Anspruch auf Mieterhöhung, Unabtretbarkeit

Anspruch auf Mieterhöhung, Unabtretbarkeit; Mietzinserhöhung, Unabtretbarkeit; Mietzinserhöhungsverlangen, Unabtretbarkeit; Mieterhöhungsanspruch, Abtretbarkeit; Abtretung, Ausschluß; Unabtretbarkeit, Mieterhöhung; Vermieterrechte, Abtretbarkeit; Vermieterstellung, Übertragbarkeit; Prozeßstandschaft

Bei dem Erhöhungsverlangen gemäß § 2 MHG handelt es sich um ein unabtretbares Nebenrecht; deshalb ist auch für eine gewillkürte Prozeßstandschaft bei der Geltendmachung eines fremden Rechts aus § 2 MHG kein Raum.

Die Bekl. hatte 1971 mit der Grundstücksgesellschaft Z einen Mietvertrag abgeschlossen. Durch Zwangsversteigerung im Jahre 1977 wurde das Land Berlin Eigentümer des Grundstücks und ist demzufolge (§ 571 BGB) als Vermieter in den Mietvertrag eingetreten. 1978 wurde das Grundstück in das Fachvermögen des Senators für Wissenschaft und Forschung übertragen, und nach vollständiger Übertragung in das Fachvermögen sollte das Studentenwerk ab 1983 die Verwaltung des Grundstücks vollständig übernehmen und dabei die Rechte und Pflichten wie ein Eigentümer wahrnehmen. Dies tat das Studentenwerk vorliegend, in dem es den Mieter auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 2 MHG in Anspruch nahm. Die Klage wurde aber abgewiesen. Das Landgericht ging zunächst einmal davon aus, daß das Studentenwerk nicht Vermieter geworden war.

Nach dem erklärten Willen des Eigentümers sollte die Kl. nach Übergang der restlichen Bauteile in sein Fachvermögen am 1. Januar 1983 die Verwaltung des Grundstücks vollständig übernehmen und dabei die Rechte und Pflichten wie ein Eigentümer wahrnehmen.

Sollte es sich dabei um eine Übertragung der Vermieterstellung im ganzen handeln, wäre dies ohne Einwilligung der betroffenen Mieter unzulässig. Dabei hätte es sich um eine Vertragsübernahme gehandelt. Ein Austausch eines Vertragspartners ist nur unter Zustimmung aller Beteiligten wirksam. Denn ansonsten würde der Bekl. als Mieter in die Position eines Untermieters gedrängt werden, ohne daß er sich dagegen hätte wehren können (vgl. Landgericht Hamburg, WM 1980, 59; WM 79, 260; BGH LM § 571 Nr. 16, BGHZ 65, 49). Da die erforderliche Zustimmung der Mieter fehlt, und auch das Studentenwerksgesetz keine rechtliche Grundlage für einen einseitigen Wechsel der Vermieterstellung enthält, ist eine wirksame Übertragung der Vermieterstellung auf die Kl. nicht erfolgt.

Demzufolge ist der Erhöhungsanspruch gemäß § 2 MHG nicht von dem Vermieter ausgegangen. Die Geltendmachung dieses Rechts kann nicht isoliert abgetreten werden. Dies entspricht der herrschenden Meinung, der sich die Kammer anschließt (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988 III/551; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl. 1988 Rn. 1081; Emmerich-Sonnenschein, Miete, 4. Aufl. 1988, Rn. 21 zu Art. 3 WKSchG § 2 MHG; Palandt-Putzo a.a.O. Anm. 5 zu 2. WKSchG Art. 2 [MHRG]; Landgericht Hamburg, WM 1979, 260; 1980, 59 f.; 1985, 310; Landgericht Köln, WM 1975, 128).

Bei dem Erhöhungsverlangen gemäß § 2 MHG handelt es sich um ein unabtretbares Nebenrecht, das mit der Stellung als Vertragspartei des Mietverhältnisses verbunden ist (unselbständiges Gestaltungsrecht). Der Abtretung stehen schutzwürdige Interessen des Mieters entgegen. Dieser ist daran interessiert, daß von dem Mieterhöhungsverlangen nur maßvoll und nach reiflicher Überlegung Gebrauch gemacht wird. Zu einer umfassenden Abwägung ist jedoch nur der Vermieter als Vertragspartei in der Lage und auch gezwungen, denn nur er ist an einer insgesamt gedeihlichen Zusammenarbeit der Vertragsparteien - auch wirtschaftlich - interessiert und durch Störungen des Vertragsverhältnisses belastet. Nur wenn die Rechte aus § 2 MHG beim Vermieter verbleiben, ist der Mieter davor geschützt, daß ein Abtretungsempfänger fortgesetzt den Versuch unternimmt, den Mietzins zu erhöhen (Landgericht Hamburg a.a.O.).

Mit Schreiben vom 6. Oktober 1987 hat die Kl. unter Berücksichtigung der bereits in erster Instanz geäußerten Bedenken an ihrer Aktivlegitimation ein neues Mieterhöhungsverlangen an den Bekl. gerichtet, wobei sie ausdrücklich im Namen des Vermieters aufgetreten ist.

Dem stand ihr vorangegangenes unwirksames Mieterhöhungsverlangen nicht entgegen. Denn sie ist nicht gehindert, auch noch im Mieterhöhungsprozeß ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen nachzuschieben (vgl. Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 3. Aufl. 1988, Rn. 10 zu § 141).

Damit verfolgt die Kl. nunmehr aus fremdem Recht ein fremdes sachliches Recht im Prozeß. Die notwendige Ermächtigung des Vermieters liegt vor (Schreiben vom 21. August 1987). Für eine derartige sog. gewillkürte Prozeßstandschaft (Baumbach/Hartmann, Anm. 4 c zu Grundzüge § 50) ist jedoch bei der Geltendmachung eines fremden Rechts aus § 2 MHG kein Raum. Denn die Übertragung/Übertragbarkeit des Rechts ist Voraussetzung für die gewillkürte Prozeßstandschaft. Das Abtretungsverbot im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG umfaßt nach seinem Sinn und Zweck auch die Befugnis zur Geltendmachung dieses Rechts in fremdem Namen (Sternel a.a.O., III/552, Fußnote 15). Auch nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs können nichtübertragbare Rechte von Dritten nicht über den Umweg einer gewillkürten Prozeßstandschaft geltend gemacht werden (BGH NJW 1964, 2296 ff. bezüglich einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit). Auch ist bei Rechten mit höchstpersönlichem Charakter eine gewillkürte Prozeßstandschaft für unzulässig gehalten worden. Handelt es sich dagegen nicht um solche höchstpersönlichen Rechte, die ihrem Wesen nach allein von demjenigen, dem sie erwachsen sind, geltend gemacht werden können, sondern um Rechte oder rechtlich geschützte Positionen, die zusammen mit den Ansprüchen, die sie schützen sollen, übertragbar sind, haben Rechtsprechung und Literatur, auch wenn die geltend zu machenden Ansprüche für sich allein nicht übertragbar sind, die Ermächtigung zur gerichtlichen Verfolgung von Rechten zugunsten des materiell Berechtigten stets für zulässig erachtet unter der Voraussetzung, daß der Ermächtigte an der Rechtsverfolgung ein eigenes rechtsschutzwürdiges Interesse hat (BGH NJW 1983, 1559 ff., 1561 bezüglich der Geltendmachung eines wettbewerbsrechtlichen Unterlassungsanspruchs gemäß § 13 Abs. 1 UWG).

Auch unter Zugrundelegung dieser Erwägungen ist die Geltendmachung des vorliegenden Anspruchs im Wege der gewillkürten Prozeßstandschaft unzulässig. Zum einen wurde bereits ausgeführt, daß die isolierte Abtretung eines Anspruchs nach § 2 MHG wegen Verstoßes gegen § 399 BGB unzulässig ist. Die Abtretung der Vermieterstellung im ganzen ohne Mitwirkung des betroffenen Mieters ist ebenfalls unzulässig. Diese Rechtswirkung kann nicht dadurch umgangen werden, daß der Zedent über den Umweg der gewillkürten Prozeßstandschaft letzten Endes doch selbst darüber entscheidet, ob und in welcher Weise das Mieterhöhungsverlangen gerichtlich geltend gemacht wird.

Außerdem fehlt es an dem von der Rechtsprechung geforderten eigenen rechtsschutzwürdigen Interesse des an der Rechtsverfolgung Ermächtigten. Ein derartiges Interesse kann nur angenommen werden, wenn die Kl. im Verhältnis zum Bekl. als Vermieter anzusehen ist. Auf das interne Rechtsverhältnis der Kl. zum Eigentümer kann dabei nicht abgestellt werden, da dieses gegenüber dem Bekl. nicht maßgeblich ist.

Vielmehr bleibt das Land Berlin unabhängig entgegenstehender Vereinbarungen mit Dritten über die Verwaltung des Gebäudes weiterhin Vermieter der in Rede stehenden Wohnung und ist gehalten, etwaige Ansprüche nach § 2 MHG in einem gesonderten Rechtsstreit als Partei geltend zu machen.