Anspruch auf Einbau eines Kaminofens durch Mieter

Anspruch auf Einbau eines Kaminofens durch Mieter; Bedingungen für Baumaßnahmen durch den Mieter; nachgeschobene Auflagen; widersprüchliches Verhalten des Vermieters rechtsmißbräuchlich; Freigabe durch Schornsteinfeger; Abschluß einer Versicherung

Die Verweigerung der Zustimmung zum Einbau eines Kaminofens durch den Mieter ist rechtsmißbräuchlich, wenn der Vermieter eine Genehmigung unter Auflagen in Aussicht stellt und der Mieter die Auflagen erfüllt. (Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. (Mieter) bat die Bekl. um die Erteilung der Genehmigung zur Aufstellung eines geschlossenen Kaminofens. Die Bekl. teilte dem Kl. mit, daß für die Genehmigung vorab die Freigabe durch den zuständigen Schornsteinfeger benötigt werde und der Abschluß bzw. die Erweiterung einer Hausrat- sowie einer Haftpflichtversicherung nachzuweisen sei. Der Kl. erfüllte die Auflagen und übersandte der Bekl. entsprechende Nachweise. Die Bekl. erteilte die Genehmigung nicht, sondern knüpfte die Zustimmung zusätzlich daran, daß für die voraussichtlichten Kosten der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands Sicherheit geleistet werde. Der Kl. klagte auf Erteilung der Genehmigung.

Die Klage ist begründet. Dem Kl. steht der mit der Klage geltend gemachte Anspruch nach § 242 BGB auf Genehmigung des Einbaus eines geschlossenen Kamins zu. Hierbei waren die konkreten Umstände des vorliegenden Falles zu berücksichtigen. Denn eine klare Anspruchsgrundlage für den Anspruch des Mieters auf Zustimmung des Vermieters existiert nicht. Demgemäß kann nur § 242 BGB als Rechtsgrundlage herangezogen werden, im Rahmen des Mietverhältnisses entsprechend Treu und Glauben bauliche Veränderungen zuzulassen, wenn kein zwingender Grund besteht, daß der Vermieter dem Mieter die Zustimmung verweigern darf (vgl. Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozeßrecht, 4. Aufl., § 535 Rn. 36 m.w.N.). Die Verweigerung der Zustimmung durch die Bekl. ist hier aber als rechtsmißbräuchlich anzusehen, weil die Bekl. dem Kl. auf seinen schriftlichen Antrag vom 28.11.2005 hin erklärt hat, daß unter bestimmten von ihm zu erfüllenden Auflagen eine solche Genehmigung erteilt werde. In dem Schreiben vom 9. Dezember 2005 hat die Bekl. über ihre Hausverwaltung dem Kl. mitgeteilt, unter welchen konkreten Voraussetzungen - und zwar Freigabe des zuständigen Schornsteinfegers und Erweiterung der Hausrat- und Haftpflichtversicherung - die von dem Kl. gewünschte Genehmigung erteilt wird. Das Schreiben enthält zudem bereits nähere Hinweise an den Kl., wie die Ausführung des Kamins auszusehen hat. Soweit die Bekl. einwendet, mit dem Schreiben vom 9.12.2005 habe ihre Hausverwaltung vorab die Genehmigungsfähigkeit des Einbaus eines Kaminofens überprüfen wollen, so mag dies sein, erklärt aber nicht, weshalb bei Vorliegen einer solchen Genehmigungsfähigkeit eine Genehmigung trotzdem verweigert wird. Aus der Freigabeerklärung des zuständigen Schornsteinfegers ergibt sich aber gerade die Genehmigungsfähigkeit des Einbaus. Der Kl. hat unstreitig die von der Bekl. verlangten Nachweise erbracht und damit die von der Bekl. gemachten Auflagen erfüllt. Die trotzdem verweigerte Genehmigung ist treuwidrig, weil der Genehmigung keine sachlichen bzw. zwingenden Gründe entgegenstehen. Vielmehr stellt sich das Verhalten der Bekl. als widersprüchlich und damit treuwidrig dar. Es ist treuwidrig, dem Kl. zunächst eine Genehmigung in Aussicht zu stellen, wenn er eine Freigabe des zuständigen Schornsteinfegers und eine Erweiterung der Hausrat- und Haftpflichtversicherung vornimmt und sodann, nachdem der Kl. die Nachweise hierüber erbracht hat, ihm eine Genehmigung aus "grundsätzlichen" Erwägungen heraus zu verweigern. Im Termin zur mündlichen Verhandlung hat die Bekl.

seite ausdrücklich erklären lassen, daß dem Kl. eine Genehmigung unter keinen Umständen erteilt werde, weil eine Gesamteinigung im Hinblick auf die weiteren Verfahren der Parteien nicht zustande gekommen sei. Bei der zuletzt von der Bekl. vorgebrachten Erwägung handelt es sich aber im Hinblick auf den Kamineinbau unter Berücksichtigung ihres Schreibens vom 28.11.2005 um keinen entgegenstehenden sachlichen oder zwingenden Grund.

Anmerkung: Das Kammergericht hat durch Beschluß vom 11. Dezember 2006 - 8 U 170/06 - die Berufung des Bekl. nach § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen, da sie keine Aussicht auf Erfolg hat.

Der Mieter hat einen Anspruch gegen den Vermieter auf Einbau eines Kaminofens, wenn nicht zwingende Gründe dagegensprechen. Die müssen allerdings vom Vermieter in einem frühen Stadium vorgebracht werden.

Ein Mieter wollte einen geschlossenen Kaminofen einbauen und bat den Vermieter um Zustimmung. Der knüpfte Bedingungen daran: Der Schornsteinfeger müsse vorher eine Freigabe erteilen, und der Mieter müsse die notwendigen Versicherungen abschließen. Der Mieter erfüllte diese Bedingungen und brachte entsprechende Nachweise. Der Vermieter verweigerte dennoch seine Zustimmung und stellte eine weitere Bedingung: Der Mieter müsse Sicherheit für die voraussichtlichen Kosten der Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes leisten. Nun klagte der Mieter auf Erteilung einer Genehmigung - mit Erfolg.

Das Amtsgericht Spandau hielt das Verhalten des Vermieters für rechtsmißbräuchlich. Zwar existiere keine konkrete Anspruchsgrundlage dafür, daß der Vermieter einen solchen Einbau dulden müsse. Nach Treu und Glauben dürfe aber die Zustimmung nicht verweigert werden, wenn keine zwingenden Gründe dagegen sprächen. Im konkreten Fall habe der Mieter die Auflagen erfüllt und die Nachweise erbracht.

Entscheidend für den Verfahrensausgang war das widersprüchliche Verhalten des Vermieters, der im Prinzip eine mit Bedingungen verknüpfte Zustimmung in Aussicht gestellt hatte. Zu diesen Bedingungen hätte auch die (nachgeschobene) Stellung einer Kaution für die Wiederherstellung des Zustandes gehören können. Hier wurde offensichtlich der Versuch gemacht, den Mieter durch Bedingungen zur Aufgabe seines Vorhabens zu bringen. In solchen Fällen sollte man deshalb darauf achten, daß von Anfang an alle denkbaren Argumente, Bedingungen und Auflagen einfließen - auch beispielsweise, daß man aus grundsätzlichen Erwägungen (z. B. Gefahr der Versottung von Schornsteinen, Umweltgesichtspunkte etc.) ein solches Vorhaben nicht genehmigt.

Das Kammergericht hat übrigens die Berufung des beklagten Vermieters wegen mangelnder Erfolgsaussicht zurückgewiesen.