Anspruch des Mieters auf Einbau von Gasetagenheizung

Anspruch des Mieters auf Einbau von Gasetagenheizung; Modernisierung durch Mieter

Es stellt sich als unzulässige Rechtsausübung dar, wenn der Vermieter einer neuen Beheizungsart, für die der Mieter sorgen will, nicht zustimmt, obwohl diese für den Mieter wesentliche Vorteile, für den Vermieter aber keine Nachteile mit sich bringt (Einbau einer Gasetagenheizung). Nachteile entstehen dem Vermieter schon allein deswegen nicht, weil der Mieter sowohl die Kosten des Einbaus als auch des Rückbaus zu tragen hat. (Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. wendet sich mit seiner Berufung dagegen, daß ihn das Amtsgericht auf die Widerklage des Bekl. verurteilt hat, dem Bekl., seinem Mieter, die Zustimmung zum Selbsteinbau einer Gasetagenheizung in der gemieteten Wohnung (...) zu erteilen. Er stützt die Berufung vor allem darauf, daß ihm die beabsichtigten Maßnahmen nicht in ausreichender Weise im Detail beschrieben worden seien, technische Fragen nicht geklärt seien und er beabsichtigte, die Wohnung des Bekl. mit der Nachbarwohnung zusammenzulegen. Der Bekl., dessen Wohnung bisher nur mit Kohleöfen ausgestattet ist, beantragt demgegenüber, die Berufung zurückzuweisen. (...)

II. Die zulässige Berufung ist unbegründet, da das Amtsgericht der Widerklage mit Recht stattgegeben hat.

Der Bekl. hat aus dem zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnis auf der Grundlage von Treu und Glauben einen Anspruch darauf, daß ihm der Kl. den Einbau der Gasetagenheizung in die Wohnung gestatte, und zwar unabhängig davon, ob die in der Wohnung befindlichen Kohleöfen mängelbehaftet sind oder nicht. Es stellt sich nämlich als unzulässige Rechtsausübung dar, wenn der Vermieter einer neuen Beheizungsart, für die der Mieter sorgen will, nicht zustimmt, obwohl diese für den Mieter wesentliche Vorteile, für den Vermieter aber keine Nachteile mit sich bringt (BGH, Urteil vom 24. oder 25. März 1964, VIII ZR 211/62, MDR 1964, 749 f. = ZMR 1964, 338 ff.; LG Berlin; Urteil vom 5. Mai 1993, 65 S 380/92, MM 1993, 254; LG Berlin, Urteil vom 26. Juni 1998, 65 S 77/98, MM 1999, 441, vgl. auch Eisenschmid bei Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, § 535 BGB, Rn. 354.). Die aus dem Einbau einer - überdies umweltfreundlichen - Gasetagenheizung für den Bekl. erwachsenden Vorteile liegen auf der Hand. Die Bedienung einer Gasetagenheizung ist wesentlich einfacher zu handhaben als die von Öfen, die mit Kohle beheizt werden, wobei auch das ansonsten erforderliche Transportieren des Heizmaterials aus dem Keller entfällt. Dem Kl. entstehen auf der anderen Seite keinerlei Nachteile. Der Bekl. trägt sowohl die Kosten des Einbaus als auch des Rückbaus. Hinsichtlich der Rückbaukosten wird eine Sicherheitsleistung vom Kl. nicht verlangt. Technische Probleme stehen nicht zu erwarten, nachdem der Bekl. mit Schreiben des Berliner Mietervereins vom 23. Mai 2002 ausdrücklich auf die Ausführung der Arbeiten durch einen Fachbetrieb Bezug genommen und das Kostenangebot der Firma L. beigefügt hat, im Haus auch bereits weitere Gasetagenheizungen existieren. Durch den Einbau der Gasetagenheizung wird der Kl. auch nicht an der Zusammenlegung der streitgegenständlichen Wohnung mit einer Nachbarwohnung gehindert, sofern es dazu - etwa nach dem Auszug der jeweiligen Mieter - überhaupt jemals kommt. Denn der Bekl. ist zum Rückbau verpflichtet, er muß den ursprünglichen Zustand wiederherstellen. Dies dürfte um so weniger problematisch sein, als ein Abriß der vorhandenen Öfen nicht geplant ist, wie sich aus Seite 2 unten des Schriftsatzes des Bekl. vom 15. Januar 2003 ergibt.

Die Berufung ist auch nicht deshalb begründet, weil der Kl. über die geplanten Maßnahmen nicht ausreichend informiert worden ist. Zwar ist davon auszugehen, daß der Vermieter grundsätzlich ein berechtigtes Interesse daran hat, über die geplanten Baumaßnahmen unterrichtet zu werden. Ob dies so weit zu gehen hat, daß § 554 Abs. 3 BGB n. F. (§ 541 b BGB a. F.) "spiegelbildlich"' anzuwenden ist (so LG Berlin, Urteil vom 11. Januar 2002, 63 S 119/01, GE 2002 533 gegen LG Berlin, Urteil vom 26. Juni 1998, 65 S 77/98), bedarf hier keiner Entscheidung. Denn der Kl. ist aufgrund des ihm mitgeteilten Kostenvoranschlags der Firma L. vom 4. März 2002 im Besitz der erforderlichen Informationen. Welche Heiztherme eingebaut werden soll, ergibt sich daraus ebenso wie die Anzahl und die Größe der Heizkörper. Wo Heizkörper und Wasserfüllhahn angebracht werden sollen und wo die Leitungen im einzelnen verlaufen, muß den Vermieter nicht interessieren, da der Bekl. ohnehin bei Auszug zur Entfernung verpflichtet ist und der Vermieter dann die Wohnung nach Gutdünken unabhängig von dem durch den Bekl. geschaffenen Zustand neu gestalten kann. Bezüglich der Details des Anschlusses der Heizung an den Schornstein kann sich der Kl. auf sein Informationsbedürfnis wegen der von ihm unstreitig gegenüber dem Schornsteinfeger erteilten Weisung, dem Bekl. keine weiteren Auskünfte zu erteilen, nach Treu und Glauben nicht berufen. Da außerdem im Haus schon ähnliche Gasetagenheizungen vorhanden sind, wie der Bekl. im Verhandlungstermin vor der Kammer unwidersprochen vortragen ließ, ist der Kl. im gebotenen Ausmaß über die Baumaßnahmen informiert. Hinsichtlich des voraussichtlichen Beginns und Endes der Arbeiten kann der Bekl. den Kl. naturgemäß erst dann informieren, wenn der Auftrag erteilt werden kann, was die Zustimmung des Kl. voraussetzt. (...)

Der Mieter darf anstelle vermieterseits gestellter Kohleöfen auf eigene Kosten eine Gasetagenheizung einbauen, sofern technische Probleme nicht zu erwarten sind.

Eine vermietete Altbauwohnung verfügte über Kohleöfen. Der Mieter begehrte vom Vermieter die Zustimmung zum Einbau einer Gasetagenheizung, was auf eigene (des Mieters) Kosten geschehen sollte. Der Vermieter verweigerte das, weil er letztlich andere Pläne mit der Wohnung hatte.

Das Landgericht Berlin, ZK 62, kam zu dem Ergebnis, daß der Vermieter nach Treu und Glauben (unzulässige Rechtsausübung) dem Mieter nicht untersagen dürfe, die begehrte Gasetagenheizung selbst auf eigene Kosten einzubauen. Nachteile für den Vermieter seien nicht ersichtlich, eine Sicherheitsleistung sei vom Vermieter nicht verlangt worden. Den voraussichtlichen Beginn und das Ende der Arbeiten könne der Mieter dem Vermieter erst dann mitteilen, wenn der Auftrag erteilt worden sei, was eben gerade die Zustimmung des Vermieters voraussetze.

Trotz umfangreicher Vermietermodernisierungen (nur eine moderne Wohnung hat auf dem Markt Chancen) kommt es immer wieder vor, daß die Mieter eine Modernisierung selbst in die Hand nehmen wollen. Eine Anspruchsgrundlage dafür gibt es grundsätzlich nicht, ist vom Gesetzgeber der Mietrechtsreform nur im Rahmen der sogenannten Barrierefreiheit nach § 554 a BGB eingeführt worden. Dort geht es um behindertengerechte Nutzung der Mietsache, nicht um allgemeine Modernisierung. So muß man dogmatisch auf den Grundsatz von Treu und Glauben nach § 242 BGB zurückgreifen und eine unzulässige Rechtsausübung des Vermieters feststellen, wenn er einem Mieter eine bestimmte Modernisierung auf dessen Kosten verweigert. Das ist in Literatur und Rechtsprechung unumstritten. Streit entsteht nur darüber, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter im einzelnen zustimmen muß. Überwiegend wird angenommen, daß der Mieter die Baumaßnahme in spiegelbildlicher Anwendung des § 554 Abs. 3 BGB ankündigen muß. Davon waren bisher das Landgericht Berlin, ZK 62 (GE 1995, 109; GE 1999, 774), und das Landgericht Berlin, ZK 63 (GE 2002, 533), ausgegangen. Die ZK 65 des Landgerichts hatte das abgelehnt (MM 1999, 441), ist aber auch von einer recht umfänglichen Informationspflicht des Mieters gegenüber seinem Vermieter ausgegangen. Nunmehr wollte sich die ZK 62 in dem o. a. Urteil zu dieser Frage offenbar nicht mehr festlegen. Dabei wird die o. a. Rechtsprechung der Kammer nicht genannt.

Die spezifizierte Mitteilung des Mieters zum geplanten Einbau der Heizung ist nach hier vertretener Auffassung unumgänglich. Das bezieht sich auch darauf, wo Heizkörper angebracht werden und wo Leitungen im einzelnen verlaufen sollen, da es sich hier um Substanzeingriffe handelt, und der Vermieter sehr wohl ein Interesse daran hat, zu wissen, wie was gebaut wird. Das Argument, den Vermieter müsse das nicht interessieren, da der Mieter ohnehin bei Auszug zur Entfernung verpflichtet sei, ist daher fragwürdig. Ganz wichtig für den Vermieter ist es, über den Anschluß der Heizung an den Schornstein informiert zu werden, denn beim Einbau gerade einer Gasheizung müssen vielfältige Anforderungen erfüllt werden, die vom Bezirksschornsteinfegermeister überprüft werden müssen. Im vorliegenden Fall gab es allerdings die Besonderheit, daß der Vermieter dem Schornsteinfeger die Weisung erteilt hatte, dem Mieter keine weiteren Auskünfte zu erteilen, so daß er sich nach Treu und Glauben dem Mieter gegenüber darauf nicht berufen konnte, er sei insofern nicht ausreichend informiert worden. § 554 BGB sieht auch vor, daß der Vermieter dem Mieter eine Mitteilung zum Beginn und zur Dauer der Arbeiten machen muß. Gerade davon hängt die Zustimmung des Mieters auch ab. Spiegelbildlich gilt das auch für die Information des Mieters dem Vermieter gegenüber. Denn auch dieser muß sich z. B. wegen einer möglichen Mietminderung von anderen Mietern wegen Baulärms entsprechend einstellen können. Die entsprechende Mitteilung ist also für die Zustimmung des Vermieters notwendig, nicht umgekehrt erst die Mitteilung nach der Zustimmung des Vermieters.

Die neue Vorschrift zur Barrierefreiheit sieht vor, daß der Vermieter seine Zustimmung von der Leistung einer angemessenen zusätzlichen Sicherheit für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes abhängig machen kann. Das gilt auch für die Zustimmung zu einer Mietermodernisierung. Nach der Entscheidung der ZK 65 des Landgerichts Berlin (MM 1999, 441) muß der Mieter keine (zusätzliche) Sicherheit leisten, wenn er bereits eine Kaution im Sinne des § 550 b Abs. 1 BGB a. F., jetzt § 551 BGB geleistet hat. Gerade § 554 a BGB zeigt, daß auch der Gesetzgeber von einer zusätzlichen Sicherheitsleistung ausgeht, was im übrigen auch der Rechtsprechung zur mieterseitigen Installation einer Parabolantenne entspricht.