Anspruch auf Einräumung einer Baulast durch Miteigentümer

Der Miteigentümer eines Grundstücks kann den/die anderen Miteigentümer auf Einräumung einer Baulast in Anspruch nehmen, wenn die Bewilligung der Baulast notwendig ist, um ihm eine bestimmungsgemäße Nutzung des gemeinschaftlichen Grundstücks zu ermöglichen, die Grenze des § 745 Abs. 3 BGB gewahrt bleibt und die angestrebte Regelung nach billigem Ermessen dem Interesse aller Teilhaber entspricht (Bestätigung des Sen.

Urt. v. 3. Dezember 1990 - II ZR 107/90, WM 1991, 821).

Die Parteien sind Miteigentümer einer Wegparzelle (Flurstück 175), die gemeinsam mit dem östlich angrenzenden, im Eigentum der Stadt S. stehenden Grundstück den "B.weg" in S.-W. bildet. Zwischen 1950 und 1960 befestigten und asphaltierten die Bekl. diese Wegparzelle, die seither als Zugang und Zufahrt ihren nördlich des Weges gelegenen Hausgrundstücken dient. Ob über das Gemeinschaftsgrundstück auch die Wasserver- und Abwasserentsorgung der Anwesen der Bekl. verläuft, ist zwischen den Parteien umstritten. Der südwestliche Randbereich des im Gemeinschaftseigentum stehenden Teils des B.wegs besteht aus einer bewachsenen Böschung. Das im Süden angrenzende, unbebaute Grundstück der Kl. (Flurstück), welches zum B.weg hin stark abfällt, bildete früher mit einem noch weiter südlich gelegenen Grundstück (Flurstück) eine Einheit und wurde insgesamt über die Straße "F." erschlossen. Nach der Teilung in zwei Grundstücke und dem Verkauf des südlichen Grundstücks verfügt der der Kl. verbliebene Teil (Flurstück) nicht mehr über einen unmittelbaren Zugang zur Straße "F.". In einem Vorbescheid wies die Stadt S. die Kl. darauf hin, daß eine öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt zum öffentlichen Teil des B.wegs nachzuweisen sei.

Mit ihrer Klage begehrt die Kl. von den Bekl. die Abgabe der zur Eintragung einer öffentlich-rechtlichen Baulast gegenüber der Stadt S. erforderlichen Erklärungen in bezug auf Zugang und Zufahrt zu ihrem Grundstück über das gemeinschaftliche Eigentum sowie die Duldung der Verlegung, Wartung und Nutzung von Bewässerungsleitungen. Das Berufungsgericht hat - wie schon zuvor das Landgericht - die Klage abgewiesen. Dagegen wendet sich die Kl. mit der Revision, mit der sie ihr Klageziel weiterverfolgt.

Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und Zurückverweisung der Sache an das Oberlandesgericht.

I. Das Berufungsgericht meint, einer Einräumung des begehrten Leitungsrechts bedürfe es nicht, weil der notwendige Anschluß auch von Süden über das Gebiet "F." vorgenommen werden könne und die bestimmungsgemäße Nutzung des klägerischen Grundstücks insofern gewährleistet sei. Die Kl. habe auch keinen Anspruch darauf, daß ihr auf dem Gemeinschaftsgrundstück ein Geh- und Fahrrecht eingeräumt werde. Zum einen sei nicht nachgewiesen, daß eine bestimmungsgemäße Nutzung ihres Grundstücks eine solche Zuwegung voraussetze; denkbar sei auch eine Erschließung von Süden mittels eines Notwegrechts. Zum anderen stehe der von der Kl. begehrten Nutzung die Regelung des § 745 Abs. 3 BGB entgegen, weil durch eine solche Nutzung das gemeinsame Eigentum in seiner Gestalt und seiner Zweckbestimmung einschneidend verändert würde.

Diese Beurteilung hält revisionsrechtlicher Überprüfung nicht stand. Das Berufungsgericht stellt rechtsfehlerhaft darauf ab, ob die bestimmungsgemäße Nutzung des Grundstücks der Kl. gewährleistet ist, und nimmt ohne ausreichende Tatsachengrundlage an, die von der Kl. verlangte Nutzung der Wegparzelle überschreite die Grenzen des § 745 Abs. 3 BGB.

II. Im Ausgangspunkt zutreffend und im Einklang mit der Rechtsprechung des Senats geht das Berufungsgericht davon aus, daß der gegen die übrigen Miteigentümer geltend gemachte Anspruch gemäß §§ 743 Abs. 2, 745 Abs. 2 BGB dann besteht, wenn ohne die Bewilligung einer Baulast eine bestimmungsgemäße Nutzung des gemeinschaftlichen Grundstücks durch die klagende Teilhaberin nicht gewährleistet werden kann, die Grenze des § 745 Abs. 3 BGB gewahrt bleibt und die angestrebte Regelung nach billigem Ermessen dem Interesse aller Teilhaber entspricht (vgl. Sen.

Urt. v. 3. Dezember 1990 - II ZR 107/90, WM 1991, 821, 822 und 823). Anders als die Revisionserwiderung annimmt, steht der Beschluß der Bekl. vom 5. März 2000 der Anwendung dieser Grundsätze nicht entgegen. Der Beschluß enthält nur die - ablehnende - Entscheidung der Bekl. über die Bitte der Kl. um Bewilligung einer Baulast, nicht aber eine Entscheidung der Miteigentümergemeinschaft über die Verwaltung und Benutzung des Gemeinschaftseigentums nach § 745 Abs. 1 Satz 1 BGB.

1. Das Berufungsgericht hat den Anspruch auf Einräumung einer Baulast hinsichtlich der Duldung der Verlegung, Nutzung und Wartung von Bewässerungsleitungen jedoch mit fehlerhafter Begründung verneint. Bei dem Anspruch aus §§ 743 Abs. 2, 745 Abs. 2 BGB geht es darum, ob die Baulastbewilligung notwendig ist, um den bestimmungsgemäßen Mitgebrauch der im Gemeinschaftseigentum stehenden Wegparzelle durch die Kl. als Miteigentümerin zu ermöglichen (vgl. Senat aaO. 823 m. w. N.). Daher scheitert der Anspruch entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts nicht daran, daß eine Verlegung der Leitungen auch anderweitig möglich wäre. Soweit es unter Hinweis auf das Schreiben des Bauaufsichtsamtes vom 3. März 1999 meint, die Stadt S. verlange in bezug auf die Leitungsdurchführung die Eintragung einer Baulast nicht, übersieht es, daß die Frage der Wasserversorgung von der Baubehörde bislang ausdrücklich nicht geprüft worden ist. Aus § 4 Abs. 1 Nr. 2 BauO NW, auf den in dem genannten Schreiben verwiesen wird, folgt jedenfalls, daß auch die Versorgung mit Trink- und Löschwasser sichergestellt sein muß, was durch Eintragung einer entsprechenden Baulast nach § 83 BauO NW geschehen kann.

2. Rechtsfehlerhaft begründet ist auch die Ablehnung des Anspruchs auf Bewilligung einer Zugangs- und Zufahrtsbaulast.

a) Verfehlt ist bereits der Ansatz, wonach die Notwendigkeit einer Zufahrt über die Wegparzelle (Flurstück) für die bauliche Nutzbarkeit des Grundstücks nicht näher dargetan sei, ein Zugang vielmehr auch über die südlich gelegene Parzelle möglich und mittels eines Notwegrechts durchsetzbar sein könnte. Wie bereits oben unter 1. ausgeführt wurde, kommt es nicht auf die bestimmungsgemäße Nutzung des Klägergrundstücks, sondern diejenige des Gemeinschaftseigentums an. Zudem geht es nicht an, die Kl. als Miteigentümerin der Wegparzelle auf die Inanspruchnahme eines Notwegrechts zu verweisen, welches seinerseits gerade das Fehlen einer Verbindung zu einem öffentlichen Weg voraussetzt. Hinzu kommt schließlich, daß sich die Erforderlichkeit einer Baulastbewilligung schon aus der entsprechenden Aufforderung der Baubehörde ergibt. Angesichts dessen wäre es der Kl. nicht zuzumuten, sich auf die mangels Beibringung der Baulastbewilligung zu erwartende Ablehnung ihres Antrags einzulassen und diese Entscheidung verwaltungsgerichtlich anzufechten (vgl. Senat aaO. 823 m. w. N.).

b) Die bisher getroffenen tatrichterlichen Feststellungen rechtfertigen entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts noch nicht den Schluß, die von der Kl. begehrte Zufahrt- und Zugangsmöglichkeit und deren öffentlich-rechtliche Sicherung führten zu einer die Grenzen des § 745 Abs. 3 BGB überschreitenden wesentlichen Änderung des Gemeinschaftseigentums. Eine wesentliche Änderung im Sinne des § 745 Abs. 3 Satz 1 BGB liegt nur dann vor, wenn durch die begehrte Maßnahme die Zweckbestimmung oder die Gestalt des Gemeinschaftseigentums einschneidend verändert würde (Senat aaO. 823; vgl. auch Staudinger/Langhein, BGB [2002] § 745 Rdn. 11; MünchKomm/K. Schmidt, BGB 4. Aufl. §§ 744, 745 Rdn. 25). Daß die hier notwendigen Änderungen von solch erheblichem Gewicht wären, daß man sie als einschneidend und damit im Rahmen des § 745 Abs. 2, 3 BGB als nicht einforderbar ansehen müßte, ist nicht zu erkennen.

Die Zweckbestimmung des als Verkehrsfläche genutzten Weges würde sich im Ergebnis lediglich dahin ändern, daß dieser nunmehr auch für einen weiteren Miteigentümer als Erschließung zu dessen im Süden des Weges gelegenen Grundstück diente. Daß hierin - etwa durch das zu erwartende, geringfügig höhere Verkehrsaufkommen und die damit einhergehende stärkere Belastung des Weges, der allerdings auch bislang schon von der Kl. befahren werden darf - eine erhebliche Veränderung der wirtschaftlichen Bestimmung des Gemeinschaftseigentums liegt, kann nicht angenommen werden. Es ist auch zu berücksichtigen, daß der Weg bisher offenbar nur deshalb allein von den nördlichen Anliegern als Zufahrt zu ihren Grundstücken genutzt wird, weil für die übrigen Miteigentümer ein entsprechender Bedarf nicht bestand. Die derzeit auf die Erschließung der Beklagtengrundstücke beschränkte Nutzung beruht weder auf einem der Beschaffenheit des Gemeinschaftseigentums anhaftenden Umstand noch auf einer bewußten Regelung aller Teilhaber oder einem Verzicht der übrigen Miteigentümer. Ferner ist unstreitig, daß der vorhandene Grünstreifen im Westen bereits jetzt an zwei Stellen durchbrochen wird, um einzelnen Miteigentümern dort gleichfalls als Verkehrs- bzw. Abstellfläche zu dienen.

In welchem Ausmaß sich die äußere Gestalt der Wegparzelle durch die Schaffung einer Zufahrt zum Klägergrundstück verändern würde, ist anhand der bisherigen tatrichterlichen Feststellungen nicht hinreichend deutlich. Zur Klärung wäre - wie von den Parteien im Laufe des Verfahrens mehrfach erfolglos angeregt und beantragt - eine Augenscheinseinnahme vor Ort vorzunehmen und erforderlichenfalls ein Sachverständigengutachten einzuholen.

III. Da dem Senat danach eine Entscheidung in der Sache selbst nicht möglich ist, war das angefochtene Urteil aufzuheben und die Sache an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, damit die nach den obigen Ausführungen notwendigen Feststellungen nachgeholt werden. Bei der Zurückverweisung hat der Senat von der Möglichkeit des § 565 Abs. 1 Satz 2 ZPO a. F. Gebrauch gemacht.

Nach tatrichterlicher Klärung der aufgeworfenen Fragen sind gegebenenfalls die wechselseitigen Interessen der Parteien im Rahmen einer Gesamtabwägung einander gegenüberzustellen (vgl. Senat aaO. 824). Dabei wäre zugunsten der Kl. insbesondere zu berücksichtigen, daß nach den Vorgaben der Baubehörde die Bebaubarkeit ihres Grundstücks und damit eine erhebliche Wertsteigerung ihres Eigentums von der Schaffung einer Zugangs- und Zufahrtsmöglichkeit über den Gemeinschaftsweg und deren öffentlich-rechtlicher Sicherung abhängt. Zudem fiele ins Gewicht, daß die beklagten Miteigentümer eine vergleichbare Nutzung bereits seit Jahrzehnten in Anspruch nehmen. Ferner wäre in die Abwägung der Umstand einzubeziehen, daß die Kl. als Miteigentümerin nach der Vorschrift des § 748 BGB mit der Kostentragungspflicht hinsichtlich der Erhaltung, Verwaltung und Nutzung des Gemeinschaftseigentums belastet ist, ohne hierfür einen demjenigen der Bekl. vergleichbaren Vorteil zu erhalten.

Auf der anderen Seite werden neben der im Verhältnis zu den Bekl. geringfügigeren Beteiligung der Kl. am Gemeinschaftseigentum vor allem die für die Schaffung und Erhaltung der Zufahrt zum Klägergrundstück entstehenden, grundsätzlich von der Gemeinschaft zu tragenden Kosten zu beachten sein. In diesem Zusammenhang wird allerdings auch die von der Kl. im Laufe des Verfahrens gegebene Zusage Berücksichtigung finden müssen, die Bekl. von diesbezüglichen Kosten freizustellen.

Der Miteigentümer einer Wegefläche kann von den anderen Miteigentümern grundsätzlich die Bewilligung einer Baulast (Geh-, Fahr- und Leitungsrecht) verlangen, um eine öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt seines (bisher nicht über die Wegefläche erschlossenen) Grundstücks zu erreichen.

Kläger und Beklagte sind Miteigentümer einer asphaltierten Wegparzelle, die als Zugang und Zufahrt zu den nördlich des Weges gelegenen Hausgrundstücken dient. Das Grundstück des Klägers liegt südlich und stark abfallend zur Wegparzelle und wurde bisher über die F.-Straße erschlossen. Nach Teilung und Veräußerung der vorderen Teilfläche verblieb der hintere Teil des Grundstücks beim Kläger und verfügt nicht mehr über einen unmittelbaren Zugang zur F.-Straße. In einem Bauvorbescheid verlangte die Baubehörde der Stadt vom Kläger, eine öffentlich-rechtlich gesicherte Zufahrt zu einer öffentlichen Straße nachzuweisen.

Der Kläger verlangte daher von den anderen Miteigentümern der Wegefläche die Bewilligung einer diesbezüglichen Baulast. Nach Ablehnung verfolgte er diesen Anspruch im Wege der Klage. Nachdem die beiden Vorinstanzen die Klage abgewiesen hatten, hob der BGH das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur weiteren Aufklärung zurück an das OLG Düsseldorf.

Das OLG Düsseldorf vertrat die Ansicht, ein Anspruch des Klägers bestehe nicht. Zum einen sei nicht nachgewiesen, daß eine bestimmungsgemäße Nutzung des Grundstücks des Klägers ein derartiges Wegerecht voraussetze; denkbar sei auch eine Erschließung mittels eines Notwegerechts zur F.-Straße. Im übrigen stehe § 745 Abs. 3 BGB entgegen, da durch eine vom Kläger beabsichtigte Nutzung das gemeinsame Eigentum an der Wegefläche in seiner Gestalt und seiner Zweckbestimmung entscheidend verändert würde. Dem trat der BGH entgegen.

Es gehe nicht an, den Kläger als Miteigentümer der Wegparzelle auf die Inanspruchnahme eines Notwegerechts zu verweisen. Die vom Kläger begehrte Baulastbewilligung gehöre zum bestimmungsgemäßen Mitgebrauch der Wegefläche.

Die bisherigen Feststellungen des LG und OLG würden auch nicht den Schluß zulassen, daß die begehrte Zufahrtsmöglichkeit die von § 745 Abs. 3 definierten Grenzen überschreiten würde. Diese Grenzen wären nur dann überschritten, wenn die begehrte Maßnahme die Zweckbestimmung oder die Gestalt des Gemeinschaftseigentums einschneidend verändern würde. Dies sei jedoch nicht zu erkennen.

Die Zweckbestimmung des als Verkehrsfläche genutzten Weges würde sich nur dahin ändern, daß dieser nunmehr auch für die Erschließung eines weiteren, im Eigentum eines Miteigentümers stehenden Grundstücks dient.

Ob die äußere Gestaltung der Wegparzelle durch die Neuschaffung einer Zufahrt wesentlich verändert würde (das Grundstück des Klägers lag höher als die Wegefläche) muß vom OLG noch weiter geklärt werden. Hierbei ist schließlich zu prüfen, welche Kosten auf die Grundstücksgemeinschaft im Zusammenhang mit der Schaffung und Erhaltung der Zufahrt zukommen würden. Bei einer Zusage des Klägers, die Gemeinschaft von derartigen Kosten freizustellen, würden jedoch Gründe, die gegen die Schaffung einer Zufahrt und eines Zugangsrechts und deren öffentlich-rechtliche Sicherung sprechen, nicht bestehen.

Der Miteigentümer einer Wegefläche hat im Rahmen seines Mitbenutzungsrechtes gemäß § 743 Abs. 2 grundsätzlich auch einen Anspruch auf Bewilligung einer Baulast. Dies gilt in jedem Fall dann, wenn er die Gemeinschaft von durch die Schaffung und Erhaltung der Zufahrt entstehenden Kosten freistellt.

Man wundert sich, daß es zu dieser Feststellung erst eines Urteils des BGH bedurfte.