Anspruch auf Miete aus Mietvorvertrag

Anspruch auf Miete aus Mietvorvertrag; Vertragsschluss

Aus einem Mietvorvertrag kann der Vermieter keinen Anspruch auf den in Aussicht genommenen Mietzins erheben, es sei denn, er verbindet das mit einer Klage auf Abschluss des Hauptvertrages.

(Leitsatz der Redaktion)

II. Die Berufung ist aber gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen. [...]

Der Vertrag vom 23. Dezember 2005 ist in seinem Rubrum ausdrücklich als "Mietvorvertrag" bezeichnet. Der Begriff "Mietvorvertrag" wird dort sogar viermal gleichlautend verwendet. Dies zeigt, dass es den vertragsschließenden Parteien gerade darauf ankam, den Vertrag schon in seiner Eingangsformel von dem Vertragstyp des Mietvertrages im Sinne des § 535 BGB abzugrenzen. Zwar ist auch ein Vorvertrag ein schuldrechtlicher Vertrag; er hat aber regelmäßig einen anderen Vertragsgegenstand als der (noch abzuschließende) Hauptvertrag. Denn im Vorvertrag einigen sich die Parteien nur darüber, einen anderen schuldrechtlichen Vertrag, nämlich den Hauptvertrag, zu einem späteren Zeitpunkt abzuschließen (BGHZ 102, 384; Staudinger/Bork, BGB, Neubearbeitung 2003, Vorbem. zu §§ 145 ff. Rn. 51). Entsprechend begründet der Vorvertrag lediglich einen Anspruch auf Abschluss des Hauptvertrages und - gegebenenfalls - bei unberechtigter Weigerung einer Vertragspartei auf Leistung von Schadensersatz, der hier ohnehin nicht verlangt ist, nicht aber unmittelbar auf Erfüllung der im künftigen Hauptvertrag noch zu begründenden Leistungsverpflichtung. Gleichwohl kann nach allgemeiner Ansicht aus prozesswirtschaftlichen Gründen bereits vor Abschluss des Hauptvertrages Klage auf die nach dem Hauptvertrag geschuldete Leistung erhoben werden, allerdings grundsätzlich nur in Verbindung mit der Klage auf Abschluss des Hauptvertrages (BGHZ 98, 130; BGH, NJW 2001, 1285; Staudinger/Bork a.a.O. Rn. 67; Palandt/Ellenberger, BGB, 68. Aufl., Einf. v. § 145 Rn. 21). Den Abschluss des Hauptvertrages beanspruchen die Kl. hier aber nicht, nachdem sie das Mietobjekt ohnehin seit dem 1. April 2007 und damit noch vor Ablauf des im Vorvertrag vorgesehenen Mietzeitraums anderweit vermietet haben. [...]

Aus einem Mietvorvertrag kann grundsätzlich nicht auf Zahlung der Miete geklagt werden.

Die Parteien hatten einen Vertrag geschlossen, in dem es u. a. wie folgt hieß:

"Die Parteien dieses Vertrages verpflichten sich zum Abschluss eines Mietvertrages über die in Abs. 1 genannten Räume, wenn und sobald die Räume vom derzeitigen Mieter geräumt worden sind."

Mit der Klage verlangen die Kläger vom Beklagten Miete.

Das Landgericht Duisburg wies die Klage ab. Das OLG Düsseldorf bestätigte das Urteil. Entgegen der Auffassung der Kläger sei kein Mietvertrag, sondern (nur) ein Mietvorvertrag abgeschlossen worden. Aus diesem könne auf Zahlung der vorgesehenen Miete nur dann geklagt werden, wenn zugleich der Abschluss des Hauptvertrages geltend gemacht werde.