Anspruch des Mieters auf Belegkopien bei Auslandsaufenthalt

Der Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung kann ausnahmsweise einen Anspruch auf Übersendung von Belegkopien zur Betriebskostenabrechnung haben, wenn ihm die Einsicht in die Belege unzumutbar ist, weil er verzogen ist und auswärtig studiert.

(Leitsatz der Redaktion)

1 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552 a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision wegen der von ihm als grundsätzlich angesehenen Frage zugelassen, unter welchen Voraussetzungen dem Mieter eine Einsichtnahme in die Belege der Betriebskostenabrechnung nicht zugemutet werden könne. Diese Erwägung trägt indessen weder den vom Berufungsgericht genannten Zulassungsgrund noch liegt einer der weiteren im Gesetz genannten Zulassungsgründe vor. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichts zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich.

2 Nach der Rechtsprechung des Senats steht dem Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung ein Anspruch auf Übersendung von Belegkopien zur Betriebskostenabrechnung grundsätzlich nicht zu, weil er die Belege beim Vermieter oder Wohnungsverwalter einsehen kann. Nur wenn ihm dies im Einzelfall nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) nicht zumutbar ist, kommt ein Anspruch des Mieters auf Übersendungen von Fotokopien der Rechnungsbelege in Betracht (Senatsurteile vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, GE 2006, 502 = NJW 2006, 1419, Tz. 24 f., sowie vom 13. September 2006 - VIII ZR 71/06, GE 2006, 1612 = NZM 2006, 926, Tz. 7). Die Frage, ob ein solcher Ausnahmefall gegeben ist, entzieht sich allgemeiner Betrachtung und ist vom Tatrichter unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden.

3 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsgericht hat zutreffend angenommen, dass der Kl. ein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution zusteht, die sie im Rahmen des inzwischen seit mehreren Jahren beendeten Mietverhältnisses erbracht hatte.

4 Die vom Bekl. erklärte Aufrechnung mit Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Abrechnungsjahre 2003 und 2004 greift nicht durch (§ 390 BGB), weil die Gegenforderungen des Bekl. einredebehaftet sind. Wie das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen hat, steht der Kl. aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) ein Anspruch auf Übersendung von Kopien der Rechnungsbelege für die Abrechnungsjahre 2003 und 2004 zu, den sie dem Nachforderungsanspruch des Bekl. aus den Betriebskostenabrechnungen für diese Zeiträume einredeweise entgegenhalten kann.

5 Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass der Kl. wegen ihres Umzugs nach M. und ihres studienbedingten Aufenthaltes in Portugal eine Einsichtnahme in die Belege in K. nicht zumutbar ist, weist keinen Rechtsfehler auf. Mit ihrem Vorbringen, die Kl. hätte durch Dritte kostenlos Belegeinsicht nehmen können, setzt sich die Revision in Widerspruch zu der Feststellung des Berufungsgerichts, dass eine Einsichtnahme durch Dritte für die Kl. nicht durchführbar war; übergangenen Tatsachenvortrag zeigt sie nicht auf.

Der Mieter einer nicht preisgebundenen Wohnung kann ausnahmsweise einen Anspruch auf Übersendung von Belegkopien zur Betriebskostenabrechnung haben, wenn ihm die Einsicht in die Belege unzumutbar ist, weil er verzogen ist und auswärtig studiert.

Der nach Beendigung des Mietverhältnisses verzogene und im Ausland studierende Wohnungsmieter klagte auf Rückzahlung der Kaution. Der Vermieter rechnete mit Betriebskostennachforderungen für 2003 und 2004 auf. Der Mieter machte gegenüber den Nachforderungen ein Zurückbehaltungsrecht geltend, weil der Vermieter ihm die Belegkopien zur Betriebskostenabrechnung nicht übersandt habe. Das Berufungsgericht sprach dem Mieter den Kautionsrückzahlungsanspruch zu, ließ aber Revision zu der Frage zu, wann dem Mieter eine Einsichtnahme in Abrechnungsbelege unzumutbar sei.

Der BGH hielt den von der Vorinstanz angenommenen Zulassungsgrund nicht für gegeben. Dem Mieter einer preisfreien Wohnung stehe ein Anspruch auf Belegkopien zur Betriebskostenabrechnung grundsätzlich nicht zu, weil er die Belege beim Vermieter oder Wohnungsverwalter einsehen könne.

Wann im Ausnahmefall die Einsichtnahme unzumutbar sei, entziehe sich allgemeiner Betrachtung und sei unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden. Die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, dass dem Mieter wegen seines Umzugs und seines studienbedingten Aufenthaltes in Portugal eine Einsichtnahme in die Belege nicht zumutbar sei, weise keinen Rechtsfehler auf. Daher habe das Berufungsgericht zu Recht ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters gegenüber den zur Aufrechnung gestellten Nachforderungen angenommen.

Der BGH bleibt bei seiner Rechtsprechung, dass der Mieter von preisfreiem Wohnraum grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung hat (BGH, Urteil vom 8. März 2006, VIII ZR 78/05, GE 2006, 502) und nur ausnahmsweise nach Treu und Glauben Übermittlung von Beleg-Fotokopien verlangen kann, wenn ihm die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters oder dessen ortsnaher Hausverwaltung nicht zugemutet werden kann (BGH, Urteil vom 13. September 2006, VIII ZR 71/06, GE 2006, 1612). Dies kann der Fall sein, wenn Mieter und Vermieter heillos zerstritten sind, der Ort der Belegenheit nicht in zumutbarer Weise und angemessener Zeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln zu erreichen ist oder der in einer entfernt liegenden Stadt wohnende Vermieter sich trotz Aufforderung des Mieters weigert, die Belege am Ort des Mietobjekts zur Einsicht bereitzustellen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 22. Juni 2006, 10 U 164/05, GE 2006, 1230).

Wichtig ist, dass der BGH eine revisionsgerichtliche Entscheidung, ob dem Mieter die Einsicht im Einzelfall nicht zumutbar ist, nicht für möglich hält, weil sich dies allgemeiner Betrachtung entziehe und daher auf die Entscheidung des Tatrichters unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls abzustellen sei.