Anspruch auf Wertverbesserungszuschlag vor Abschluß des Preisstellenverfahrens

Anspruch auf Wertverbesserungszuschlag vor Abschluß des Preisstellenverfahrens; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Wertverbesserungszuschlag; Rechtsmittel, Wirkung; Unanfechtbarkeit; Wirkung, aufschiebende; Mieterhöhungserklärung; Kündigung, fristlose

1. Ist ein Wertverbesserungszuschlag mietvertraglich vereinbart, ist eine Mieterhöhungserklärung gem. § 18 Abs. 1 1. BMG nicht mehr notwendig.

2. Seit Inkrafttreten des 3. Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Land Berlin sind Modernisierungszuschläge auch dann fällig, wenn ein vorliegender Preisstellenbescheid noch keine Bestandskraft hat; die Nichtzahlung des Zuschlags berechtigt den Vermieter, bei Vorliegen der übrigen Voraussetzungen, zur fristlosen Kündigung.

Die Bekl. bewohnt aufgrund eines Mietvertrages vom 14. Januar 1980 eine Wohnung im Haus der Kl. Mietvertraglich war u. a. ein vorläufiger Wertverbesserungszuschlag von 330 DM vereinbart.

Mit Schreiben ihres Prozeßbevollmächtigten vom 8. April 1982 kündigte die Kl. das Mietverhältnis wegen von ihr behaupteter erheblicher Mietrückstände in Höhe von 7540,22 DM. Wegen der Höhe der als Wertverbesserungszuschlag anzuerkennenden Kosten eines Badeinbaus ist bei der Mietpreisstelle ein Verfahren anhängig gewesen; mit Bescheid vom 8. Februar 1982 setzte die Preisstelle für Mieten den wegen des Badeinbaues zulässigen Wertverbesserungszuschlag auf 429,83 DM pro Monat fest. Der Bescheid ist nicht rechtskräftig, da die Bekl. Widerspruch eingelegt hat. Die Bekl. hält demgegenüber einen Wertverbesserungszuschlag in Höhe von lediglich 150,-- DM für angemessen. Sie zahlt demgemäß seit August 1980 lediglich eine monatliche Miete in Höhe von insgesamt 1000,-- DM einschließlich Heizungskostenvorschuß. Seit Juli 1980 zahlte die Bekl. monatlich 180,-- DM auf das Anderkonto eines Rechtsanwalts, damit sie für den Fall einer rechtskräftigen Verpflichtung zur Zahlung eines höheren als des von ihr angenommenen Wertverbesserungszuschlages sogleich die dann fällige Nachzahlung leisten kann. Die Kl. hat für die Zeit von März 1980 bis April 1982 eine hypothetische Abrechnung unter Zugrundelegung des in dem Mietvertrag vereinbarten Wertverbesserungszuschlages in Höhe von 330,-- DM pro Monat vorgelegt und errechnet auf diese Weise einen Gesamtmietrückstand in Höhe von 4945,23 DM. Die Kl. beantragt, die Bekl. zur Räumung zu verurteilen. Die Bekl. bestreitet, daß ihr Mieterhöhungserklärungen bezüglich des Wertverbesserungszuschlags überhaupt zugegangen seien. Die Höhe des von der Mietpreisstelle festgesetzten Wertverbesserungszuschlages hält die Bekl. für überhöht. Die Obergrenze des Wertverbesserungszuschlages sei vertraglich ohnehin auf 330,-- DM festgelegt worden, welche sie jedoch auch nur dann zu zahlen verpflichtet sei, wenn der Wertverbesserungszuschlag nicht ohnehin niedriger festzusetzen sei. Das AG hat die Klage abgewiesen, die Berufung hatte Erfolg.

Das Rechtsmittel muß zu einer Abänderung des angefochtenen Urteils führen.

Der Räumungsanspruch der Kl. ist nach § 556 Abs. 1 BGB begründet.

Die Kündigungserklärung der Kl. hat das Mietverhältnis beendet. Die Kl. ist gemäß § 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB berechtigt, das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist zu kündigen, da die Bekl. mit der Entrichtung des Mietzinses in Höhe eines Betrages in Verzug gekommen ist, der den Mietzins für zwei Monate übersteigt.

Die Kl. leitet im Berufungsverfahren die Mietrückstände der Bekl. im wesentlichen aus dem in § 4 des Mietvertrags vereinbarten Wertverbesserungszuschlag in Höhe von 330,-- DM her, unter dessen Zugrundelegung sie einen Gesamtrückstand von 4945,23 DM für die Zeit von März 1980 bis April 1982 errechnet. Derartige Vereinbarungen über die Höhe eines Wertverbesserungszuschlages sind auch bei preisgebundenem Wohnraum im Rahmen der Vertragsfreiheit grundsätzlich möglich; sie sind insoweit und solange unwirksam, als die vereinbarte Miete die Miete übersteigt, die preisrechtlich zulässig ist (§ 26 Abs. 2 I. BMG).

Unstreitig hat die Kl. zu Beginn des Mietverhältnisses wertverbessernde Maßnahmen im Bad der Wohnung der Bekl. ausgeführt. Gemäß § 11 Abs. 1 AMVO Berlin ist somit eine Mieterhöhung um 11 vom Hundert der Aufwendungen rechtlich zulässig. Da der Wertverbesserungszuschlag ausdrücklich vereinbart war, war eine Mieterhöhungserklärung der Kl. gemäß § 18 Abs. 1 des I. BMG nicht notwendig. Denn diese Vorschrift geht schon begrifflich von einem einseitigen Vorgehen des Vermieters aus (LG Berlin GE 78, 625, 626; 79, 903). Darüber hinaus hat die Bekl. in der Zeit zwischen März bis Juli 1980 den vereinbarten Wertverbesserungszuschlag vorbehaltlos entrichtet und damit die getroffene vertragliche Vereinbarung bestätigt.

Das Amtsgericht hat es als Voraussetzung für die Wirksamkeit einer Vereinbarung über die Höhe des Wertverbesserungszuschlags angesehen, daß diese - höchstens - dem Betrag entspricht, welcher preisrechtlich zulässig wäre; die Kl. könne nicht dartun, daß der Wertverbesserungszuschlag in Höhe von 330,-- DM preisrechtlich zulässig sei, weil es auch insoweit an einem bestandskräftigen Bescheid oder an einem rechtskräftigen Urteil der Verwaltungsgerichtsbarkeit fehlt.

Demgegenüber hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 14. Dezember 1986 - VII ZR 78/64 - (DB 1967, 161) zum gleichlautenden § 15 Abs. 2 AMVOB - allerdings nur beiläufig - ausgeführt, daß bei einer Vereinbarung über die Höhe eines Gewerbezuschlages der Mieter den vereinbarten Betrag schulde; zahle er ihn nicht, könne der Vermieter, ohne die Preisbehörde anzurufen, gegen den Mieter bei dem zuständigen ordentlichen Gericht klagen und sich auf die zustande gekommene Einigung berufen (ähnlich LG Berlin GE 78, 625, 626). Die 65. Kammer des Landgerichts Berlin hat in ihrem Urteil vom 4. Mai 1979 - 65 S 12/79 - (GE 79, 903) in einem Fall, in dem zu Beginn eines Mietverhältnisses der Wertverbesserungszuschlag vom Mieter zunächst vorbehaltlos gezahlt worden war, ausgeführt, der Vermieter könne den umlagefähigen Betrag ab Mietbeginn fordern, und zwar unbeschadet des Umstandes, daß über seine Höhe noch Streit bestehe; andernfalls hätte es der Mieter in der Hand, den Zeitpunkt der Zahlungsverpflichtung für den Wertverbesserungszuschlag durch unangemessenes Verzögern des bei der Preisstelle anhängigen Verfahrens hinauszuzögern (ablehnend Eickhoff in Berliner Mietrechtliche Mitteilungen 1981, S. 13, 14; allerdings mit der Empfehlung, zur Vermeidung von Risiken den Wertverbesserungszuschlag zunächst weiterhin zu zahlen).

Ob dieser Auffassung zuzustimmen ist und ob insoweit, wie Graul/Becker Kommentar zur Altbaumietenverordnung Berlin, § 11 Rdz. 35, meinen, die Rechtsprechung tatsächlich als "einheitlich" anzusehen ist, kann für den vorliegenden Fall, in welchem bereits ein Preisstellenbescheid vorliegt, dahingestellt bleiben. Das Bezirksamt hat am 8. Februar 1982 den nach § 11 AMVOB zulässigen Mieterhöhungsbetrag auf 429,83 DM und damit auf einen Betrag festgesetzt, der sogar deutlich den vertraglich vereinbarten Zuschlag übersteigt, dessen genaue Festlegung erst nach Fertigstellung laut aufgewendete Bau- und Einrichtungskosten erfolgen sollte. Die Bekl. hat gegen diesen Preisstellenbescheid zwar Widerspruch eingelegt. Doch bestimmt der durch Art. 3 Ziff. 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Land Berlin vom 3. August 1982 (GVBl. 1424, 1428) neu eingefügte Absatz 5 des § 18 des I. BMG, daß Widerspruch und Anfechtungsklage gegen einen Bescheid der Preisbehörde aufgrund von § 11 Abs. 6 der Altbaumietenverordnung Berlin keine aufschiebende Wirkung haben. Der Gesetzgeber hat damit für den Vermieter unbillige Verzögerungen der Mietzahlungen, die durch volle Ausschöpfung des Verwaltungsrechtsweges entstehen können, vermeiden und die Finanzierung dringend erforderlicher Modernisierungen absichern wollen. Diese Vorschrift ist am 22. August 1982 in Kraft getreten (Art. 8 des vorgenannten Gesetzes). Spätestens seit diesem Zeitpunkt sind die von der Kl. aufgrund der vertraglichen Vereinbarung geforderten Wertverbesserungszuschläge fällig.

Die entstandenen Mietrückstände hat die Bekl. zu vertreten, § 285 BGB. Sie ist unstreitig wiederholt gemahnt worden, zuletzt nach Vorliegen des Preisstellenbescheides durch Schreiben vom 15. Februar 1982. Die Rechtsansicht der Bekl., solange kein bestandskräftiger Bescheid vorliege, schulde sie auch keinen Wertverbesserungszuschlag, ist nicht zutreffend. Es handelt sich jedenfalls nach der Neufassung des § 18 Abs. 5 des I. BMG auch nicht mehr um ein besonders zweifelhaftes, äußerst schwieriges Problem, zu dem sich eine einheitliche Rechtsprechung oder eine herrschende Meinung nicht gebildet hat (vgl. dazu Walchshöfer in Münchener Kommentar, § 285 BGB Rdn. 11 m.w.N.). Durch den seit dem 22. August 1982 geltenden § 18 Abs. 5 des I. BMG sind frühere Streitfragen vom Gesetzgeber eindeutig entschieden worden: Der Mieter kann die Zahlung des durch Preisstellenbescheid festgestellten Wertverbesserungszuschlages nicht mehr mit dem Hinweis darauf verweigern, dieser Bescheid der Preisstelle sei noch nicht bestandskräftig. Die sich durch diese Gesetzesänderung ergebenden Konsequenzen zu erkennen, wäre der von Anfang an anwaltlich vertretenen Bekl. möglich gewesen. Wenn sie trotz der neuen Gesetzeslage an ihrer früheren Rechtsauffassung festhielt, so beruhe dies zumindest auf Fahrlässigkeit (§ 276 Abs. 1 BGB). Auch nach fast einem Jahr seit Inkrafttreten des § 18 Abs. 5 des I. BMG hat die Bekl. weder die Mietrückstände ausgeglichen noch hat sie ihre laufenden Mietzahlungen der nunmehr eindeutigen Rechtslage angepaßt.