Anspruch auf Neufestsetzung der Miete als einseitiges Bestimmungsrecht für Vermieter nach billigem Ermessen

Anspruch auf Neufestsetzung der Miete als einseitiges Bestimmungsrecht für Vermieter nach billigem Ermessen; Option

1. Ist in einem Geschäftsraummietvertrag vereinbart, daß nach Ablauf der festen Mietzeit und Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter die Miete neu zu vereinbaren ist, sollte eine Neufestsetzung der Miete erfolgen und nicht nur eine Anpassung unter Berücksichtigung der ursprünglichen Wert- und Äquivalenzvorstellungen (Abgrenzung zu KG ZMR 1986, 194).

2. Die Neufestsetzung hat nach billigem Ermessen zu erfolgen, wobei grundsätzlich die ortsübliche Miete für Neuabschlüsse billigem Ermessen entspricht.

3. Bei einem Anspruch auf Neufestsetzung hat der Vermieter ein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht, so daß nicht auf Zustimmung des Mieters zu klagen ist, sondern auf Feststellung der Höhe der neuen Miete. (Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. hat gegen die Bekl. Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Kaltmiete für die Gewerberäume im Hause K. 213 in Berlin sowie die Vitrine auf 90.000 DM (= 46.016,27 EUR) für die Zeit ab dem 1. Januar 1999 bis zum 31. Dezember 2003. Die Kl. kann ferner von der Bekl. die Zahlung rückständiger Miete für die Monate Januar und Februar 1999 in Höhe von weiteren 75.000 DM (= 38.346,89 EUR) verlangen (§ 535 BGB).

a) Die Bekl. hat durch die unstreitig ausgeübte Option gemäß § 3 des Mietvertrages unabhängig von einer Einigung der Parteien über die Höhe des Mietzinses die Verlängerung des streitgegenständlichen Vertrages bewirkt. Die Ausübung der Option sollte nicht unter dem Vorbehalt der Einigung der Parteien über die Höhe des Mietzinses stehen. Hierüber besteht zwischen den Parteien auch Einigkeit, denn sie gehen beide vom Fortbestand des Mietvertrages aus. Die Parteien haben in § 3 eine Vereinbarung über eine konkrete Höhe des Mietzinses nicht getroffen, sondern einen sogenannten Leistungsvorbehalt vereinbart. Hierin ist geregelt, daß nach Ablauf der festen Mietzeit von zehn Jahren für die der Bekl. eingeräumte Optionszeiträume vom 1.1.1999 bis 31.12.2003 und vom 1.1.1994 bis 31.12.2008 der Mietzins "neu zu vereinbaren" ist.

Daraus ergibt sich ein Anspruch der Kl. dem Grunde nach auf Neuvereinbarung der Miete für die Optionszeiträume. b) Wenn sich die Parteien - wie hier - bindend zwar über eine entgeltliche Überlassung des Gebrauchs der Mietsache einigen, ohne eine Vereinbarung über die Höhe des Mietzinses zu treffen, ist die Höhe durch den Vermieter gemäß den §§ 315, 316 BGB nach billigem Ermessen zu bestimmen. Erforderlichenfalls hat das Gericht die Höhe des Mietzinses gemäß § 315 Abs. 3 Satz 2 BGB zu bestimmen (Senatsurteil vom 11. Mai 2000 - 8 U 6640/98 - unveröffentlicht; BGH NJW-RR 1992, 517; OLG Saarbrücken NJWE- MietR 1997, 104 = WiB 1997, 163, OLG Hamm NJW 1976, 1212; vgl. auch BGH NJW 1997, 2671; auch Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, Ill, Rdnr. 464). Für die Entscheidung kann offenbleiben, ob die Kl. - statt auf Zustimmung - auf Feststellung, daß der Mietzins in der begehrten Höhe besteht, hätte klagen müssen. Dafür spricht, daß es sich vorliegend um eine Frage der einseitigen Leistungsbestimmung durch den Vermieter handelt. Hier kann dies jedoch dahingestellt bleiben, weil auch die Bekl. das Vorgehen der Kl. nicht beanstandet. ba) Entgegen der Ansicht des Landgerichts, die das Landgericht im übrigen auch nicht näher begründet hat, hat eine Neufestsetzung des Mietzinses und nicht nur eine Anpassung unter Berücksichtigung der Wert- und Äquivalenzvorstellungen der Parteien bei Vertragsschluß zu erfolgen. Nach dem Wortlaut der Vereinbarung ist für den ersten Optionszeitraum "der Mietpreis ... neu zu vereinbaren"; für den zweiten Optionszeitraum ist der "neue Mietpreis ... neu zu vereinbaren" (Hervorhebung d. d. Verf.). Diese vertragliche Formulierung spricht dafür, daß die Parteien eine Neufestlegung und nicht nur eine Anpassung des Mietzinses gewollt haben. Daß die Parteien die Klausel im Sinne einer reinen Anpassung verstanden hätten, kann nicht festgestellt werden. Die Parteien tragen zum eigentlichen Vertragsschluß substantiiert nichts vor. Es ist auch nicht ersichtlich, daß die Parteien gerade die Frage, ob eine Neufestsetzung oder eine Anpassung statt-zufinden habe, in irgendeiner Weise vorher problematisiert hätten.

Vielmehr trägt die Bekl. selbst vor, daß den Parteien der Unterschied zwischen Anpassung und Festsetzung nicht bewußt war. Nach der Rechtsprechung des BGH sind bei der Neufestsetzung anders als bei der Anpassung die Wert- und Äquivalenzvorstellungen der Parteien bei Vertragsschluß unbeachtlich (BGH NJW 1975, 1557). Die ursprünglichen Äquivalenzvorstellungen der Parteien können nur dann und insoweit berücksichtigt werden, als sich dies aus dem Vertrag eindeutig ergibt (Sternel, a. a. O., Ill, Rdnr. 456; OLG Schleswig NZM 2000, 338). Aus dem Vertrag ergibt sich hierfür nichts. Allein aus der zeitlich vorgelagerten Optionsvereinbarung kann - entgegen der Ansicht der Bekl. - etwas anderes nicht geschlußfolgert werden. Denn dies würde praktisch dazu führen, daß bei einem Mietvertrag auf bestimmte Zeit mit Verlängerungsoption immer die ursprünglichen vertraglichen Vereinbarungen zu berücksichtigen wären. Dies kann jedoch mangels ausdrücklicher Vereinbarung nicht gewollt sein. Die von der Bekl. in Bezug genommene Entscheidung des Kammergerichts vom 28.1.1985 - 8 U 1420/84 - (ZMR 1986,194) steht dem nicht entgegen. Nach dem dort entschiedenen Fall hatten die Parteien eine Vertragsklausel vereinbart, wonach die Neufestsetzung des Mietzinses nach erheblicher Veränderung des Preisindexes erfolgen sollte. Daraus hat der Senat den Schluß gezogen, daß die wirtschaftlichen Verhältnisse in die Bewertung miteinzufließen haben. Der Senat hat indes ausdrücklich offengelassen, ob dies auch zu gelten hat, wenn die Neufestsetzung nach Ablauf einer bestimmten Zeit erfolgen solle (KG, a. a. O., Seite 195, rechte Spalte). bb) Bei der Ausübung der Bestimmung gilt für das Gericht der Billigkeitsmaßstab, der auch für den Bestimmungsberechtigten - hier für den Vermieter - gelten würde (Soergel/Wolf, BGB, 12. Auflage, § 315 BGB, Rdnr. 51). Was billigem Ermessen entspricht, ist unter Berücksichtigung der Interessen beider Parteien und des in vergleichbaren Fällen Üblichen festzustellen (Palandt/Heinrichs, BGB, 61. Auflage, § 315 BGB, Rdnr. 10). Bei der Bestimmung gemäß § 315 Abs. 3 BGB ist grundsätzlich davon auszugehen, daß der orts- und marktübliche Mietzins angemessen ist (vgl. Senatsurteil vom 11. Mai 2000 - 8 U 6640/98). Denn grundsätzlich ist anzunehmen, daß die Parteien bei Abschluß eines Mietvertrages den für die Räume dieser Art angemessenen, d. h. den orts- und marktüblichen Mietzins vereinbaren. Dann aber entspricht es den Wertvorstellungen der Parteien, daß auch im Falle der Neufestsetzung des Mietzinses der nunmehr angemessene, d. h. orts- und marktübliche Betrag maßgebend sein soll, wobei die Wert- und Äquivalenzvorstellungen der Parteien bei Vertragsschluß dann unbeachtlich sind (BGH NJW 1975, 1557; BGH NJW- RR 1992, 517). Nach der Rechtsprechung des BGH kann unter orts- und marktüblicher Mietzins derjenige verstanden werden, der für vergleichbare Objekte bei Neuabschluß üblicherweise gefordert und gezahlt wird (BGH NJW-RR 1992, 517, 518; vgl. auch Senatsurteil vom 11. Mai 2000 - 8 U 6640/98). Hierbei ist zu berücksichtigen, daß sich ein angemessener Mietzins nicht mit einem konkreten Betrag, sondern nur als ein aus Höchst- und Mindestbetrag gebildeter Rahmen bestimmen läßt (BGH NJW-RR 1992, 517, 518; vgl. auch Aufsatz von Haase, WiB 1997, 1141, 1142). Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Senats fest, daß der von der Kl. bestimmte Mietzins nicht offenbar unbillig i. S. von § 319 BGB ist. Der von der Kl. verlangte Mietzins

als ein aus Höchst- und Mindestbetrag gebildeter Rahmen bestimmen läßt (BGH NJW-RR 1992, 517, 518; vgl. auch Aufsatz von Haase, WiB 1997, 1141, 1142). Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Senats fest, daß der von der Kl. bestimmte Mietzins nicht offenbar unbillig i. S. von § 319 BGB ist. Der von der Kl. verlangte Mietzins bewegt sich in dem Rahmen der vom Sachverständigen B. ermittelten erzielbaren Mieten von 95.100,66 DM und Bestandsmieten von 80.684,97 DM zum 1. Januar 1999. Da der von der Kl. verlangte Mietzins von 90.000 DM noch unter dem ermittelten höchsten Betrag liegt, ist von einer offenbaren Unbilligkeit nicht auszugehen. (wird ausgeführt).

In Geschäftsraummietverträgen sind Optionsklauseln üblich, wonach der Mieter eine Fortsetzung des befristeten Mietvertrages verlangen kann. Als Gegenleistung behält sich der Vermieter eine Mieterhöhung vor, wobei es auf die Formulierung ankommt.

Im Geschäftsraummietvertrag hieß es, daß der Mieter die Option habe, zweimal den Mietvertrag zu verlängern. Ferner sollte für die Optionszeiträume der Mietzins neu vereinbart werden. Der Vermieter verlangte Zustimmung zu einer neuen Miete in Höhe der ortsüblichen Miete für Neuabschlüsse. Der Mieter berief sich darauf, daß nur eine Fortschreibung der ursprünglich vereinbarten Miete möglich sei.

Das Kammergericht hob den Unterschied zwischen einer Anpassungsklausel und einem Leistungsvorbehaltsanspruch auf Neufestsetzung der Miete hervor. Bei einer Anpassungsklausel seien die Wert- und Äquivalenzvorstellungen der Parteien bei Vertragsschluß zu berücksichtigen, so daß etwa bei einer niedrigen Miete nur eine verhältnismäßige Steigerung möglich ist. Bei einem Anspruch des Vermieters auf Neufestsetzung sei jedoch die neue Miete nach billigem Ermessen (vom Vermieter) festzusetzen. Das sei grundsätzlich die ortsübliche Miete, wie sie bei Neuabschlüssen für vergleichbare Objekte gefordert werde.