Anspruch auf Heizkostenerstattung von mietvertraglicher Regelung abhängig

Anspruch auf Heizkostenerstattung von mietvertraglicher Regelung abhängig; Fernwärme; Wärmecontracting; Heizungsanlage

Für den Anspruch des Vermieters auf Erstattung der Heizkosten ist die mit dem Mieter getroffene Vereinbarung im Mietvertrag entscheidend. (Leitsatz der Redaktion)

Die Revision des Bekl. wird gemäß § 552 a ZPO durch Beschluß zurückgewiesen, weil die Voraussetzungen für ihre Zulassung nicht (mehr) vorliegen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO) und das Rechtsmittel darüber hinaus keine Aussicht auf Erfolg bietet. Zur Begründung wird auf den Hinweis der Vorsitzenden vom 22. März 2006 Bezug genommen (§§ 552 a Satz 2, 522 Abs. 2 Satz 2 und 3 ZPO). Die Ausführungen der Revision im Schriftsatz vom 20. April 2006 rechtfertigen keine andere Beurteilung. Es kann dahingestellt bleiben, ob in wirtschaftlicher Hinsicht zwischen Fernwärme und Wärmecontracting kein Unterschied besteht. Entscheidend ist vorliegend allein, daß der Mietvertrag zwischen den Parteien in § 7 klar zwischen einer "zentralen Heizungsanlage" (geregelt in Nr. 4) und "Fernwärme" (geregelt in Nr. 5) unterscheidet. Die gemieteten Räume werden von einer zentralen Heizungsanlage (im Haus) versorgt. In den vom Bekl. geltend gemachten Nachzahlungen sind jedoch Kostenarten enthalten, die nicht unter § 7 Nr. 4 des Mietvertrages subsumiert werden können.

Für den Anspruch des Vermieters auf Erstattung der Heizkosten ist die mit dem Mieter getroffene Vereinbarung im Mietvertrag maßgebend. Ist dort von einer Zentralheizung die Rede, können auch nur Zentralheizungskosten und nicht weitere Kosten, die aufgrund der Betreibung der Anlage durch einen Dritten entstehen, auf den Mieter umgelegt werden.

Der zwischen den Mietvertragsparteien geschlossene Mietvertrag unterschied klar zwischen einer "zentralen Heizungsanlage" und "Fernwärme". Die gemieteten Räume wurden aber nicht über Fernwärme, sondern über eine Zentralheizungsanlage im Haus versorgt, die ein Dritter betrieb. Der Vermieter verlangte eine Nachzahlung aus der Heizkostenabrechnung. Die Heizkostenabrechnung enthielt auch Kosten, die nicht unter den Kosten der zentralen Heizungsanlage im Mietvertrag aufgeführt wurden.

Letztinstanzlich ließ der BGH eine Revision aus formalen Gründen nicht zu, erklärte aber auch, eine Revision hätte keine Erfolgsaussicht geboten. Argumentiert worden war vom Revisionsführer u. a. damit, daß zwischen Fernwärme und Wärmecontracting wirtschaftlich kein Unterschied bestehe und schließlich der Mietvertrag ja auch Vereinbarungen zur Fernwärme enthalte.

Dem folgte der BGH nicht, weil die gemieteten Räume von einer Zentralheizungsanlage des Hauses versorgt worden waren.

Die nicht uninteressante Frage, ob die von der Rechtsprechung bislang entwickelten Grundsätze zum Wärmecontracting auch für die Fernwärme gelten, hat der Bundesgerichtshof noch nicht entschieden und auch in diesem Fall dahingestellt sein lassen. Gegen eine rechtliche Gleichbehandlung gibt es aber keine ins Gewicht fallenden Gründe. Wenn die Kostenstruktur der entscheidende Gesichtspunkt für die rechtliche Beurteilung des Wärmecontractings im laufenden Mietverhältnis ist, dann kann die Rechtslage bei der Fernwärme nicht anders beurteilt werden als bei der sog. Nahwärme. In beiden Fällen geht es bei der Umstellung von der Eigenversorgung durch den Vermieter zur Wärmelieferung durch einen Dritten um die zusätzlichen Kostenpositionen, die über die normalen Heizkosten hinausgehen, sowie um die Frage ihrer Umlegbarkeit auf die Mieter. Prinzipielle Unterschiede bestehen insoweit nicht. Instandhaltung, Abschreibung, Kapitalkosten und kalkulierter Gewinn des Wärmelieferanten sind im Entgelt für die Fernwärme ebenso enthalten wie bei der Nahwärme; höhere Kosten für das Fernwärmeverteilernetz werden ausgeglichen durch günstigere Kostengestaltung bei Erzeugung der Wärme. Im übrigen dürfte schon der Wettbewerb zwischen den verschiedenen Anbietern für eine annähernde Vergleichbarkeit der Kosten sorgen. Andere oder zusätzliche rechtliche Probleme sind bei der Lieferung von Fernwärme also nicht zu erkennen.