Anspruch der Wohnungseigentümer untereinander auf Einhaltung des Schallschutzes nach Umbauarbeiten

Der im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zu gewährende Schallschutz richtet sich nach der DIN 4109, wenn ein vorhandener Bodenbelag durch einen anderen ersetzt und dabei nicht in den unter dem Belag befindlichen Estrich und die Geschossdecke eingegriffen wird. Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn die Trittschalldämmung des Gemeinschaftseigentums mangelhaft ist und der Trittschall ohne diesen Mangel den schallschutztechnischen Mindestanforderungen entspräche (Bestätigung von Senat, Urteil vom 1. Juni 2012 - V ZR 195/11, NJW 2012, 2725 Rn. 9 ff.; Urteil vom 16. März 2018 - V ZR 276/16, NJW 2018, 2123 Rn. 9; Urteil vom 6. Juli 2018 - V ZR 221/17, ZWE 2019, 139 Rn. 9).

1 Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Das 1962 errichtete Haus wurde 1995 in Wohnungseigentum aufgeteilt. Dabei wurde das Dachgeschoss zu Wohnraum ausgebaut; in den Wohnräumen und in der Diele wurde Teppichboden verlegt. Der Kl. erwarb eine Wohnung im zweiten Obergeschoss, der Bekl. 2001 die darüberliegende Dachgeschosswohnung.

2 2008 ließ der Bekl. den Teppichboden durch Fliesen ersetzen. Der Kl. macht geltend, seitdem komme es in seiner Wohnung zu unzumutbaren Lärmbelästigungen durch Trittschall. Ein im Jahr 2013 von der Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft in Auftrag gegebenes Gutachten ergab, dass die Wohnungstrenndecke nicht den Anforderungen an den Trittschallschutz der DIN 4109 in der Ausgabe von 1989 entspricht. Der Antrag des Kl., eine den anerkannten Regeln der Technik für die Herstellung einer Trittschalldämmung genügende Trenndecke zwischen den Wohnungen der Parteien herstellen zu lassen, wurde in der Wohnungseigentümerversammlung vom 8. April 2014 abgelehnt.

3 Mit der Klage verlangt der Kl. von dem Bekl., in dessen Wohnung Teppichboden oder einen in der Trittschalldämmung gleichwertigen Bodenbelag mit einem Trittschallverbesserungsmaß von mindestens 15 dB zu verlegen, hilfsweise durch geeignete Maßnahmen einen Normtrittschallpegel des Fußbodens von ≤ 53 dB herzustellen. Das Amtsgericht hat der Klage im Hauptantrag stattgegeben. Das Landgericht hat das Urteil geändert und unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung dem Hilfsantrag stattgegeben. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision will der Bekl. weiterhin die Klageabweisung erreichen. Der Kl. beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels.

I. 4 Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung u. a. in ZMR 2019, 895 veröffentlicht ist, meint, der Kl. könne von dem Bekl. gemäß § 1004 BGB i.V.m. § 14 Nr. 1, § 15 Abs. 3 WEG die Vornahme von Maßnahmen verlangen, durch die der Trittschallpegel von 53 dB gemäß der DIN 4109 in der zum Zeitpunkt des Dachgeschossausbaus geltenden Ausgabe von 1989 eingehalten werde. Dabei legt es das gerichtliche Sachverständigengutachten zugrunde, wonach die Anforderungen an die Trittschalldämmung mit dem Fliesenbelag um 14 dB verfehlt würden. Der Trittschallpegel betrage 66 bis 67 dB. Das stelle einen erheblichen Nachteil für den Kl. dar. Durch einen weich federnden Bodenbelag wie einen Teppichboden könne eine Verbesserung der Trittschalldämmung um mindestens 15 dB erreicht werden. Für den unzureichenden Trittschallschutz sei der Bekl. verantwortlich. Zwar könne ein Wohnungseigentümer grundsätzlich einen Bodenbelag durch einen anderen ersetzen. Führe dies allerdings zu Trittschallbelästigungen in der darunterliegenden Wohnung und gingen diese über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß gemäß § 14 Nr. 1 WEG hinaus, sei er Störer. Es sei unerheblich, ob auf der Geschosstrenndecke kein schwimmender Estrich vorhanden sei bzw. ob dieser aufgrund von Ausführungsmängeln (Schallbrücken) keine trittschallentkoppelnde Wirkung entfalte. Die Trittschalldämmung sei mit dem Teppichboden sehr viel besser gewesen. Er stelle einen das ursprüngliche Schallschutzniveau prägenden Umstand dar. Der Schallschutz müsse nach der Änderung des Bodenbelags so gut sein wie zuvor. Der Bekl. sei zwar nicht verpflichtet, das Gemeinschaftseigentum zu verbessern. Er könne sich aber unter dem Gesichtspunkt einer ihm gegenüber dem Kl. zukommenden Treuepflicht nicht durch den Hinweis auf die Mangelhaftigkeit der Geschossdecke entlasten, wenn er mit weit weniger aufwendigen Maßnahmen, etwa durch die Verlegung von Teppichboden anstelle der Fliesen, den notwendigen Schallschutz herbeiführen könne. Bei Verlegung eines schwimmenden Estrichs würden weitaus höhere Kosten entstehen. Wie der Bekl. den geschuldeten Trittschallschutz herstelle, sei seine Sache. Ob er einen Ausgleichsanspruch gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft habe, bedürfe keiner Entscheidung.

II. 5 Die Revision ist unbegründet. Zu Recht bejaht das Berufungsgericht einen Anspruch des Kl. aus § 1004 Abs. 1 BGB und § 15 Abs. 3 WEG i.V.m. § 14 Nr. 1 WEG auf Maßnahmen zur Einhaltung der Mindestanforderungen an den Trittschallschutz.

6 1. Rechtlicher Maßstab für die zwischen den Wohnungseigentümern hinsichtlich des Schallschutzes bestehenden Pflichten ist § 14 Nr. 1 WEG. Danach ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen, wozu auch der Oberbodenbelag gehört, nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst (vgl. Senat, Urteil vom 1. Juni 2012 - V ZR 195/11, NJW 2012, 2725 Rn. 5; Urteil vom 16. März 2018 - V ZR 276/16, NJW 2018, 2123 Rn. 5, 6). Das gilt auch dann, wenn die beanstandete Beeinträchtigung durch Schallimmissionen nicht auf einem eigenen Tun des Wohnungseigentümers, sondern darauf beruht, dass dessen Mieter - was das Berufungsgericht erörtert, ohne dazu Feststellungen zu treffen - den Teppichboden ausgetauscht hat. Denn der Wohnungseigentümer hat nach § 14 Nr. 2 WEG für die Einhaltung der in § 14 Nr. 1 WEG bezeichneten Pflichten durch diejenigen Personen zu sorgen, denen er die Wohnung zur Benutzung überlässt (vgl. Senat, Urteil vom 1. Juni 2012 - V ZR 195/11, aaO.).

7 2. Infolge des Austauschs des Bodenbelags in der Wohnung des Bekl. ist dem Kl. ein Nachteil im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG entstanden.

8 a) Das folgt allerdings nicht daraus, dass seit dem Ausbau des Dachgeschosses ein schalldämpfender Teppichboden verlegt war. Für den Nachteilsbegriff im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG ist nicht an das Gepräge der Wohnanlage anzuknüpfen. Die Rechtsprechung, dass sich das einzuhaltende Schallschutzniveau aus tatsächlichen Umständen wie etwa der bei der Errichtung vorhandenen Ausstattung ergeben könnte, hat der Senat, was das Berufungsgericht übersehen hat, bereits durch Urteil vom 27. Februar 2015 (V ZR 73/14, ZfIR 2015, 391 Rn. 10 ff.) aufgegeben (vgl. auch Urteil vom 16. März 2018 - V ZR 276/16, NJW 2018, 2123 Rn. 9).

9 b) Der im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zu gewährende Schallschutz richtet sich nach der DIN 4109, wenn - wie hier - ein vorhandener Bodenbelag durch einen anderen ersetzt und dabei nicht in den unter dem Belag befindlichen Estrich und die Geschossdecke eingegriffen wird (vgl. Senat, Urteil vom 1. Juni 2012 - V ZR 195/11, NJW 2012, 2725 Rn. 9 ff.; Urteil vom 16. März 2018 - V ZR 276/16, NJW 2018, 2123 Rn. 9; Urteil vom 6. Juli 2018 - V ZR 221/17, ZWE 2019, 139 Rn. 9). Das gilt grundsätzlich auch dann, wenn die Trittschalldämmung des Gemeinschaftseigentums mangelhaft ist und der Trittschall ohne diesen Mangel den schallschutztechnischen Mindestanforderungen entspräche. Zwar tritt in einer solchen Situation der Mangel erst durch den Austausch des Bodenbelags zutage. Der Umstand, dass die Trittschalldämmung des Gemeinschaftseigentums unzureichend ist, bleibt für den von dem Wohnungseigentümer nach Austausch des Bodenbelags einzuhaltenden Schallschutz aber grundsätzlich ohne Bedeutung.

10 aa) Richtig ist allerdings, dass der Schallschutz in erster Linie durch die im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteile gewährleistet werden muss, insbesondere durch die Art und den Aufbau der Geschossdecke und des Estrichs (vgl. Senat, Urteil vom 27. Februar 2015 - V ZR 73/14, ZfIR 2015, 391 Rn. 14; Urteil vom 16. März 2018 - V ZR 276/16, NJW 2018, 2123 Rn. 14). Daraus folgt jedoch nur, dass das mittels der im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteile bislang erreichte Schallschutzniveau bei Eingriffen in das Gemeinschaftseigentum im Prinzip erhalten bleiben muss und jedenfalls nicht signifikant verschlechtert werden darf (Senat, Urteil vom 16. März 2018 - V ZR 276/16, NJW 2018, 2123 Rn. 14; Urteil vom 6. Juli 2018 - V ZR 221/17, ZWE 2019, 139 Rn. 9). Für die sich zwischen den Wohnungseigentümern hinsichtlich des Schallschutzes ergebenden Pflichten bei einer Änderung des Bodenbelags lässt sich daraus nichts herleiten. Zwar steht die Auswahl des - im Sondereigentum stehenden (vgl. Senat, Urteil vom 1. Juni 2012 - V ZR 195/11, NJW 2012, 2725 Rn. 5) - Oberbodenbelags gemäß § 13 Abs. 1 WEG grundsätzlich im Belieben des Sondereigentümers. Das ändert aber nichts daran, dass der Sondereigentümer nach § 14 Nr. 1 WEG gehalten ist, insbesondere bei der Änderung des Bodenbelags darauf zu achten, dass die durch die DIN 4109 vorgegebenen schallschutztechnischen Mindestanforderungen eingehalten werden (vgl. Senat, Urteil vom 1. Juni 2012 - V ZR 195/11, aaO. Rn. 15).

11 bb) Anders kann es sein, wenn bei einer mangelhaften Trittschalldämmung des Gemeinschaftseigentums der Wohnungseigentümer keine zumutbare Abhilfemöglichkeit hat. Solange er aber mit zumutbaren Maßnahmen an seinem Sondereigentum die Mindestanforderungen an den Trittschallschutz einhalten kann, wie etwa durch die Verlegung eines schalldämpfenden Teppichbodens oder die Anbringung eines zusätzlichen Bodenbelags, ist er dazu im Verhältnis zu den anderen Wohnungseigentümern nach § 14 Nr. 1 WEG verpflichtet (so auch OLG Düsseldorf, NZM 2001, 958 f.; OLG München, ZMR 2007, 809; LG Karlsruhe, ZWE 2016, 414; Hogenschurz in Jennißen, WEG, 6. Aufl., § 22 Rn. 106d).

12 c) Die Mindestanforderungen der DIN 4109 sind hier überschritten. Einzuhalten sind, weil das Dachgeschoss des 1962 errichteten Gebäudes im Jahr 1995 ausgebaut wurde, die Anforderungen an den Trittschallschutz gemäß DIN 4109 in der Ausgabe von 1989 (vgl. Senat, Urteil vom 16. März 2018 - V ZR 276/16, NJW 2018, 2123 Rn. 9 u. 15; Urteil vom 6. Juli 2018 - V ZR 221/17, ZWE 2019, 139 Rn. 9). Die darin festgelegte Trittschallgrenze von 53 dB wird nach den Feststellungen des Berufungsgerichts infolge der Änderung des Bodenbelags in der Wohnung des Bekl. um 14 dB überschritten. Mit dem Fliesenbelag beträgt der Trittschallpegel 66 bis 67 dB.

13 d) Dem Bekl. ist die Einhaltung der Mindestanforderungen an den Trittschall zumutbar. Er kann dies nach den Feststellungen des Berufungsgerichts durch vergleichsweise einfache Maßnahmen erreichen, nämlich durch die Verlegung eines schalldämpfenden Teppichbodens oder die Anbringung eines zusätzlichen Bodenbelags auf die bestehenden Fliesen. Welche Maßnahme er ergreift, bleibt ihm überlassen. Demgegenüber ist die Ertüchtigung des Gemeinschaftseigentums nach den weiteren Feststellungen des Berufungsgerichts aufwendiger und mit weitaus höheren Kosten verbunden. Ob und unter welchen Voraussetzungen gemäß § 21 Abs. 4 WEG ein Anspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Beseitigung des Trittschallmangels am Gemeinschaftseigentum bestehen könnte, bedarf keiner Entscheidung. Es wäre Sache des Bekl., einen solchen Anspruch geltend zu machen.

Ein Wohnungseigentümer kann von einem anderen Wohnungseigentümer, der in seiner Wohnung den Bodenbelag ausgetauscht und statt des vorhandenen Teppichbodens Fliesen verlegt hat, die Einhaltung der schallschutztechnischen Mindestanforderungen nach der DIN 4109 auch dann verlangen, wenn die Trittschalldämmung des Gemeinschaftseigentums mangelhaft ist und ohne diesen Mangel der Trittschall den schallschutztechnischen Mindestanforderungen entspräche.

Die Parteien sind Mitglieder einer WEG. Die Wohnung des Klägers befindet sich im 2. OG des 1962 errichteten Hauses, die Wohnung des Beklagten darüber im DG, das 1995 zu Wohnraum ausgebaut und mit Teppichboden ausgestattet worden war. 2008 ersetzte der Beklagte den Teppichboden durch Fliesen. Seitdem, so der Kläger, komme es in seiner Wohnung zu unzumutbarem Trittschalllärm. Ein 2013 von der Verwalterin in Auftrag gegebenes Gutachten ergab, dass die Trittschalldämmung der Wohnungstrenndecke mit dem Fliesenbelag nicht den schallschutztechnischen Mindestanforderungen entspricht.

Der Kläger verlangt vom Beklagten, wieder Teppichboden oder gleichwertigen Bodenbelag mit einem Trittschallverbesserungsmaß von mindestens 15 dB zu verlegen, hilfsweise anderweitig einen Normtrittschallpegel von < 53 dB herzustellen. Das AG hat der Klage im Hauptantrag, das LG unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung dem Hilfsantrag stattgegeben. Der BGH hat die Revision des Beklagten zurückgewiesen.

Maßstab für zwischen Wohnungseigentümern bestehende Schallschutzpflichten ist § 14 Nr. 1 WEG. Danach ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen, wozu auch der Oberbodenbelag gehört, nur so Gebrauch zu machen, dass keinem anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst, was hier infolge des Austauschs des Bodenbelags der Fall war.

Der im Verhältnis der Eigentümer untereinander zu gewährende Schallschutz richtet sich nach der DIN 4109, wenn ein vorhandener Bodenbelag durch einen anderen ersetzt und dabei nicht in den Estrich darunter und die Geschossdecke eingegriffen wird. Das gilt auch dann, wenn die Trittschalldämmung des Gemeinschaftseigentums mangelhaft ist und der Trittschall ohne diesen Mangel den schallschutztechnischen Mindestanforderungen entspräche. Zwar muss der Schallschutz in erster Linie durch die im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteile gewährleistet werden. Daraus folgt aber nur, dass das mittels der im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteile bislang erreichte Schallschutzniveau bei Eingriffen in das Gemeinschaftseigentum im Prinzip erhalten bleiben muss und jedenfalls nicht signifikant verschlechtert werden darf. Das ändert nichts daran, dass der Wohnungseigentümer nach § 14 Nr. 1 WEG gehalten ist, insbesondere bei der Änderung des Bodenbelags darauf zu achten, dass die schallschutztechnischen Mindestanforderungen eingehalten werden. Solange er das mit zumutbaren Maßnahmen an seinem Sondereigentum kann, wie etwa durch die Verlegung eines schalldämpfenden Teppichbodens oder die Anbringung eines zusätzlichen Bodenbelags, kann der andere Wohnungseigentümer von ihm die Beseitigung der Beeinträchtigungen seines Wohneigentums verlangen.

Der Prozess ist schlecht gelaufen. Das von der Verwalterin eingeholte Gutachten ergab, dass die Wohnungstrenndecke unter dem DG (also die Wohnung des Klägers) nicht den Anforderungen an den Trittschallschutz entspricht. Der Antrag des Klägers, eine Trittschalldämmung nach DIN 4109/Ausgabe von 1989 zwischen den Wohnungen der Parteien herzustellen, wurde in der Wohnungseigentümerversammlung vom 8. April 2014 abgelehnt und offensichtlich nicht weiterverfolgt. Zuletzt verlangt der Kläger, in der über ihm liegenden Wohnung des Beklagten Teppichboden oder einen in der Trittschalldämmung gleichwertigen Bodenbelag zu verlegen und einen Normtrittschallpegel des Fußbodens von < 53 dB herzustellen. Dem Hilfsantrag wurde vor dem LG und dem BGH stattgegeben. Kernpunkt der Begründung des BGH ist (Rn. 13), dass „der Beklagte eine verbesserte Trittschalldämmung durch vergleichsweise einfache Maßnahmen erreichen kann. Demgegenüber ist die Ertüchtigung des Gemeinschaftseigentums aufwendiger und mit weitaus höheren Kosten verbunden. Ob und unter welchen Voraussetzungen gemäß § 21 Abs. 4 WEG ein Anspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Beseitigung des Trittschallmangels am Gemeinschaftseigentum bestehen könnte, bedarf keiner Entscheidung. Es wäre Sache des Beklagten, einen solchen Anspruch geltend zu machen.“ Es bleibt also offen, ob die Zwischendecke zum DG auf Gemeinschaftskosten hätte „ertüchtigt“ werden müssen, was der BGH als „aufwendiger und mit weitaus höheren Kosten verbunden“ bezeichnet. Mit dem Hinweis auf weitaus höhere Kosten der Gemeinschaft kann es aber nicht so weit her sein, denn in BGHZ 202, 375 (GE 2015, 66) ist ausgeführt, dass nicht einmal für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten oder des Alters einzelner Wohnungseigentümer Raum ist, wenn die sofortige Vornahme einer Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Der Kardinalfehler ist also, dass der Kläger nicht gleichzeitig gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Vornahme ausreichender Maßnahmen bezüglich der Zwischendecke und dann erst gegen den Beklagten wegen der Herstellung einer ausreichenden Trittschalldämmung vorgegangen ist. Die Ablehnung des Beschlusses aus 2014 bedeutet keinen Wegfall des Instandsetzungsanspruches gegen die Gemeinschaft. Sowohl der Kläger als auch der Beklagte gehören ihr an und bewegen sich in dem gegenseitigen Treueverhältnis. In einem Folgeprozess müsste der Beklagte die Gemeinschaft auf vorherige Herstellung einer ordnungsmäßigen Zwischendecke in Anspruch nehmen, denn der Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung verjährt nicht. Bevor ein Eigentümer wegen seines Sondereigentums in Anspruch genommen wird, müsste das mitbetroffene Gemeinschaftseigentum in Ordnung gebracht werden. Leider hat der Beklagte bisher nicht ausreichend darauf gedrungen.

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister