Anspruch des Mieters auf Hoftorschlüssel, Mietminderung bei Pumpgeräuschen durch Heizungsanlage

1. Der Mieter muss durch die Übergabe sämtlicher Schlüssel in die Lage versetzt werden, die Mietsache vertragsgemäß zu gebrauchen. Das Recht des Mieters zur Benutzung der gemieteten Räume erstreckt sich auch ohne vertragliche Vereinbarung auf das Recht zur Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen des Hauses.

2. Der Wohnungsmieter hat Anspruch auf Nutzung des Hofs zum Abstellen seines Fahrrades und auf einen nutzbaren Zugang zu dem im Hof vorhandenen Fahrradabstellplatz. Sofern über ein Hoftor ein ebenerdiger Zugang möglich ist, muss sich der Mieter nicht darauf verweisen lassen, sein Fahrrad über den Haupteingang und Treppen auf den Hof zu bringen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. (Mieterin) verlangt von der Bekl. (Vermieterin) Aushändigung eines Hoftorschlüssels. Im Hof befinden sich Fahrradständer. Um über die Haupteingangstür in den Hof zu gelangen, sind mehrere Stufen nach oben und nach unten zu überwinden. Über ein Hoftor, das als Zugang zum Müllplatz dient, ist der Innenhof ohne Treppensteigen zu erreichen. Die Kl. kann aufgrund von mehreren Rückenoperationen ihr Fahrrad nicht mehr über die Treppen heben. Die Hausverwaltung sagte telefonisch Übersendung eines Schlüssels für das Hoftor zu, zog aber die Zusage auf Wunsch der Bekl. zurück.

Die Kl. macht außerdem Minderung wegen eines störenden regelmäßigen Poch- bzw. Pumpgeräusches geltend. Sie hatte um Mangelbeseitigung bis zum 12.5.2016 gebeten und ab Juni 2016 die Miete unter Vorbehalt gezahlt. In der Zeit von Ende April bis Ende November 2016 seien in der Wohnung tagsüber und nachts zu unterschiedlichen Zeiten durchdringende Poch- und Pumpgeräusche aus dem Heizungskeller zu hören gewesen. Begonnen habe dies, nachdem Arbeiten an dem Warmwasserkessel durchgeführt worden seien. Insbesondere in den Abend- und Nachtstunden hätten sich diese Geräusche störend ausgewirkt. Die Kl. ist der Ansicht, die Miete sei wegen der Heizungsgeräusche in der Zeit von Juni bis November 2016 um 20 % gemindert gewesen. Die Bekl. behauptet, bei einer von der beauftragten Heizungsfirma in ihrem Auftrag durchgeführten Überprüfung seien keine Geräusche festgestellt worden. Auch andere Mieter hätten keine Poch- bzw. Pumpgeräusche wahrgenommen.

Die Kl. hat einen Anspruch gegen die Bekl. gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Übergabe eines Schlüssels für das Hoftor.

Der Mieter muss durch die Übergabe sämtlicher Schlüssel in die Lage versetzt werden, die Mietsache vertragsgemäß zu gebrauchen (vgl. Kinne, GE 2017, 1447). Das Recht des Mieters zur Benutzung der gemieteten Räume erstreckt sich auch ohne vertragliche Vereinbarung auf das Recht zur Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen des Hauses (BGH, GE 2006, 1611).

Als Mieterin einer Wohnung in dem Haus hat die Kl. Anspruch auf Nutzung des Hofs zum Abstellen ihres Fahrrades. Sie hat ferner einen Anspruch auf einen nutzbaren Zugang zu dem im Hof vorhandenen Fahrradabstellplatz. Es ist der Kl. nicht zuzumuten, ihr Fahrrad über den Haupteingang auf den Hof zu bringen, da dies die Überwindung von Treppen erfordert. Über das vorhandene Hoftor ist hingegen ein ebenerdiger Zugang möglich. Die Kl. hat ein besonderes Interesse an einem ebenerdigen Zugang zum Hof, da sie, was unstreitig geblieben ist, aufgrund ihres Gesundheitszustandes nicht in der Lage ist, ihr Fahrrad zu tragen. Die Bekl. hat auch kein überwiegendes Interesse daran dargetan, der Kl. diesen bequemeren Zugang zum Hof zu verwehren. Die von der Bekl. angeführten allgemeinen Sicherheitsbedenken genügen hierfür nicht. Es ist nicht ersichtlich, dass die Benutzung des Hoftors als Zugang zum Fahrradabstellplatz durch die Kl. dazu führen würde, dass Unbefugte auf das Grundstück gelangen könnten. Denn das Tor steht, wenn der Kl. eine Benutzung ermöglich wird, nicht dauerhaft offen, vielmehr wird es, wie das auch bei der Haupteingangstür der Fall ist, nur für den Moment des Hindurchgehens geöffnet und ist in der restlichen Zeit geschlossen. Darauf, ob der Kl. in der Vergangenheit die Nutzung des Tores bereits gestattet worden war, kommt es nicht an.

Die Kl. hat ferner einen Anspruch gegen die Bekl. gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Rückzahlung von Miete in Höhe von 679,20 €.

Die Miete für die streitgegenständliche Wohnung war in der Zeit von Juni bis November 2016 gemäß § 536 BGB in Höhe von jeweils 20 % gemindert. Denn die Nutzung der Wohnung war durch von der Heizung ausgehende Geräusche erheblich beeinträchtigt.

Aufgrund der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Gerichts fest, dass in der Zeit von Juni bis November 2016 in der Wohnung der Kl. insbesondere in den Abend- und Nachtstunden regelmäßig störende Poch- und Pumpgeräusche zu hören waren.

Die Zeugin X hat bekundet, dass sie in dem streitgegenständlichen Zeitraum etwa zweimal pro Woche bei der Kl. zu Besuch gewesen sei. Sie habe die Geräusche gehört, und zwar schon seit Ende April 2016. Es habe geklungen wie Herzschläge und sei ziemlich laut gewesen. Sie sei meist am Abend bei der Kl. gewesen, häufig bis gegen 23 Uhr. Im Laufe des Abends seien die Geräusche lauter geworden. Weil die Kl. ihr gesagt habe, dass die Geräusche die ganze Nacht weitergehen würden, habe sie der Kl. angeboten, mal bei ihr zu schlafen und sich auszuruhen. Die Heizungsgeräusche seien jedes Mal zu hören gewesen, als sie bei der Kl. war. Meist seien die Geräusche die ganze Zeit da gewesen, es könne aber auch sein, dass es zwischendurch Pausen gegeben habe. Sie sei wohl auch mal am Nachmittag da gewesen. Auch dann habe sie die Geräusche gehört. Das Geräusch sei mit den Bässen von Musik aus einer Musikanlage zu vergleichen. Es sei so laut gewesen, dass es gestört habe. Wenn sie den Fernseher anhatten, hätten sie diesen lauter stellen müssen, um nicht von den Geräuschen gestört zu sein. Sie sei regelmäßig bei der Kl. gewesen, um festzustellen, wie es sich mit den Geräuschen entwickelte. Es sei auch darum gegangen, eine Klage wegen der Geräusche vorzubereiten.

Die Zeugin Y hat bekundet, dass sie das Geräusch zwei Mal gehört habe. Das erste Mal sei, wie sie ihrem Kalender entnehmen könne, am 15.7.2016 gewesen. Sie seien bei einer Ausstellungseröffnung gewesen und danach in der Wohnung der Kl. Die Kl. habe vorher schon oft über die Geräusche geklagt. Es sei ein rhythmisches, dumpfes, tiefes Geräusch gewesen. Zunächst sei es nicht zu hören gewesen. Es habe sie an ein Maschinengeräusch erinnert. Das zweite Mal sei am 05.10.2016 gewesen. Sie sei gegen 19.30 Uhr spontan bei der Kl. vorbeigekommen. Irgendwann seien die Geräusche dann wieder losgegangen. Nachdem es angefangen hätte, habe es nicht mehr aufgehört. Das Geräusch habe eine ähnliche Lautstärke gehabt wie Sprechen. Das erste Mal habe sie es nicht sofort gehört, weil sie sich unterhalten hätten. Wenn es still gewesen sei, habe man es sehr deutlich gehört. Die Kl. habe ihr gesagt, dass es in der Nacht am schlimmsten sei, weil sie nicht richtig schlafen könne.

Die Aussagen der Zeuginnen sind glaubhaft. Sie sind detailreich und in sich widerspruchsfrei. Sie stimmen auch im Kern untereinander überein. Die Zeuginnen waren auch glaubwürdig. Anhaltspunkte dafür, an der Glaubwürdigkeit der Zeuginnen zu zweifeln, haben sich nicht ergeben.

Aufgrund der andauernden Geräuschbelastung, die insbesondere in den Abend- und Nachtstunden regelmäßig vorhanden war, erscheint eine Minderung der Miete in Höhe von 20 % angemessen. Denn die Störung der Nachtruhe stellt eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung dar.

Der Mieter hat Anspruch auf sämtliche Schlüssel, die zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache erforderlich sind. Der erstreckt sich auch ohne Zusatzvereinbarung auf die Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen. Der Mieter hat auch Anspruch auf Nutzung des im Hof vorhandenen Fahrradabstellplatzes. Sofern über ein Hoftor ein ebenerdiger Zugang möglich ist, muss sich der Mieter nicht darauf verweisen lassen, sein Fahrrad über den Haupteingang und zusätzliche Treppen auf den Hof zu bringen, sondern er hat Anspruch auf direkten Zugang und damit auf einen Hoftorschlüssel.

Die Klägerin (Mieterin) verlangt von der Beklagten (Vermieterin) einen Hoftorschlüssel. Im Hof befinden sich Fahrradständer. Durch die Haupteingangstür gelangt man nur über mehrere Stufen nach oben und nach unten in den Hof. Über ein Hoftor, das als Zugang für die Abfallunternehmen zum Müllplatz dient, ist der Innenhof dagegen ohne Treppensteigen zu erreichen. Die Klägerin kann aufgrund von mehreren Rückenoperationen ihr Fahrrad nicht mehr über die Treppen heben. Die Hausverwaltung sagte telefonisch Übersendung eines Schlüssels für das Hoftor zu, zog aber die Zusage auf Wunsch der Beklagten zurück.

Die Klägerin macht außerdem Minderung wegen eines störenden regelmäßigen Poch- bzw. Pumpgeräusches geltend. Sie hatte um Mangelbeseitigung bis zum 12. Mai 2016 gebeten und ab Juni 2016 die Miete unter Vorbehalt gezahlt. In der Zeit von Ende April bis Ende November 2016 seien in der Wohnung tagsüber und nachts zu unterschiedlichen Zeiten durchdringende Poch- und Pumpgeräusche aus dem Heizungskeller zu hören gewesen. Begonnen habe dies, nachdem Arbeiten an dem Warmwasserkessel durchgeführt worden seien. Insbesondere in den Abend- und Nachtstunden hätten sich diese Geräusche störend ausgewirkt. Die Klägerin ist der Ansicht, die Miete sei wegen der Heizungsgeräusche in der Zeit von Juni bis November 2016 um 20 % gemindert gewesen. Die Beklagte behauptet, bei einer von der beauftragten Heizungsfirma in ihrem Auftrag durchgeführten Überprüfung seien keine Geräusche festgestellt worden. Auch andere Mieter hätten keine Poch- bzw. Pumpgeräusche wahrgenommen.

Die Klägerin hat nach Ansicht des Gerichts einen Anspruch auf Aushändigung eines Hoftorschlüssels. Der Mieter müsse durch die Übergabe sämtlicher Schlüssel in die Lage versetzt werden, die Mietsache vertragsgemäß zu gebrauchen, und der Mietgebrauch erstrecke sich auch ohne Vereinbarung auf das Recht zur Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen des Hauses.

Die Klägerin habe auch Anspruch, den Hof zum Abstellen ihres Fahrrades zu nutzen, wozu ein nutzbarer Zugang zu dem im Hof vorhandenen Fahrradabstellplatz gehöre. Es sei der Klägerin auch nicht zuzumuten, ihr Fahrrad über den Haupteingang und mehrere Treppen auf den Hof zu bringen, obwohl über das vorhandene Hoftor ein ebenerdiger Zugang möglich sei. Die Klägerin habe auch noch ein besonderes Interesse an einem ebenerdigen Zugang, da sie unstreitig aufgrund ihres Gesundheitszustandes ihr Fahrrad nicht mehr tragen könne. Die Beklagte ihrerseits habe kein überwiegendes Interesse dargetan, der Klägerin diesen bequemeren Zugang zum Hof zu verwehren. Die von ihr angeführten allgemeinen Sicherheitsbedenken, dass Unbefugte auf das Grundstück gelangen könnten, genügten hierfür nicht.

Das AG hielt auch die Mietminderung in Höhe von 20 % wegen der von der Heizung ausgehenden Störgeräusche für berechtigt.

Aufgrund der Beweisaufnahme steht zur Das AG hatte zwei Zeugen befragt, welche die Schilderung der Klägerin, wonach insbesondere in den Abend- und Nachtstunden regelmäßig störende Poch- und Pumpgeräusche zu hören seien, umfangreich bestätigten.

Das AG hielt die Aussagen der Zeugen für glaubhaft. Sie seien detailreich, in sich widerspruchsfrei und im Kern untereinander übereinstimmend gewesen. Anhaltspunkte, um an der Glaubwürdigkeit der Zeugen zu zweifeln, hätten sich nicht ergeben.

Eine Minderung der Miete in Höhe von 20 % sei auch angemessen, denn die Störung der Nachtruhe stelle eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung dar.