Anspruch des Mieters auf Betriebskostenaufschlüsselung für steuerliche Zwecke (hier: haushaltsnahe Dienstleistungen)

Ein Mieter kann von seinem Vermieter beanspruchen, in einer Betriebskostenabrechnung bestimmte Kosten so aufzuschlüsseln, dass der Mieter zum Zwecke der Steuerersparnis gegenüber dem Finanzamt haushaltsnahe Dienstleistungen in Abzug bringen kann. In dem entschiedenen Fall muss der Vermieter die Betriebskostenabrechnung so erstellen, dass bestimmte Nebenkosten sowie Kosten für Frisch- und Schmutzwasser nach einzelnen Beträgen und zugrunde liegenden Leistungen aufgeschlüsselt werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. ist Mieter, die Bekl. ist Vermieterin einer Wohnung in Berlin. Der Kl. nimmt die Bekl. auf Erteilung einer Bescheinigung der in der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2014 enthaltenen Aufwände für haushaltsnahe Dienstleistungen im Sinne des § 35a EStG in Anspruch.

Der Kl. hat nach dem Mietvertrag eine Nettokaltmiete sowie Vorschüsse für „kalte“ Betriebskosten und Heizkosten zu zahlen, über die die Bekl. jährlich abrechnen soll. Nach § 3 Nr. 4 des Formularmietvertrages ist „vermieterseits kein Nachweis zu etwa in Betriebs- oder Heizkosten enthaltenen ‚haushaltsnahen Aufwendungen’ im steuerlichen Sinn geschuldet“. Mit Schreiben vom 21. September 2015 erteilte die Bekl. dem Kl. die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2014, die keinen gesonderten Ausweis der Aufwände für „haushaltsnahe Dienstleistungen“ enthält; auf die als Anlage K2 vorgelegte Kopie der Abrechnung wird Bezug genommen.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung die Berufung zugelassen. Es hat sich auf den Standpunkt gestellt, der Kl. bedürfe der begehrten Bescheinigung nicht, da er die angestrebte Steuervergünstigung auf Grundlage der ihm erteilten Abrechnung geltend machen könne. […]

Der Kl. hat entgegen der Ansicht des Amtsgerichts Anspruch auf Erteilung einer Bescheinigung über die ihm im Jahre 2014 in Rechnung gestellten Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen, die sich allerdings im Sinne des Hilfsbegehrens auf eine ergänzende Erläuterung der bereits vorliegenden Betriebskostenabrechnung für 2014 beschränken kann.

Die Kammer geht mit der bisher veröffentlichten Judikatur und dem Schrifttum davon aus, dass der Vermieter den Mieter - sei es durch geeignete Gestaltung der Nebenkostenabrechnung, sei es durch Ausstellung einer gesonderten Bescheinigung - gemäß §§ 241, 242 BGB dabei zu unterstützen hat, die durch § 35a EStG eröffneten Steuervorteile tatsächlich zu erlangen. Dieser Nebenpflicht hat die Bekl. bisher nicht genügt, denn die Angaben in der dem Kl. erteilten Betriebskostenabrechnung für 2014 vom 21. September 2015 reichen entgegen der Ansicht des Amtsgerichts nicht aus, um alle auf haushaltsnahe Dienstleistungen entfallenden Kosten zu beziffern und gegenüber dem Finanzamt geltend zu machen. Eine gesonderte Vergütung für die zu erteilende Bescheinigung steht der Bekl. nicht zu, da ihr Verwaltungsaufwand mit der Miete hinreichend abgegolten ist. Die Klausel in § 3 Nr. 4 des Mietvertrages steht dem Klageanspruch nicht entgegen.

1. Die bisher veröffentlichten Judikate bejahen einen Anspruch des Mieters auf gesonderten Ausweis der auf haushaltsnahe Dienstleistungen entfallenden Nebenkosten (vgl. AG Charlottenburg - 222 C 90/09 -, Urt. v. 1.7.2009, GE 2010, 550; AG Hamburg - 49 C 157/09 -, Urt. v. 9.9.1009, juris [nur gegen Vergütung]; AG Lichtenberg -105 C 394/10 -, Urt. v. 23.5.2011, GE 2012, 1325). Auch in der Literatur wird ein solcher Anspruch fast durchgehend bejaht (Beuermann, GE 2006, 1600; Blümmel, GE 2006, 1597 ff., 1599 und GE 2007, 760 ff., 761 [nicht bei Bruttokaltmiete/Betriebskostenpauschale]; Herrlein, WuM 2007, 54 ff., 56; Kinne, GE 2007, 764 [zweifelnd]; Sauren, NZM 2007, 231 ff., 232; Beck, GE 2007, 1540 ff., 1541 f.). Da der Steuerpflichtige nach § 35a EStG einer gerade auf die steuerbegünstigten Ausgaben bezogenen Rechnung bedürfe, um den Steuervorteil zu erlangen, sei der Vermieter nach §§ 241, 242 BGB verpflichtet, diese Kosten gesondert auszuweisen; das könne im Rahmen der Nebenkostenabrechnung oder vermittels einer gesonderten Bescheinigung erfolgen. Diese Nebenpflicht ergebe sich aus Treu und Glauben und dem Rechtssatz, dass eine Verpflichtung zur Auskunftserteilung bestehe, wenn der Auskunftsverpflichtete die Auskunft unschwer geben könne und der Auskunftsberechtigte ohne die Auskunft an der Wahrnehmung von Rechten gehindert sei (vgl. AG Hamburg, aaO., m.V.a. BGH - X ZR 82/92 -, Urt. v. 17.5.1994, NJW 1995, 386 ff., 387). Dem folgt entgegen der Ansicht der Bekl. auch Langenberg (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl. 2017, § 556, Rn. 373, zitiert nach beck-online). Er führt zwar aus, der Vermieter müsse eine gesonderte Bescheinigung über die Ausgaben für haushaltsnahe Dienstleistungen nicht erteilen, meint aber gleichzeitig, der Vermieter habe die Nebenkostenabrechnung so aufzumachen, dass der Mieter den steuerrelevanten Aufwand beziffern und nachweisen könne.

Im Ansatz folgt die Kammer den vorgenannten Quellen und ist ebenfalls der Ansicht, dass der Vermieter es dem Mieter ermöglichen muss, die durch § 35a EStG eröffneten Steuervorteile tatsächlich zu erlangen. Entgegen den oben zitierten amtsgerichtlichen Entscheidungen bedarf es dazu jedoch nicht grundsätzlich eines „gesonderten Ausweises“ der auf haushaltsnahe Dienstleistungen entfallenden Nebenkosten. Der Vermieter muss weder eine „Steuerbescheinigung nach § 35a EStG“ erteilen noch gewissermaßen steuerberatend tätig werden und einzelne Betriebskostenarten ausdrücklich als „Aufwände für haushaltsnahe Dienstleistungen“ einordnen und bezeichnen. Unter Berücksichtigung der aktuellen Fassung des Hinweisschreibens des Bundesministeriums der Finanzen zu § 35a EStG vom 9. November 2016 (BStBl. I 2016, 1213 ff., Rn. 27, zitiert nach juris) reicht es vielmehr aus, wenn der Anteil des Mieters „an den vom Vermieter [für haushaltsnahe Dienstleistungen] unbar gezahlten Aufwendungen … aus der Jahresabrechnung hervorgeht …“. Dazu findet sich in der Anlage 1 zu dem vorgenannten Hinweisschreiben ein umfangreicher Katalog typischer mietvertraglicher Nebenleistungen, für die jeweils angegeben ist, ob die Aufwände steuerbegünstigt sind oder nicht. Solange und soweit der Mieter und ihm folgend die Finanzverwaltung anhand der Nebenkostenabrechnung erkennen können, welche der abgerechneten Nebenkostenarten als haushaltsnahe Dienstleistungen einzuordnen sind und welche Einzelbeträge jeweils auf den Mieter entfallen, bedarf es folglich keiner ergänzenden Angaben oder Auskünfte des Vermieters, damit der Mieter die durch § 35a EStG eröffneten Steuervorteile erlangen kann.

Ausreichend, aber auch erforderlich ist es, die Nebenkostenabrechnung so zu gestalten, dass der Mieter diejenigen Kosten abgrenzen und beziffern kann, die ihm gerade für erbrachte Dienstleistungen berechnet werden. Dazu wird der Vermieter bei Pauschalrechnungen den auf Dienstleistungen entfallenden Anteil ausweisen müssen, soweit dieser in den Rechnungen angegeben ist. Eine ausdrückliche Bestätigung des Vermieters, dass dessen Zahlungen auf die zugrunde liegenden Rechnungen unbar erfolgten, erscheint entbehrlich; der Vermieter wird lediglich Ausnahmefälle offenlegen und etwaige Barzahlungen beziffern müssen. Die Beurteilung, ob die auf Dienstleistungen bezogenen Aufwände steuerlich begünstigt sein können oder nicht, obliegt nicht dem Vermieter, sondern allein dem Mieter.

2. Die dem Kl. für das Jahr 2014 erteilte Betriebskostenabrechnung vom 21. September 2015 wird diesen Anforderungen nur teilweise gerecht. Die Bekl. führt zwar aus, der Kl. könne die auf haushaltsnahe Dienstleistungen entfallenden Kosten anhand der Abrechnung identifizieren und gegenüber dem Finanzamt geltend machen, und der Kl. hat auch nicht in Abrede gestellt, dass die Berliner Finanzämter Nebenkostenabrechnungen grundsätzlich als Rechnung im Sinne des § 35a Abs. 5 EStG akzeptieren. Anhand der Abrechnung ist jedoch nur für einen Teil der Betriebskostenpositionen erkennbar, ob und inwieweit die Aufwände auf Dienstleistungen entfallen.

So beziehen sich die dem Kl. berechneten Betriebskosten für „Hausreinigung“, „Gartenpflege“ und „Hauswart“ in vollem Umfang auf Dienstleistungen und werden wohl als Ausgaben für haushaltsnahe Dienstleistungen berücksichtigungsfähig sein; das gilt entgegen den in der mündlichen Verhandlung geäußerten Bedenken des Kl. nach Anlage 1 zu dem oben zitierten Hinweisschreiben auch für Kosten von „Verbrauchsmitteln“ wie beispielsweise Reinigungs- oder Spülmittel, die von den Betriebskosten für „Hausreinigung“ umfasst sein mögen. Diese Aufwände können nach dem Hinweisschreiben gegenüber den Finanzbehörden durch bloße Vorlage der Betriebskostenabrechnung geltend gemacht werden. Auch die in den „Aufzugskosten“ enthaltenen Wartungskosten kann der Kl. anhand der mit der Betriebskostenabrechnung übersandten Erläuterung beziffern und geltend machen. In der Erläuterung sind sowohl die Einzelrechnungen nach Betrag und zugrunde liegender Leistung als auch die Vorwegabzüge aufgeführt, so dass der Kl. die ihm anteilig berechneten Wartungskosten abgrenzen und beziffern kann. Entsprechendes gilt schließlich für die in der Position „StraßenRg/Müll“ enthaltenen Kosten für Schnee- und Eisbekämpfung, die als Aufwendungen für haushaltsnahe Dienstleistungen steuerbegünstigt sein können; der Kl. kann die ihm insoweit berechneten Kosten anhand der in der Erläuterung aufgelisteten Einzelrechnungen und Vorwegabzüge abgrenzen und beziffern.

Anders verhält es sich aber mit den Positionen „Nebenkosten Frischwasser“, „Nebenkosten Entwässerung“ und „Sonstige BK“. Zwar sind Kosten für die Abrechnung der Be- und Entwässerung sowie für die Ablesung nach dem Hinweisschreiben zu § 35a EStG vom 9. November 2016 (BStBl. I 2016, 1213 ff., Anlage 1, zitiert nach juris) nicht steuerlich begünstigt. Begünstigt sind aber die anteiligen Kosten für Arbeiten an Zu- und Ableitungen sowie für die Wartung, die sich anhand der Betriebskostenabrechnung nicht abgrenzen und beziffern lassen. Die Erläuterung zur Abrechnung hilft dabei nicht weiter, denn anders als im Falle der Aufzugskosten sind die den „Nebenkosten“ für Frischwasser und Entwässerung zugrunde liegenden Rechnungen dort nicht nach Betrag und Leistung aufgeführt.

Die als „Sonstige BK“ abgerechneten Kosten können jedenfalls insoweit steuerbegünstigt sein, als sie für die Reinigung oder Wartung von Anlagen aufgewandt werden. So verhält es sich beispielsweise mit den Kosten der Feuerlöscherwartung, die ausweislich der Erläuterung als „Sonstige BK“ abgerechnet und dem Kl. anteilig belastet wurden. In der Erläuterung nicht weiter aufgeschlüsselt ist aber ein Betrag von 5.013,93 €, hinsichtlich dessen unklar bleibt, ob er für möglicherweise steuerbegünstigte Dienstleistungen aufgewandt wurde oder nicht.

3. Kann der Kl. die ihm zustehenden Steuervergünstigungen auf Grundlage der vorliegenden Betriebskostenabrechnung nur teilweise erlangen, so ist die Bekl. ihrer Nebenpflicht bisher nur unvollständig gerecht geworden und hat folglich die begehrte Bescheinigung zu erteilen. Die Bescheinigung kann sich nach den vorstehenden Ausführungen auf eine ergänzende Erläuterung der erteilten Betriebskostenabrechnung beschränken, in der die in den Positionen „Nebenkosten Frischwasser“, „Nebenkosten Entwässerung“ und „Sonstige BK“ zusammen geführten Einzelrechnungen nach Beträgen und zugrunde liegenden Leistungen aufgeführt sind; das weitergehende Begehren des Kl. ist zurückzuweisen.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs aus dem Jahre 2009, wonach ein Vermieter grundsätzlich nicht zur Erteilung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verpflichtet ist (vgl. BGH - VIII ZR 238/08 -, Urt. v. 30.9.2009, GE 2009, 1485 ff.), steht der ergänzenden Auskunftspflicht der Bekl. nicht entgegen. Der BGH (aaO., Rn. 16, zitiert nach juris) hat ausdrücklich den Grundsatz bestätigt, „dass eine Verpflichtung zur Auskunftserteilung zwischen den Partnern einer rechtlichen Sonderverbindung auch ohne ausdrückliche Absprache bestehen kann, wenn die eine Seite in entschuldbarer Weise über den Umfang ihrer Rechte im Ungewissen ist, sie sich die zur Vorbereitung und Wahrnehmung dieser Rechte notwendigen Auskünfte nicht auf zumutbare Weise selbst beschaffen kann und die andere Seite die Auskünfte unschwer, d. h. ohne unbillig belastet zu sein, zu geben vermag“. Er sah lediglich diese Voraussetzungen in jenem Fall nicht als gegeben an, da die damaligen Kl. über Art und Umfang ihrer Mietverbindlichkeiten nicht im Ungewissen waren und die begehrte Bescheinigung außerdem für den Vermieter nachteilige Rechtswirkungen mit sich bringen konnte.

Vorliegend hat die Bekl. hingegen keinerlei Rechtsnachteile zu befürchten, wenn sie die geschuldete Auskunft über die den einzelnen Betriebskostenpositionen zugrunde liegenden Dienstleistungen wahrheitsgemäß erteilt; ihr entsteht dadurch weder ein Haftungsrisiko noch ein unbillig ins Gewicht fallender Verwaltungsaufwand. Der Bekl. ist zwar zuzugeben, dass der Kl. sich die benötigten Informationen auch selbst beschaffen könnte, indem er sich zu den Geschäftsräumen der Bekl. begibt und dort Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Unterlagen nimmt. Der damit verbundene Aufwand ist ihm aber nicht zuzumuten. Die Bekl. musste anlässlich der Erstellung der Betriebskostenabrechnung ohnehin alle Einzelrechnungen prüfen, zuordnen und verbuchen; der zusätzliche Aufwand, die Einzelrechnungen in der Erläuterung zur Betriebskostenabrechnung aufzuführen, wäre minimal gewesen. Es erscheint demgegenüber unverhältnismäßig, den Kl. auf den umständlichen Weg der Einsichtnahme zu verweisen, zumal dieser Umweg nicht nur dem Kl., sondern allen Wohnraummietern zugemutet würde.

Da der Bekl. durch die geschuldete Ergänzung der Erläuterung zur Betriebskostenabrechnung kein dem Kl. zuzuordnender messbarer zusätzlicher Verwaltungsaufwand entstanden wäre, steht ihr dafür auch keine zusätzliche Vergütung zu. Dass der Bekl. nun deshalb geringfügige Aufwände entstehen werden, weil sie die geschuldete Auskunft nicht schon in die Betriebskostenabrechnung aufnahm, ist dem Kl. nicht zuzurechnen und daher im Rahmen der Interessenabwägung nicht zu berücksichtigen.

4. Die Mietvertragsklausel des § 3 Nr. 4, wonach dem Mieter „vermieterseits kein Nachweis zu etwa in Betriebs- oder Heizkosten enthaltenen ‚haushaltsnahen Aufwendungen’ im steuerlichen Sinne“ geschuldet sein soll, steht dem Anspruch des Kl. nicht entgegen. Ein gesonderter „Nachweis zu haushaltsnahen Aufwendungen“ im Sinne einer Steuerbescheinigung steht dem Kl., wie oben ausgeführt, unabhängig von der Wirksamkeit der Klausel ohnehin nicht zu. Soweit die Klausel geeignet ist und darauf abzielt, die nach Treu und Glauben als Nebenpflicht geschuldete Mitwirkung der Bekl. an der Verwirklichung der dem Kl. eröffneten Steuervorteile einzuschränken, stellt sie sich als im Sinne des § 305c BGB überraschende und den Kl. im Sinne des § 307 BGB unangemessen benachteiligende - nämlich den Grundsätzen von Treu und Glauben widersprechende - Regelung dar.

Ein Mieter kann von seinem Vermieter beanspruchen, in einer Betriebskostenabrechnung bestimmte Kosten so aufzuschlüsseln, dass der Mieter zum Zwecke der Steuerersparnis gegenüber dem Finanzamt haushaltsnahe Dienstleistungen in Abzug bringen kann. In dem entschiedenen Fall muss der Vermieter die Betriebskostenabrechnung so erstellen, dass bestimmte Nebenkosten sowie Kosten für Frisch- und Schmutzwasser nach einzelnen Beträgen und zugrunde liegenden Leistungen aufgeschlüsselt werden.

Die Mietvertragsparteien hatten 2014 einen Mietvertrag über eine Wohnung in Berlin-Charlottenburg geschlossen. Der Mieter war verpflichtet, auf die Kosten für Heiz- und Betriebskosten Vorauszahlungen zu leisten, über die dann periodengerecht abzurechnen war. In der Klausel § 3 Nr. 4 des Mietvertrages war vereinbart, dass der Vermieter nicht verpflichtet sei, dem Mieter eine Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen auszustellen.

Mit seiner Klage nahm der Mieter den Vermieter dennoch darauf in Anspruch, ihm für das Jahr 2014 eine solche Bescheinigung auszustellen, hilfsweise zumindest verschiedene Positionen, die Frisch- und Schmutzwasser und sonstige Nebenkosten betrafen, nach einzelnen Leistungen und Beträgen aufzuschlüsseln. Das Amtsgericht Charlottenburg wies die Klage in erster Instanz insgesamt ab.

Das Landgericht Berlin gab dem Mieter auf dessen Berufung hin hinsichtlich seines eingeschränkten Hilfsklageantrages recht. Der Mieter habe das Recht, vom Vermieter zumindest eine Betriebskostenabrechnung zu verlangen, anhand derer sich die Beträge ermitteln ließen, die für haushaltsnahe Dienstleistungen erbracht worden seien.

Der Vermieter müsse zwar weder eine „Steuerbescheinigung nach § 35a EStG” erteilen noch gewissermaßen steuerberatend tätig werden und einzelne Betriebskostenarten ausdrücklich als Aufwendungen „für haushaltsnahe Dienstleistungen” einordnen und bezeichnen. Der Mieter müsse jedoch die Möglichkeit erhalten, selbst anhand der Betriebskostenabrechnung zu ermitteln, welche Dienstleistungen erbracht und welche Beträge dafür aufgewendet worden sind. Dafür sei erforderlich, dass Pauschalrechnungen aufgeschlüsselt und der Anteil der Dienstleistungen ausgewiesen würden.

Dem Mieter sei nicht zuzumuten, selbst anhand der Geschäftsunterlagen bei der Hausverwaltung die Einzelrechnungen zusammenzustellen und zuzuordnen.

Dies obliege vielmehr dem Vermieter. Ausreichend, aber auch erforderlich sei es, die Betriebskostenabrechnung so zu gestalten, dass der Mieter diejenigen Kosten abgrenzen und beziffern könne, die ihm gerade für erbrachte Dienstleistungen berechnet würden. Für den Vermieter falle kaum messbarer zusätzlicher Aufwand an, wenn er die Betriebskostenabrechnung erstelle bzw. erstellen lasse und in diesem Rahmen die zuvor beschriebenen Erläuterungen in die Abrechnung mit aufgenommen würden.

Dieser Verpflichtung könne sich der Vermieter nicht durch die Klausel in § 3 Nr. 4 des Mietvertrages entziehen. Eine solche Klausel benachteilige den Mieter unangemessen und sei zudem als überraschende Regelung unwirksam.