Anspruch auf Nutzungsentschädigung als Erfüllungsanspruch

Anspruch auf Nutzungsentschädigung als Erfüllungsanspruch; teilweise Schlüsselrückgabe bei Mietermehrheit

1. Der Vermieter hat auch dann Anspruch auf Nutzungsentschädigung gegen den ausgezogenen Mieter, wenn nur dieser die Schlüssel zur Wohnung zurückgegeben hat, der andere Mieter aber die Wohnung weiter nutzt.

2. Dem Vermieter kann auch nicht ein Mitverschulden deswegen angelastet werden, weil er erst nach über einem Jahr aus dem Räumungsurteil gegen den in der Wohnung verbliebenen Mieter vollstreckt.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. war gemeinsam mit ihrem Ehemann Mieterin der streitgegenständlichen Wohnung. Die Bekl. und ihr Ehemann erkannten ihre Räumungs- und Herausgabeverpflichtung bezüglich des Mietobjektes am 24.1.2007 rechtskräftig an. Der Kl. wurde durch Beschluss des Amtsgerichts Potsdam vom 5.7.2004 zum Zwangsverwalter des Mietobjektes bestellt. Der Kl. macht nach Beendigung des Mietverhältnisses die Zahlung von Nutzungsentschädigung von Oktober 2006 bis Februar 2008 sowie der Nachzahlungsbeträge aus den Betriebskostenabrechnungen 2005 und 2006 in Höhe von 676, 97 € bzw. 2.125, 81 € geltend.

Das Amtsgericht hat die Bekl. antragsgemäß verurteilt und zur Begründung auf § 546 a BGB sowie darauf verwiesen, dass es an substantiierten Einwendungen der Bekl. gegen die streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnungen fehle. Gegen dieses Urteil hat die Bekl. Berufung eingelegt.

Die Bekl. hält das angefochtene Urteil bereits insoweit für fehlerhaft, als sich hieraus nicht der Zeitraum für die ausgeurteilte Nutzungsentschädigung ergäbe. Sie habe zudem die Schlüssel zu der Wohnung bereits im Februar 2007 an eine Mitarbeiterin des Kl. zurückgegeben. Der fehlende Rücknahmewille des Kl. dokumentiere sich aus der Räumung erst am 29.4.2008. Hinsichtlich der Betriebskostenabrechnungen sei die Grundsteuer aufgrund der Abweichung vom Einheitswertbescheid fehlerhaft festgesetzt worden.

Die Berufung ist zulässig, hat teilweise Erfolg und führt zur Abänderung des angefochtenen Urteils.

Die Berufung ist begründet, soweit der Kl. hinsichtlich der Nutzungsentschädigung für die Jahre 2006 und 2007 die Betriebskostenvorschüsse in Höhe von jeweils 132,94 € geltend macht.

Entgegen der Auffassung der Bekl. ergibt sich aus dem Zusammenklang von Tenor und Tatbestand des angefochtenen Urteils hinreichend ihre Verurteilung zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung für den Zeitraum von Oktober 2006 bis Februar 2008. Die Nutzungsentschädigung für diesen Zeitraum wurde dem Grunde nach zu Recht gemäß § 546 a BGB zugesprochen. Zunächst war der Kl. als Zwangsverwalter kraft seines Amtes befugt, die Nutzungsentschädigung für den Vermieter einzuklagen. Seine Aktivlegitimation entfällt auch nicht mit Aufhebung der Zwangsverwaltung. Diese entfaltet insoweit keine Rückwirkung, der Zwangsverwalter darf berechtigt begonnene Prozesse zu Ende führen (vgl. Zeller/Stöber, § 161 Rdn. 7.2). Gemäß § 546 a BGB ist die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben, anderenfalls der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung die vereinbarte Miete verlangen kann. Diese Pflicht zur Rückgabe haben die Mieter nicht erfüllt. Der Kl. gelangte erst durch Zwangsräumung vom 29.4.2008 in den Besitz der Mieträumlichkeiten. Entgegen der Auffassung der Bekl. wurden die Mieträume nämlich auch dann nicht zurückgegeben, wenn die Bekl. tatsächlich im Februar 2007 einen Schlüssel an eine Mitarbeiterin des Kl. zurückgegeben hätte. Denn die Räume wurden unstreitig von dem weiteren Mieter, dem Ehemann der Bekl., weiter bewohnt. Die Räumung war der Bekl. auch nicht subjektiv unmöglich. Sie konnte und musste auf den in den Räumen verbliebenen Mitmieter mit rechtlichen und tatsächlichen Mitteln einwirken, damit dieser seiner Rückgabeverpflichtung erfüllt (vgl. Schmidt-Futterer/Gather, § 546 a Rdn. 27 d.A.). Der gemäß § 546 a BGB erforderliche Rücknahmewille des Vermieters ergibt sich bereits aus der Führung des Räumungsrechtsstreits. Er entfällt mangels anderweitiger Indizien entgegen der Auffassung der Bekl. nicht durch die Räumung erst im April 2008.

Es besteht keine Verpflichtung des Vermieters, die Räumung innerhalb eines bestimmten Zeitrahmens zu betreiben, so dass es nicht darauf ankommt, inwieweit die Verzögerung im Bereich des Kl. liegt. Nicht der Vermieter hat den Fortbestand seines Rücknahmewillens zu dokumentieren, sondern der Mieter hat seine Rückgabepflicht zu erfüllen. Zudem hat das Amtsgericht zu Recht festgestellt, dass es sich bei dem Anspruch aus § 546 a BGB um einen Erfüllungsanspruch eigener Art aus dem beendeten Mietverhältnis handelt (a.a.O. § 546 a Rdn. 6 ff.), auf den § 254 BGB keine Anwendung findet. Daher kann die nicht unverzüglich betriebene Zwangsräumung unabhängig von ihrer Deklaration als Pflichtverletzung nicht zu einer Reduktion des Anspruchs führen.

Zugesprochen werden kann jedoch infolge des Eintritts der Abrechnungsreife in II. Instanz für den Zeitraum Oktober 2006 bis einschließlich Dezember 2007 lediglich der Nettomietzins in Höhe von 1.090,11 € monatlich. Eine Umstellung der Klage auf die Salden der jeweiligen Betriebskostenabrechnungen ist nicht erfolgt. Für die Monate Januar und Februar 2008 hat der Kl. hingegen Anspruch auf den jeweiligen Bruttomietzins.

Hinsichtlich der Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2005 und 2006 hat das angefochtene Urteil Bestand. Die Bekl. macht geltend, dass die Abrechnung fehlerhaft sei, weil die angesetzten Kosten für die Grundsteuer aufgrund der Abweichung zum Einheitswertbescheid fehlerhaft seien. Diesen Einwand hat das Amtsgericht zu Recht als unsubstantiiert zurückgewiesen. Er erschließt sich nicht aus sich heraus. Es ist nicht ersichtlich, auf welcher Grundlage die Grundsteuer festgesetzt wurde und auf welcher Grundlage dies nach Ansicht der Bekl. hätte passieren müssen. Dies hätte sie nach Einsicht in die Abrechnungsunterlagen substantiiert darlegen müssen unter Vorlage der etwaig abweichenden oder abgeänderten (?) Bescheide. Der Kl. hat sich dahin eingelassen, dass die gezahlte Grundsteuer nach dem Flächenmaß umgelegt wurde. Inwieweit dies falsch sein sollte, wird nicht deutlich. Aus der Formulierung "der Einheitswertbescheid wurde abweichend von den Betriebskostenabrechnungen zugrunde gelegt" erschließt sich dies nicht. Für das Jahr 2005 ist zudem die Abrechnungsfrist des § 556 III 5 BGB abgelaufen.

Der Vermieter hat auch dann Anspruch auf Nutzungsentschädigung, wenn von zwei Mietern nur einer die Schlüssel zur Wohnung zurückgegeben hat, der andere Mieter aber die Wohnung weiter nutzt. Dem Vermieter kann auch nicht ein Mitverschulden deswegen angelastet werden, weil er erst nach über einem Jahr aus dem Räumungsurteil vollstreckt.

Die Beklagte, die mit Ehemann die Wohnung gemietet hatte, erkannte ihre Räumungsverpflichtung am 24. Januar 2007 an. Sie will die Schlüssel bereits im Februar 2007 an eine Mitarbeiterin des u. a. auf Nutzungsentschädigung für die Monate Oktober 2006 bis Februar 2008 klagenden Zwangsverwalters zurückgegeben haben. Unstreitig nutzte ihr Ehemann die Wohnung weiter und wurde erst am 29. April 2008 geräumt. Das AG gab der Klage statt, das LG wies die Berufung der Beklagten zurück.

Unerheblich sei, ob die Beklagte die Wohnungsschlüssel bereits im Februar 2007 zurückgegeben habe, da weiterhin ihr Ehemann die Wohnung genutzt habe; sie habe auf ihn mit rechtlichen und tatsächlichen Mitteln einwirken müssen, damit er seine Rückgabeverpflichtung erfülle. Dem Vermieter könne auch nicht ein Mitverschulden deswegen angelastet werden, weil er erst nach über einem Jahr aus dem Räumungsurteil gegen den Ehemann vollstreckt habe, denn der Anspruch auf Nutzungsentschädigung trete als Erfüllungsanspruch eigener Art an die Stelle des Mietzahlungsanspruchs.

Die Entscheidung liegt auf der Linie der h. M., dass nicht der Vermieter den Fortbestand seines Rücknahmewillens, sondern der Mieter die Erfüllung seiner Rückgabepflicht zu beweisen hat. Eine "Vorenthaltung" liegt vor, wenn die Pflicht zur Rückgabe der Mietsache nach § 546 BGB verletzt ist (KG GE 2007, 217). § 546 a Abs. 1 BGB gewährt dem Vermieter zudem eine Mindestentschädigung, die in der Höhe nicht davon abhängig ist, ob dem Vermieter aus der Vorenthaltung der Mietsache ein Schaden erwachsen oder dem Mieter aus der Vorenthaltung ein Nutzen entstanden ist (BGH GE 2005, 1547).