Anspruch auf Berichtigung der Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek gegen den das Grundstück erwerbenden Dritten

Der Unternehmer wird durch § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich nicht davor geschützt, dass der Besteller das Grundstück veräußert, auf dem der Unternehmer die nach dem Vertrag geschuldete Bauleistung zu erbringen hat. Dem Unternehmer kann daher nur in Ausnahmefällen gegen einen Dritten, der das Grundstück von dem Besteller erwirbt, ein Anspruch auf Bewilligung der Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek zustehen.

1 Die Bekl. zu 2 beauftragte die Kl. am 23. Dezember 2008 und am 22. Oktober 2009 mit Sanitär-, Heizungs- und Lüftungsarbeiten im ersten Obergeschoß und im Dachgeschoß am Bauvorhaben S.gasse in K., mit der Lieferung und Montage eines Pelletkessels, mit der Veränderung von Küchenanschlüssen und mit der Beseitigung einer Störung am Pelletkessel. Die Bekl. zu 2 war im Zeitpunkt der Auftragserteilung Eigentümerin der Eigentumswohnungen, an denen die Bauleistungen auszuführen waren. Der Bekl. zu 1 ist der alleinige Geschäftsführer der Bekl. zu 2 und alleiniger Vorstand des Vereins, der einziger Gesellschafter der Bekl. zu 2 ist.

2 Die Kl. erbrachte einen Teil der beauftragten Leistungen und stellte ihre Arbeiten am 11. Dezember 2009 ein. Die am 18. Dezember 2009 gestellte Rechnung über die Lieferung und Montage des Pelletkessels wurde von der Bekl. zu 2 beglichen. Mit zwei weiteren Rechnungen vom 19. Dezember 2009 rechnete die Kl. weitere Bauleistungen im Umfang von 19.464,51 € und 5.449,40 € ab. Mit Rechnung vom 13. Februar 2010 stellte sie der Bekl. zu 2 die Leistungen bezüglich der Veränderung der Küchenanschlüsse mit 277,98 € und mit Rechnung vom 28. Mai 2010 die Beseitigung einer Störung des Pelletkessels mit 222,71 € in Rechnung. Weitere Zahlungen der Bekl. zu 2 erfolgten nicht. Mit notariell beurkundeten Verträgen vom 12. Februar 2010 und vom 6. April 2010 veräußerte die Bekl. zu 2 die Eigentumswohnungen an den Bekl. zu 1 gegen Zahlung eines Kaufpreises in Höhe von 349.000 €, zu dessen Erfüllung der Bekl. zu 1 Darlehensverbindlichkeiten der Bekl. zu 2 in dieser Höhe übernahm, die zur Finanzierung des Bauvorhabens aufgenommen worden waren. Der Bekl. zu 1 wurde am 17. Mai 2010 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

3 Wegen der Werklohnforderung in Höhe von 25.414,60 € hat die Kl. gegen den Bekl. zu 1 im Wege der einstweiligen Verfügung zunächst die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung einer Bauhandwerkersicherungshypothek hinsichtlich beider Wohnungen erwirkt. Mit der Klage macht sie gegen den Bekl. zu 1 ihren Anspruch auf Bewilligung der Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek wegen dieser Werklohnforderung geltend. Die Bekl. zu 2 nimmt sie auf Zahlung des Werklohns in Anspruch.

4 Das Landgericht hat die Bekl. mit Ausnahme der geforderten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten antragsgemäß verurteilt. Die Berufung der Bekl. hat das Berufungsgericht durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückgewiesen. Hiergegen wendet sich der Bekl. zu 1 mit der vom Senat zugelassenen Revision, mit der er die Abweisung der gegen ihn gerichteten Klage erreichen will.

5 Die Revision des Bekl. zu 1 führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht, soweit dieses die Berufung des Bekl. zu 1 gegen das landgerichtliche Urteil zurückgewiesen hat.

I. 6 Das Berufungsgericht ist der Auffassung, die Voraussetzungen des § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB für einen Anspruch der Kl. auf Bewilligung der Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek lägen gegenüber dem Bekl. zu 1 vor. Der Bewilligung der Eintragung der Sicherungshypothek stehe nicht entgegen, dass der Bekl. zu 1 als Erwerber der Wohneinheiten nicht selbst Besteller der hieran erbrachten Werkleistungen gewesen sei. Der Bekl. zu 1 müsse sich als nunmehriger Eigentümer der bei Auftragserteilung noch im Eigentum der Bekl. zu 2 befindlichen Wohneinheiten in Durchbrechung der im Rahmen des § 648 BGB grundsätzlich erforderlichen Personenidentität zwischen Besteller und Eigentümer so behandeln lassen, als sei er selbst Besteller der Werkleistungen gewesen. Die von ihm getroffenen Entscheidungen hätten maßgeblich seinem eigenen wirtschaftlichen Interesse gedient. Er habe die Bestellerin auch rechtlich und wirtschaftlich beherrscht. Der von ihm gezahlte Kaufpreis sei zudem untersetzt gewesen.

II. 7 Dies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

8 1. Ein Anspruch der Kl. auf Einräumung einer Bauhandwerkersicherungshypothek kann mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung nicht bejaht werden.

9 a) Die Voraussetzungen, unter denen ein Unternehmer nach § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB die Einräumung einer Bauhandwerkersicherungshypothek verlangen kann, liegen im Verhältnis zum Bekl. zu 1 nicht vor. Gemäß § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Unternehmer eines Bauwerks oder eines einzelnen Teiles eines Bauwerks für seine Forderungen aus dem Vertrag die Einräumung einer Sicherungshypothek an dem Baugrundstück des Bestellers verlangen. Der Anspruch auf Einräumung einer Sicherungshypothek richtet sich grundsätzlich gegen den Besteller der Werkleistung und setzt voraus, dass dieser zugleich Eigentümer des Grundstücks ist, auf dem die Werkleistung erbracht werden soll. Der Bekl. zu 1 war weder Besteller der von der Kl. ausgeführten Werkleistungen noch war er im Zeitpunkt der Beauftragung der Werkleistungen Eigentümer des Grundstücks, auf dem die Bauleistungen nach dem Vertrag zu erbringen waren.

10 b) Der Bekl. zu 1 braucht sich auch nicht so behandeln zu lassen, als wäre er Besteller der Werkleistungen der Kl. Die Voraussetzungen, unter denen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs eine Durchbrechung des Grundsatzes der Personenidentität von Besteller und Eigentümer in Betracht kommt (vgl. BGH, Urteil vom 22. Oktober 1987 - VII ZR 12/87, BGHZ 102, 95, 102 ff.), liegen nicht vor. Der Bundesgerichtshof hat eine Durchbrechung dieses Grundsatzes lediglich bei einer Fallgestaltung anerkannt, in der der Besteller bei Auftragserteilung nicht zugleich der Eigentümer des von der Werkleistung betroffenen Grundstücks war. Ein solcher Fall steht nicht in Rede. Die nach § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich zu fordernde Personenidentität zwischen Besteller und Grundstückseigentümer war zunächst gegeben. Die Bekl. zu 2, die den Auftrag an die Kl. erteilt hatte, war ursprünglich Eigentümerin des Grundstücks, auf dem die Werkleistungen ausgeführt werden sollten. Der Kl. stand daher ursprünglich gegen diese gemäß § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB ein Anspruch auf Einräumung einer Sicherungshypothek für ihre Forderungen aus dem Bauvertrag zu.

11 Der Unternehmer wird durch § 648 Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich nicht davor geschützt, dass der Besteller das Grundstück veräußert, auf dem der Unternehmer die nach dem Vertrag geschuldete Bauleistung zu erbringen hat. Daran kann der Besteller aus unterschiedlichen Gründen ein berechtigtes Interesse haben, insbesondere wenn die Veräußerung des Grundstücks der Verwertung der von ihm im Hinblick auf das Grundstück getätigten Investitionen dient. Ein berechtigtes Interesse an der Veräußerung des Grundstücks kann auch dann nicht von vornherein verneint werden, wenn die als GmbH verfasste Bestellerin das Grundstück im Wege eines Insichgeschäfts an ihren alleinigen Geschäftsführer veräußert, der zugleich der alleinige Vorstand des einzigen Gesellschafters ist.

12 c) Der Senat braucht nicht abschließend zu entscheiden, ob und in welchen Fällen der Unternehmer ausnahmsweise den Erwerber des Grundstücks, auf dem die Bauleistungen ausgeführt worden sind, wegen seiner Forderung aus dem Vertrag mit dem Besteller auf Einräumung einer Sicherungshypothek in Anspruch nehmen kann. Ein solcher Ausnahmefall kann beispielsweise zu bejahen sein, wenn im Verhältnis zum Erwerber die Voraussetzungen des § 826 BGB vorliegen, etwa wenn dieser das Grundstück in dolosem Zusammenwirken mit dem Besteller oder in Kenntnis einer Gläubigerbenachteiligungsabsicht des Bestellers erwirbt. In Betracht kommt möglicherweise auch eine Inanspruchnahme des Bekl. zu 1 als Geschäftsführer der Bekl. zu 2 nach § 311 Abs. 3 BGB. Das Berufungsgericht hat - von seinem rechtlichen Ausgangspunkt folgerichtig - bislang keine Feststellungen dazu getroffen, ob die Voraussetzungen eines Ausnahmefalles im vorliegenden Fall gegeben sind.

13 2. Der Senat kann in der Sache daher nicht selbst gemäß § 563 Abs. 3 ZPO entscheiden. Der angefochtene Beschluss ist vielmehr aufzuheben und die Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen, soweit das Berufungsgericht zum Nachteil des Bekl. zu 1 entschieden hat. Den Parteien ist gemäß § 139 Abs. 2 ZPO Gelegenheit zu geben, zu diesem vom Berufungsgericht nicht für erheblich gehaltenen rechtlichen Gesichtspunkt, ob ein Ausnahmefall vorliegt, der die Inanspruchnahme des Bekl. zu 1 als Erwerber auf Einräumung einer Sicherungshypothek rechtfertigt, noch ergänzend vorzutragen.