Anspruch auf Wärmedämmung bei Abriss des Nachbargebäudes und gemeinsamer Giebelwand

Anspruch auf Wärmedämmung bei Abriss des Nachbargebäudes und gemeinsamer Giebelwand; Grenzwand; Kommunwand

1. Verläuft die Grenze zwischen Nachbargrundstücken in der Mitte einer gemeinsamen Giebelwand (§ 921 BGB), wird dadurch nicht das Recht des jeweiligen Grundstückseigentümers beschränkt, sein Haus abzureißen; er muss jedoch diejenigen Maßnahmen treffen, die zur Veränderung oder Beseitigung der Auswirkungen des Abrisses auf das Nutzungsinteresse des Nachbarn geboten sind.

2. Bei den dafür nötigen Aufwendungen handelt es sich nicht um von beiden Nachbarn gleichmäßig zu tragende Unterhaltungskosten.

3. Der sein Gebäude abreißende Grundstückseigentümer schuldet bei gemeinsamer Giebelwand dem Nachbarn Erstattung der Kosten für die Herstellung der Wärmedämmung und des Außenputzes.

(Leitsätze der Redaktion)

1 Die Parteien sind Eigentümer nebeneinander liegender Grundstücke, welche mit aneinandergrenzenden Gebäuden mit einer gemeinsamen Giebelwand bebaut waren. Die Bekl. ließ ihr Gebäude abreißen. Hierdurch wurde die Giebelwand des Hauses der Kl. freigelegt. Bereits vorher hatte die Bekl. angeboten, die Kosten für das Aufbringen eines zweilagigen Außenputzes an dem Giebel zu übernehmen. Dies lehnte die Kl. ab, weil sie zusätzlich die Anbringung einer Wärmedämmung für erforderlich hielt. Während des Rechtsstreits ließ sie die Wärmedämmung und den Außenputz herstellen sowie Risse im Putz und im Boden des Treppenhauses sanieren.

2 Die Kl. hat die Erstattung der dafür aufgewandten Kosten, von Gutachterkosten und von Rechtsanwaltskosten verlangt. Das Landgericht hat die Bekl. zur Erstattung von Kosten für den Außenputz, für die Risssanierung, von Gutachterkosten und von Rechtsanwaltskosten verurteilt. Das Oberlandesgericht hat die Verurteilung auf die Kosten der Wärmedämmung sowie auf höhere Gutachter- und Rechtsanwaltskosten erweitert. Mit der von ihm zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Kl. beantragt, will die Bekl. die Abweisung der Klage erreichen, soweit die Verurteilung über die Verpflichtung zur Erstattung der Kosten für die Risssanierung hinausgeht.

I. 3 Ausgehend von der Annahme, dass es sich bei der Giebelwand um eine gemeinsame Wand im Sinne von § 921 BGB handelt, weil die Grenze zwischen den Grundstücken der Parteien in der Mitte der Wand verläuft, kann die Kl. nach Ansicht des Berufungsgerichts verlangen, dass ihr Recht auf ungehinderte Benutzung der Wand unangetastet bleibt. Weil das abgerissene Gebäude der Bekl. für das Haus der Kl. auch eine wärmeisolierende Funktion gehabt habe, schulde die Bekl. die nach dem Stand der Technik erforderliche Anbringung einer Wärmedämmung. Die dafür von ihr aufgewendeten Kosten habe die Kl. ebenso wie die Kosten für den Außenputz, welche die Bekl. ebenfalls erstatten müsse, weil die Kl. deren Angebot auf Anbringung des Putzes wegen des Anspruchs auf vorherige Anbringung der Wärmedämmung nicht habe annehmen müssen, nachvollziehbar belegt.

II. 4 Das hält revisionsrechtlicher Nachprüfung stand.

5 1. Die Kl. kann von der Bekl. die Erstattung der Kosten für die Herstellung der Wärmedämmung und des Außenputzes nach §§ 683, 670 BGB oder nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2, § 818 Abs. 2 BGB verlangen.

6 a) Im Ergebnis zutreffend bejaht das Berufungsgericht die Aktivlegitimation der Kl. Sie folgt aus der Regelung in § 10 Abs. 6 Satz 3 Alt. 1 oder 3 WEG.

7 b) Zu Recht und von der Bekl. unbeanstandet geht das Berufungsgericht davon aus, dass es sich bei der Giebelwand um eine gemeinschaftliche Grenzeinrichtung im Sinne von § 921 BGB handelt. Denn die Grundstücksgrenze verläuft in der Mitte der Wand; diese steht jeweils zur Hälfte auf den Grundstücken der Parteien, und von dem Grundstück der Bekl. aus wurde an sie angebaut. Es handelt sich deshalb um eine Nachbarwand, die auch als halbscheidige Giebelmauer oder Kommunmauer bezeichnet wird, welche dazu bestimmt ist, von jedem der beiden Nachbarn in Richtung auf sein eigenes Grundstück benutzt zu werden; das hierdurch begründete Rechtsverhältnis der Nachbarn ist durch die §§ 921, 922 BGB sowie - gegebenenfalls - durch landesrechtliche Vorschriften besonders geregelt (Senat, Urteil vom 18. Februar 2011 - V ZR 137/10, GE 2011, 609 = NJW-RR 2011, 515, 516 Rn. 8).

8 c) Mit dem Abriss des Hauses der Bekl. ist die Giebelwand freigelegt und dadurch ungeschützt der Witterung ausgesetzt worden. Sie hat auch die wärmeisolierende Funktion des abgerissenen Gebäudes für das Haus der Kl. verloren. Ein solcher - wovon mangels anderen Vortrags und anderer Anhaltspunkte auszugehen ist - ohne Zustimmung der Kl. vorgenommener Eingriff verstößt gegen § 922 Satz 3 BGB. Diese Vorschrift schützt nicht nur die Substanz einer Grenzeinrichtung; sie will auch die Aufhebung oder Minderung des Bestimmungszwecks der Einrichtung und deren Brauchbarkeit in dem bisherigen Umfang für diesen Zweck zum Nachteil des Nachbarn verhindern. Dem widerspricht es, wenn der Abriss des Nachbarhauses die Bestands- und Funktionsfähigkeit der gemeinsamen Giebelmauer derart beeinträchtigt, dass der andere Nachbar gezwungen wird, sich durch bauliche Maßnahmen erst wieder die Nutzungsmöglichkeit zu verschaffen, die ihm die Mauer bisher bot (Senat, Urteil vom 28. November 1980 - V ZR 148/79, BGHZ 78, 379, 398 f.; Urteil vom 21. April 1989 - V ZR 248/87, NJW 1989, 2541).

9 d) Anders als die Bekl. meint, kommt es somit nicht darauf an, dass die Giebelwand als solche erhalten geblieben ist; entscheidend ist vielmehr, dass ihr durch den Abriss des angebauten Hauses der bisherige Schutz gegen Witterungseinflüsse genommen wurde und sie folglich in dem freigelegten Zustand für die Kl. nicht mehr ausreichend als Hausabschlusswand nutzbar war (vgl. Senat, Urteil vom 28. November 1980 - V ZR 148/79, BGHZ 78, 397, 399).

10 e) Die Vorschrift des § 922 Satz 3 BGB beschränkt allerdings nicht das Recht des Grundstückseigentümers, sein Haus abzureißen. Er muss jedoch diejenigen Maßnahmen treffen, die zur Verhinderung oder Beseitigung der Auswirkungen des Abrisses auf das Nutzungsinteresse des Nachbarn geboten sind (Senat, Urteil vom 28. November 1980 - V ZR 148/79, aaO.; Urteil vom 21. April 1989 - V ZR 248/87, aaO.). Bei den dafür nötigen Aufwendungen handelt es sich nicht etwa um Unterhaltungskosten im Sinne von § 922 Satz 2 BGB, die unter der Voraussetzung fortbestehenden Miteigentums an der Wand von beiden Nachbarn gleichmäßig zu tragen wären (Senat, Urteil vom 28. November 1980 - V ZR 148/79, aaO.). Die Bekl. war deshalb verpflichtet, außer für das Aufbringen des Außenputzes auch für das Anbringen der notwendigen, was die Bekl. nicht in Abrede stellt, Wärmedämmung Sorge zu tragen. Weil sie dieser Verpflichtung nicht nachgekommen ist, kann die Kl. die Erstattung der dafür angefallenen Kosten verlangen (§§ 683, 670 BGB oder §§ 812, 818 Abs. 2 BGB).

11 f) Dem kann die Bekl. die ◊Entstehungsgeschichte" der Giebelwand nicht mit Erfolg entgegenhalten. Zwar wurde nach sachverständiger Auskunft zunächst das auf dem Grundstück der Kl. stehende Gebäude mit der mittig auf der Grundstücksgrenze stehenden Giebelwand errichtet; das nunmehr abgerissene Haus auf dem Grundstück der Bekl. wurde später angebaut. Aber die Errichtung des Gebäudes mit der halbscheidigen Giebelwand erfolgte „entsprechend den damaligen Festlegungen". Daraus folgt, dass von vornherein ein Anbau des Nachbarhauses und somit die Funktion der Wand als Nachbarwand vorgesehen war. Dies schließt es aus, die von dem Senat entwickelten Grundsätze zu dem nachträglichen Anbau an eine vollständig auf dem Nachbargrundstück stehende Grenzwand (siehe dazu Urteil vom 18. Februar 2011 - V ZR 137/10, GE 2011, 609 = NJW-RR 2011, 515 f. Rn. 6; Urteil vom 16. April 2010 - V ZR 171/09, GE 2010, 759 = NJW 2010, 1808 Rn. 8) auf den hier vorliegenden Fall zu übertragen.

12 g) Schließlich macht die Bekl. ebenfalls erfolglos geltend, dass die Wärmedämmung ausschließlich der Kl. einen Vorteil bringe und diese daraus den alleinigen Nutzen ziehe, so dass sie die gesamten Herstellungskosten tragen müsse. Zwar hat der Senat in diesem Sinn den Fall entschieden, dass der Teilhaber einer Giebelwand, an die (noch) nicht (vollständig) angebaut ist, die Kosten für das Anbringen einer Wärmedämmung auf dem freien Teil der Wand allein tragen muss (Urteil vom 11. April 2008 - V ZR 158/07, NJW 2008, 2032, 2033 Rn. 17). Aber hier liegt es anders. An die Giebelwand war von dem Grundstück der Bekl. aus vollständig angebaut worden. Der Anbau hatte für das Gebäude der Kl. eine wärmeisolierende Funktion. Diese hat die Bekl. mit dem Abriss ihres Hauses beseitigt. Deshalb ist sie zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands auf ihre Kosten verpflichtet.

13 2. Wegen der unberechtigten Weigerung der Bekl., die Wärmedämmung anzubringen, hat sie der Kl. auch die vorgerichtlichen Sachverständigen- und Rechtsanwaltskosten in der von dem Berufungsgericht ausgeurteilten, von der Bekl. nicht angegriffenen Höhe zu erstatten (§ 280 Abs. 1 und 2, § 286 BGB).

Liegt bei bebauten Grundstücken eine gemeinsame Giebelwand – auch „Kommunwand", „Kommunmauer", „halbscheidige Giebelwand" oder „Nachbarwand" genannt – vor (die Grundstücksgrenze verläuft durch die Mitte der Wand), muss der Grundstückseigentümer, der sein Haus abreißt, die freistehende Giebelwand zum Nachbarn dämmen und verputzen oder die Kosten dafür erstatten, so der Bundesgerichtshof in einem neuen Urteil.

Kläger und Beklagte sind Nachbarn mit aneinander grenzenden Gebäuden auf einer gemeinsamen Giebelwand. Die Beklagte ließ ihr Gebäude abreißen, wodurch die Giebelwand des klägerischen Hauses freigelegt wurde. Die Beklagte hatte angeboten, die Kosten für das Aufbringen eines zweilagigen Außenputzes am Giebel zu übernehmen, was die Klägerin ablehnte. Sie hielt zusätzlich eine Wärmedämmung für erforderlich. Noch während des Rechtsstreits ließ die Klägerin Wärmedämmung und Außenputz herstellen sowie Risse im Putz und im Boden des Treppenhauses sanieren und verlangte Kostenerstattung von der Beklagten. Das Landgericht Chemnitz verurteilte die Beklagte zur Erstattung von Kosten für den Außenputz, für die Risssanierung, von Gutachterkosten und von Rechtsanwaltskosten. Das Oberlandesgericht Dresden erweiterte die Verurteilung auf die Kosten der Wärmedämmung sowie auf höhere Gutachter- und Rechtsanwaltskosten. Der BGH wies die Revision der Beklagten zurück.

Nach den Feststellungen handelt es sich bei der Giebelwand um eine gemeinschaftliche Grenzeinrichtung (§ 921 BGB). Die Grundstücksgrenze verlief in der Mitte der Giebelwand, die jeweils hälftig auf den Grundstücken der Parteien stand (sog. halbscheidige Giebelmauer oder Kommunmauer).

Mit dem Abriss des Hauses der Beklagten sei die Giebelwand des klägerischen Hauses freigelegt und dadurch ungeschützt der Witterung ausgesetzt worden; hierdurch sei auch die wärmeisolierende Funktion des abgerissenen Gebäudes für das Haus der Klägerin verloren gegangen. Ein solcher Eingriff verstoße gegen § 922 Satz 3 BGB. Diese Vorschrift schütze nicht nur die Substanz einer Grenzeinrichtung; sie wolle auch die Aufhebung oder Minderung des Bestimmungszwecks der Einrichtung und deren Brauchbarkeit in dem bisherigen Umfang für diesen Zweck zum Nachteil des Nachbarn verhindern.

Bei Benutzung gemeinschaftlicher Grenzeinrichtungen wie einer halbscheidigen Giebelmauer dürfe der jeweilige Grundstückseigentümer zwar sein Haus abreißen, müsse aber diejenigen Maßnahmen treffen, die zur Verhinderung oder Beseitigung der Auswirkungen des Abrisses auf das Nachbargrundstück geboten seien. Gleichzeitig stellte der BGH klar, dass es sich bei diesen Aufwendungen nicht um Unterhaltskosten für die gemeinsame Grenzeinrichtung handele, solche wären nämlich von beiden Nachbarn gleichmäßig zu tragen.

Weil durch den Abriss des Nachbarhauses das stehengebliebene Haus auch ein Stück Wärmeisolierung verloren hatte, bestand nicht nur Anspruch auf Anbringung eines Putzes, sondern auch einer zusätzlichen Wärmeisolierung.

Mit dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof eine in der Praxis häufig auftauchende Frage geklärt. Der Streit wird sich künftig darauf beschränken, auf wie viel Wärmedämmung und welchen Putz der vom Abriss betroffene Grundstücksnachbar Anspruch hat. Dafür muss man u. U. Gutachter einschalten, denn der vom Abriss betroffene Nachbar hat sicherlich nur im Ausmaß Schutz, wie das abgerissene Nachbarhaus zur Wärmedämmung beigetragen hat.

Der vorliegend vom BGH entschiedene Fall ist ein wenig anders gelagert als der in seinem Urteil vom 11. April 2008 - V ZR 158/07 - (GE 2008, 725). In dem damaligen Fall handelte es sich zwar auch um eine gemeinsame Giebelwand, an die aber – anders als vorliegend – noch nicht vollständig angebaut war. In jenem Fall hatte der Eigentümer des Gebäudes, dessen Giebelteil freilag, eine Wärmedämmung anbringen wollen. Der BGH hatte den Nachbarn dazu verurteilt, die Anbringung der Wärmedämmung zu dulden, aber zur Klarstellung darauf hingewiesen, dass der von der Wärmedämmung profitierende Eigentümer die Kosten dafür alleine tragen müsse.