Anspruch des Zwangsverwalters auf Herausgabe der vom WEG-Verwalter vereinnahmten Mietkaution für eine vermietete Eigentumswohnung

Hat der Mieter einer Eigentumswohnung die Mietkaution nicht an den Vermieter, sondern an den Verwalter des Wohnungseigentums entrichtet, ist der Zwangsverwalter der Wohnung, dem nach § 152 Abs. 1 ZVG die Aufgabe obliegt, das Objekt in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu verwalten, berechtigt, die Überlassung der Mietkaution direkt von dem Verwalter des Wohnungseigentums zu fordern (Fortführung und Fortentwicklung von BGH, Urteile vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342; vom 9. März 2005 - VIII ZR 330/03, NZM 2005, 596).

1 Der Kl. ist seit Anfang April 2013 Zwangsverwalter einer Eigentumswohnung der Schuldnerin in Z., die diese durch Mietvertrag vom 18. Dezember 2012 an die Eheleute L. vermietet hatte. Die Bekl. ist die Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage. Die Mieter entrichteten ihr die bei Abschluss des Mietvertrags vereinbarte Kaution von 750 €. Nach Beendigung des Mietverhältnisses im Juli 2013 verlangte der Kl. von der Bekl. Zahlung von 750 € nebst Verzugszinsen.

2 Die Klage hat in den Vorinstanzen Erfolg gehabt. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgt die Bekl. ihren Klageabweisungsantrag weiter.

3 Die Revision hat keinen Erfolg.

4 I. Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

5 Der Kl. könne gemäß § 152 Abs. 2, § 148 Abs. 1 Satz 1 ZVG aufgrund seiner Stellung als Zwangsverwalter Herausgabe der Mietkaution von der Bekl. verlangen. Zwar wirke der Hausverwaltervertrag der Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Bekl. ausschließlich für und gegen die Schuldnerin, ohne den Kl., der nicht deren Rechtsnachfolger sei, zu binden. § 152 Abs. 2 ZVG sehe aber vor, dass der Mietvertrag gegenüber dem Zwangsverwalter wirksam sei und behandle ihn in Bezug auf die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis wie den Vermieter. Eine ordnungsgemäße Verwaltung des Grundbesitzes erfordere, dass der Zwangsverwalter (anstelle des Zwangsverwaltungsschuldners) in die Lage versetzt werde, auf die Kaution zuzugreifen, um Ansprüche gegen den Mieter zu decken oder diesem die Kaution nach Wegfall des Sicherungszwecks herauszugeben. Aus § 152 Abs. 2 ZVG folge deshalb ein Anspruch des Zwangsverwalters auf Herausgabe der Mietkaution an sich.

6 II. Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand. Die Revision ist daher zurückzuweisen.

7 Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, dass das Recht des Kl., Rückzahlung der Mietkaution von der Bekl. zu verlangen, seine Grundlage in § 152 Abs. 1, 2 ZVG findet.

8 1. Wie der Bundesgerichtshof bereits entschieden hat, ist der Zwangsverwalter befugt, von dem Schuldner (Vermieter und Wohnungseigentümer) die Überlassung einer vor der Beschlagnahme von einem Wohnungsmieter geleisteten Mietkaution zu verlangen. Wurde das beschlagnahmte Objekt vor der Beschlagnahme einem Mieter oder Pächter überlassen, so ist der Miet- oder Pachtvertrag auch gegenüber dem Zwangsverwalter wirksam (§ 152 Abs. 2 ZVG). Davon ist die Kautionsabrede als Bestandteil des Mietverhältnisses erfasst (Senatsurteil vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 11/03, NJW 2003, 3342 unter II 2). Die Kaution sichert die Mietansprüche, auf die sich die Beschlagnahme nach § 148 Abs. 1 Satz 1, § 21 Abs. 2 ZVG erstreckt. Eine ordnungsgemäße Verwaltung des Grundbesitzes (§ 152 Abs. 1 ZVG) erfordert daher, dass der Zwangsverwalter anstelle des Schuldners, dem die Verwaltung und Benutzung des Grundstücks durch die Beschlagnahme entzogen wird (§ 148 Abs. 2 ZVG), in die Lage versetzt wird, erforderlichenfalls auf die Kaution zuzugreifen, um gegen den Wohnungsmieter gerichtete Ansprüche abzudecken. Der Zugriff auf die Kaution muss dem Zwangsverwalter zudem auch deshalb ermöglicht werden, weil er dem Mieter gegenüber zur Herausgabe der Kaution nach Wegfall des Sicherungszwecks verpflichtet ist (BGH, Beschluss vom 14. April 2005 - V ZB 6/05, NZM 2006, 71 unter II 2 b cc), selbst wenn der Schuldner dem Zwangsverwalter die Kaution nicht ausgehändigt hat (Senatsurteile vom 16. Juli 2003 - VIII ZR 11/03, aaO., unter II 2 b, 3; vom 9. März 2005 - VIII ZR 330/03, aaO., unter II 3; vom 11. März 2009 - VIII ZR 184/08, NJW 2009, 1673 Rn. 8).

9 2. Ist die Mietkaution - wie hier - vom Mieter vereinbarungsgemäß nicht dem Vermieter, sondern dem Verwalter der Wohnungseigentumsanlage entrichtet worden, ist der Zwangsverwalter gemäß § 152 Abs. 1, 2 ZVG berechtigt, die Überlassung der Kaution direkt von diesem zu fordern.

10 a) Zwar tritt der Zwangsverwalter nicht in einen von der Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Verwalter der Wohnungseigentumsanlage geschlossenen Vertrag ein (vgl. Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 330/03, NZM 2005, 596 unter II 3 a). Daraus folgt jedoch entgegen der Ansicht der Revision nicht, dass nur der Schuldner berechtigt sei, die Auszahlung der Kaution von dem Verwalter des Wohnungseigentums zu verlangen. Vielmehr obliegt dem Zwangsverwalter nach § 152 Abs. 1 ZVG die Aufgabe, das verwaltete Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten (vgl. Senatsurteil vom 22. Januar 2014 - VIII ZR 391/12, NJW 2014, 1951 Rn. 16) und ordnungsgemäß zu verwalten (BGH, Beschluss vom 14. April 2005 - V ZB 6/05, aaO.). Hieraus folgt als Teil des Rechts zur Verwaltung und Benutzung des Grundstücks (§ 148 Abs. 2 ZVG) die Befugnis, eine Schmälerung der nach § 155 ZVG zu verteilenden Nutzungen abzuwenden und wegen anderer als Miet- oder Pachtforderungen Klage - auch gegen Dritte - zu erheben (BGH, Urteil vom 24. September 2009 - IX ZR 149/08, NJW-RR 2010, 17 Rn. 14 m.w.N.).

11 Vor diesem Hintergrund macht es keinen Unterschied, ob sich die vom Mieter entrichtete Kaution in den Händen des Schuldners oder bei einer Hausverwaltung befindet, die sie für den Schuldner eingezogen, aber noch nicht an diesen ausgekehrt hat. Um der Verpflichtung des Zwangsverwalters Rechnung zu tragen, den Gläubigern den möglichst ungeschmälerten Erhalt der Haftungsmasse zu gewährleisten (vgl. Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 330/03, aaO. unter II 4 b), ist es vielmehr geboten, dass der Zwangsverwalter einer Eigentumswohnung die Mietkaution in diesen Fällen auch von dem Verwalter der Wohnungseigentumsanlage herausverlangen kann. Beachtliche Eigeninteressen des Verwalters der Wohnungseigentumsanlage sind dabei nicht berührt, weil dieser bei der Entgegennahme der Kaution für den Vermieter nur als dessen Zahlstelle fungiert. Ihm kommt kein größeres Schutzbedürfnis zu als dem Schuldner selbst, für den er tätig geworden ist.

12 b) Der Auffassung der Revision, die die Rückforderung der Kaution in der gegebenen Fallgestaltung dem Schuldner vorbehalten möchte, ist entgegenzuhalten, dass dieser regelmäßig kein Interesse haben wird, die Rückzahlung der Kaution von dem Wohnungseigentumsverwalter zu verlangen (vgl. Schmidtberger, Rpfleger 2005, 464), zumal der Schuldner verpflichtet ist, sie seinerseits an den Zwangsverwalter weiterzureichen.

13 Soweit die Revision meint, der Mieter sei zwar berechtigt, die Herausgabe der Kaution vom Vermieter zu verlangen, nicht aber vom Verwalter der Wohnungseigentumsanlage, rechtfertigt dies keine andere Beurteilung. Denn der Zwangsverwalter wird in allen Fällen, in denen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis berührt sind, wie ein Vermieter behandelt (Senatsurteile vom 9. März 2005 - VIII ZR 330/03, aaO. unter II 3 b; vom 11. März 2009 - VIII ZR 184/08, aaO.; vom 23. September 2009 - VIII ZR 336/08, NJW 2009, 3505 Rn. 11).

Nach § 152 ZVG hat der Zwangsverwalter das beschlagnahmte Grundstück oder die beschlagnahmte Eigentumswohnung ordnungsgemäß zu verwalten. Ist die Wohnung vermietet, hat er alle Rechte und Pflichten wie der Verfahrensschuldner, also der Vermieter. Eine Mietkaution kann er daher auch von Dritten (hier: WEG-Verwalter) herausverlangen.

Der Mieter der Eigentumswohnung hatte die Mietkaution vereinbarungsgemäß an die Verwalterin des Wohnungseigentums entrichtet.

Der Zwangsverwalter der Eigentumswohnung verlangte nach Beendigung des Mietverhältnisses von der Verwalterin Herausgabe der Kaution, die dies mit der Begründung verweigerte, dazu sei nur der Sondereigentümer berechtigt, denn der Zwangsverwalter trete nicht in den Vertrag der Wohnungseigentümergemeinschaft mit dem Verwalter der Wohnungseigentumsanlage ein.

Mit Urteil vom 23. September 2015 bestätigte der Bundesgerichtshof die Auffassung der Vorinstanz, wonach der Zwangsverwalter die Herausgabe der Kaution verlangen könne. Er werde in allen Fällen, in denen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis begründet sind, wie ein Vermieter behandelt. Es mache keinen Unterschied, ob die Mietkaution beim Schuldner (= Vermieter = Sondereigentümer) sei oder bei einer Hausverwaltung, die sie für den Schuldner eingezogen hat. In jedem Falle sei der Zwangsverwalter berechtigt, die Kaution herauszuverlangen, zumal die Verwalterin hier bei der Entgegennahme der Kaution für den Vermieter als dessen Zahlstelle fungiert habe.

Die Wohnungseigentumsverwalterin hatte mit der vermieteten Eigentumswohnung eigentlich nichts zu tun, denn sie war wohl als Sondereigentumsverwalterin nicht eingesetzt. Sie hatte lediglich die Kaution als „Zahlstelle des Sondereigentümers“ entgegengenommen. Darauf kam es aber nicht an, denn, wie der Bundesgerichtshof hervorhebt, kann der Zwangsverwalter alle Ansprüche des Vermieters geltend machen, auch gegenüber Dritten.