Anspruch des Berechtigten auf den Gegenwert des Vermögensgegenstandes

Anspruch des Berechtigten auf den Gegenwert des Vermögensgegenstandes; Verkehrswert; Wertermittlung; Wertermittlungsstichtag; Qualitätsstichtag; wertbeeinflussende Aufwendungen; Grundstücksteilbewertung; Repräsentationswert

Nach Sinn und Zweck von § 16 Abs. 1 Satz 3 InVorG wird der Zahlungsanspruch des Berechtigten nicht durch eine Wertminderung des Grundstücks geschmälert, die allein auf Planungsmaßnahmen beruht, die im Hinblick auf das Investitionsvorhaben getroffen worden sind.

(Nichtamtlicher Leitsatz)

I. Die Kl. verkaufte im Zuge nationalsozialistischer Verfolgungsmaßnahmen 1938 einen Anteil an der H. AG. Das Grundstück X 75 stand damals im Eigentum der H. AG, wurde nach dem Krieg in Eigentum des Volkes übergeführt und vom beklagten Land mit investivem Vertrag vom 8. September 1994 zu einem Preis von 11.345,21 DM/m2 verkauft. Die Kl., die ihrem Anteil entsprechend an dem Erlös beteiligt wurde, hat geltend gemacht, der Verkehrswert betrage 30.000 DM/m2, und den ihrem Anteil entsprechenden Differenzbetrag begehrt. Das LG hat nach Einholung von Gutachten eines Sachverständigen die Klage abgewiesen.

Mit der Berufung verfolgt die Kl. jetzt noch einen Teil der Klageforderung weiter und macht geltend: Für das nahezu quadratische Grundstück, das sich zum Wertermittlungsstichtag (5.4.1994) im unbeplanten Innenbereich im Sinne von § 34 BauGB in einem hinsichtlich der planungsrechtlich zulässigen Nutzung als Kerngebiet MK im Sinne von § 7 BauNVO ausgewiesenen Gebiet befunden habe und - wie in der Folge geschehen - vollständig mit einem einheitlichen Baukörper habe bebaut werden können, sei ein einheitlicher Bodenrichtwert für beste Lagequalität anzusetzen und entgegen dem Erstgutachten des Sachverständigen K. keine unterschiedlichen Lagewertigkeiten X/Y einerseits und W. andererseits.

Für die Ermittlung des Verkehrswertes sei auf die seit 1.7.2010 in Kraft getretene ImmoWertV zurückzugreifen. Danach können hier der Wertermittlungsstichtag (Vollziehbarkeit des Investitionsvorrangbescheides am 5.4.1994) und der Qualitätsstichtag, auf den sich der für die Wertermittlung maßgebliche Grundstückszustand beziehe, auseinander fallen. Da sich das Grundstück innerhalb eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs befunden habe, gemäß § 153 Abs. 1 i. V. m. § 169 Abs. 1 Nr. 6 BauGB für Sanierungsgebiete Werterhöhungen durch die Sanierung bei der Bemessung nicht zu berücksichtigen seien und dem entsprechend die Wertermittlung hier ohne Berücksichtigung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen zu erfolgen habe, sei hier als Qualitätsstichtag auf den 14.10.1991 abzustellen, da der Berliner Senat am 15.10.1991 beschlossen habe, vorbereitende Untersuchungen für einen städtebaulichen Entwicklungsbereich durchzuführen. Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung sei eine Bebauung des Grundstücks mit einem 7-geschossigen Büro- und Geschäftseckhaus und einer Geschossflächenzahl von rund 5,00 zulässig. Zu diesem Zeitpunkt sei keineswegs ersichtlich, dass für das Grundstück ausschließlich eine Nutzung als Hotelbetrieb in Betracht kam. Selbst am 5.4.1994 habe dies, wie auch das Stadtentwicklungsamt Mitte mit Schreiben vom 23.4.2014 bestätigt habe, nicht abschließend festgestanden, da weder ein Flächennutzungsplan noch ein Bebauungsplan erlassen waren und die Baugenehmigung für ein Hotel noch nicht erteilt war. Sollte doch auf eine ausschließliche Nutzungsmöglichkeit als Hotel abgestellt werden, könne für die Ermittlung des Bodenwerts entgegen dem Ergänzungsgutachten die Situation in den Jahren 2012 bzw. 2013 weder für die zu erwartende Mietdifferenz von Hotelfläche zu Bürofläche noch für die abzuziehenden Baukosten zugrunde gelegt werden.

Die Kl. behauptet, gestützt auf ein Privatgutachten des Dipl.-Ing. J. vom 30.4.2014, einen Verkehrswert des Grundstücks von 12.373.263,52 €.

II. Die zulässige Berufung ist insoweit begründet, als die Kl. gemäß § 16 Abs. 1 Satz 3 InVorG - der einzig in Betracht kommenden Anspruchsgrundlage - Zahlung von 164.366,98 € nebst Zinsen beanspruchen kann. Der ihr zustehende Anteil am Verkehrswert des Grundstücks X 75 übersteigt den ausgezahlten Erlösanteil um diesen Betrag. Im Übrigen sind Berufung und Klage unbegründet.

1. Entgegen der Auffassung im angefochtenen Urteil ist bei der Ermittlung des Verkehrswertes keine eingeschränkte Nutzbarkeit des Grundstücks nur für die Errichtung und den Betrieb eines Hotels zugrunde zu legen.

Gemäß § 2 Satz 1 der ImmoWertV vom 19.5.2010, die auch auf Wertermittlungen für Stichtage vor ihrem Inkrafttreten anzuwenden ist (Kleiber in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, § 24 ImmoWertV Rn. 3; Freise in: Brügelmann, BauGB, § 24 ImmoWertV Rn. 1), sind der Wertermittlung die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt am Wertermittlungsstichtag und der Zustand des Grundstücks am Qualitätsstichtag zugrunde zu legen.

Wertermittlungsstichtag ist hier, wie im angefochtenen Urteil zutreffend ausgeführt, der 5.4.1994, da der Investitionsvorrangbescheid an diesem Tag vollziehbar wurde.

Gemäß § 4 Abs. 1 Satz 2 ImmoWertV entspricht der Qualitätsstichtag dem Wertermittlungsstichtag, es sei denn, dass aus rechtlichen oder sonstigen Gründen der Zustand des Grundstücks zu einem anderen Zeitpunkt maßgebend ist. Ein solcher Grund liegt hier aber vor. Die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme, die mit dem Beschluss des Berliner Senats vom 15.10.1991 eingeleitet wurde und in deren Zuge am 21.10.1992 ein Bauvorbescheid für die Errichtung eines Hotels auf den Grundstücken X 75 und 77 erteilt, das Gebiet mit Verordnung vom 17.6.1993 förmlich als städtebaulicher Entwicklungsbereich festgelegt sowie am 1.10.1993 die Aufstellung eines Bebauungsplans mit der besonderen Zweckbestimmung „Hotel" für die Grundstücke X 75 und 77 beschlossen wurde, ist nach Sinn und Zweck von § 16 Abs. 1 Satz 3 InVorG außer Betracht zu lassen:

Der Grundsatz, dass auf den Verkehrswert in dem Zeitpunkt abzustellen ist, in dem der Investitionsvorrangbescheid vollziehbar wird, gilt nicht einschränkungslos. Der Berechtigte soll nach § 16 InVorG nicht besser oder schlechter, sondern wirtschaftlich so gestellt werden, als würde ihm das Grundstück zurück übertragen (BGH, Urteil vom 16.7.1999 - V ZR 129/98 - BGHZ 142, 221, = ZOV 1999, 364, Tz. 13). Wert beeinflussende Aufwendungen, die im Hinblick und im Vorgriff auf die erwartete Investitionsvorrangentscheidung vorgenommen worden sind, können nach Sinn und Zweck von § 16 Abs. 1 Satz 3 InVorG nicht unberücksichtigt bleiben; der Berechtigte kann nicht von einer Werterhöhung des Grundstücks profitieren, die allein auf Maßnahmen beruht, die im Vorgriff auf eine positive Investitionsentscheidung gemacht worden sind, denn ohne den Verkauf hätte er das Grundstück im früheren Zustand zurückerhalten (BGH a. a. O.). Daraus folgt nach Auffassung des erkennenden Senats im Umkehrschluss, dass der Zahlungsanspruch des Berechtigten nicht durch eine Wertminderung des Grundstücks geschmälert werden kann, die allein auf Planungsmaßnahmen beruht, die im Hinblick auf das Investitionsvorhaben getroffen worden sind.

So liegt es hier. In der Begründung des Entwurfs „Bebauungsplan Y" heißt es zur Festsetzung auch des streitgegenständlichen Grundstücks X 75 als Kerngebiet mit besonderer Zweckbestimmung „Hotel" (s. Anlage B 6):

„Unter Berücksichtigung eines konkreten Bauvorhabens für den Neubau eines Hotels an dieser Stelle (vom Bezirksamt Mitte wurde ein positiver Bauvorbescheid erteilt) bezieht die Festsetzung das Nachbargrundstück X 75 mit ein."

Die Baulandqualität des Grundstücks wurde damit gezielt im Vorgriff auf die konkrete Investitionsmaßnahme eingeschränkt. Die Bauplanung wurde dem Investor „auf den Leib geschneidert". Die sich aus dieser Planung ergebende Verkehrswertminderung war Folge des Investitionsvorhabens. Es verstieße gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB), diese Wertminderung, zu der es gerade im Zusammenhang mit der bevorstehenden Investitionsentscheidung gekommen ist, zum Nachteil des Berechtigten zu berücksichtigen.

Die Kl. muss sich nicht entgegenhalten lassen, sie hätte, wenn sie noch Minderheitsgesellschafterin der H. AG (jetzt: K. AG) wäre, deren Vorhaben, an dieser Stelle ein Hotel zu errichten, nicht verhindern können. Die Kl. hätte ohne die Investitionsvorrangentscheidung gemäß § 3 Abs. 1 Satz 4 VermG die Einräumung von Bruchteilseigentum in Höhe der entzogenen Beteiligung beanspruchen können. Wie sich der Vermögenswert ohne die Entziehung entwickelt hätte, ist vermögensrechtlich außer Betracht zu lassen (vgl. Redeker/Hirtschulz/Tank in: Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Verstegen, VermG, § 3 Rn. 15).

Es spielt daher keine Rolle mehr, dass - wie der Senat mit Beschluss vom 4.8.2014 ausgeführt hat - die Einschränkung der Bebaubarkeit für die Verkehrswertermittlung gemäß § 16 Abs. 1 Satz 3 InVorG nicht schon aufgrund von Vorschriften des BauGB außer Betracht zu bleiben hat.

2. Hiernach ist für das Grundstück ein Verkehrswert von 15.635 DM/m2 per 5.4.1994 anzusetzen:

a. Ohne die (wie dargelegt nicht zu berücksichtigende) städtebauliche Entwicklungsmaßnahme wäre eine Bebauung des Grundstücks mit einem Büro- und Geschäftshaus gemäß § 34 BauGB zulässig gewesen. Dies ist im Gutachten des gerichtlich bestellten Sachverständigen vom 1.10.2012 dargelegt und wird vom Bekl. und von den Streithelfern nicht in Abrede gestellt.

Auf eine solche Bebauung ist abzustellen, denn gemäß dem Ergänzungsgutachten des gerichtlich bestellten Sachverständigen führt die Nutzung für ein Büro- oder Geschäftshaus zu einem höheren Bodenwert als eine Hotelnutzung, weil bei einem Hotel höhere Baukosten und ein niedrigerer Ertrag anfallen. Dies leuchtet völlig ein, und auch der von der Kl. beauftragte Gutachter nennt den ermittelten Rentierlichkeitsunterschied Büro - Hotel „jedenfalls größenordnungsmäßig durchaus plausibel". Dieser nimmt zwar gleichwohl für eine gemeinsame Bebauung des Bewertungs- und des Nachbargrundstücks mit einem Hotel einen geringfügig höheren Bodenwert des Bewertungsgrundstücks an als für eine lagegebietstypische Kerngebietsnutzung (als die er ein Bürohaus mit 20 % Wohnanteil ansieht). Es überzeugt aber nicht, dass er, obwohl er - in Übereinstimmung mit dem gerichtlich bestellten Sachverständigen - eine Geschossflächenzahl von 5,0 als realisierbar bezeichnet, der Wertermittlung für eine Hotelnutzung eine Geschossflächenzahl von 6,32 zugrunde legt. Zwar konnten bei einheitlicher Bebauung (Licht-) Höfe vornehmlich auf dem deutlich tieferen Nachbargrundstück und auf dem Bewertungsgrundstück eine dichtere Bebauung vorgesehen werden. Dieser Arrondierungsvorteil hängt aber mit Fläche und Geschossflächenzahl des Nachbargrundstücks zusammen und ist nicht, wie es der Privatgutachter tut, einseitig dem Bewertungsgrundstück zuzurechnen.

b. Für eine Nutzung mit einem Büro- und Geschäftshaus hat der gerichtlich bestellte Sachverständige in überzeugender Weise einen Verkehrswert in Höhe von rund 15.635 DM/m2 ermittelt, indem er einen Grundstücksteil von 520 m2, der zum Y und zur Straße „X" hin gelegen ist, mit einem Bodenwert von 24.690 DM/m2 und die restlichen 779 m2 mit einem Bodenwert von 10.970 DM/m2 (jeweils abzüglich 5 % wegen Leitungsrechten) bewertet hat.

Entgegen der Berufungsbegründung ist gegen die unterschiedliche Bewertung der Grundstücksteile nichts zu erinnern. Allgemein gilt der Erfahrungssatz, dass der auf den Quadratmeter bezogene Bodenwert mit der Grundstückstiefe abnimmt (Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 5. Aufl., § 14 WertV Rn. 67). Zwar war das streitgegenständliche Grundstück nach seiner Form für eine vollflächige Bebauung geeignet, wie sie dann auch erfolgt ist. Der Sachverständige hat aber überzeugend dargelegt, dass allein die nördlichen Grundstücksbereiche mit direkter Lagezuordnung zur Straße „X" und Sichtbeziehung zum Y, einem Ort von nationaler und internationaler historischer Bedeutung, einen sehr hohen Repräsentationswert aufweisen. Der Senat sieht keinen Anlass, die hieraus abgeleitete Einschätzung des Bodenwertes in Frage zu stellen. Der Sachverständige verfügt gerichtsbekannt über große Erfahrung und war ausweislich des ersten Gutachtens Vorsitzender im von der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen berufenen „2. Sachverständigenausschuss Verkehrswerte Parlaments- und Regierungsviertel". Seine Beurteilung, dass der nördliche Grundstücksteil mit Sichtbeziehung zum Y aufgrund herausragenden Repräsentationswertes einen deutlich höheren Bodenwert hat als der (von der Straße X aus gesehen) rückwärtige Bereich, leuchtet ein, auch wenn der von der Kl. beauftragte Privatgutachter eine abweichende Meinung vertritt. Für den rückwärtigen Bereich ist der Sachverständige gut nachvollziehbar von dem nächst gelegenen ausgewiesenen Bodenrichtwert ausgegangen. Den zehnprozentigen Abschlag für den nördlichen Grundstücksteil gegenüber dem Bodenrichtwert für die Kreuzung X/F. begründet er überzeugend mit der größeren Attraktivität jenes Bereichs für Einzelhandel. Seine Anpassungen des Bodenwertes im Hinblick auf Geschossflächenzahl und Leitungsrechte werden auch im Privatgutachten bestätigt.

c. Der Sachverständige begründet auch überzeugend, dass er von einer Vergleichswertermittlung Abstand genommen hat, weil die Auskunft aus der Kaufpreissammlung (Anlage zum Gutachten vom 1.10.2012) zur deutlich überwiegenden Zahl der Verkaufsfälle persönliche oder ungewöhnliche Verhältnisse des Geschäftsverkehrs oder einen Grundstückstausch ausweist. Damit setzt sich der von der Kl. beauftragte Gutachter nicht auseinander, obwohl auch bei vier der von ihm herangezogenen sechs Kauffälle - K. 16, M. 90 (2 Verträge) und M. 13 - in der Auskunft aus der Kaufpreissammlung ungewöhnliche Verhältnisse ausgewiesen sind. Insbesondere heißt es dort zum Kaufvertrag M. 13:

„Es liegen ungewöhnliche Verhältnisse des Geschäftsverkehrs vor (Begleichung des Kaufpreises durch Raten- oder Rentenzahlungen bzw. Einräumung eines Rechtes). Es liegen ungewöhnliche Verhältnisse am Grundstück vor. Die Bebauung ist für den Wert des Grundstücks von untergeordneter Bedeutung bzw. wird vom Erwerber zum Abriss übernommen. Es liegen persönliche Verhältnisse des Geschäftsverkehrs vor. Es bestand ein außergewöhnliches Interesse des Käufers an dem Erwerb dieses Grundstücks (Arrondierung)."

Daher ist die Auffassung der Kl., der Kaufpreis des Grundstücks M. 13 sei nicht durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse im Sinne von § 7 ImmoWertV beeinflusst und vom Privatgutachter zu Recht für die Wertermittlung herangezogen worden, nicht nachvollziehbar.

3. Der Kl. steht daher entsprechend ihrer Beteiligungsquote von 5,769 % ein Verkehrswert von 15.635 DM/m2 x 1.299 m2 x 5,769 % = 1.171.676,10 DM = 599.068,47 € zu, abzüglich des ausgezahlten Erlösanteils von 434.701,49 € mithin noch 164.366,98 €.

Ihr Zinsanspruch folgt aus §§ 286 Abs. 1 Satz 1, § 288 Abs. 1 BGB.

4. [...] Die Revision ist gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht zuzulassen. Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung, und eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist zur Fortbildung des Rechts oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht erforderlich. Zum einen sieht sich der Senat - wie dargelegt - in der zentralen Frage, welche Bebaubarkeit des Grundstücks zugrunde zu legen ist, im Einklang mit der Wertung im BGH-Urteil vom 16.7.1999. Zum anderen handelt es sich beim InVorG um auslaufendes Recht im weiteren Sinne (s. a. BGH, Beschluss vom 8.1.2004 - IX ZB 87/03 -, VIZ 2004, 272 zu Rückerstattungsverfahren), weil es gemäß § 1 Grundstücke, Gebäude und Unternehmen betrifft, die Gegenstand von Rückübertragungsansprüchen nach dem Vermögensgesetz sind oder sein können, Ansprüche auf Rückübertragung von Grundstücken jedoch gemäß § 30 a Abs. 1 Satz 1 VermG nur bis zum 31.12.1992 angemeldet werden konnten.