Anspruch auf frisch abgezogene Dielen

Anspruch auf frisch abgezogene Dielen; Anspruch auf stabile Küchenwände zur Aufnahme der Traglasten von Hängeschränken

1. Zur vom Vermieter geschuldeten Ausstattung einer Küche gehört auch in Altbauten, dass der Mieter zur Aufbewahrung seiner Küchenutensilien Hängeschränke an den Wänden befestigen kann; gleichwohl müssen nicht alle Küchenwände hängeschranktauglich sein.

2. Hat sich der Vermieter verpflichtet, die Wohnung „mit frisch abgezogenen Dielen" zu übergeben, genügt er seiner Verpflichtung nicht, wenn der Dielenboden bereits deutliche Gebrauchsspuren aufweist.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. (Mieter) nehmen die Bekl. (Vermieterin) auf Herstellung des vertragsgerechten Zustands in Anspruch. Unter § 22 Ziffer 13 des Mietvertrages vereinbarten die Parteien Folgendes:

„Die Wohnung wird mit frisch abgezogenen Dielen sowie neu verputzten Wänden (außer Küche und Bad) an den Mieter übergeben."

Die Kl. verlangen von der Bekl., den Dielenfußboden abzuschleifen und zu versiegeln, sämtliche Wände neu zu verputzen und drei Wände der Küche ab einer Höhe von 1,50 m aufwärts bis zur Decke so zu verstärken, dass Hängeschränke befestigt werden können. Das AG hat der Klage stattgegeben, die Berufung der Bekl. hatte keinen Erfolg.

1. Die Bekl. ist gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Beseitigung der von den Kl. geltend gemachten Mängel an den Dielen im Umfang der Verurteilung in dem Tenor zu 1. verpflichtet.

Nach dieser Vorschrift ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen.

Davon kann vorliegend nicht ausgegangen werden, da mit dem Amtsgericht anzunehmen ist, dass die Dielen weder bei Vertragsschluss (26. Oktober 2011) noch am 1. November 2011 (Beginn des Mietverhältnisses) tatsächlich den vertraglich vereinbarten Zustand aufwiesen.

Der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand im Sinne des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB wird vorliegend durch die Vereinbarung der Parteien in § 22 Ziffer 13 des Mietvertrages vom 26. Oktober 2011 bestimmt. Die darin getroffene Abrede „Die Wohnung wird mit frisch abgezogenen Dielen ... an den Mieter übergeben" ist entgegen der Ansicht der Bekl. dahin gehend zu verstehen, dass jene sich verpflichtet hat, den Dielenfußboden mit frisch abgezogenen Dielen, das heißt in einem unbeschädigten, einwandfreien Zustand zu übergeben. Bei der Auslegung dieser Bestimmung ist zu berücksichtigen, wie die Erklärung unter Berücksichtigung aller Begleitumstände redlicherweise zu verstehen ist. Wird ein Formular des Vermieters benutzt, ist unabhängig davon, ob es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, für die Auslegung der Vertragsbestimmung (§§ 133, 157 BGB) maßgeblich, wie der Inhalt der von der Bekl. vorformulierten Erklärung aus Sicht der Kl. zu verstehen war (vgl. BGH, Urt. vom 23. März 1983 - VIII ZR 335/81 -; Urt. vom 17. Juli 1997- I ZR 40/95 -, jeweils zit. nach juris). Die Kl. konnten bei unbefangener und objektiver Auslegung von dem Vorhandensein eines aufgearbeiteten, frisch versiegelten Dielenbodens ohne die nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme festgestellten deutlichen Gebrauchsspuren ausgehen.

Die von dem Amtsgericht nach der am 19. Dezember 2013 durchgeführten Augenscheinnahme vorgenommene Beweiswürdigung ist nicht zu beanstanden. Der Amtsrichter hat dabei unmissverständlich festgestellt, dass sowohl im Erker- als auch im Wohn- sowie im Schlafzimmer in den Dielen jeweils Vertiefungen vorhanden waren, die bis in das Holz reichen, d. h. nicht nur oberflächliche Schrammen, sowie an diesen Stellen teils farbliche Unterschiede festgestellt.

Diese Zustandsbeschreibung bezogen auf einen späteren Zeitpunkt nach Einzug der Mieter kann mit dem Amtsgericht vorliegend deshalb Berücksichtigung finden, da sie mit derjenigen der Kl. in ihrer ausführlichen Bestandsaufnahme vom 30. Oktober 2011, bezogen auf Ortstermine am 28. und 29. Oktober 2011, übereinstimmt und insofern mangels berücksichtigungsfähigen, abweichenden Vortrags der Bekl. davon ausgegangen werden kann, dass der bei der Augenscheinseinnahme festgestellte mangelhafte Zustand tatsächlich abredewidrig bereits bei der Übergabe bestand.

Entgegen der Ansicht des Bekl. handelt es sich bei den von dem Amtsgericht festgestellten Kratzspuren mit unterschiedlichen Längen und Tiefen, die mit dem pauschalen Vorbringen der Bekl., die Dielen seien frisch abgezogen worden, nicht in Einklang zu bringen sind.

Ferner lässt der Umstand, dass der beschädigte Dielenfußboden in dem Protokoll zur Wohnungsübergabe vom 28. Oktober 2011 nicht erwähnt wird, keine Rückschlüsse auf den tatsächlichen Zustand des Dielenfußbodens zu. Da bereits - wie oben erläutert - vertraglich die Aufarbeitung der Dielen vereinbart war, ist es folgerichtig, dass ebenso wie das gleichermaßen zugesagte neue Verputzen der Wände die Beschaffenheit des Dielenfußbodens keine gesonderte Erwähnung in dem Übergabeprotokoll findet, sowie ebenso wenig ein Vorbehalt der Beseitigung durch die Bekl. seitens der Kl. Ein Ausschluss des Instandsetzungsanspruchs kommt bereits nach der klaren Bestimmung des § 536 b BGB hinsichtlich des Anspruchs gem. § 535 Satz 2 BGB ohnehin nicht in Betracht.

Soweit sich die Bekl. darauf beruft, ein Abschleifen und Versiegeln der Dielen habe in dem kurzen Zeitraum bis zu Beginn des Mietvertrages gar nicht erfolgen können, wird darauf hingewiesen, dass der Bekl. wegen des geplanten Einzugs der Kl. erst zu Ende November 2011 genügend Zeit zur Verfügung stand, die Dielen aufzuarbeiten.

Wenn die Bekl. mit der Berufung schließlich rügt, das Amtsgericht habe rechtsfehlerhaft die gegenbeweislich benannten Zeugen K. und H. nicht vernommen, kann dem nicht gefolgt werden. Das Amtsgericht hat zu Recht von der Einvernahme der Zeugen Abstand genommen: Angesichts der festgestellten nicht nur unerheblichen Gebrauchsspuren der Dielen in mehreren Räumen, von deren Vorhandensein - wie erläutert - auch im Zeitpunkt der Übergabe der Mietsache ausgegangen wird, war die Bekl. zunächst gehalten, ihren Vortrag zu dem angeblich erfolgten frischen Abziehen und Lackieren der Dielen vor Übergabe der Wohnung jedenfalls hinsichtlich des Zeitpunktes sowie der Art und Weise der Ausführung dieser Maßnahmen zu konkretisieren und zu den nach den überzeugenden Ausführungen des Amtsgerichts bereits bei Einzug der Mieter vorhandenen Gebrauchsspuren substantiiert Steilung zu nehmen, was weder in der Berufungsbegründung noch in der mündlichen Verhandlung hinreichend erfolgt ist.

2. Die Berufung ist auch nicht begründet, soweit sie sich gegen die von den Kl. im zweiten Rechtszug erklärte Erledigung der Hauptsache hinsichtlich des Tenors zu 3) des Urteils des Amtsgerichts wendet.

Der Antrag auf Feststellung der Erledigung der Hauptsache - der hinsichtlich des Klageantrags zu 3) gestellte Klageabweisungsantrag der Kl. bewirkt die konkludente Änderung des Klageantrages auf Feststellung, dass die Hauptsache erledigt ist, § 256 ZPO - ist zulässig und begründet.

Allein die Kl. haben den Rechtsstreit wegen der unstreitig erfolgten Verstärkung der Küchenwände für erledigt erklärt. Dieser einseitige Erledigungsantrag ist auszulegen und bedeutet, dass die Kl. festgestellt haben wollen, der ursprüngliche Antrag war zulässig sowie begründet und wurde nachträglich durch ein objektiv erledigendes Ereignis unzulässig oder unbegründet. Die darin liegende Klageänderung ist gem. § 533 ZPO zulässig.

Die Feststellungsklage ist auch begründet.

Das Amtsgericht geht rechtsfehlerfrei davon aus, dass der diesbezügliche Antrag zu 3) zulässig und begründet war. Hinsichtlich der in dem Tenor zu 3) des amtsgerichtlichen Urteils bezeichneten Wände in der Küche, die wegen ihrer einfachen Gipsplattenbeplankung nicht geeignet waren, die Befestigung von Wandschränken zu ermöglichen, bestand ein Anspruch auf Verstärkung der Wand, wie zwischenzeitlich erfolgt, da die Wände nicht die zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Beschaffenheit im Sinne des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB aufwiesen.

Mangels einer ausdrücklichen vertraglichen Vereinbarung wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand im Sinne des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB durch den vereinbarten Nutzungszweck bestimmt. Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Mindestwohnstandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnung entspricht. Hierbei sind insbesondere die Ausstattung und die Art des Gebäudes sowie die Höhe des Mietzinses und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen (vgl. BGH, Urt. v. 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03 [GE 2004, 1090]; LG Berlin, Urt. v. 20. März 2014 - 67 S 490/11 - m.w.N., GE 2014, 523). Gemessen an diesen Grundsätzen konnten die Kl. erwarten, dass sie zur Aufbewahrung ihrer Küchenutensilien als normale, zeitgemäße Nutzung Hängeschränke an den dafür in Frage kommenden Wänden befestigen können. Wegen der Begründung im Einzelnen wird auf die überzeugenden, detaillierten Ausführungen des Amtsgerichtes Bezug genommen.1)

Ferner ist anzunehmen, dass infolge der Gipskartonbeplankung ein sicheres Aufhängen nicht möglich war, wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat. Zwar kann nicht ohne Weiteres davon ausgegangen werden, dass der Mindeststandard nur dann gewährleistet ist, wenn die Wände doppelbeplankt sind, sowie wenn alle Wände hängeschranktauglich sind. Jedoch kann mit ausreichender überwiegender Wahrscheinlichkeit aufgrund der eigenen Sachkunde der erkennenden Kammer festgestellt werden, dass die für das Aufhängen von Hängeschränken nach dem Grundriss der Küche passenden (d. h. alle) Wände jedenfalls deshalb nicht dem üblichen Mindeststandard entsprachen, da ohne die nunmehr von den Kl. veranlasste Küchenwandverstärkung durch das Anbringen von Holzplanken die erforderliche und geschuldete Hängeschranktauglichkeit nicht gegeben war. Angesichts dessen ist das nicht näher substantiierte Bestreiten der fehlenden Hängeschranktauglichkeit seitens der Bekl. unzureichend, worauf das Amtsgericht mit ausführlicher zutreffender Begründung hinweist.

1) Anmerkung: Das AG Mitte hatte in seiner Entscheidung vom 31. Juli 2014 - 12 C 304/12 - dazu Folgendes ausgeführt:

„Die Mietsache ist mangelhaft, da in der Küche die Wände - mit Ausnahme der von der Tür gesehen rechten Wand - aus einer einlagig beplankten Einfachständerwand bestehen.

Ausdrückliche Regelungen über die Wandbeschaffenheit der Küche enthält der Mietvertrag nicht. Grundsätzlich ist der Ansatz zutreffend, dass sich der vertragsgemäße Zustand einer Wohnung mangels anderweitiger Regelungen aus dem tatsächlichen Zustand bei Vertragsbeginn ergibt.

Dabei kann der Mieter eines Altbaus nicht ohne Weiteres den jeweils aktuellen Stand der Technik erwarten. Maßgeblich ist grundsätzlich der nach Baualter, Art und Ausstattung des Hauses zu erwartende Standard. Allerdings gilt das nur insoweit, als damit auch der vertraglich vereinbarte Zweck, nämlich die Nutzung zu Wohnzwecken, gewährleistet ist. Der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand der Wohnung, der mangels konkreter vertraglicher Vereinbarungen nach der Verkehrsanschauung zu bestimmen ist, muss auch bei der Anmietung einer Wohnung in einem Altbau einem Mindeststandard genügen, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht (BGH, Urteil vom 26. Juli 2004 - VIII ZR 281/03, GE 2004, 1090; Urteil vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 281/03, GE 2004, 1090; Urteil vom 10. Februar 2010 - VIII ZR 343/08, GE 200, 480). Hierzu gehört es, dass der Mieter mit der vom Vermieter gestellten Einrichtung eine normale Möblierung der Wohnräume vornehmen kann. Zur Ausstattung einer Küche gehört unzweifelhaft, dass der Mieter zur Aufbewahrung seiner Küchenutensilien Hängeschränke an den Wänden befestigen kann. Diese Möglichkeit zur Nutzung der Küche liegt nicht vor, da das vorhandene Ständerwerk nur mit einer Gipskartonplatte beplankt worden ist. Die Kl. haben auch schlüssig, unter Verweis auf die DIN 18183-1 dargelegt, dass bei einer einlagig beplankten Einfachständerwand das Aufhängen von einem Standardhängeschrank nicht zulässig sei. Soweit die Bekl. pauschal behauptet, dass die Gipskartonwand zur Anbringung von Hängeschränken geeignet sei, war dem Beweisantrag auf Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht nachzugehen. Die Bekl. wäre zuvor gehalten gewesen, nachvollziehbar darzulegen, welche Traglasten die Gipskartonwand aufnehmen kann. Da die Erhebung des Beweises zu einem unzulässigen Ausforschungsbeweis geführt hätte, war er nicht zu erheben.

Die Parteien haben auch nicht aufgrund des vorhandenen Ausstattungszustands der Wohnung bei Vertragsbeginn konkludent einen unterhalb des Mindeststandards liegenden Zustand als vertragsgemäß vereinbart. Hierzu bedarf es einer ausdrücklichen Vereinbarung (BGH aaO.). Das ist vorliegend jedoch nicht der Fall."

Zur vom Vermieter geschuldeten Ausstattung einer Küche gehört auch in Altbauten, dass der Mieter zur Aufbewahrung seiner Küchenutensilien Hängeschränke an den Wänden befestigen kann; allerdings müssen nicht alle Küchenwände hängeschranktauglich sein, so das Landgericht Berlin. Außerdem stellte das Gericht fest: Sofern sich der Vermieter verpflichtet hat, die Wohnung „mit frisch abgezogenen Dielen" zu übergeben, genügt er seiner Verpflichtung nicht, wenn der Dielenboden bereits deutliche Gebrauchsspuren aufweist.

Die Mieter (Kläger) nehmen die Vermieterin (Beklagte) auf Herstellung eines vertragsgerechten Zustands in Anspruch. Sie verlangen, dass die Beklagte den Dielenfußboden abschleift und versiegelt und sämtliche Wände neu verputzt – das sei mietvertraglich vereinbart worden. Außerdem verlangen sie, dass drei Wände der Küche ab einer Höhe von 1,50 m aufwärts bis zur Decke so verstärkt werden, dass Hängeschränke befestigt werden können. Diese Küchenwände bestünden aus einem mit einfachen Gipsplatten beplankten Ständerwerk, das die Traglasten von Hängeschränken nicht aufnehmen könne. Das AG hat der Klage stattgegeben, die Berufung der Beklagten hatte keinen Erfolg.

Im Mietvertrag sei vereinbart worden, dass die Wohnung mit frisch abgezogenen Dielen übergeben werde. Darunter sei redlicherweise das Vorhandensein eines aufgearbeiteten, frisch versiegelten Dielenbodens ohne deutliche Gebrauchsspuren zu verstehen. Vorliegend hätten die Dielen in mehreren Räumen deutliche Kratzspuren mit unterschiedlichen Längen und Tiefen und nicht nur oberflächliche Schrammen aufgewiesen.

Auch das neue Verputzen der Wände sei zugesagt worden.

Die Wände in der Küche seien wegen ihrer einfachen Gipsplattenbeplankung nicht geeignet gewesen, die Befestigung von Wandschränken zu ermöglichen, und hätten deshalb nicht die zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Beschaffenheit aufgewiesen.

Mangels anderweitiger Abreden dürfe der Mieter einer Wohnung nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die Mieträume einen Mindestwohnstandard aufwiesen, welcher der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspreche. Hierbei seien insbesondere die Ausstattung und die Art des Gebäudes sowie die Höhe des Mietzinses und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Gemessen daran hätten die Kläger erwarten dürfen, dass sie zur Aufbewahrung ihrer Küchenutensilien als normale, zeitgemäße Nutzung Hängeschränke an den dafür in Frage kommenden Wänden befestigen können. Vorliegend hätten die Küchenwände aus einer einlagig beplankten Einfachständerwand bestanden. Zwar könne nicht ohne Weiteres davon ausgegangen werden, dass der Mindeststandard nur dann gewährleistet sei, wenn die Wände doppelbeplankt sowie alle Wände hängeschranktauglich sind. Die Kläger hätten aber schlüssig unter Verweis auf die DIN 18183-1 dargelegt, dass bei einer einlagig beplankten Einfachständerwand das Aufhängen von Standardhängeschränken nicht zulässig sei.

Zwar könne der Mieter eines Altbaus nicht ohne Weiteres den jeweils aktuellen Stand der Technik erwarten, denn maßgeblich sei grundsätzlich der nach Baualter, Art und Ausstattung des Hauses zu erwartende Standard. Das gelte aber nur insoweit, als damit auch der vertraglich vereinbarte Zweck, nämlich die Nutzung zu Wohnzwecken, gewährleistet sei. Und zur Ausstattung einer Küche gehöre unzweifelhaft die Möglichkeit, Hängeschränke an den Wänden zu befestigen, auch im Altbau.

Ob sich die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand befindet, ist durch Vergleich zwischen dem Soll- und dem Ist-Zustand zu ermitteln. Grundsätzlich kann man auch eine mangelhafte Mietsache vermieten, dann muss man aber den mangelhaften Zustand mietvertraglich als Soll-Zustand festlegen. Wäre also vorliegend vereinbart worden, dass sich die Küchenwände nicht zur Aufnahme von Hängeschränken eignen, hätte sich der Mieter nicht durchgesetzt, sondern sich mit normalen Stellschränken begnügen müssen.