Anspruch auf Kündigung durch Vermieter

Wenn andere Abhilfeversuche erfolglos geblieben sind, kann der Mieter vom Vermieter die fristlose Kündigung eines Mitmieters wegen ständiger Lärmbelästigung verlangen.

Die Kl. haben einen Anspruch aus § 536 BGB gegen den Bekl., daß dieser den Mietern K. kündigt.

1. § 536 BGB gibt dem Mieter einen Anspruch gegen den Vermieter, daß dieser ihm den vertragsgemäßen Gebrauch ermöglicht. Der Vermieter muß den Mieter auch vor von außen kommenden Störungen schützen, etwa solchen durch Mitmieter (Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl. 1999, § 535 Rn. 13). Grundsätzlich kann der Mieter vom Vermieter allerdings nicht ein bestimmtes Verhalten verlangen, um den vertragsgemäßen Gebrauch herzustellen, sondern muß das Ziel - den Zustand vertragsgemäßen Gebrauchs - bezeichnen. Sache des Vermieters ist es dann, durch geeignete Verhaltensweisen das Ziel zu erreichen. Anders verhält es sich, wenn dem Vermieter nur eine einzige Maßnahme verbleibt.

Hier liegen die Voraussetzungen eines solchen Anspruchs auf eine konkrete Maßnahme, nämlich die Kündigung eines Mitmieters (LG Berlin, GE 1988, 355), vor.

Die Kl. werden durch den Lärm der Mieter K. übermäßig gestört.

Störung durch Lärm kann eine Gebrauchsbeeinträchtigung darstellen. Es hängt von den Gegebenheiten des Einzelfalls, insbesondere der Verhältnisse des Wohnobjekts ab, welche Geräusche hinzunehmen sind und welche nicht mehr. In einem Mehrfamilienhaus sind andere Geräusche hinzunehmen als in einem Einfamilienhaus. Geräusche von Mitbewohnern sind hier zu erwarten, besonders auch die von Kindern verursachten Geräusche. Da die Kl. nicht unter dem Dach wohnen, sind besonders Schallentwicklungen aus der über der ihren gelegenen Wohnung zu erwarten. Das gilt aber nicht unbegrenzt. Auch Kinderlärm ist nicht ohne Ende hinzunehmen, und zwar nicht nur zu Ruhezeiten (mittags, abends, nachts) und an Sonn- und Feiertagen, sondern auch tagsüber.

Die Kl. haben durch Vorlage der umfangreichen tagebuchartigen Lärmprotokolle im einzelnen geschildert, wodurch sie sich gestört fühlen. Dabei haben sie darauf hingewiesen, daß sich das nicht auf die übliche tägliche Geräuschentwicklung, insbesondere das Kinderspiel tagsüber bezieht, sondern darüber hinausgehende Geräusche. Diese haben sie im einzelnen und nachvollziehbar erläutert. Kennzeichnend und erkennbar besonders belastend ist, daß immer wieder gerade zu Zeiten der Nachtruhe- und der Sonntagsruhe lautes Poltern und Herumtrampeln zu vernehmen ist und daß häufig schwere Gegenstände zu Boden fallen gelassen werden, so daß dadurch verursacht die Decke erschüttert wird, derart, daß teilweise der Deckenleuchter ins Schwingen gerät. Dies wiederholt sich täglich, so daß, wie die Kl. schildern, die Kl. trotz Oropax und Schlaftabletten nach 22.00 Uhr fast allabendlich geweckt wird. Immer wieder wird aufgeführt, daß sonntags morgens die Waschmaschine zwischen 6.00 und 8.00 Uhr läuft. Eine derartige Geräuschkulisse haben Mieter auch in einem Mehrfamilienhaus nicht zu dulden. Hinsichtlich der Kinder ist sicher zu berücksichtigen, daß lautes Trampeln, Laufen und Schreien beim Spiel tagsüber vorkommen und nicht erwartet werden kann, daß dies stets unterbunden werden kann. Andererseits haben auch Erwachsene ein Recht auf Rücksichtnahme, und Kinder müssen auch in frühem Alter lernen, Rücksicht zu nehmen, weswegen nicht gelten kann, daß jeder Lärm von Kindern hinzunehmen ist. Kommt hinzu, daß Kinderlärm stets wiederkehrend am späten Abend in der geschilderten Weise auftritt, so überschreitet das in jedem Fall das hinzunehmende Maß.

Der Bekl. hat die Geräuschentwicklung lediglich pauschal bzw. mit Nichtwissen bestritten. Auch die Behauptung, die übrigen Mitmieter seien nicht gestört, ist lediglich pauschal aufgestellt. Die Kl. haben hingegen eine Erklärung der Mitmieter ... (hierbei handelt es sich nach den Anmerkungen des Prozeßbevollmächtigten des Bekl. in der mündlichen Verhandlung wohl um die Tochter des Bekl.), ... vom 21. Dezember 1997 vorgelegt, in der diese den Bekl. auffordern, das Mietverhältnis wegen ständiger Lärm- und Geruchsbelästigungen im Treppenhaus zu lösen. Der Bekl. durfte sich daher nicht auf pauschales Bestreiten beschränken, sondern hätte, ggf. nach Befragen der Mitmieter, im einzelnen Stellung nehmen müssen. Deswegen ist von den Behauptungen der Kl. zur Lärmentwicklung auszugehen.

Die Kl. können Abhilfe verlangen und sind dabei nicht darauf beschränkt, vom Bekl. geeignete Maßnahmen zu verlangen, den Lärm zu beenden. Denn erfolgversprechende Maßnahmen sind nicht ersichtlich, nachdem unstreitig weder diverse Gespräche noch eine förmliche Abmahnung zum Erfolg geführt haben und auch nach dem Unterlassungsurteil, das die Kl. gegen die Mieter erwirkt haben, keine Verbesserung eingetreten ist. Die Kl. sind nicht darauf zu verweisen, durch Mietminderung den Bekl. dazu zu bringen, Schadensersatzansprüche gegen die Mieter K. geltend zu machen in der Hoffnung, dies werde den Mieter zur Vernunft bringen. Es bleibt daher nach Auffassung der Kammer im vorliegenden Falle nur noch die Möglichkeit, die störenden Mieter durch Kündigung aus dem Haus zu entfernen.

Die Mieter litten unter unerträglichem Lärm aus der darüberliegenden Wohnung. Lautes Poltern, Kinderlärm, Herumgetrampel, schwere Gegenstände, die auf den Boden fallengelassen wurden, waren an der Tagesordnung. Trotz Oropax und Schlaftabletten wurden die Mieter auch nach 22 Uhr geweckt. Mehrere Gespräche, Abmahnungen und eine Unterlassungsklage blieben erfolglos. Schließlich verlangten sie vom Vermieter, daß dieser die lärmenden Mieter fristlos kündige.

Zu Recht, wie das Landgericht Berlin mit Urteil vom 11. Januar 1999 befand. Die Beeinträchtigungen des vertragsmäßigen Gebrauchs nach § 536 BGB waren durch tagebuchartige Lärmprotokolle nachgewiesen. Die Mieter haben in einem solchen Fall einen Anspruch darauf, daß der Vermieter einschreitet und die störenden Nachbarn aus dem Haus entfernt. Dabei merkten die Landrichter an, daß "auch Kinderlärm nicht ohne Ende hinzunehmen ist."