Anspruch auf Auffüllung der Kaution

Anspruch auf Auffüllung der Kaution; Wertverlust eines verpfändeten Wertpapierguthabens

Verliert das als Kaution verpfändete Wertpapierguthaben (Anteilscheine an einem offenen Immobilienfonds) an Wert, ist der Mieter verpflichtet, die Sicherheit bis zur Höhe der mietvertraglich geschuldeten Kaution aufzufüllen.

(Leitsatz der Redaktion)

Zwischen den Parteien besteht seit dem 1.5.2005 ein Mietverhältnis über eine Wohnung. In § 8 des Mietvertrages war vorgesehen, dass die Bekl. als Mieter zum Vertragsbeginn eine Kaution i.H.v. 2.727,58 € (3 Nettomieten) hinterlegen. Abweichend hiervon haben die Parteien vereinbart, dass die Bekl. den Kautionsbetrag in Anteilscheinen an einem offenen Immobilienfonds anlegen. Mit Verpfändungs- und Abtretungsvertrag über Wertpapierguthaben als Mietkaution vom 9./14.3.2005 verpfändeten die Bekl. Anteilsscheine im Wert von 2.727,58 € an dem offenen Immobilienfonds [...] an die Kl. Dieser Immobilienfonds wurde zwischenzeitlich geschlossen und befindet sich seit dem 7.5.2012 in Liquidation. Auf einem Sperrkonto steht der Kl. noch ein Liquidationserlös in Höhe von 713,71 € zur Verfügung. Die Parteien streiten um die Wiederaufstockung der Mietsicherheit. Die Kl. ist der Ansicht, sie könne gemäß § 242 BGB die Anpassung der Kaution auf die vereinbarte Kautionshöhe verlangen. Derzeitig sei sie daran gehindert, auf die volle Mietsicherheit zurückzugreifen. Ein Abwarten auf einen Wertgewinn der Fondsanteile könne ihr nicht zugemutet werden. Es müsse jederzeit ein Rückgriff auf die volle Mietkaution möglich sein.

Die Kl. beantragt,

I. die Bekl. zu verurteilen, wahlweise

a) ein separates Kautionskonto auf eigenen Namen bei einem Kreditinstitut zu eröffnen, darauf die Kautionssumme in Höhe von 2.013,87 € einzuzahlen und an die Kl. zu verpfänden, diese Verpfändung dem Kreditinstitut anzuzeigen, einen Sperrvermerk zugunsten der Kl. eintragen zu lassen und die Verpfändungserklärung der Kl. zu überreichen, oder

b) eine unbefristete selbstschuldnerische Bürgschaft unter Verzicht des Bürgen auf sein Hinterlegungsrecht, die Einreden der Anfechtbarkeit und Aufrechenbarkeit (§ 770 BGB) sowie der Vorausklage (§ 771 BGB) und der Rechte aus § 776 BGB (Freigabe von Sicherheiten und Entlassung von Bürgen) in Höhe von 2.013,87 € zugunsten der Kl. zu stellen.

2. die Bekl. als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kl. vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe vor 272,87 € zu zahlen.

Die Bekl. tragen vor, dass die Art der Kautionsleistung auf Empfehlung der klägerischen Hausverwaltung erfolgt sei, so dass nunmehr keine anderweitige Leistung der Kaution verlangt werden könne.

Die Klage ist begründet.

Gemäß § 240 BGB sind die Bekl. verpflichtet, die der Kl. zur Verfügung gestellte Sicherheit bis zur Höhe der mietvertraglich geschuldeten Kaution von insgesamt 2.727,58 € aufzufüllen, weil die geleistete Sicherheit unstreitig an Wert verloren hat. Die der Kl. zur Verfügung gestellte Sicherheit hat derzeitig nur einen realisierbaren Wert von 713,71 €. In Höhe des geltend gemachten Differenzbetrages von 2.013,87€ sind die Bekl. verpflichtet, der Kl. erneut eine Sicherheit nach Maßgabe der von der Kl. den Bekl. zur Auswahl gestellten Möglichkeiten von Sicherheitsleistungen zur Verfügung zu stellen. Entgegen der Auffassung der Bekl. ist es unerheblich, dass es seit Mietbeginn keine Mietrückstände gegeben hat. Die Kl. hat zu Sicherung ihrer möglicherweise entstehenden Forderungen Anspruch auf die volle Kautionssumme. Allein der Umstand, dass die Verpfändung der Anteilscheine auf Empfehlung der klägerischen Hausverwaltung erfolgte, führt noch nicht zum Wegfall des gesetzlich normierten Anspruchs. Es ist nicht ersichtlich, dass die Kl. die Verpfändung der in dem Verpfändungs‑ und Abtretungsvertrag vom 9./14.3.2005 aufgeführten Anteilscheine von den Bekl. verlangt hat. Auf die bloße Empfehlung der Hausverwaltung hätten die Bekl. nicht eingehen müssen. Das Risiko des Verlustes haben die Bekl. zu tragen. Die Erstattung der beanspruchten vorprozessualen Rechtsanwaltskosten steht der Kl. gemäß § 286 BGB zu, weil sich die Bekl. unstreitig im Verzug befunden habe.

Verliert ein als Kaution verpfändetes Wertpapierguthaben (hier: in Form von Anteilscheinen an einem offenen Immobilienfonds) an Wert, ist der Mieter verpflichtet, die Sicherheit bis zur Höhe der mietvertraglich geschuldeten Kaution aufzufüllen.

Der Mieter verpflichtete sich, eine Mietkaution i. H. v. drei Nettomieten (2727,58 €) zu leisten. Der Vermieter war damit einverstanden, dass der Mieter die Kaution mit Verpfändung von Anteilscheinen in dieser Höhe an einem offenen Immobilienfonds leistet. Der Immobilienfonds wurde zwischenzeitlich geschlossen und befindet sich in Liquidation. Es steht dem Mieter auf einem Sperrkonto nur noch ein kleiner Betrag (713,71 €) als Liquidationserlös zur Verfügung. Der Vermieter ist der Ansicht, er könne Anpassung der Kaution auf die vereinbarte Kautionshöhe verlangen; derzeit sei er daran gehindert, auf die volle Mietsicherheit zurückzugreifen. Ihm sei nicht zuzumuten, darauf zu warten, dass die Fondsanteile wieder im Wert stiegen. Der Mieter verweigerte eine Auffüllung.

Das AG Tempelhof-Kreuzberg gab der Klage des Vermieters statt. Nach § 240 BGB, wonach eine geleistete Sicherheit zu ergänzen oder anderweitige Sicherheit zu leisten sei, wenn die geleistete Sicherheit ohne Verschulden des Berechtigten unzureichend werde, sei der Mieter zur Auffüllung der geschuldeten Sicherheit verpflichtet.

Entgegen der Auffassung des Mieters sei es unerheblich, dass es seit Beginn des Mietverhältnisses keine Mietrückstände gegeben habe. Der Vermieter habe zur Sicherung seiner möglicherweise entstehenden Forderungen Anspruch auf die volle Kautionssumme.

Auch der Umstand, dass die Verpfändung der Anteilscheine auf Empfehlung der klägerischen Hausverwaltung erfolgt sei, führe noch nicht zum Wegfall des gesetzlich normierten Anspruchs. Auf die Empfehlung der Hausverwaltung habe der Mieter nicht eingehen müssen, denn verlangt habe der Vermieter das nicht von ihm. Das Risiko des Wertverlustes der Anteilsscheine habe der Mieter zu tragen.