Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung trotz Mietendeckel

1. Die vom Vermieter verlangte Zustimmung zu einer Mieterhöhung ist auch dann nicht nach dem Berliner Mietendeckel (MietenWoG) ausgeschlossen, wenn das Erhöhungsverlangen dem Mieter nach dem in § 3 benannten Stichtag (18. Juni 2019) zugegangen ist.

2. Ohnehin ist ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung weder unmittelbar noch mittelbar aufgrund des MietenWoG ausgeschlossen, weil dieses als öffentlich-rechtliche Regelung die Bestimmungen des BGB (§§ 558 ff.) unberührt lässt.

3. Lehnt der Mieter die Beseitigung eines wohnwertmindernden Merkmals (hier: schlechter Schnitt wegen fehlender Tür zum Flur) ab, kann er sich später bei einer Mieterhöhung nicht darauf berufen.

4. Die Wilmersdorfer Straße ist keine bevorzugte Citylage.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. machen gegenüber der Bekl. die Zustimmung zu einer Mieterhöhung geltend. Die Wohnung der Bekl. ist mit Sammelheizung, Bad und Innen-WC ausgestattet. Im Bad befindet sich ein Fenster zur Küche. Ein Zimmer der Wohnung ist nur durch das Wohnzimmer zu erreichen. Bei Anmietung der Wohnung wurde der Bekl. vom Vermieter jedoch angeboten, auch das hintere Zimmer mit einer Tür zum Flur zu versehen, was jedoch von der Bekl. abgelehnt wurde.

Den Kl. steht gegenüber der Bekl. der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 557,75 € monatlich gemäß §§ 558 ff. BGB zu. […]

Unter Heranziehung des im vorliegenden Fall unstreitig einschlägigen Mietspiegelfeldes H1 des Berliner Mietspiegels 2019 übersteigt die von den Kl. geltend gemachte Mieterhöhung die ortsübliche Vergleichsmiete nicht.

Die Merkmalsgruppe 2: Küche ist unstreitig neutral zu bewerten.

Auch die Merkmalsgruppe 3: Wohnung ist neutral anzusetzen.

Das Vorliegen eines wohnwerterhöhenden Merkmals haben die Kl. nicht unter Beweis gestellt. Ihre Behauptung, in der Wohnung sei Stuck und Täfelung in gutem Zustand vorhanden, ist von der Bekl. wirksam bestritten worden.

Wohnwertmindernde Merkmale können ebenfalls nicht festgestellt werden. Soweit die Bekl. behauptet, die Elektroinstallationen und die Be- und Entwässerungsinstallation sei überwiegend auf Putz verlegt, so trägt sie hierzu nicht ausreichend vor. Die pauschale Behauptung dieser wohnwerterhöhenden Merkmale ist nicht ausreichend. Nicht ausreichend sind auch die von der Bekl. zur Akte gereichten Lichtbilder, die in einzelnen Räumen vereinzelt sichtbare Leitungen zeigen. Die Bekl. räumt selbst ein, dass ihr die Verlaufspläne sämtlicher Leitungen in der Wohnung nicht bekannt seien, mithin ihre Behauptung, die Leitungen würden überwiegend auf Putz verlaufen, eine bloße Vermutung ist, die eine Beweiserhebung nicht rechtfertigt. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens würde eine unzulässige Ausforschung darstellen, da der Sachverständige erst den maßgeblichen Umfang der Leitungen ermitteln würde.

Soweit unstreitig ein Zimmer der Wohnung nur durch das Wohnzimmer erreicht werden kann und deshalb grundsätzlich von einem schlechten Schnitt ausgegangen werden kann, so greift vorliegend dieses wohnwertmindernde Merkmal nicht, da unstreitig die Vermieter bei Einzug der Bekl. in die Wohnung die Anbringung einer Tür zum Flur in Bezug auf das gefangene Zimmer angeboten haben. Lehnt der Mieter die Beseitigung eines wohnwertmindernden Merkmals ab, kann er sich später bei einer Mieterhöhung hierauf nicht mehr berufen.

Die Merkmalsgruppe 4: Gebäude ist positiv zu bewerten.

Unstreitig weist das Gebäude einen abschließbaren Fahrradkeller ab, was wohnwerterhöhend ist.

Wohnwertmindernde Merkmale können vorliegend nicht belegt werden. Soweit die Bekl. behauptet, die Wärmedämmung sei unzureichend, da sie besonders hohe Heizkosten habe, trägt sie hierzu wiederum nicht ausreichend vor. Die Höhe der Heizkosten alleine lässt auf eine unzureichende Wärmedämmung nicht schließen, da der Heizverbrauch durch die Bedürfnisse des Mieters individuell bestimmt wird und keinen zwingenden Schluss darauf zulässt, dass höhere Kosten auf einer unzureichenden Wärmedämmung beruhen. Gegen die Behauptung der Bekl. spricht zudem der vorgelegte Energieausweis, der mit 154 kWh/(m2a) keinen Beleg dafür liefert, dass das behauptete wohnwertmindernde Merkmal vorliegt. Soweit die Bekl. bestreitet, dass dem Energieausweis richtige Verbrauchsdaten zugrunde lägen, erfolgt dieses Bestreiten ins Blaue hinein. Insoweit wäre es der Bekl. zumutbar, gegebenenfalls in die dem Energieausweis zugrunde liegenden Daten Belegeinsicht zu nehmen.

Schließlich ist die Merkmaisgruppe 5: Wohnumfeld neutral zu bewerten. Das einzig hier behauptete Merkmal einer bevorzugten Citylage ist in Bezug auf die Wohnung der Bekl. zu verneinen, da diese sich nicht nahe eines repräsentativen, überregional ausstrahlenden Einkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnstandorts befindet. Die Wilmersdorfer Straße erfüllt jedenfalls das Merkmal einer überregionalen Ausstrahlung nicht. Die Entfernung zu dem dies erfüllenden Kurfürstendamm ist wiederum zu weit, um hier noch von einer Nähe zu sprechen. […]

Die von den Kl. verlangte Zustimmung zur Mieterhöhung ist auch nicht nach dem sogenannten Berliner Mietendeckel (MietenWoG) ausgeschlossen.

Das Gericht schließt sich dabei nach eigener Prüfung den Ausführungen des Amtsgerichts Charlottenburg in dem Urteil vom 2.3.2020, 213 C 136/19, an.

Das Gericht führt hierzu Folgendes aus:

„a) Das hier streitgegenständliche Erhöhungsverlangen wurde bereits vor dem Inkrafttreten des MietenWoG Berlin gestellt. Hierdurch wurde ein Zustimmungsanspruch zu einer Erhöhung der Miete begründet, der bereits vor dem Inkrafttreten des Gesetzes entstanden und fällig war. Das Gesetz selbst (mit Ausnahme von § 5, vgl. Art. 4 Abs. 1 des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung) ist erst ab dem 23. Februar 2020 in Kraft getreten und kann damit bereits vor seinem Inkrafttreten entstandene Ansprüche nicht ausschließen. Hieran vermag auch der in § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin benannte Stichtag (18. Juni 2019) nichts zu ändern. Denn dieser regelt bereits seinem Wortlaut nach - wenn überhaupt - allenfalls die Frage, welcher Tag als Bemessungsgrundlage für eine zukünftig (also gerade nach Erlass des Gesetzes) noch zulässige maximale Miethöhe heranzuziehen sein soll. Hiervon geht offenbar nunmehr auch der Gesetzgeber aus, der insoweit ausführt: Die Vorschrift „regelt nicht das Verbot, bereits ab dem Stichtag eine höhere Miete als die Stichtagsmiete zu verlangen. Ein solches Verbot gilt, da im Gesetz nichts anderes geregelt ist, erst ab Inkrafttreten des Gesetzes“ (vgl. Seite 6 des beschlossenen Änderungsantrags der Fraktion der SPD, der Fraktion Die Linke und der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen vom 21. Januar 2020 zur Vorlage - zur Beschlussfassung - über Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung - Drs. 18/2347).

Unabhängig von vorgenannten Erwägungen ist der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung ohnehin weder unmittelbar noch mittelbar aufgrund des MietenWoG Berlin ausgeschlossen. Dazu im Einzelnen:

aa) Ein Verbot zur Erhöhung der Miete ergibt sich außerhalb der zuvor erörterten Frage einer etwaigen Rückwirkung nicht unmittelbar aus § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin. Nach dieser Regelung „ist eine Miete verboten, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet“. Dieser öffentlich-rechtlichen Regelung kommt allerdings im zivilrechtlichen Verhältnis zwischen Privaten (also zwischen den Mietvertragsparteien) keine unmittelbare Wirkung zu. Hiervon geht bereits der Gesetzgeber selbst aus, der insoweit ausführt, dass „das MietenWoG Bln nicht unmittelbar (aus)gestaltend in bestehende oder nach Inkrafttreten des Gesetzes abzuschließende Vertragsverhältnisse ein(greift), deren Zustandekommen und Inhalt sich vielmehr allein nach den Bestimmungen des BGB richtet“ (vgl. Seite 5 des beschlossenen Änderungsantrags der Fraktion der SPD, der Fraktion Die Linke und der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen vom 21. Januar 2020 zur Vorlage - zur Beschlussfassung - über Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung - Drs. 18/2347). Es handele sich insoweit um unterschiedliche - so wörtlich der Änderungsantrag - „Rechtsregime“ (aaO., Seite 4). Dass zumindest mit der Regelung des § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin der Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung nicht unmittelbar verboten werden sollte, zeigt auch der Gesetzgebungsprozess; unabhängig von der Gesetzesbegründung. Im Entwurf des Gesetzes vom 28. November 2019 hieß es noch, dass es verboten sei, „eine Miete zu fordern, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet“ (vgl. Seite 8, Drs. 18/2347 des Abgeordnetenhauses). Eine solche Regelung hat der Gesetzgeber in die Endfassung des § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin jedoch nicht übernommen. Das Verbot eines Teils einer Miete selbst (ohne Zusatz etwa eines „Forderns“) setzt zudem gerade voraus, dass ein solcher Anspruch bereits entstanden ist. Andernfalls könnte ein Teil einer „Miete“ nicht „verboten“ sein.

Der Antrag der Kl. auf Aussetzung des Verfahrens ist zurückzuweisen. Aus den obigen Ausführungen folgt, dass der Berliner Mietendeckel auf den hiesigen Rechtsstreit nicht anwendbar ist, so dass es unerheblich ist, ob der Mietendeckel verfassungsgemäß ist oder nicht.

Ob ein Mieterhöhungsverlangen, das erst nach dem Stichtag 18. Juni 2019 dem Mieter zugegangen war, einen einklagbaren Anspruch auf Zustimmung begründete, war nach Politikeräußerungen während des Gesetzgebungsverfahrens zweifelhaft. Das Amtsgericht Charlottenburg verneint eine Einschränkung des im BGB geregelten Mieterhöhungsrechts durch den Mietendeckel.

Die Vermieter hatten mit Schreiben vom 25. Juni 2019 von der Mieterin unter Berufung auf den Berliner Mietspiegel Zustimmung zu einer Mieterhöhung verlangt. Die Mieterin stimmte dem Verlangen nicht zu und machte im Prozess verschiedene wohnwertmindernde Merkmale geltend. Im Verfahren vor dem Amtsgericht Charlottenburg wurden auch mögliche Auswirkungen des MietenWoG erörtert.

Das Amtsgericht verurteilte die Mieterin zur Zustimmung und schloss sich dabei dem Urteil der Abteilung 213 vom 2. März 2020 (gemeint wohl: 4. März 2020) an. Der Mietendeckel habe keine Auswirkungen auf das Zustimmungsverlangen, auch wenn dieses erst nach dem Stichtag 18. Juni 2019 dem Mieter zugegangen sei. Schließlich sei das MietenWoG ausdrücklich als öffentlich-rechtliche Regelung konzipiert, die den zivilrechtlichen Anspruch des Vermieters auf Mieterhöhung unberührt lasse. Das Erhöhungsverlangen sei auch begründet, weil die Beklagte wohnwertmindernde Merkmale unsubstantiiert vorgetragen habe (Leitungen überwiegend auf Putz); bei einem anderen Merkmal (schlechter Schnitt) habe sie die Beseitigung durch den Vermieter abgelehnt und könne sich deshalb nicht darauf berufen.

Das Urteil des AG Charlottenburg vom 4. März 2020 - 213 C 136/19 (GE 2020, 401) ist ausführlich besprochen worden von Schultz in GE 2020, 369.