Anspruch auf Mietzinsdifferenz bei Weitervermietung zu geringerem Mietzins gegen vertragsbrüchigen Mieter

1. Der Anspruch auf den Mietzins gem. § 535 Satz 2 BGB umfaßt auch die Differenz zwischen dem von dem gekündigten Mieter zu zahlenden und dem von dem Nachfolgemieter tatsächlich gezahlten Mietzins.

2. Der die Wohnung räumende, vertragsuntreue Mieter kann sich nicht darauf berufen, daß er gem. § 552 Satz 3 BGB die Mietdifferenz nicht zu zahlen braucht, wenn der Vermieter, der das Mietobjekt vor der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses weiter vermietet, zumindest auch und entscheidend im Interesse des Mieters gehandelt und auf diese Weise den wirtschaftlichen Schaden verringert hat. Dies gilt zumindest dann, wenn der Vermieter vor der Weitervermietung dem ausgezogenen Mieter gegenüber deutlich gemacht hat, daß er in dessen Interesse die Mietsache weiter vermieten will.

Die weitergehende Berufung des Bekl. hat keinen Erfolg.

1. Die Kl. hat Anspruch auf Mietzinszahlung für die Monate August 1996 und September 1996 gemäß § 535 Satz 2 BGB, denn das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist durch die Kündigung des Bekl. nicht wirksam be-endet worden. Bei dem durch den Mietvertrag vom 8. März 1992 begründe-ten Mietverhältnis handelte es sich um ein wirksames befristetes Mietverhältnis, bei dem eine ordentliche Kündigung nicht möglich ist (§ 564 Satz 1 BGB). Gemäß § 2 Ziffer 2 des geschlossenen Mietvertrages dauerte das Mietverhältnis zwischen den Parteien daher bis zum 28. Februar 1997 an.

2. Die Kl. hat desgleichen Anspruch auf Zahlung der Mietzinsdifferenz in Höhe von monatlich 651,90 DM für die Monate Oktober 1996 bis Februar 1997 in Höhe von 3.259,50 DM aus § 535 Satz 2 BGB. Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß die Weitervermietung der streitgegenständlichen Wohnung zu einem Mietzins von nur 1.300 DM im Monat und damit um einen um 651,90 geringeren Betrag als den von dem Bekl. gezahlten zum Monat Oktober 1996 erfolgt ist.

3. Dem Anspruch der Kl. auf Zahlung der Mietzinsdifferenz steht auch nicht § 552 Satz 3 BGB entgegen. Zwar entfällt nach dieser Vorschrift der Mietzinsanspruch des Vermieters für den Zeitraum, in dem er selbst infolge der Überlassung der Sache an einen Dritten außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren.

Folgt man dem Wortlaut des Gesetzes hier wörtlich, so könnte die Kl. allerdings keine Mietzinsdifferenz verlangen, denn da sie die Mietsache ohne die Vereinbarung, daß der neue Mieter sie sofort zurückgeben muß, wenn der alte Mieter die Gebrauchsüberlassung verlangt, weitervermietet hat, war sie ab Oktober 1996 nicht mehr in der Lage, den Vertrag mit dem Bekl. zu erfüllen.

Es ist jedoch in der Rechtsprechung anerkannt, daß es gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstößt, wenn sich der vertragsuntreue Mieter auf § 552 Satz 3 BGB berufen kann und die Mietzinsdifferenz nicht zahlen muß, obwohl der Vermieter, indem er das Mietobjekt weitervermietet hat, zumindest auch und entscheidend im Interesse des Mieters gehandelt hat, weil auf diese Weise der wirtschaftliche Schaden verringert wird (vgl. OLG Düsseldorf, ZMR 1993, S. 114, 115; von Brunn in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete III A Rdz. 130 m. w. N.). Dies gilt zumindest dann, wenn der Vermieter vor der Weitervermietung dem Mieter gegenüber deutlich gemacht hat, daß er in dessen Interesse, d. h. mit dem Ziel, ihn von der geschuldeten Mietzinszahlung ganz oder doch zumindest teilweise freizustellen, die Mietsache an einen Dritten weitervermieten will (vgl. OLG Hamm, GE 1986, S. 643).

Vorliegend hat die Kl. mit Schreiben vom 20. Mai 1996 den Bekl. darüber informiert, daß sie sich bemühen werde, einen angemessenen Nachmieter sobald wie möglich zu finden. Da der Bekl. dem nicht widersprochen hat, konnte die Kl. davon ausgehen, durch die Weitervermietung zumindest auch im Interesse des Bekl. zu handeln.

4. Der Zinsanspruch der Kl. folgt aus §§ 284 Abs. 2, 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB, wobei jeweils das mittlere Zinsdatum in Ansatz gebracht wurde. Hierbei war zugrunde zu legen, daß der Mietzins entgegen § 4 des Mietvertrages nicht monatlich im voraus, sondern gemäß § 551 Abs. 1 BGB erst am Ende der Mietzeit zu entrichten war.

Zwar ist die in Mietverträgen übliche Vorauszahlungsklausel grundsätzlich wirksam. Anderes gilt indes, wenn sie mit einer Aufrechnungsklausel des Inhalts zusammentrifft, daß der Mieter gegen eine Mietzinsforderung mit einer Forderung wegen Schadenersatzes aufgrund eines Mangels (§ 538 BGB) nur aufrechnen oder wegen einer solchen Forderung ein Zurückbehaltungsrecht ausüben kann, wenn er seine Absicht dem Vermieter gegenüber mindestens einen Monat vor der Fälligkeit des Mietzinses schriftlich angezeigt hat, denn eine derartige Aufrechnungsklausel in Verbindung mit der Vorauszahlungsklausel führt zur unzulässigen Einschränkung von Mieterrechten (vgl. LG Berlin GE 1995, 757). Die Aufrechnungsklausel in § 6 des geschlossenen Mietvertrages führt damit vorliegend zur Unwirksamkeit der Vorfälligkeitsklausel.

Angesichts fallender Mietpreise passiert bei Zeitmietverhältnissen immer häufiger folgendes: Der Mieter "kündigt" und zieht einfach aus. Grundsätzlich können Zeitmietverhältnisse nicht vorfristig gekündigt werden. Zieht der Mieter einfach aus und bemüht sich der Vermieter um einen Nachfolgemieter, wird er zwar meist einen finden, derzeit aber nicht mehr dieselbe Miete erzielen.

Zu einem solchen Fall entschied das Landgericht Berlin durch Urteil vom 23. September 1997, daß der vertragsuntreue Mieter nicht nur die Miete bis zur Neuvermietung zu bezahlen hat, sondern auch die Differenz zwischen der bisherigen Miete und der mit dem neuen Mieter vereinbarten Miete.