Anspruch des ausgeschiedenen Wohnungseigentümers auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen

1. Der Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen steht auch dem ausgeschiedenen Wohnungseigentümer zu und schließt das Recht auf Duldung des Kopierens ein.

2. Der Anspruch richtet sich einheitlich sowohl gegen den Verwalter wie auch gegen die Eigentümergemeinschaft.

3. War der Anspruch gegen den Verwalter bereits anhängig, bevor der Wohnungseigentümer aus der Gemeinschaft ausgeschieden ist, besteht die Zuständigkeit der Wohnungseigentumsgerichte fort, auch wenn nach dem Ausscheiden der Antrag gegen die Gemeinschaft gerichtet wird.

4. Stellt das Gericht gegen den Widerspruch des Antragstellers die Erledigung der Hauptsache fest, ist dagegen das Rechtsmittel wie gegen die Abweisung der Hauptsache zulässig.

Wegen der Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen des Jahres 1993 haben die Antragsteller gegen den Verwalter in einem früheren Verfahren einen rechtskräftigen Titel erstritten. Mit dem am 27. November 1996 anhängig gemachten vorliegenden Verfahren haben die Antragsteller den Verwalter auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen für die Jahre 1994 und 1995 in Anspruch genommen, wobei sie wegen erheblicher Schwierigkeiten bei der Einsichtnahme in den Büroräumen des Verwalters verlangt haben, daß sämtliche Verwaltungsunterlagen der Eigentümergemeinschaft für die Dauer von drei Wochen in eine Anwaltskanzlei zum Zweck der Einsichtnahme und Kopienanfertigung gebracht werden sollten sowie der Verwalter eine eidesstattliche Versicherung über die Vollständigkeit der Verwaltungsunterlagen abgeben sollte.

Unter Zurückweisung der weitergehenden Anträge hat das Amtsgericht den Verwalter verpflichtet, den Antragstellern montags bis freitags von 10 bis 16 Uhr innerhalb seiner Geschäftsräume Einsicht in alle Verwaltungsunterlagen der Jahre 1994 und 1995 zu gewähren, falls die Antragsteller die Einsichtnahme dem Verwalter eine Woche zuvor schriftlich angekündigt haben.

Gegen diesen Beschluß haben sowohl die Antragsteller wie auch der Verwalter Erstbeschwerde eingelegt. Seit dem 7. August 1997 sind die Antragsteller nicht mehr Wohnungseigentümer in der Anlage. Nachdem sie angekündigt haben, ihren Anspruch nunmehr gegen die Wohnungseigentümer zu richten, hat ihnen das Landgericht mitgeteilt, daß es darin eine Erklärung der Erledigung des Verfahrens in der Hauptsache sehe. Dem haben die Antragsteller widersprochen.

Mit Beschluß vom 13. Januar 1998 hat das Landgericht die Erstbeschwerde des Verwalters als unzulässig verworfen, weil seine vermögenswerte Beschwer 1.500 DM nicht übersteige und sein Rechtsmittel auch nicht als unselbständige Anschlußbeschwerde zulässig sei. Wei-ter hat das Landgericht festgestellt, daß das gegen den Verwalter we-gen der Einsicht in die Verwaltungsunterlagen geführte Verfahren in der Hauptsache erledigt ist. Ferner hat das Landgericht das Verfahren bezüglich des gegen die übrigen Wohnungseigentümer gerichteten Antrags der Antragsteller an die Prozeßabteilung des Amtsgerichts abgegeben. Hiergegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller, die zur Aufrechterhaltung und Ergänzung des Beschlusses des Amtsgerichts führt, jedoch einen Anspruch auf Einsichtgewährung außerhalb der Büroräume des Verwalters verneint.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller ist gemäß §§ 27, 29 FGG, 45 WEG zulässig. Die vermögenswerte Beschwer der Antragsteller übersteigt 1.500 DM (§ 45 Abs. 1 WEG). Soweit das Landgericht gegen den Widerspruch der Antragsteller die Erledigung der Hauptsache festgestellt hat, kommt dies einer Aufhebung des in erster Instanz von den Antragstellern erstrittenen Titels auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen gleich und ist deshalb mit 2.000 DM zu bewerten, wie es das Landgericht übereinstimmend mit dem AG hinsichtlich des Geschäftswerts auch angenommen hat.

Der Senat kann dem LG weder darin folgen, daß das Verfahren in der Hauptsache erledigt ist, noch darin, daß das restliche Verfahren nunmehr an die Prozeßabteilung des Amtsgerichts abzugeben ist.

1. Das frühere Verfahren steht dem hiesigen Verfahren nicht entgegen. Jenes Verfahren richtete sich auf die Einsichtnahme in die Verwalterunterlagen des Jahres 1993, während es im vorliegenden Verfahren um die Verwaltungsunterlagen der Jahre 1994 und 1995 geht. Auch wenn sich das frühere Verfahren bis Anfang 1997 hinzog, läßt sich ein Rechtsschutzbedürfnis nicht verneinen, nunmehr auch das Einsichtsrecht für die Jahre 1994 und 1995 titulieren zu lassen.

2. Der Anspruch des Wohnungseigentümers auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen der Gemeinschaft besteht weder materiell-rechtlich noch prozessual getrennt gegen den Verwalter einerseits und die Eigentümergemeinschaft andererseits. Nach § 43 Abs. 4 Nr. 2 sind an einem Wohnungseigentumsverfahren gegen den Verwalter neben diesem immer auch die Wohnungseigentümer zu beteiligen. Dementsprechend ist die ergehende gerichtliche Entscheidung nach § 45 Abs. 2 WEG auch für alle Beteiligten bindend, also sowohl den Verwalter wie auch die übrigen Wohnungseigentümer.

3. Den Antragstellern kann auch nicht entgegengehalten werden, daß sie ihren Antrag in zweiter Instanz dahin umformuliert haben, daß nunmehr die Wohnungseigentümer in Anspruch genommen würden. Denn auch die Wohnungseigentümer waren unmittelbar überhaupt nicht in der Lage, das begehrte Einsichtsrecht zu gewähren. Vielmehr richtet sich der Anspruch auf Einsichtnahme einheitlich sowohl unmittelbar gegen den Verwalter, der die Verwaltungsunterlagen hinter sich hat, wie auch mittelbar gegen die Eigentümergemeinschaft, welche die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen bei dem Verwalter hinzunehmen hat. Es liegen nicht zwei unterschiedliche Ansprüche auf Einsichtgewährung vor. Vielmehr war mit der Inanspruchnahme des Verwalters von Anfang an über § 43 Abs. 4 Nr. 2 WEG auch die Gemeinschaft betroffen. Auch wenn die Antragsteller in zweiter Instanz erklärt haben, nach ihrem Ausscheiden nunmehr die Gemeinschaft in Anspruch nehmen zu wollen, kann dies doch nach wie vor verfahrensrechtlich nur dahin verstanden werden, daß die Einsichtsgewährung bei dem Verwalter erfolgt, der die Unterlagen hinter sich hat. Der Anspruch auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen ist von den Antragstellern anhängig gemacht worden, als sie noch Wohnungseigentümer waren. Durch das Ausscheiden der Antragsteller aus der Gemeinschaft ist die Zuständigkeit der Wohnungseigentumsgerichte nicht entfallen, so daß eine Abtrennung des Anspruchs gegen die Gemeinschaft und dessen Abgabe an das Prozeßgericht nicht in Betracht kommen kann.

4. Gegen die Zulässigkeit der Erstbeschwerde der Antragsteller bestehen keine Bedenken (§ 45 Abs. 1 WEG). Die Antragsteller haben bereits in erster Instanz die Einsichtnahme an einem neutralen Ort verlangt, jedoch vom Amtsgericht nicht zugesprochen erhalten. Angesichts der erheblichen Streitigkeiten unter den Beteiligten und den von den Antragstellern erhofften Abrechnungsansprüchen übersteigt der in zweiter Instanz weiterverfolgte Anspruch der Antragsteller auf Einsichtnahme an neutralem Ort den Wert von 1.500 DM, selbst wenn den Antragstellern die Einsichtnahme in den Büroräumen des Verwalters schon vom Amtsgericht gestattet worden ist.

5. Allerdings führt die Erstbeschwerde der Antragsteller lediglich zur Zubilligung eines Anspruchs auf Kopien in eigener Regie. Bei den um-fangreichen Verwaltungsunterlagen reicht das Recht auf bloße Einsicht nicht aus, während die Antragsteller auch nicht darauf verwiesen werden können, sich handschriftliche Auszüge zu machen. Entsprechend den gegenwärtigen technischen Möglichkeiten haben sie auch das Recht, sich auf eigenem Kopiergerät Ablichtungen zu fertigen.

6. Das Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen ist durch das Ausscheiden der Antragsteller aus der Eigentümergemeinschaft nicht entfallen. Das Recht auf Einsichtnahme in sämtliche Buchführungs- und Abrechnungsunterlagen des Verwalters ist jedem Wohnungseigentümer individuell zugeordnet (vgl. Bärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz 8. Aufl., § 21 Rdnr. 27). Es bedarf somit für den einzelnen Wohnungseigentümer keiner Ermächtigung durch die Eigentümergemeinschaft (Mehrheitsbeschluß), damit er dieses Recht wahrnehmen kann. Das Einsichtsrecht steht vornehmlich im Zusammenhang mit der Prüfung der Jahresabrechnung und soll deren umfassende Kontrolle ermöglichen (Bärmann/Pick /Merle a. a. O. § 28 Rdnr. 83), ist aber nicht nur daraus herzuleiten. Das Einsichtsrecht ergibt sich auch daraus, daß alle Verwaltungsunterlagen Bestandteil des gemeinschaftlichen Verwaltungsvermögens sind, und erstreckt sich auch auf die Einzelabrechnungen, anhand derer etwa die Zahlungen der anderen Wohnungseigentümer zu kontrollieren sind. Datenschutzrechtliche Bedenken bestehen nicht, da die Wohnungseigentümer zu einer Gemeinschaft verbunden sind und die Einsichtnahme der Zweckbestimmung des Gemeinschaftsverhältnisses, nämlich u. a. der Kontrolle des Verwalters entspricht (Bärmann/Pick/Merle a. a. O. § 28 Rdn. 85). Ein besonderes Interesse an der Einsichtnahme muß der einzelne Wohnungseigentümer nicht nachweisen, als Grenze sind lediglich die Grundsätze von Treu und Glauben sowie das Schikaneverbot anzusehen. Das Recht auf Belegeinsicht wird weder durch die Entlastung noch durch den Beschluß über die Jahresabrechnung ausgeschlossen, da es weiterhin noch der Überwachung der Verwaltertätigkeit dient (Bärmann/Pick/Merle a. a. O.).

Nach dem Ausscheiden eines Wohnungseigentümers mit der Umschreibung seines Wohnungseigentums auf den Nachfolger im Grundbuch bestehen nachwirkende Pflichten und Rechte. So erlischt die Haftung des Wohnungseigentümers für bereits fälliggestellte Wohngeld- und Sonderumlageforderungen der Gemeinschaft mit dem Ausscheiden aus der Gemeinschaft regelmäßig nicht (BGHZ 131, 228 = GE 1996, 329 = NJW 1996, 725). Soweit die Übertragung des Wohnungseigentums durch Rechtsgeschäft erfolgt ist, können in dem Vertrag zwischen Veräußerer und Erwerber interne Regelungen hinsichtlich des Nutzen- und Lastenwechsels enthalten sein sowie über den Ausgleich von Wohngeldverbindlichkeiten und Ergebnissen nachfolgender Jahresabrechnungen. Dem ausgeschiedenen Wohnungseigentümer kann damit ein Interesse an der Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen nicht abgesprochen werden. Es ist auch nicht davon auszugehen, daß nunmehr der ausgeschiedene Wohnungseigentümer sein Rechtsschutzbedürfnis besonders darlegen müßte. Aus der Kontrolle der Verwaltungsunterlagen ergibt sich vielleicht erst, daß er zumindest seinen Nachfolger über entdeckte Unregelmäßigkeiten unterrichten und in die Lage versetzen will, unberechtigte Ausgaben des Verwalters zu rügen und die Gemeinschaft zur Geltendmachung von Regreßansprüchen zu veranlassen, die mittelbar dem früheren Wohnungseigentümer zugute kommen können. Weder für die Gemeinschaft noch für den Verwalter ist es unzumutbar, einem ehemaligen Wohnungseigentümer wie bisher das Einsichtsrecht in den Büroräumen der Verwaltung zu gewähren. Dagegen besteht kein Recht auf Einsichtnahme an neutralem Ort, weil die Verwalterunterlagen im Büro des Verwalters bleiben müssen.

Demgemäß verbleibt es bei dem vom Amtsgericht titulierten Einsichtsrecht der Antragsteller mit der Ankündigungspflicht, jedoch ergänzt um das Recht zum Fotokopieren.

7. Soweit das Landgericht für die Erstbeschwerde des Verwalters die erforderliche vermögenswerte Beschwer verneint hat, folgt der Senat dem. Mit der Zulässigkeit der Erstbeschwerde der Antragsteller ist allerdings das Rechtsmittel des Antragsgegners jedenfalls als unselbständige Anschlußbeschwerde zulässig. Aus den vorstehenden Gründen kann der Erstbeschwerde des Verwalters jedoch in der Sache nicht stattgegeben werden. Der Senat hat jedoch davon abgesehen, die Verwerfung der Erstbeschwerde des Antragsgegners in eine Zurückweisung zu ändern, weil dies im Ergebnis keinen Unterschied macht.

Nach seinem Ausscheiden aus der Wohnungseigentümergemeinschaft beruft sich ein ehemaliger Wohnungseigentümer auf erhebliche Abrechnungsmängel für eine Reihe vergangener Jahre und verlangt von der Gemeinschaft in neuer Zusammensetzung eine nachträgliche fehlerfreie Abrechnung seiner gezahlten Wohngeldvorschüsse, ferner zur Vorbereitung die Einsichtnahme in Verwaltungsunterlagen.

In zwei Entscheidungen hat das KG zwar nachwirkende Einsichtsrechte bejaht, einen nachträglichen Zugriff des ausgeschiedenen Wohnungseigentümers auf das Verwaltungsvermögen aber versagt. Das Verwaltungsvermögen kann nicht relativ unterschiedlich zu einzelnen ausgeschiedenen Wohnungseigentümern verteilt werden. Die Kompetenz über das Verwaltungsvermögen liegt allein bei den aktuellen Wohnungseigentümern.