Anspruch aufgrund der Quotenklausel

Anspruch aufgrund der Quotenklausel; Schönheitsreparaturen

Eine sog. Quotenklausel, nach der der Mieter bei noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen Renovierungskosten aufgrund eines Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen hat: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen seit Vertragsbeginn länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 %, liegen sie länger als zwei Jahre zurück, 40 %, länger als drei Jahre 60 %, länger als vier Jahre 80 %, ist wirksam. Die Klausel ist insofern auch nicht unangemessen, da ein etwaiger Nachteil bei den Nebenräumen dadurch ausgeglichen wird, daß für die Naßräume mit einer Renovierungsfrist von nur drei Jahren die Quotenschritte gleichermaßen gelten, was einen Vorteil für den Mieter darstellt. Die Quotenklausel wird auch nicht deshalb unwirksam, weil die Selbstausführung durch den Mieter am Ende des Mietverhältnisses nicht ausdrücklich eingeräumt wird. Eine Unwirksamkeit bestünde nur bei einem Ausschluß dieser Möglichkeit. (Leitsatz der Redaktion)

Mit Vertrag vom 7. September 2000 mietete die Bekl. von den Kl. die Wohnung Nr. (...) Berlin. Die Bekl. kündigte das Mietverhältnis zum 31. Dezember 2002. Im Einvernehmen mit den Kl. nutzte die Bekl. die Wohnung auch noch im Januar 2003. Die Kl. können von der Bekl. die Abgeltung von noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen aus der Quotenklausel des Mietvertrags verlangen.

Die Quotenklausel in § 4 Nr. 5 des Mietvertrags ist wirksam. Die grundsätzliche Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf die Bekl. in § 4 Nr. 5 und § 13 des Mietvertrags unterliegt keinen Bedenken. Bei der Quotenklausel selbst ist es unbedenklich, daß die Schritte von 20 % nach einem Jahr, 40 % nach zwei Jahren, 60 % nach drei Jahren und 80 % nach vier Jahren auch für Nebenräume (Renovierungsfrist regelmäßig alle sieben Jahre) gelten. Nebenräume sind jedoch ausweislich § 1 des Mietvertrags nicht vorhanden. Die Klausel ist insoweit auch nicht unangemessen, da ein etwaiger Nachteil bei den Nebenräumen dadurch ausgeglichen wird, daß für die Naßräume mit einer Renovierungsfrist von nur drei Jahren die Quotenschritte gleichermaßen gelten, was einen Vorteil für den Mieter darstellt. Weiter wird die Quotenklausel nicht deshalb unwirksam, weil die Selbstausführung durch den Mieter am Ende des Mietverhältnisses nicht ausdrücklich eingeräumt wird. Eine Unwirksamkeit bestünde nur bei einem Ausschluß dieser Möglichkeit (LG Berlin [ZK 64], ZMR 1998, 777 f.). (...)

Die Bekl. hat den Kostenvoranschlag der Fa. ... nicht in der Sache angegriffen. Sie hat insbesondere nicht konkret dargelegt, wann sie letztmalig innerhalb der letzten zwei Jahre welche Schönheitsreparaturen durchgeführt haben will. Die von ihr angeblich durchgeführte Anfangsrenovierung liegt länger zurück. Die Tapeten waren bereits über zehn Jahre alt, so daß ein Wechsel als notwendig unterstellt werden kann. 40 % von (...) € ergeben (...) €.

Die Kl. selbst haben von diesem Anspruch bereits die von der Bekl. gezahlte Kaution zuzüglich Zinsen in Höhe von zusammen (...) € und ein Betriebskostenguthaben von (...) € abgesetzt. Die anteiligen Betriebskosten für Januar 2003 verfolgen die Kl. nicht weiter.

Es verbleibt ein Rest von (...) €. (...)

Die Kl. haben keinen Anspruch auf die Erstattung der Kosten des Voranschlags der (...) in Höhe von (...) €. Aus der Quotenklausel ist - unabhängig davon, ob dies zulässig wäre - keine Pflicht der Bekl. zu erkennen, den Voranschlag für die Kl. einzuholen.

Die u. a. vom Grundeigentum-Verlag verwendete Quotenklausel (§ 4 Nr. 6 Abs. 3) des Mietvertragformulars mit gestaffelten Quoten von 20, 40, 60, 80 % je nach letzter Renovierung bzw. ab Beginn des Mietverhältnisses, ist unbedenklich.

Das Mietverhältnis begann am 1. Oktober 2000 und endete am 31. Januar 2003. Der Vermieter machte 40 % der Kosten für Schönheitsreparaturen geltend, die in einem Kostenvoranschlag eines Malerfachgeschäftes ermittelt worden waren. Die Wohnung war unrenoviert übergeben worden. Die Quotenklausel lautete: "Endet das Mietverhältnis und sind zu diesem Zeitpunkt Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter akzeptierten Malerfachgeschäftes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 20 % der Kosten aufgrund eines Kostenvoranschlages eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter, liegen sie länger als zwei Jahre zurück, 40 %, länger als drei Jahre 60 %, länger als vier Jahre 80 %."

Das AG (Mitte) hielt die Quotenklausel selbst für wirksam, nahm jedoch an, daß die Geltendmachung von Zahlungen aufgrund der Quotenklausel vorliegend rechtsmißbräuchlich sei. Der Vermieter handele rechtsmißbräuchlich, wenn er nach Beendigung des Mietverhältnisses, aber vor Auszug des Mieters von diesem fachgerecht ausgeführte Schönheitsreparaturen nicht mehr akzeptiert und statt dessen Zahlung nach einer Quotenklausel verlange. Gleiches müsse auch dann gelten, wenn der Mieter - wie hier - zunächst beabsichtigt habe, die Schönheitsreparaturen selbst vorzunehmen, sich an Schönheitsreparaturleistungen des Nachmieters finanziell beteilige und dieser die Arbeiten seinerseits fachgerecht ausführe. Auch dann erhalte der Vermieter die nach dem Vertrag noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen durch eine Leistung des Mieters. Diese Entscheidung führte zur Berufung zum LG Berlin.

Das LG Berlin, ZK 67, kam auch zu dem Ergebnis, daß die Quotenklausel unbedenklich ist. Nebenräume, bei denen die Renovierungsfrist regelmäßig sieben Jahre betrage, seien nicht mitvermietet gewesen. Die Klausel sei aber auch insoweit nicht angemessen, da ein etwaiger Nachteil bei den Nebenräumen dadurch ausgeglichen werde, daß für die Naßräume mit einer Renovierungsfrist von nur drei Jahren die Quotenschritte gleichermaßen gelten, was einen Vorteil für den Mieter darstelle. Weiter werde die Quotenklausel auch nicht deshalb unwirksam, weil die Selbstausführung durch den Mieter am Ende des Mietverhältnisses nicht ausdrücklich ausgeräumt werde. Die Kosten des Kostenvoranschlages des Malerfachgeschäftes könne der Vermieter allerdings nicht vom Mieter erstattet verlangen.