Anspruch des Mieters auf Pachteinnahmen bei Weitervermietung einer vorübergehend leerstehenden Umsetzwohnung

Der Vermieterin ist es i.S.d. § 275 BGB unmöglich, der Mieterin Besitz an der Wohnung zu verschaffen, wenn sie das Mietgebäude an einen Dritten verpachtet hat und dieser selbst gegen höhere Mietzahlungen nicht bereit ist, die Mieterin in die Wohnung aufzunehmen. Die Mieterin hat in diesem Fall gemäß §§ 275 Abs. 4, 285 Abs. 1 BGB Anspruch auf Herausgabe des stellvertretenden Commodums, nämlich des anteilig auf den der Mieterin versprochenen Mietgebrauch an der Wohnung entfallenden Pachtertrags; sie kann deswegen nach § 242 BGB Auskunft über die auf die Wohnung entfallenden Pachteinnahmen verlangen. Der Anspruch auf Herausgabe des stellvertretenden Commodums ist nicht deswegen ausgeschlossen, weil es an der Identität zwischen dem der Mieterin geschuldeten Mietgebrauch und den Gebrauchsrechten der Pächterin fehle; denn soweit der versprochene Mietnutzen geht, stimmt er mit dem Pachtnutzen überein, auch wenn der Pächterin noch weitergehende Nutzungsrechte zustehen.

(entgegen BGH, Urt. v. 10.5.2006 - XII ZR 124/02 - BGHZ 167, 312)

Die Kl. als Mieterin nimmt die Bekl. auf Herausgabe der ihr seit Mai 2009 vermieteten Wohnung in Anspruch; hilfsweise begehrt sie Auszahlung erzielbarer Mieterträge, weiter hilfsweise Auskunft über die Höhe tatsächlich erzielter Pachterträge. Die Kl. hatte der Bekl. im Mai 2020 auf Grundlage einer Umsetzungsvereinbarung vorübergehend Besitz an der Wohnung eingeräumt, um umfangreiche Sanierungsmaßnahmen zu ermöglichen. Die Bekl. wendet Unmöglichkeit der Wohnungsrückgabe ein, da sie den gesamten Gebäudekomplex zwischenzeitlich an eine Dritte verpachtete, die dort nun „Servicewohnen“ für wohlsituierte Senioren anbietet.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Der Bekl. sei es subjektiv unmöglich, die Wohnung an die Kl. herauszugeben. Der als Zeuge gehörte Gesellschafter der Betreiberin der Seniorenwohnanlage habe glaubhaft bestätigt, dass seine Gesellschaft keinesfalls bereit sei, die Kl. als Bewohnerin zu akzeptieren. Der hilfsweise erhobene Anspruch auf Auszahlung fiktiver Mieterträge stehe der Kl. nicht zu, da die von der Pächterin erzielbaren Mieterträge weder Anhaltspunkt für einen der Kl. entstandenen Schaden darstellten, noch der Bekl. anstelle des Besitzes der Mieträume zugeflossen seien. Der Kl. stehe schließlich auch der weiter hilfsweise verfolgte Anspruch auf Auskunft über die auf die Wohnung entfallenden anteiligen Pachterträge nicht zu. Die Kl. habe an der Auskunft kein berechtigtes Interesse, da es an der durch § 285 BGB vorausgesetzten Identität zwischen dem der Kl. entgangenen Mietgebrauch und dem der Pächterin gewährten Nutzen fehle, sodass die erzielten Pachterträge nicht als stellvertretendes Commodum für den der Kl. entgangenen Mietnutzen anzusehen seien.

Die Bekl. argumentiert in der von der Kl. eingelegten Berufung u. a. damit, dass der Nutzen der der Kl. überlassenen Ausweichwohnung deutlich über die nach dem Mietvertrag für die ursprünglich sanierungsbedürftige Wohnung geschuldeten und auch geleisteten laufenden Mietzahlungen hinausgehe; die Bekl. wende jeden Monat etwa 1.000 € mehr für die Ausweichwohnung auf als die Kl. an sie zahle.

Die Berufung ist zulässig […]. Sie hat teilweise, nämlich nur hinsichtlich des zweiten Hilfsklageantrags, Erfolg; im Übrigen ist sie unbegründet

1. Die in erster Linie erhobene Klage auf Einräumung des Besitzes an der Wohnung ist zulässig, aber unbegründet. Die Kl. hat auf Grundlage des Mietvertrages vom Mai 2009 und der Vereinbarung über die Überlassung der Umsetzwohnung vom 12. Mai 2020 keinen Anspruch aus § 535 Abs. 1 BGB auf Überlassung der ihr ursprünglich vermieteten Wohnung. Die Bekl. hatte sich dazu zwar wirksam verpflichtet. Sie machte sich die Erfüllung dieser Pflicht aber selbst i.S.d. § 275 BGB unmöglich, indem sie das Gebäude mitsamt der Wohnung an die K. GmbH verpachtete, dieser auch Besitz an dem Gebäude einräumte und dem Unternehmen ferner mitteilte, dass die zuvor der Kl. überlassene Wohnung vermüllt und von Ungeziefer befallen gewesen sei, als die Kl. sie herausgegeben habe; der Anspruch der Kl. auf Herausgabe der Wohnung ist folglich nach § 275 Abs. 1 BGB ausgeschlossen.

Die Kl. kann derzeit selbst nicht mehr über die Wohnung verfügen, weil sie diese als Teil des Gebäudes verpachtet und der Pächterin auch den Pachtbesitz verschafft hat. Sie kann das zunächst bis 2032 befristete Pachtverhältnis nicht einseitig beenden, sodass es ihr derzeit rechtlich unmöglich ist, der Kl., so wie geschuldet, den Besitz an der Wohnung zu verschaffen.

Der Umstand, dass die Räume derzeit womöglich leer stehen und der Kl. der geschuldete Mietbesitz daher durch die Pächterin K. GmbH eingeräumt werden könnte, ändert daran nichts. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist die Pächterin nicht dazu bereit, die Wohnung der Kl. zu überlassen; und zwar auch nicht in der Weise, dass sie die Wohnung der Bekl. vermietet und diese sie der Kl. überlässt. Wie schon das Amtsgericht hält auch die Kammer die Angaben des im Termin am 10. September 2024 vernommenen Gesellschafters der K. GmbH für überzeugend, wonach die Geschäftsführung der Gesellschaft u. a. auf Grundlage der Fotografien des vormaligen Zustands der Wohnung endgültig entschieden habe, die Wohnung keinesfalls freiwillig der Kl. zu überlassen.

Zwar kann es einem Schuldner in einer Konstellation wie der vorliegenden entsprechend § 275 Abs. 2 BGB zuzumuten sein, mit dem Dritten Verhandlungen zu führen und ihm Ablöse- oder Entschädigungszahlungen anzubieten, damit dieser es dem Schuldner doch noch ermögliche, seine Pflicht zu erfüllen (BGH, Urt. v. 10.10.2012 - XII ZR 117/10 - BGHZ 195, 50 ff., Rn. 54 f., zitiert nach juris). Nachdem die Pächterin vorliegend offenbar befürchtet, dass eine Aufnahme der Kl. in ihre Wohnanlage zu Konflikten mit den übrigen Bewohnern führen könne, wird sie sich aber selbst gegen erhöhte Mietzahlungen nicht bereit finden, die Wohnung der Kl. zu überlassen; die Kl. zeigt auch nicht auf, was die Bekl. angesichts der durch die Beweisaufnahme belegten Beschlusslage der Geschäftsführung der Pächterin mit Aussicht auf Erfolg zumutbar unternehmen könnte, um die Pächterin doch noch dazu zu veranlassen, der Überlassung der Wohnung an die Kl. zuzustimmen. Der Umstand, dass die Bekl. sich die Erfüllung des Mietvertrages und der Umsetzvereinbarung vorsätzlich unmöglich machte - einerseits durch den Abschluss des Pachtvertrages, andererseits dadurch, dass sie die Entscheidung der Pächterin förderte, nicht an die Kl. vermieten zu wollen - führt zu keinem anderen Ergebnis.

2. Die hilfsweise erhobene Klage auf Auszahlung der durch die K. GmbH im Zeitraum Mai bis November 2023 mit der Wohnung erzielbaren Mieterträge, gemindert um die von der Kl. im nämlichen Zeitraum gezahlten Miete, ist ebenfalls zulässig, aber unbegründet. Die Kl. hat unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt Anspruch auf Auskehrung der von der K. GmbH erzielten oder erzielbaren Mieteinnahmen. Ein Schadenersatzanspruch der Kl. nach §§ 536 Abs. 3, 536a Abs. 1 BGB kann anhand der Mieteinnahmen der Pächterin nicht ermittelt werden, weil sie keinen Rückschluss auf den Umfang des der Kl. infolge des Vertragsverstoßes entgangenen Wohnungsnutzens oder ihrer sonst erlittenen Vermögenseinbuße zulassen. Wie das Amtsgericht zutreffend aufzeigt, können die seitens der Pächterin erzielbaren Mieteinnahmen der Kl. auch nicht nach § 285 BGB als stellvertretendes Commodum zugesprochen werden, weil es sich eben nicht um Einnahmen der Bekl. handelt, sondern um solche der Pächterin; die Höhe der Mieteinnahmen der Pächterin bietet auch keinen Anhaltspunkt für die Ermittlung der auf die Wohnung entfallenden anteiligen Pacht. Aus dem gleichen Grund kommt schließlich auch kein auf die anteilige Auskehr der erzielbaren Mieteinnahmen gerichteter Bereicherungsanspruch nach §§ 812, 816 BGB in Betracht.

3. Die weiter hilfsweise erhobene Klage auf Auskunft über die Höhe der für die Wohnung erzielten anteiligen Pacht ist hingegen zulässig und begründet.

a) Der Zulässigkeit der Klage steht dabei nicht entgegen, dass sie entgegen § 253 Abs. 1 ZPO nicht durch Einreichung und Zustellung einer Klageschrift zur Entscheidung gestellt geworden ist, sondern durch mündliche Erklärung des Prozessbevollmächtigten der Kl. zum Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 10. September 2024. Die Bekl. hat sich zwar ausweislich des Protokolls nicht i.S.d. § 295 ZPO rügelos eingelassen, sondern die Unzulässigkeit der Klageerweiterung ausdrücklich gerügt. Der Formmangel ist inzwischen jedoch geheilt, nämlich spätestens durch die Zustellung der Berufungsbegründungsschrift, die den zweiten Hilfsantrag wiedergibt und ihrerseits den Anforderungen des § 253 ZPO genügt.

b) Der Anspruch auf Auskunft über die anteilig auf die Wohnung entfallenden Pachteinnahmen ist auf Grundlage des Mietvertrages vom Mai 2009 und der Vereinbarung über die Überlassung der Umsetzwohnung vom 12. Mai 2020 gemäß §§ 275 Abs. 4, 285, 242 BGB auch begründet. Die Kl. hat Anspruch auf jedenfalls anteilige Auskehrung der Einnahmen, die die Bekl. durch die Verpachtung der Wohnung erzielt, und sie kann ihren Anspruch ohne die von der Bekl. unschwer zu erteilende Auskunft derzeit nicht beziffern.

aa) Wie das Amtsgericht zutreffend ausführt, liegt die von § 285 Abs. 1 BGB vorausgesetzte Kausalität zwischen der Verpachtung des Gebäudes und dem zu 1. festgestellten Wegfall der Hauptpflicht aus dem Mietvertrag vor. Anders als das Amtsgericht meint, ist der Anspruch der Kl. auf Herausgabe des stellvertretenden Commodums aber nicht deswegen ausgeschlossen, weil es an der Identität zwischen dem ihr seitens der Bekl. geschuldeten Mietgebrauch und dem der Pächterin eingeräumten Pachtgebrauch fehle. Es ist zwar richtig, dass der von der Bekl. gewährte Pachtgebrauch insofern über den der Kl. geschuldeten Mietgebrauch hinausgeht, als die Kl. weder zur Untervermietung berechtigt sein sollte, noch zu vergütende Dienstleistungen für ein „Betreutes Wohnen/Servicewohnen“ in der Wohnung erbringen durfte, wie dies der Pächterin in dem als Anlage K8 eingeführten Pachtvertrag zugestanden wird. Der seitens des Amtsgerichts in Bezug genommenen Entscheidung des XII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs, wonach jeglicher Anspruch des Gläubigers aus § 285 Abs. 1 BGB ausscheide, wenn die Gewährung des geschuldeten Mietgebrauchs daran scheitere, dass der Schuldner einem Dritten noch weiter gehende Nutzungsrechte an dem Mietgegenstand eingeräumt habe (BGH, Urt. v. 10.5.2006 - XII ZR 124/02 - BGHZ 167, 312), ist aber nicht zu folgen, da sie zu unbilligen Ergebnissen führen kann (so auch Ulber in: Erman, BGB, Kommentar, 17. Aufl. 2023, § 285 BGB, Rn. 19 m.w.N.; Staudinger/Caspers [2019], § 285 Rn. 46; beide zitiert nach juris).

Zwar trifft zu, dass es im Kontext des § 285 BGB nicht darauf ankommt, ob der Schuldner die Unmöglichkeit seiner Leistungserbringung zu vertreten hat (BGH, aaO., Rn. 31). Zutreffend ist auch, dass die Zuweisung des stellvertretenden Commodums nicht zu einer Überkompensation des Gläubigers führen darf (BGH, aaO., Rn. 30); da die Pachteinnahmen des Schuldners im Fall des Bundesgerichtshofs nicht nur die dem Gläubiger versprochene Nutzung der ihm entzogenen Flächen als Parkplatz, sondern deren Nutzung als Marktflächen kompensierten, wäre es unverhältnismäßig gewesen, dem Gläubiger den gesamten Pachtertrag zuzuweisen.

Dass der Schuldner dem Dritten noch weiter gehende Rechte einräumte als dem Gläubiger, rechtfertigt es aber nicht, § 285 BGB ganz außer Anwendung zu lassen. Anders als wenn die Gewährung bloß versprochener Nutzungen dem Schuldner dadurch unmöglich wird, dass er sich insgesamt des Eigentums begibt und dafür Kompensation erhält (vgl. den Fall BGH, Urt. v. 23.12.1966 - V ZR 26/64 - BGHZ 46, 260 ff., zitiert nach juris), stimmen die der Dritten eingeräumten Nutzungsrechte vorliegend mit den der Gläubigerin versprochenen Nutzungen zunächst genau überein und gehen nur teilweise darüber hinaus, sodass jedenfalls Teilidentität vorliegt (so für den Fall bloßer Flächenabweichungen auch BGH, Urt. v. 19.11.1984 - II ZR 6/84 - Rn. 20, zitiert nach juris). Der Anteil der Pachteinnahmen, der auf den dem Gläubiger versprochenen Mietnutzen entfällt, kann in einem solchen Fall gemäß § 287 ZPO im Wege der Schätzung ermittelt werden. Die Kl. bedarf vorliegend der begehrten Auskunft über die Höhe der vereinbarten Pacht und etwaige Kalkulationsgrundlagen, damit sie eine solche Schätzung vornehmen kann.

bb) Die Kammer übersieht bei alledem nicht, dass nicht nur die Kl. laufend die vertraglich vereinbarte Miete zahlt, sondern die Bekl. ihr im Gegenzug auch den Nutzen an der Umsetzwohnung gewährt und dafür mehr aufwendet, als sie an Mietzahlungen einnimmt. Diese der Kl. tatsächlich zugeflossenen Nutzungen wird sie sich in entsprechender Anwendung des § 285 Abs. 2 BGB auf ihren Anspruch auf Auskehr des stellvertretenden Commodums anrechnen lassen müssen; denn es wäre unbillig, die Bekl. so zu behandeln, als würde sie der Kl. jegliche Leistung aus dem Mietvertrag verweigern.

Ob danach ein werthaltiger Anspruch der Kl. aus § 285 Abs. 1 BGB verbleibt oder die ihr zuzuweisenden anteiligen Pachteinnahmen der Bekl. hinter dem Wert der der Kl. zugeflossenen Nutzungen zurückbleiben, wird sich erst auf Grundlage der von der Kl. begehrten Auskunft feststellen lassen.

4. […] Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 63 Abs. 2 und Abs. 3 Nr. 2, 47, 41 Abs. 5 GKG, § 9 ZPO; die Kammer hält es für angemessen, die Streitwertfestsetzung des Amtsgerichts hinsichtlich des Auskunftsanspruchs von Amts wegen zu korrigieren. Der Anspruch auf Einräumung des Besitzes an der Wohnung zielt auf eine Mangelbeseitigung ab und ist daher gemäß § 41 Abs. 5 ZPO mit dem Jahresinteresse des streitigen Mietnutzens anzusetzen. Der Auskunftsanspruch ist hingegen entsprechend § 9 ZPO mit dem 42-Fachen des von der Kl. angesetzten Monatsinteresses zu bewerten, da sich das letztlich verfolgte Zahlungsinteresse der Kl. auf die fortdauernde Abschöpfung in der Vergangenheit erzielter und zukünftig noch zu erzielender Pachterträge richtet. Eine entsprechende Anwendung des § 41 Abs. 5 GKG ist insoweit nicht veranlasst, da die vorliegende Interessenkonstellation keine Bezüge zu den in der Norm angesprochenen Fallgruppen der Erhöhung, Herabsetzung oder Minderung einer vereinbarten Miete aufweist.

Die vom LG zugelassene Revision der Bekl. ist eingelegt worden zu BGH - VIII ZR 76/25 -.

Der Vermieter hat dem Mieter den Gebrauch an der Mietsache zu gewähren (§ 535 BGB). Hat der Mieter wegen geplanter Sanierungsmaßnahmen seine Wohnung im Rahmen einer Umsetzvereinbarung mit dem Vermieter vorübergehend geräumt und der Vermieter in dieser Phase das gesamte Gebäude an einen Dritten verpachtet, ist es dem Vermieter unmöglich, dem Mieter wieder den Besitz an der Wohnung zu verschaffen; er schuldet in diesem Fall dem Mieter Schadensersatz. Nach Auffassung des Landgerichts Berlin gehören dazu auch die Mehreinnahmen des Vermieters aus einem Pachtvertrag.

Die Mieterin (Klägerin) war vorübergehend auf Grundlage einer Umsetzvereinbarung mit der Vermieterin (Beklagte) ausgezogen, um umfangreiche Sanierungsmaßnahmen zu ermöglichen. Die Vermieterin verpachtete in der Folge den Gebäudekomplex an eine Dritte, die dort „Servicewohnen“ für wohlhabende Senioren anbot. Die Betreiberin der Seniorenwohnanlage war nicht bereit, die Mieterin in ihre alte Wohnung aufzunehmen, weil die Klägerin die Wohnung im Rahmen der Umsetzung völlig vermüllt und mit Ungeziefer befallen zurückgelassen habe. Die Klägerin verlangte von der Vermieterin Herausgabe der Wohnung, Auszahlung fiktiver Mieterträge und Auskunft über die auf die Wohnung entfallenden anteiligen Pachterträge. Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen, die Berufung war zum Teil erfolgreich.

Das Landgericht Berlin bestätigte zwar die Auffassung des AG Charlottenburg, dass der Beklagten wegen der Weiterverpachtung die Herausgabe der Wohnung unmöglich sei. Die Klägerin habe auch keinen Anspruch auf Zahlung der von der Pächterin erzielten Mieterträge, gemindert um ihre Mietzahlungen. Es handele sich dabei um Mieteinnahmen der Pächterin und damit nicht um Einnahmen der Beklagten.

Die Klägerin könne aber den Mehrerlös der Beklagten durch die anteiligen Pachteinnahmen als Schadensersatz geltend machen und habe deshalb insoweit einen Auskunftsanspruch. Der Entscheidung des XII. Senats des Bundesgerichtshofs sei nicht zu folgen, wonach der geschuldete Mietgebrauch und der durch die Weitervermietung/Weiterverpachtung eingeräumte Gebrauch identisch sein müssten. Insofern wurde die Revision zugelassen.

Die 64. Kammer folgt damit der 66. Kammer, die in einer grundlegenden Entscheidung im Fall des vorgetäuschten Eigenbedarfs dem ausgezogenen Mieter einen Schadensersatzanspruch auf Herausgabe des durch die höhere Miete erzielten Gewinns zugebilligt hat (GE 2025, 20, 42). Dort war allerdings die Identität zwischen dem geschuldeten Mietgebrauch und dem Gebrauchsrecht des Dritten bejaht worden.

Folgt man der Auffassung der 64. Kammer, wäre etwa auch ein Anspruch auf Herausgabe des Mehrerlöses bei einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung und Neuvermietung zu gewerblichen Zwecken zu bejahen (siehe dazu Brachthäuser/Christian, WuM 2025, 164).