung dar. Genau hierauf wurde von der Beklagtenseite anlässlich der Vertragsanbahnung hingewiesen. Dass die Bekl. darüber hinaus weitere Sicherheitsausstattungen, insbesondere das Vorhandensein von Sicherheitsbeschlägen an den Balkontüren, angepriesen haben soll, behauptet der Kl. nicht. Welche Angaben die Bekl. anlässlich der Vertragsanbahnung gegenüber anderen Interessenten, insbesondere den Herren Z. und P. gemacht haben soll, ist für die Auslegung des hier streitgegenständlichen Vertrages ohne Bedeutung. Entscheidend ist, was die Parteien vereinbart haben bzw. was der Kl. aufgrund der mit der Bekl. geführten Vertragsverhandlungen nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung erwarten durfte. Der Kl. durfte auch nicht aufgrund der auf einer Litfaßsäule befindlichen Anpreisung des Mietobjektes und des daneben liegenden Wohnungseigentumsobjektes davon ausgehen, dass die streitgegenständliche Wohnung mit Sicherheitsbeschlägen an der Balkontür ausgestattet ist. Diese Werbung enthält u. a. folgende Aussage:

"Wie auch im Tiergarten-Dreieck gegenüber wird es Türsprechanlagen mit Videoüberwachung und darüber hinaus ein ausgefeiltes Sicherheitskonzept geben."

Unstreitig verfügen die Häuser K. 3 - anders als das hier streitgegenständliche Haus K. 1 - über einen D.-Service für die Zeit zwischen 7.00 Uhr und 19.00 Uhr sowie eine Sicherheitsaufschaltung zu einem Wachdienst für die Nachtstunden sowie weitere Sicherheitsanlagen. Hierbei handelt es sich unzweifelhaft um ein ausgefeiltes Sicherheitskonzept, das die Parteien aber gar nicht vereinbart haben und auf das der Kl. auch gar keinen Anspruch erhebt. [...]

Garantiert der Mietvertrag eine Videoüberwachung, kann der Mieter weitere Sicherheitsmaßnahmen auch dann nicht verlangen, wenn es sich um eine hochwertige Wohnanlage handelt.

Der Wohnraummietvertrag enthielt folgende Regelung:

"Der Mieter ist in Einzelheiten durch den Vermieter darüber in Kenntnis gesetzt, dass und in welchen Bereichen des Mietobjekts und der gesamten Wohnanlage Sicherungen gegen unbefugte Eindringlinge und unbefugtes Benutzen der Wohnanlage getroffen werden. Diese Sicherung findet durch Videokameras statt ..."

Der Mieter forderte die Vermieterin u. a. wegen der Werbemaßnahmen und im Zusammenhang mit dem Vertragsabschluss zur Anbringung von Sicherheitsbeschlägen an der Balkontür der im dritten Stockwerk gelegenen Wohnung auf. In der Werbung hieß es u. a. wie folgt:

"Wie auch im Tiergartendreieck gegenüber wird es Türsprechanlagen mit Videoüberwachung und darüber hinaus ein ausgefeiltes Sicherheitskonzept geben."

Die Vermieterin kam der Aufforderung nicht nach, so dass der Mieter die Arbeiten auf eigene Kosten durchführen ließ und u. a. Schadensersatz verlangte.

Auf die Berufung der Vermieterin änderte das Kammergericht das der Klage stattgebende Urteil des Amtsgerichts Tiergarten ab. Die fehlenden Sicherheitsbeschläge an der Balkontür stellten auch unter Berücksichtigung der hochwertigen Wohnanlage keinen zur Minderung berechtigenden Mangel dar. Balkontüren in Mietwohnungen seien üblicherweise nicht mit Sicherheitsbeschlägen ausgestattet. Aus der Regelung im Mietvertrag folge kein Anspruch, weil dort (nur) die Videoüberwachung vereinbart worden sei. Ob andere Häuser ein "ausgefeiltes Sicherheitskonzept" wie Doorman-Service und eine Aufschaltung zu einem Wachdienst enthielten, sei unerheblich, weil die Parteien ein solches Sicherheitskonzept gerade nicht vereinbart hätten.