Anspruch des Mieters auf Mitteilung der Daten des Vermieters gegen Hausverwalter

Der Mieter ist nach Treu und Glauben berechtigt, vom Hausverwalter Auskunft über Namen und Anschrift des Vermieters zu verlangen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. verlangen von der Bekl. die Mitteilung der ladungsfähigen Anschrift sowie den vollständigen Namen ihres derzeitigen Vermieters.

Mit Mietvertrag ab dem 1. Dezember 2018 mieteten die Kl. von … Mieträume in … Den Vermieter kennen die Kl. nicht persönlich. Später wechselte die Hausverwaltung und wurde von der Bekl. übernommen. Im Mietvertrag ist der Vorname des Vermieters und dessen Anschrift nicht angegeben. Am 16. Juni 2019 fand ein Wasserschaden statt und es wurde eine Trocknung durchgeführt.

Die Mauern wurden teilweise zurückgebaut und die Mängel wurden jedoch bisher nicht beseitigt. Unter dem 2. Januar 2020 wurde um Mängelbeseitigung und um die Mitteilung der aktuellen Anschrift und des vollständigen Namens des Vermieters gebeten. Eine Mitarbeiterin der Hausverwaltung teilte dem Prozessbevollmächtigten der Kl. mit, die Mängel zu beseitigen, sie könne aber nicht sagen, wann die Mängelbeseitigung beendet wäre. Die Kl. beabsichtigen daher ihren Vermieter auf Mängelbeseitigung in Anspruch zu nehmen. In einem weiteren Schreiben vom 14. Januar 2020 forderten sie die Bekl. unter Fristsetzung bis zum 28. Januar 2020 erneut auf, den vollständigen Namen und die Anschrift des Vermieters mitzuteilen. Dies lehnte die Bekl. in einer eMail vom 20. Januar 2020 ab. Darauf antwortete die Kl.seite in einem Schreiben vom 20. Januar 2020. […]

[…] Die Kl. haben einen Anspruch gegen die Bekl. auf Mitteilung des Vornamens und der vollständigen Anschrift ihres im Mietvertrag angegebenen Vermieters/in aus § 535 BGB und sich daraus ergebenden Nebenpflicht auf Auskunft in Verbindung mit § 242 BGB.

Die Kl. beabsichtigen im vorliegenden Fall Klage gegen ihren Vermieter wegen Mängelbeseitigung zu erheben, da der außergerichtliche Schriftverkehr mit der Bekl. bisher nicht zum Erfolg geführt hat. Es ist in einem solchen Fall dann der Bekl. als Vertreterin des/r Vermieter/in zuzumuten und auch von ihr zu verlangen, dass sie den Kl. die Anschrift des Vermieters/in und den Vornamen benennt, wenn der zwischen dem Mieter und dem Verwalter laufende Schriftverkehr nicht zu einer Behebung der sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Probleme geführt hat und der Mieter die Anschriften des/r Vermieter/in benötigt, um eine ausreichend substantiierte Klage erheben zu können (vgl. so Schmidt-Futterer, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 535 BGB, Rn. 191 m.w.N., AG Aachen - 112 C 51/09, Urteil vom 3. September 2009 und LG Dortmund, Beschluss vom 18. März 2019 - IS 9/19). Die Kl. haben hier ein berechtigtes Interesse an der Auskunft und haben auch keine zumutbaren eigenen Möglichkeiten, die Informationen anderweitig zu erlangen. Insoweit kann die Bekl. die Kl. auch nicht auf das Grundbuch oder das Landeseinwohneramt verweisen. Die vollständige Anschrift des Vermieters ergibt sich in der Regel nicht aus dem Grundbuch, und eine Anfrage beim Landeseinwohneramtes ist ohne Vornamen und Anschrift des Vermieters nicht möglich. Sie sind nicht verpflichtet, sich die notwendigen Informationen über ihren Vertragspartner selbst zu beschaffen. Auch die DS-GVO steht dem Auskunftsanspruch der Kl. nicht entgegen, da hier ihr Interesse dem Interesse der Bekl. an Geheimhaltung des Namens und der Adresse ihres Vermieters überwiegt. Die Bekl. trägt auch kein überwiegendes Geheimhaltungsinteresse des Vermieters vor.

Aus den Gründen des LG vom 15. März 2021:

[…] Die Entscheidung des Amtsgerichts Lichtenberg, welches den Bekl. verurteilt hat, den Kl. den Vornamen und die vollständige Anschrift ihres derzeitigen Vermieters aus § 535 BGB und sich daraus ergebenden Nebenpflichten auf Auskunft in Verbindung mit § 242 BGB mitzuteilen, ist frei von Rechtsfehlern. […] Die Bekl., obgleich nicht Partei des Mietvertrages, sondern als Hausverwaltung nur Vertreterin des Vermieters, schuldet danach die begehrte Auskunft.

Der Angriff der Berufung, den Kl. stünden durch Einsichtnahme in die Grundbuchakten und ggf. anschließendes Auskunftsersuchen an das Einwohnermeldeamt einfachere Möglichkeiten zur Verfügung, die begehrten Daten zu erlangen, trägt nicht. Zuzugeben ist der Bekl., dass sich aus einer Einsichtnahme in die Grundbuchakten die erforderlichen Angaben zum Eigentümer des Objekts entnehmen lassen, welche weiterführende Nachforschungen ermöglichen wurden. Auch für den Fall, dass der Mietvertrag nicht durch den Eigentümer, sondern durch einen anderweitig dinglich Berechtigten - etwa den Nießbraucher oder den Erbbauberechtigten - abgeschlossen wurde, lassen sich wegen § 873 Abs. 1 BGB weitergehende Erkenntnisse aus dem Grundbuch gewinnen. Vermieter kann jedoch auch sein, wer seitens des Eigentümers bzw. sonst dinglich Berechtigtem schuldrechtlich ermächtigt worden ist, Mietverträge in eigenem Namen zu schließen. In diesem Fall ist eine Einsichtnahme in das Grundbuch unbehelflich, eine erfolgreiche Anfrage beim Einwohnermeldeamt nicht möglich.

Ob die Verpflichtung der Bekl. darüber hinaus auch aus § 311 Abs. 3 BGB folgen könnte, weil die Bekl. quasi als Sachwalterin des Vermieters aufgetreten ist, bedarf vorliegend keiner Entscheidung.

Aus den Gründen des LG vom 4. Mai 2021:

II. Die Berufung war gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen. […]

Zur Begründung wird auf den Hinweisbeschluss der Kammer vom 15. März 2021 Bezug genommen. Zu diesem hat die Berufungskl. mit Schriftsatz vom 26.3.2021 Stellung genommen, ohne dass dies zu einer für sie günstigeren Beurteilung der Erfolgsaussichten ihrer Berufung führen würde.

Die Kammer hält an ihrer Einschätzung fest, dass die Bekl. jedenfalls nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB zur Auskunftserteilung verpflichtet ist. Zwischen den Parteien besteht zwar kein Mietvertrag, jedoch eine Sonderverbindung, die ein Auskunftsrecht der Kl. als Mieter gegen den Hausverwalter begründet. Derartige Sonderverbindungen zu Dritten sind dem Recht auch nicht etwa fremd, wie sich aus § 311 Abs. 3 BGB ergibt. Die Bekl. als Hausverwalterin tritt im Verhältnis zu den Kl. als Vertreterin des - gewissermaßen „anonymisierten“ - Vermieters auf. Sie hat umfassende Regelungsbefugnis und übt aufgrund der nicht näher bekannt gegebenen Identität und Adresse des Vermieters dessen Rechte gegenüber den Kl. im Wesentlichen aus. Abgeleitet aus dem Vertragsverhältnis zwischen den Kl. als Mieter und dem von der Bekl. vertretenen Vermieter, der auf Verlangen auch zur Preisgabe seiner Identität verpflichtet wäre, ergeben sich auch für die Bekl. aufgrund ihrer Position als umfassender Vertreter Nebenpflichten in dem Vertragsverhältnis seines Auftraggebers gegenüber dem Mieter. Dies gilt jedenfalls dann, wenn - wie hier klägerseits vorgetragen - eine gerichtliche Auseinandersetzung mit dem Vermieter droht. Denn an der Anschrift der Hausverwaltung kann insoweit nicht wirksam zugestellt werden (vgl. dazu insges. LG Dortmund, WuM 2019, 384; AG Aachen, WuM 2009, 650; AG Recklinghausen, WuM 1997, 485; AG Hamburg, NJW-RR 1989, 666; AG Mitte, Urteil vom 14.1.1994, 10 C 440/93).

Wenn ein Mieter seinen Vermieter verklagen will, braucht er dazu den vollständigen Namen und die Anschrift. Ergibt sich das nicht aus dem Mietvertrag, kann er vom Hausverwalter Auskunft verlangen – so das Landgericht Berlin.

Im Mietvertrag war nur der Nachname des Vermieters angegeben; der Vorname und die Anschrift fehlten. Nach einem Wasserschaden teilte die Hausverwaltung dem Mieter mit, die Mängelbeseitigung würde sich verzögern. Da der Mieter den Vermieter in Anspruch nehmen wollte, forderte er die Hausverwaltung auf, den vollständigen Namen und die Anschrift des Vermieters mitzuteilen. Die Hausverwaltung verwies auf die Möglichkeit der Grundbucheinsicht und meinte, die Auskunft könne aus datenschutzrechtlichen Gründen nicht erteilt werden. Das Amtsgericht verurteilte die Hausverwaltung, die Auskunft zu erteilen. Die Berufung war erfolglos.

Mit Hinweisbeschluss vom 15. März 2021 bestätigte das Landgericht Berlin die Auffassung des Amtsgerichts, dass nach Treu und Glauben eine Auskunftspflicht bestehe. Die Einsichtnahme in das Grundbuch und die Grundakten führe dann nicht weiter, wenn nicht der Eigentümer, sondern mit seiner Zustimmung ein Dritter den Mietvertrag im eigenen Namen abgeschlossen habe. Mit Beschluss vom 4. Mai 2021 wies die Kammer die Berufung zurück, weil jedenfalls nach Treu und Glauben die Hausverwaltung zur Auskunftserteilung verpflichtet sei. Es bestehe eine Sonderverbindung, aus der sich für die Hausverwaltung aufgrund ihrer Position als umfassender Vertreter des Vermieters Nebenpflichten ergäben.

Der Entscheidung ist im Ergebnis zuzustimmen, denn grundsätzlich hat in einem Mietverhältnis als Dauerschuldverhältnis jede Vertragspartei einen Anspruch darauf, dass die Gegenseite für ihn erreichbar ist. Das gilt gleichermaßen für Vermieter und Mieter (BeckOK/Zehelein, Rn. 541 zu § 535 BGB), weswegen auch nach Beendigung des Mietverhältnisses, etwa für eine Betriebskostenabrechnung, der Mieter dem Vermieter seine neue Anschrift mitzuteilen hat (AG Lichtenberg, GE 2009, 1503), weil er andernfalls eine Vertragsverletzung begeht (Schmidt, NZM 2019, 9, ähnlich auch AG Neukölln, GE 2009, 1323; AG Charlottenburg, GE 2008, 1433; AG Tempelhof-Kreuzberg, GE 2007, 227). Umgekehrt darf auch der Vermieter nicht inkognito bleiben, weswegen Mieter etwa einen Auskunftsanspruch auf Namen und Adressen einer vermietenden BGB-Gesellschaft haben (LG Dortmund, IMR 2019, 413). Dieser Anspruch kann gegen den einzigen „Ansprechpartner“ des Mieters geltend gemacht werden, also die Hausverwaltung, wobei die Begründung der Rechtsprechung mit Treu und Glauben nicht unbedingt überzeugend ist, denn schließlich bestehen vertragliche Ansprüche des Mieters zu der Hausverwaltung nicht. Diese ist schlicht Erfüllungsgehilfe des Vertragspartners, des Vermieters.

Ein Auskunftsanspruch, der nicht vertraglich geregelt ist, besteht nach Treu und Glauben nur ausnahmsweise, wenn ein Vertragspartner auf die Auskunft dringend angewiesen ist und der andere sie unschwer erteilen kann (BGH, NJW 1986, 423). Die Rechtsprechung hat deshalb verschiedentlich angenommen, dass der Mieter sich die Informationen über den Vermieter unschwer aus der Einsicht in das Grundbuch und die Grundakten oder, bei Eigentumswohnungen, in das Wohnungsgrundbuch beschaffen kann (AG Tempelhof-Kreuzberg, GE 2008, 1199). Auch im vorliegenden Fall hatte sich die Hausverwaltung darauf berufen, wobei das Landgericht Berlin zu Recht darauf verweist, dass nicht nur der Eigentümer Vermieter sein kann, sondern auch jemand, der schuldrechtlich ermächtigt worden ist, Mietverträge im eigenen Namen zu schließen.

Vertragliche Ansprüche können in Ausnahmefällen auch von Dritten geltend gemacht werden, etwa bei einem Vertrag mit Schutzwirkungen zugunsten Dritter (für Rechtsberatungsberatungsvertrag siehe BGH, NJW 2020, 3169). Das Kammergericht hat in einem Fall geprüft, ob der zwischen Vermieter und Hausverwalter geschlossene Vertrag bezüglich der dem Vermieter gegenüber dem Mieter obliegenden Pflichten ein Vertrag mit Schutzwirkungen zugunsten Dritter ist und dies verneint, weil der Mieter seine Ansprüche gegen den Vermieter selbst durchsetzen kann (NZM 2000, 192 mit falschem redaktionellen Leitsatz). Zutreffend ist der Hinweis in dem Beschluss der Kammer vom 15. März 2021 auf § 311 Abs. 3 BGB und die Stellung der Hausverwaltung als Sachwalter im Sinne der Rechtsprechung des BGH. Ein Sachwalter tritt für den im Hintergrund bleibenden Vertragspartner des Kunden auf und ist maßgeblich am Vertragsschluss und der Durchführung beteiligt wie ein Versicherungsmakler (BGH, NJW 1985, 2595); ähnlich auch der Gebrauchtwagenhändler, der zwar als Vermittler auftritt, ohne dass der Kaufinteressent mit dem eigentlichen Verkäufer in Berührung kommt (BGH, NJW 1981, 922). So ist es auch beim Hausverwalter, der als treuhänderischer Sachverwalter Mieten entgegennimmt und die Durchführung des Mietverhältnisses organisiert (Betriebskostenabrechnungen, Entgegennahme von Mängelanzeigen). Nicht nur der Wohnungseigentumsverwalter ist treuhänderischer Sachwalter für die Eigentümergemeinschaft (BayObLG, ZWE 2005, 81; OLG Hamm, ZMR 2007, 982), sondern auch der Hausverwalter für ein Mehrfamilienhaus eines Eigentümers.

Der Mieter hat einen Anspruch gegen den Vermieter auf Mitteilung von Name und Anschrift, unter der dieser erreichbar ist (und verklagt werden kann); diesen Anspruch kann er gegen den Hausverwalter als Sachwalter des Vermieters geltend machen.