Anspruch auf Mietkautionszahlung auch nach Mietende

Anspruch auf Mietkautionszahlung auch nach Mietende; Leitsatz

Der Anspruch auf Leistung der vereinbarten Kaution besteht auch nach Beendigung des Mietvertrages so lange fort, solange noch das Sicherungsbedürfnis des Vermieters existiert (grundsätzlich bis zum Ablauf seiner Überlegungsfrist zur Abrechnung). (Leitsatz der Redaktion)

Dem Anspruch (auf Leistung der Kaution) steht nicht entgegen, daß das Mietverhältnis infolge der wirksamen fristlosen Kündigung vom 7. August 2003 beendet ist (vgl. Urteil der Kammer vom 14. September 2004 - 63 S 89/04). Denn der Anspruch auf Leistung der Mietsicherheit besteht auch nach der Beendigung des Mietvertrages so lange fort, solange noch das Sicherungsbedürfnis des Vermieters existiert. Grundsätzlich kann der Vermieter die Kaution noch bis zum Ablauf seiner Überlegungsfrist für die Abrechnung über die Kaution verlangen (vgl. HansOLG NJW-RR 1988, 651 = GE 1988, 247). Diese war hier gemäß § 22 des Mietvertrages auf drei Monate nach der Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden, wobei als zusätzliches Fälligkeitskriterium die Rückgabe der Mietsache gilt, da ansonsten die Ansprüche des Vermieters nicht abschließend festgestellt werden können. Es besteht kein Rechtsgrund dafür, den Vermieter nur deswegen, weil der Vertrag beendet ist, auf den in seinen tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen häufig umstrittenen Anspruch auf Schadensersatz o. ä. selbst zu verweisen, während der Anspruch auf Leistung der Sicherheit in Form einer Kaution nach dem Inhalt des Vertrages keiner weiteren Begründung bedarf. Der Vermieter darf durch den Verzug des Mieters mit der Kautionszahlung nicht schlechter gestellt werden, als er gestanden hätte, wenn der Mieter seine Verpflichtung erfüllt hätte (vgl. BGH GE 1981, 621; OLG Düsseldorf NJW-RR 1997, 520).

Des weiteren greifen die gegen die Leistung der Mietsicherheit gerichteten Einwände der Bekl. zum Zurückbehaltungsrecht wegen einer behaupteten Mangelhaftigkeit der Mietsache nicht durch. Sofern die Sicherungsabrede keine inhaltliche Beschränkung enthält, soll die Kaution den Vermieter ohne Rücksicht auf einen Streit der Parteien über die Berechtigung von Gegenrechten des Mieters hinsichtlich seiner Vertragspflicht zur Zahlung der vereinbarten Miete vor einer Insolvenz des Mieters schützen und ihm während und nach Beendigung des Mietverhältnisses eine erleichterte Durchsetzung seiner berechtigten Ansprüche aus dem konkreten Mietverhältnis gegen den Mieter ermöglichen (vgl. OLG Düsseldorf GE 2000, 602; BGH NJW 1981, 976).

Mit diesem bereits bei Mietbeginn aktuell werdenden Sicherungszweck ist ein Zurückbehaltungsrecht des Mieters an der Kaution wegen eines Mangels der Mietsache nach § 273 BGB nicht zu vereinbaren. Auch auf die Einrede des nicht erfüllten Vertrages gemäß § 320 BGB kann der Mieter in diesem Fall die Nichtzahlung der Kaution nicht stützen, weil der Kautionszahlungsanspruch als vertragliche Nebenleistung nicht in einem Gegenseitigkeitsverhältnis zu der aus §§ 535, 536 BGB folgenden Gebrauchsüberlassungspflicht des Vermieters steht und die Rechte des Mieters durch die §§ 536, 536 a BGB zudem ausreichend gewahrt sind (OLG Düsseldorf a.a.O.). Der Einrede des nicht erfüllten Vertrages steht darüber hinaus vorliegend entgegen, daß das Mietverhältnis der Parteien beendet und die Bekl. durch Urteil der Kammer (...) rechtskräftig zur Räumung verurteilt worden sind.

Es liegt in dem Verlangen auf Leistung der Mietsicherheit nach Beendigung des Mietverhältnisses ferner kein Verstoß gegen Treu und Glauben, § 242 BGB, vor. Ein solcher käme dann in Betracht, wenn dem Vermieter unstreitig keine Zahlungsansprüche gegen den Mieter mehr zustehen (vgl. OLG Düsseldorf WuM 1983, 291). Hiervon kann vorliegend jedoch keine Rede sein, da die Bekl. die Wohnung nach wie vor innehalten und - abgesehen von offenen Mieten - die Frage der Ersatzansprüche erst nach der Rückgabe der Mietsache abschließend zu beurteilen sein wird.

Eine Verwirkung des Anspruchs liegt gemäß § 242 BGB ebenfalls nicht vor. Es fehlt insoweit an einem von der Vermieterseite gesetzten Umstandsmoment, aufgrund dessen die Bekl. auf ein Unterbleiben der Geltendmachung vertraut haben könnten. Aus der eingereichten und unwidersprochen gebliebenen Korrespondenz vom 7. Februar 2002 und vom 18. Februar 2002 ergibt sich, daß die Barkaution Anfang 2002 nicht grundlos zurückgezahlt wurde, sondern auf Anfrage der Bekl. und mit der Maßgabe, sie vertragsgemäß anzulegen.

Auch wenn das Mietverhältnis beendet ist, kann der Vermieter noch seinen Anspruch auf Zahlung der Kaution durch den Mieter durchsetzen - jedenfalls so lange, wie die Abrechnungsfrist noch nicht abgelaufen ist.

Ein Mieter hatte die vereinbarte Kaution nicht gezahlt. Daraufhin machte der Vermieter seinen Zahlungsanspruch klageweise geltend. Noch vor Schluß der mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz (29. Oktober 2004) wurde das Mietverhältnis aufgrund einer wirksamen fristlosen Kündigung des Vermieters mit Urteil vom 14. September 2004 (rechtskräftig) beendet. Der Mieter wollte die Kaution nicht mehr zahlen - jetzt wegen der Beendigung des Mietverhältnisses schon gar nicht.

Das LG Berlin, ZK 63, bestätigte das Urteil des AG Schöneberg, das auf Zahlung der Kaution erkannte hatte. Der Anspruch auf Leistung der Mietsicherheit bestehe auch nach Beendigung des Mietvertrages so lange fort, wie noch das Sicherungsbedürfnis des Vermieters existiere.

Grundsätzlich könne der Vermieter die Kaution noch bis zum Ablauf seiner Überlegungsfrist für die Abrechnung über die Kaution verlangen (i. d. R. billigen, falls der Vertrag dazu nichts enthält, die Gerichte eine Spanne von drei bis sechs Monaten nach Rückgabe zu). Es bestehe keine Rechtsgrundlage dafür, den Vermieter nur deswegen, weil das Mietverhältnis beendet sei, auf den in seinen tatsächlichen und rechtlichen Voraussetzungen häufig umstrittenen Anspruch auf Schadensersatz oder ähnliches zu verweisen, während der Anspruch auf Leistung der Sicherheit nach dem Inhalt des Vertrages keiner weiteren Begründung bedürfe. Der Mieter könne auch nicht ein Zurückbehaltungsrecht wegen einer behaupteten Mangelhaftigkeit der Mietsache geltend machen. Sofern die Sicherungsabrede keine inhaltliche Beschränkung enthalte, solle die Kaution den Vermieter ohne Rücksicht auf einen Streit der Parteien über die Berechtigung von Gegenrechten des Mieters hinsichtlich seiner Vertragspflicht zur Zahlung der vereinbarten Miete vor einer Insolvenz des Mieters schützen und ihm während und nach Beendigung des Mietverhältnisses eine erleichterte Durchsetzung seiner berechtigten Ansprüche aus dem konkreten Mietverhältnis gegen den Mieter ermöglichen.