Anspruch gegen Untermieter für Mietausfallschaden wegen verspäteter Rück-gabe der Mietsache

1. Im Rahmen der Haftung des Untermieters gemäß §§ 990 Abs. 2, 280 Abs. 1, 2, 286 BGB wegen verspäteter Rückgabe der Mietfläche an den Eigentümer und Hauptvermieter bezieht sich auch für den Bereich der Geschäftsraummiete der Schadensersatzanspruch auf das gesamte Mietobjekt, wenn eine von einem Untermieter genutzte Teilfläche nicht zur Vermietung zur Verfügung stand und eine Vermietung der restlichen Flächen ohne die vom Untermieter genutzten Teilflächen nicht möglich war (Anschluss an BGH, Urteil vom 31.1.2001, XII ZR 221/98, NJOZ 2001, 282, 286 unter dd).

2. Bei der Entscheidung, ob eine isolierte Vermietung der vom Untermieter nicht genutzten Teilflächen des Mietobjekts nicht möglich war, geht es um die Höhe des entstandenen Schadens, so dass das Gericht gemäß § 287 Abs. 1 Satz 1 und 2 ZPO unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung zu entscheiden hat.

3. Für den Schadensersatzanspruch des Eigentümers und Hauptvermieters gegen den Untermieter wegen Vorenthaltung kann zur Schadensermittlung auf den ortsüblichen Mietzins zurückgegriffen werden (Anschluss an BGH, Urteil vom 31.1.2001, XII ZR 221/98, NJOZ 2001, 282, 286 unter ee). Der ortsübliche Mietzins beinhaltet dabei in dem Umfang, in dem verbrauchsunabhängige Nebenkosten ortsüblich als Teil des Mietzinses mit vereinbart werden, auch diese Nebenkosten. Verbrauchsabhängige Nebenkosten sind nur zu berücksichtigen, wenn der Vermieter sie konkret darlegt. Vor Ablauf einer angemessenen Frist, die regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums endet, ist der Untermieter aber zur Leistung von Schadensersatz einschließlich der Vorauszahlungen für verbrauchsabhängige und verbrauchsunabhängige Kosten verpflichtet und hat dann nach Abrechnungsreife ggf. einen bereicherungsrechtlichen Rückzahlungsanspruch gegen den Eigentümer und Hauptvermieter.

I. Die Kl. verlangt von dem Bekl. Nutzungsentschädigung bzw. Ersatz für Mietausfall.

Die Kl. vermietete mit Mietvertrag vom 12.11./26.11.2020 die mit A-B-C-D gekennzeichnete Gewerbefläche auf dem in ihrem Eigentum stehenden Grundstück S. in Hamburg an die vormalige Mieterin, Frau A. Die von der Mieterin A zu entrichtende Netto-Kaltmiete betrug 4.077,99 € zuzüglich Vorauszahlung für Betriebskosten i.H.v. 2.564,60 €, jeweils zuzüglich Umsatzsteuer, insgesamt also monatlich 7.904,68 €.

Die Mieterin A überließ ihrerseits die auf der Anlage A 1 ersichtliche und mit den Ziffern 1-2-3-4 gekennzeichnete (Teil-) Fläche an den hiesigen Bekl. im Wege der Untervermietung mit einer Festlaufzeit bis zum 31.12.2030. Frau A vereinbarte mit dem Bekl. für diese Fläche eine Netto-Kaltmiete von 2.500 € zuzüglich Betriebskosten i.H.v. 285 €. Zuzüglich Umsatzsteuer ergab sich eine vom Bekl. an die Mieterin A zu zahlende Gesamtmiete i.H.v. 3.314,15 €. Der Bekl. betrieb auf der Teilfläche eine Autowerkstatt; Frau A nutzte die ihr verbleibenden Flächen zum Betrieb einer Spedition. Frau A und der Bekl. und ihre jeweiligen Mitarbeiter nutzten wiederum gemeinsam die auf der Gesamtfläche befindlichen sanitären Einrichtungen.

Aufgrund von Zahlungsrückständen kündigte die Kl. gegenüber ihrer vormaligen Mieterin A das Mietverhältnis fristlos. Mit Anerkenntnisurteil des Landgerichts Hamburg vom 20.10.2022, 316 O 129/22, wurde die Mieterin A zur Räumung und Herausgabe der vorbezeichneten Mietflächen verurteilt.

Mit Schreiben vom 22.11.2022 teilte die frühere Verwalterin der Kl., die E GmbH, im Auftrag der hiesigen Kl. dem Bekl. mit, dass die Kl. mit ihm keinen Mietvertrag über die gesamte ursprünglich von Frau A angemietete Mietfläche eingehen werde. Sie forderte zugleich den Bekl. auf, die von ihm genutzte Teilfläche bis zum 6.12.2022 geräumt herauszugeben. Mit Schreiben vom 28.11.2022 teilte der hiesige Bevollmächtigte des Bekl. erneut mit, dass der Bekl. daran interessiert sei, ein Mietverhältnis über die Werkstattfläche oder über die Gesamtfläche zu begründen. Mit eMail vom 9.12.2022 teilte der hiesige Kl.vertreter dem hiesigen Bekl.vertreter mit, dass das ungenehmigte Untermietverhältnis weder fortgesetzt noch ein Mietverhältnis begründet werden solle. Der Bekl. wurde erneut aufgefordert, die Mietfläche geräumt herauszugeben. Diese Aufforderung wiederholte der Kl.vertreter in einer Mail vom 14.12.2022.

Am 18.1.2023 ließ die Kl. durch die zuständige Gerichtsvollzieherin das o. a. Anerkenntnisurteil gegen Frau A vollstrecken. Die Gerichtsvollzieherin setzte die Bekl. in den Besitz der zuletzt von Frau A genutzten Flächen; der Bekl. verweigerte die Herausgabe der von ihm genutzten Teilfläche. Die Kl. nahm daraufhin den Bekl. vor dem Landgericht Hamburg mit Räumungsklage vom 25.1.2023 in Anspruch. Der Bekl. verteidigte sich zunächst gegen die ihm vor dem 1.3.2023 zugestellte Räumungsklage, erkannte dann aber den Räumungsanspruch an, so dass am 10.5.2023 ein entsprechendes Anerkenntnisurteil gegen ihn erging (316 O 30/23). Der Bekl. gab die von ihm genutzte Teilfläche am 21.5.2023 an die neue Verwalterin der Kl., d. h. die H. GmbH, zurück. […]

Die Kl. hat erstinstanzlich gegenüber dem Bekl. Ansprüche wegen Nutzungsausfalls für die Zeit von März bis Juni 2023 geltend gemacht, und zwar in Höhe der mit der Mieterin A vereinbarten Gesamtmiete. […]

Die Kl. macht geltend, ihr sei eine anderweitige Vermietung nicht möglich gewesen, weil der Bekl. die Herausgabe der nicht unerheblichen Teilfläche, welche mitten in der Gesamtfläche liege, verweigert habe. Beide Flächen seien unmittelbar miteinander verbunden, so dass der Bekl. auch Zugang zu der von Frau A genutzten Fläche gehabt habe. […]

Mit dem angefochtenen Urteil hat das Landgericht unter Klagabweisung im Übrigen den Bekl. zur Zahlung von 17.785 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 20.7.2023 verurteilt. […]

II. Die Berufung des Bekl. ist nicht begründet. Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Landgericht den Bekl. über den Betrag von 7.519,50 € hinaus zur Zahlung von weiteren 10.265,50 €, mithin insgesamt zu einer Zahlung von 17.785 € verurteilt.

1. Der Bekl. ist der Kl. dem Grunde nach gemäß §§ 990 Abs. 2, 280 Abs. 1, 2, 286 BGB wegen der erst am 21.5.2023 erfolgten Rückgabe der vom Bekl. innegehaltenen Flächen in der Liegenschaft S in Hamburg zum Schadensersatz verpflichtet.

Die Vorschriften der §§ 987 ff. BGB finden auf den Besitzer, dessen ursprüngliches Besitzrecht entfallen ist, und damit auch auf den infolge Wegfalls des Hauptmietvertrags nicht mehr zum Besitz berechtigten Untermieter, Anwendung. Der zur Herausgabe verpflichtete Besitzer haftet im Fall des Verzugs gem. § 990 Abs. 2 i.V.m. §§ 280 Abs. 1, 2, 286 BGB (auch) auf Ersatz des durch die Verzögerung der Herausgabe entstehenden Schadens, wenn er bei Erwerb des Besitzes bösgläubig war oder von dem Mangel im Besitzrecht später erfahren hat (vgl. BGH, Urteil vom 11.12.2020, V ZR 26/20, GE 2021, 118 = NJW 2021, 1088, Tz. 6, sowie für die Geschäftsraummiete BGH, Urteil vom 31.1.2001, XII ZR 221/98, NJOZ 2001, 282, 285).

Der Bekl. hat hier aufgrund der im angefochtenen Urteil aufgeführten - unstreitigen - Mitteilungen der Beauftragten der Kl., spätestens aufgrund der am 18.1.2023 auch für die vom Bekl. genutzten Teilflächen versuchten Räumungsvollstreckung Kenntnis vom Mangel seines eigenen Besitzrechts erlangt. Er befand sich aufgrund der gegen ihn ausgebrachten Aufforderungen zur Räumung der Teilfläche zu diesem Zeitpunkt auch im Schuldnerverzug. […]

2. Der Bekl. haftet nicht nur in Höhe der von ihm selbst an die Hauptmieterin A für die von ihm als Werkstatt genutzte Teilfläche gezahlte Miete. Seine Ersatzpflicht erstreckt sich vielmehr auf den der Kl. in der noch streitgegenständlichen Zeit vom 1.3. bis 21.5.2023 entstandenen Ausfall der Nettomiete zzgl. Betriebskostenvorauszahlung (ohne Umsatzsteuer) für die gesamte Mietfläche, die Gegenstand des Hauptmietvertrages mit Frau A war.

a) Nicht nur für den Bereich der Wohnraummiete ist davon auszugehen, dass der Untermieter einer Teilfläche des Mietobjekts für den gesamten durch die schuldhafte Leistungsverzögerung des Untermieters entstandenen Schäden haftet, also für sämtliche Nachteile, die dem Eigentümer durch das Vorenthalten der Mietsache entstehen, und zwar unabhängig davon, ob er selbst den Besitz am gesamten Mietobjekt tatsächlich ausübt (BGH, Urteil vom 11.12.2020, V ZR 26/20, GE 2021, 118 = NJW 2021, 1088, Tz. 9; Urteil vom 14.3.2014, V ZR 218/13, GE 2014, 739 = NZM 2014, 582, Rz. 9). Auch der Rechtsprechung des XII. Zivilsenats ist zu entnehmen, dass sich der Schadensersatzanspruch auf das gesamte Mietobjekt bezieht, wenn eine von einem Untermieter genutzte Teilfläche nicht zur Vermietung zur Verfügung steht und eine Vermietung der restlichen Flächen ohne die vom Untermieter genutzten Teilflächen nicht möglich war (BGH, Urteil vom 31.1.2001, XII ZR 221/98, NJOZ 2001, 282, 286 unter dd).

Vorliegend ist in diesem Sinne davon auszugehen, dass eine isolierte Vermietung der zuvor von der Hauptmieterin A genutzten Teilflächen des Mietobjekts für die Zeit vom 1.3. bis 21.5.2023 nicht möglich war. Das Gericht entscheidet insoweit, da es um die Höhe des entstandenen Schadens geht, gemäß § 287 Abs. 1 Satz 1 und 2 ZPO unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung und sieht von der Einholung eines Sachverständigengutachtens ab (vgl. zur Anwendbarkeit des § 287 ZPO in vergleichbaren Konstellationen: BGH, Urteil vom 31.1.2001, XII ZR 221/98, NJOZ 2001, 282, 286 unter dd). Gegen die Möglichkeit der isolierten Vermietung der restlichen Räume spricht entscheidend der unstreitige Umstand, dass für die Mieter der restlichen Räume und deren Beschäftigte unstreitig keine separaten Sanitärräume zur Verfügung gestanden hätten, diese vielmehr gemeinsam mit dem Werkstattbetrieb des Bekl. hätten genutzt werden müssen. Überdies waren die restlichen Flächen ihrerseits in zwei Teilflächen unterteilt, was die Vermietbarkeit weiter reduziert. Der Umstand, dass die Hauptmieterin A, sich mit dieser Konstellation arrangiert hat, ändert nichts daran, dass objektiv nicht von einer kurzfristigen Vermietbarkeit ausgegangen werden kann. Im Rahmen der Ermittlung des durch die Vorenthaltung der Kl. entgangenen Gewinns gilt nämlich § 252 Satz 2 Alt. 1 BGB, mithin ist auf den gewöhnlichen Lauf der Dinge abzustellen. § 252 Satz 2 Alt. 2 BGB, also besondere Umstände sind hingegen nicht zu beachten, da die Kl. selbst keinerlei Vorkehrungen oder Anstalten für eine separate Vermietung der „Flächen A“ getroffen hatte.

b) Aufgrund der gleichen Erwägungen kann auch nicht von einem relevanten Mitverschulden der Kl. i.S.v. § 254 Abs. 2 BGB im Hinblick auf die entgangene Miete in der Zeit vom 1.3. bis 21.5.2023 ausgegangen werden. Insoweit wären überdies auch noch Zumutbarkeitserwägungen anzustellen, nach denen der Kl. nicht zuzumuten war, eine kurzfristige Vermietung von Teilflächen zu versuchen, solange das Schicksal der vom Bekl. genutzten Teilfläche ungeklärt war. Die Kl. durfte über die Vermarktung ihrer Gewerbeimmobilie selbst entscheiden und musste deshalb auch nicht den sich nicht rechtmäßig verhaltenden Bekl. durch den Abschluss eines direkten Mietvertrages über die gesamte Fläche oder eine Teilfläche des Objekts quasi „belohnen“.

c) Schließlich ist der Vorenthaltungsschaden der Kl. vom Landgericht korrekt anhand der zwischen der Kl. und Frau A vereinbarten Netto-Kaltmiete von monatlich 4.077,99 € zzgl. der zwischen der Kl. und Frau A vereinbarten monatlichen Betriebskostenvorauszahlung i.H.v. 2.564,60 € bestimmt worden.

aa) Dabei muss nicht geklärt werden, ob der Vorenthaltungsschaden in der vorliegenden Konstellation entsprechend § 546a Abs. 1 Alt. 1 BGB stets anhand des zwischen Hauptvermieter und Hauptmieterin vereinbarten Mietzinses ermittelt werden kann. Jedenfalls ist nämlich - wie auch in § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB vorgesehen - für den Schadensersatzanspruch zwischen Hauptvermieter und Untermieter wegen Vorenthaltung anerkannt, dass zur Schadensermittlung auf den ortsüblichen Mietzins zurückgegriffen werden kann (BGH, Urteil vom 31.1.2001, XII ZR 221/98, NJOZ 2001, 282, 286 unter ee), und der Bekl. hat nicht in Abrede gestellt, dass die Vermietung durch die Kl. an Frau A zu einem Preis erfolgt ist, der auch 2023 noch ortsüblich und marktgerecht war. […]

bb) Das Gericht geht ferner, wie im Termin zur mündlichen Verhandlung im August 2024 mitgeteilt, davon aus, dass die Kl. aktuell als Schadensersatz noch die Betriebskostenvorauszahlungen in voller Höhe verlangen kann. Die Entscheidung des Landgerichts ist auch insoweit nicht zu beanstanden. Sie steht im Einklang mit der Rechtsprechung des XII. Zivilsenats zur Bemessung des ortsüblichen Mietzinses im Falle des Bereicherungsausgleichs nach §§ 812, 818 Abs. 2 BGB. Der ortsübliche Mietzins beinhaltet in dem Umfang, in dem verbrauchsunabhängige Nebenkosten ortsüblich als Teil des Mietzinses mit vereinbart werden, auch diese Nebenkosten. Da bei der Geschäftsraummiete der vereinbarte Mietzins abweichend von § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB in der Regel die Grundmiete und verbrauchsunabhängige Nebenkosten enthält, spricht eine Wahrscheinlichkeit dafür, dass auch im örtlichen Bereich der hier im Streit befindlichen Räume üblicherweise bestimmte verbrauchsunabhängige Nebenkosten vom Mieter zu tragen sind. Hingegen sind die verbrauchsabhängigen Nebenkosten nur zu berücksichtigen, wenn der Vermieter sie konkret darlegt (BGH, Urteil vom 6.8.2008, XII ZR 67/06, NZM 2008, 886, Tz. 53 und 54). Diese Differenzierung erscheint dem Senat auch für den Schadensersatzanspruch nach §§ 990 Abs. 2, 280 Abs. 1, 2, 286 BGB zielführend, da auf diese Weise insbesondere eine Überkompensation des Geschädigten vermieden wird.

Indessen war hier entscheidend zu beachten, dass die Kl. angegeben hat, dass sie noch nicht in der Lage ist, über die Betriebskostenvorauszahlungen abzurechnen, weil ihr die erforderlichen Unterlagen noch nicht vorliegen. Auch wenn die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB im Gewerberaummietrecht keine Anwendung findet, ist davon auszugehen, dass die Kl. als Vermieterin zur Abrechnung innerhalb einer angemessenen Frist verpflichtet ist, die regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums endet (BGH, Urteil vom 27.1.2010, XII ZR 22/07, GE 2010, 406 = NJW 2010, 1065, Tz. 38; HansOLG, Beschluss vom 2.11.1998, 4 U 150/88, NJW-RR 1989, 82). Zuvor besteht also keine Abrechnungsreife und eine Geltendmachung von Vorauszahlungen ist noch möglich (HansOLG, aaO.). Der Bekl. ist hier also zunächst zur Leistung von Schadensersatz einschließlich der Vorauszahlungen für verbrauchsabhängige und verbrauchsunabhängige Kosten verpflichtet und hat dann nach Abrechnungsreife ggf. einen bereicherungsrechtlichen Rückzahlungsanspruch gegen die Kl.

3. Der Anspruch der Kl. ist auch nicht durch einen Verzicht der Kl. erloschen. Zwar hat die Kl. mit der vormaligen Hauptmieterin des Grundstücks einen Vergleich über rückständige Mietzahlungsansprüche abgeschlossen. Ferner hafteten Frau A als vormalige Hauptmieterin und der Bekl. im Grundsatz beide im Außenverhältnis gegenüber der Kl. für den durch verspätete Herausgabe entstandenen Schaden. Die Regeln über die Gesamtschuldnerschaft sind jedenfalls entsprechend anwendbar (vgl. BGH, Urteil vom 14.3.2014, V ZR 218/13, GE 2014, 739 = NZM 2014, 582, Tz. 14). Sodann kann im Abschluss eines Vergleichs ein Erlass zu sehen sein, der - soweit er mit einem von mehreren Gesamtschuldnern vereinbart wurde - auch gegenüber allen Gesamtschuldnern gelten kann. Ob eine solche Gesamtwirkung vereinbart war, ist aber durch Auslegung des Vergleichsinhalts zu ermitteln (MüKoBGB/Heinemeyer, 9. Aufl. 2022, § 423 BGB, Rn. 5). Diese Auslegung ergibt hier eindeutig, dass kein Verzicht zugunsten des Bekl. eingetreten ist. Unstreitig wurde hier nämlich in dem Vergleich ausdrücklich festgehalten, dass Nutzungsentschädigungsansprüche ab März 2023 von dem Vergleich unberührt bleiben sollen. Ein Verzicht der Kl. auf Schadensersatzansprüche für einen Zeitraum ab März 2023 kann daher schon nicht gegenüber Frau A, erst recht aber nicht gegenüber dem Bekl. begründet werden.

4. Auch ist der Anspruch nicht dadurch erloschen, dass die Kl. Frau A in Anspruch genommen hat. Der Eigentümer hat ein Wahlrecht, ob er wegen des Vorenthaltungsschadens den Hauptmieter oder den Untermieter in Anspruch nimmt; dieses Wahlrecht wird aber nicht bereits dadurch endgültig ausgeübt, dass einer der Schuldner in Anspruch genommen wird; vielmehr haftet jeder Schuldner weiter, bis der Eigentümer vollständig befriedigt wurde (BGH, Urteil vom 14.3.2014, V ZR 218/13, GE 2014, 739 = NZM 2014, 582, Tz. 13). Vollständige Befriedigung ist hier unstreitig nicht eingetreten.

Im Rahmen der Haftung des Untermieters wegen verspäteter Rückgabe der Mietfläche an den Eigentümer und Hauptvermieter bezieht sich auch für den Bereich der Geschäftsraummiete der Schadensersatzanspruch auf das gesamte Mietobjekt, wenn eine von einem Untermieter genutzte Teilfläche nicht zur Vermietung zur Verfügung stand und eine Vermietung der restlichen Flächen ohne die vom Untermieter genutzten Teilflächen nicht möglich war. Für den Schadensersatzanspruch kann auf den ortsüblichen Mietzins zurückgegriffen werden. Der ortsübliche Mietzins beinhaltet dabei in dem Umfang, in dem verbrauchsunabhängige Nebenkosten ortsüblich als Teil des Mietzinses mit vereinbart werden, auch diese Nebenkosten. Verbrauchsabhängige Nebenkosten sind nur zu berücksichtigen, wenn der Vermieter sie konkret darlegt.

Die Hauptmieterin hatte einen Teil der Gewerbefläche – ungenehmigt – an den Beklagten untervermietet. Die Klägerin (Vermieterin) kündigte das Hauptmietverhältnis wegen ausbleibender Mietzahlungen. Die Hauptmieterin wurde durch Anerkenntnisurteil zur Räumung und Herausgabe verpflichtet; das Räumungsurteil konnte nur gegen die Mieterin vollstreckt werden, während der Beklagte zunächst die Herausgabe der von ihm genutzten Teilfläche verweigerte und stattdessen anbot, ein Mietverhältnis über die von ihm genutzte Teilfläche oder über die Gesamtfläche zu begründen. Beides lehnte die Klägerin ab. Weil der Beklagte weiterhin nicht zur Räumung bereit war, klagte die Klägerin erfolgreich auf Räumung der vom Beklagten genutzten Teilflächen. Vorliegend verlangt die Klägerin Nutzungsentschädigung bis zur Räumung durch den Untermieter in Höhe der Gesamtmiete, weil ihr eine anderweitige isolierte Vermietung der Flächen nicht möglich gewesen sei.

Das OLG Hamburg bestätigte die Auffassung des Landgerichts, dass der Schadensersatzanspruch der Klägerin die gesamte Mietfläche umfasse, da eine isolierte Vermietung der restlichen Fläche ohne die vom Untermieter genutzte Teilfläche nicht möglich war. Der Untermieter habe spätestens aufgrund der versuchten Räumungsvollstreckung Kenntnis vom Mangel seines eigenen Besitzrechts erlangt und sei auch nach den Aufforderungen zur Räumung der Teilfläche im Schuldnerverzug.

Der Mietausfallschaden bestehe in Höhe der Nettokaltmiete und der Betriebskostenvorauszahlungen. Diese beträfen bei der Geschäftsraummiete nur die verbrauchsunabhängigen Nebenkosten, über die zwar abzurechnen sei. Hier habe die Klägerin jedoch vorgetragen, dass die erforderlichen Unterlagen noch nicht vorliegen und deshalb keine Abrechnungsreife eingetreten sei.

Die Kenntnis des Untermieters vom Ende des Hauptmietverhältnisses reicht (wohl) nicht aus, um den Schadensersatzanspruch zu begründen. Nötig ist vielmehr eine Rückforderungserklärung des Eigentümers (LG Köln, NJW-RR 1990, 1231; Schmidt-Futterer, Rn. 108 Fn. 630 zu § 546 BGB).