Anspruch auf Änderung des Betriebskostenverteilungsschlüssels

Bei Geschäftsraummietverhältnissen kann der Vermieter eine Änderung des für die Betriebskosten vereinbarten Verteilungsschlüssels nach den zur Störung der Geschäftsgrundlage geltenden Grundsätzen beanspruchen.

[...] 2. Die Berufung der Bekl. ist nicht begründet. Das Landgericht hat die Bekl. im Ergebnis zutreffend an den Stromkosten abweichend von dem ursprünglich vereinbarten Verteilungsschlüssel mit 67,5 % beteiligt; den sich bei einer Neuberechnung ergebenden Anteil der Bekl. haben die Parteien in dieser Höhe unstreitig gestellt.

a) Der Kl. war nicht gehalten, zunächst auf Zustimmung der Bekl. zu einer Vertragsanpassung zu klagen; vielmehr ist die Klage bei Änderung der Geschäftsgrundlage zugleich auf die nach dem veränderten Vertragsinhalt geschuldete Leistung zu richten (vgl. Palandt/Grüneberg, BGB, 68. Aufl., § 313 Rn. 41 m. w. N.). Der Zulässigkeit der Klage steht auch nicht entgegen, dass der Kl. nicht zunächst mit der Bekl. über eine Anpassung verhandelt hat (zu diesem Erfordernis etwa Palandt/Grüneberg, a.a.O.). Wenn jedenfalls wie hier die ablehnende Haltung des Vertragspartners gegenüber einer Anpassung feststeht, würde es sich nämlich bei dem Verlangen nach vorherigen Verhandlungen um eine bloße Förmelei handeln, so dass unmittelbar Klage erhoben werden kann (vgl. Pfeiffer in jurisPK-BGB, 5. Aufl., § 313 Rn. 72 m. w. N.).

b) Da § 556 a BGB nur für Wohnraummietverhältnisse gilt, ist die Frage, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter eine Änderung des vertraglich vereinbarten Verteilungsschlüssels beanspruchen kann, nach allgemeinen Grundsätzen zu entscheiden. Der vom Kl. geltend gemachte Anspruch auf Anpassung des Verteilungsschlüssels an die geänderten Verhältnisse (dauerhafter Leerstand der Tennishalle) ist aus § 313 Abs. 1 BGB wegen einer Störung der Geschäftsgrundlage herzuleiten (vgl. dazu Lindner-Figura, Geschäftsraummiete, 2. Aufl., Kap. 11, Rn. 134; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. V, 204; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 a Rn. 11). Denn dem Kl. war unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der vertraglichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zuzumuten. Ob für einen derartigen Anspruch (ggf. ergänzend) auf § 242 BGB zurückgegriffen werden kann (so etwa Lindner-Figura, Geschäftsraummiete, 2. Aufl., Kap. 11, Rn. 134), kann offen bleiben. Denn auch im Rahmen einer Beurteilung nach § 242 BGB ist maßgebend, ob es dem Vermieter aus besonderen Gründen ausnahmsweise unzumutbar ist, am vertraglich vereinbarten Flächenschlüssel festgehalten zu werden. Das ist wiederum der Fall, wenn der bisherige Verteilungsschlüssel infolge der Änderung der Verhältnisse grob unbillig geworden ist (vgl. BGH, NJW 2006, 2771).

Die Geschäftsgrundlage eines Vertrages wird nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs durch die bei Vertragsschluss bestehenden gemeinsamen Vorstellungen beider Parteien oder die dem Geschäftsgegner erkennbaren und von ihm nicht beanstandeten Vorstellungen der einen Vertragspartei vom Vorhandensein oder dem künftigen Eintritt gewisser Umstände gebildet, sofern der Geschäftswille der Parteien auf dieser Vorstellung aufbaut (vgl. etwa BGH, Urteil vom 24. März 2010, VIII ZR 60/09, bei juris, m. w. N.; BGH, NJW-RR 2006, 1037; BGHZ 120, 10).

Die Parteien haben vorliegend die Umlage auch der verbrauchsabhängigen Stromkosten nach der von den jeweiligen Mietern genutzten Fläche vereinbart. Dabei sind sie unstreitig davon ausgegangen, dass die in die Berechnung eingestellten Flächenangaben den tatsächlich von dem Kl. in dem Objekt vermieteten Flächen entsprechen. Ohne Belang ist in diesem Zusammenhang, dass den Parteien bei Abschluss des Mietvertrages bereits bekannt war, dass die Tennishalle künftig geschlossen werden sollte. Denn der Geschäftswille der Parteien hat nicht auf der Vorstellung aufgebaut, dass die Tennishalle stillgelegt werden würde; vielmehr ist insbesondere vor dem Hintergrund, dass der Verteilungsschlüssel zwischen den Parteien nicht gesondert ausgehandelt, sondern der bereits zuvor praktizierte Schlüssel übernommen worden ist, nicht davon auszugehen, dass die Parteien diesen Umstand bei Vertragsschluss bedacht und dergestalt in ihre Überlegungen einbezogen hätten, dass es bei dem vereinbarten Verteilungsschlüssel bezüglich verbrauchsabhängiger Positionen auch bei Wegfall der Tennishalle bleiben sollte. Geschäftsgrundlage der Parteien war mithin allein die Vorstellung, mittels der an den vermieteten Flächen orientierten Kostenverteilung auch den anfallenden tatsächlichen Verbrauch in etwa zutreffend zu erfassen. Dafür, dass es Geschäftsgrundlage der Parteien war, die Fläche der Tennishalle nur so weit bei der Verteilung der verbrauchsabhängigen Kosten zu berücksichtigen, als dort tatsächlich ein Verbrauch anfiel, spricht auch, dass die Kosten etwa der Gas-Zentralheizung ohne Berücksichtigung der auf die Tennishalle entfallenden Fläche umgelegt worden sind.

An dem so vereinbarten Verteilungsschlüssel ist der Kl. zwar grundsätzlich festzuhalten, weil der Vermieter durch die Vereinbarung eines verbrauchsunabhängigen Maßstabes das Leerstandsrisiko übernommen hat (vgl. BGH, NJW 2006, 2771; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rn. V 204). Gleichwohl ist in Ausnahmefällen nach der Bestimmung über die Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) und dem allgemeinen Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) ein Abweichen von dem einmal vereinbarten Umlagemaßstab geboten, wenn es andernfalls zu einer groben Unbilligkeit kommen würde (vgl. BGH, a.a.O.; WuM 2008, 288). Dies setzt mindestens voraus, dass sich der Verteilungsschlüssel nicht nur vorübergehend als unbillig erweist (vgl. BGH, a.a.O.).

Orientiert daran, ist ab Mai 2004 eine abweichende Verteilung der verbrauchsabhängigen Position „Strom", wie sie das Landgericht gebilligt hat, gerechtfertigt. Die Fläche der Tennishalle entspricht 47 % der von den Parteien angesetzten Gesamtfläche (2.997 m2 von 6.432 m2); durch den unstreitig dauerhaften Leerstand der Halle ergibt sich damit eine ganz wesentliche Verschiebung der Anteile der übrigen Mieter, die es als grob unbillig erscheinen lässt, es bei dem vereinbarten Verteilungsmaßstab zu belassen. Denn dieser führt dazu, dass entgegen der Zweckrichtung des ursprünglich vereinbarten Verteilungsschlüssels nunmehr dauerhaft wesentliche Anteile des von der Bekl. und den übrigen Mietern verbrauchten Stroms von dem Vermieter zu tragen sind. Dass in der Tennishalle seit Mai 2004 nur noch Strom in geringfügiger - zudem gesondert durch Baustromzähler erfasster - Menge verbraucht worden ist, hat die Bekl. erstinstanzlich nicht bestritten; ihr neues Bestreiten ist verspätet und unbeachtlich (§ 531 Abs. 2 ZPO). Vor diesem Hintergrund war es dem Kl. nicht zumutbar, sich nach Stilllegung der Tennishalle anteilig an den erheblichen Stromkosten der übrigen Mieter zu beteiligen.

Eine einseitige Änderung des vereinbarten Umlegungsmaßstabs durch den Vermieter kommt in Ausnahmefällen nach den Grundsätzen über die Störung der Geschäftsgrundlage in Betracht.

Die Parteien hatten die Umlage auch der verbrauchsabhängigen Stromkosten nach den von den jeweiligen Mietern genutzten Flächen vereinbart. Hierzu gehörte auch eine Tennishalle, auf die von der Gesamtfläche von 6.432 m2 eine Fläche von 2.997 m2, mithin 47 %, entfiel. Nachdem der Betrieb der Tennishalle dauerhaft eingestellt worden war, rechnete der Kläger die Kosten für den Stromverbrauch der Beklagten nicht mehr nach deren ursprünglichem Anteil an der Gesamtfläche von 37 %, sondern nach dem sich unter Abzug des Anteils der Tennishalle ergebenden Anteil an der Gesamtfläche in Höhe von 67,5 % ab. Die Beklagte verweigerte die Nachzahlung auf dieser Grundlage errechneter Stromkosten.

Das LG Wuppertal gab der Klage statt, die Berufung zum OLG Düsseldorf war erfolglos. Zwar sei der Kläger an dem vereinbarten Verteilungsschlüssel, mit dem er das Leerstandrisiko übernommen habe, grundsätzlich festzuhalten. Hier jedoch liege eine grobe Unbilligkeit vor, weil der Vermieter dauerhaft wesentliche Anteile des von der Beklagten und den übrigen Mietern verbrauchten Stroms zu tragen habe.