Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung, aber nicht auf Zahlung der Erhöhungsbeträge

1. § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln steht dem Zustimmungsverlangen des Vermieters zu einer Mieterhöhung nicht entgegen; inwieweit die Vorschrift einer Verurteilung zur Zahlung entgegensteht, bleibt offen.

2. Die Nichtzustimmung des Mieters rechtfertigt nicht die Besorgnis, der Mieter werde sich bei einer festgestellten Verfassungswidrigkeit des Mietendeckels seinen Zahlungspflichten entziehen.

(Leitsätze der Redaktion)

1.a) Die Kl. hat gegen den Bekl. einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete von bisher monatlich 297,74 € (4,68 €/m2) um 44,66 € auf 342,40 € (5,39 €/m2) mit Wirkung ab 1. September 2019 aus § 558 Abs. 1 BGB.

§ 3 Abs. 1 MietenWoG steht dem Anspruch der Kl. gegen die Bekl. nicht entgegen.

Nach § 3 Abs. 1 Satz 1 MietenWoG Bln ist vorbehaltlich hier nicht gegebener weiterer Regelungen - eine Miete verboten, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet.

Das hier gegenständliche Mieterhöhungsverlangen datiert vom 14. Juni 2019.

Die Kammer hat bereits entschieden, dass § 3 Abs. 1 MietenWoG einem Mieterhöhungsverlangen nicht entgegenstehen kann, dessen Wirkungen nach § 558b Abs. 1, 2 BGB (i.V.m. § 894 ZPO) vor dem definierten Stichtag eintreten (vgl. LG Berlin [ZK 65], Urt. v. 27. Mai 2020 - 65 S 233/19 - GE 2020, 875 vgl. ebenso: AG Charlottenburg, Urt. v. 4.3.2020 - 213 C 136/19, GE 2020, 401 = juris Rn. 15, Schultz, GE 2020, 168, [172]; wohl auch: Tietzsch, WuM 2020, 121, [129]; a.A. LG Berlin [ZK 67], Beschl. v. 12.3.2020 - 67 S 274/19, juris, für eine Mieterhöhung mit Wirkung zum 1.6.2020). Die Kammer hat in dem vorgenannten Verfahren (65 S 233/19) wegen der abweichenden Auffassung einer anderen Kammer des LG (noch) die Revision zugelassen. Inzwischen ist die Entscheidung des BGH vom 29. April 2020 (VIII ZR 355/18, GE 2020, 798) veröffentlicht, aus der sich ergibt, dass der für Wohnraummietsachen zuständige VIII. ZS des BGH die Rechtsfrage wie vorstehend dargestellt beantwortet hat. [wird ausgeführt].

b) Die Kl. hat keinen Anspruch auf Zahlung der Erhöhungsbeträge. Die Zahlungen sind (bislang) nicht fällig.

Offenbleiben kann mangels Entscheidungserheblichkeit, ob und (in zeitlicher Hinsicht) inwieweit § 3 Abs. 1 MietenWoG einer Verurteilung des Bekl. zur Zahlung entgegenstünde.

Soweit der Bekl. nach den Feststellungen unter a) verurteilt wird, der begehrten Erhöhung der Nettokaltmiete zuzustimmen, so wird die Abgabe der Willenserklärung nach § 894 ZPO fingiert; sie gilt allerdings erst mit Rechtskraft der Entscheidung als abgegeben. Der Mieter wird mit (Rück-) Wirkung auf den nach § 558b Abs. 1 BGB zu berechnenden Zeitpunkt zur Zustimmung verurteilt; er schuldet den Erhöhungsbetrag jedoch erst ab Rechtskraft des Urteils. Erst in diesem Zeitpunkt entsteht der Zahlungsanspruch und wird fällig (vgl. BGH, Urt. v. 4. Mai 2005 - VIII ZR 94/04, GE 2005, 730 = nach juris Rn. 15; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 558b Rn. 52).

Die Voraussetzungen für eine Verurteilung nach § 259 ZPO sind weder vorgetragen noch ersichtlich. Nach §§ 257, 259 ZPO kann auf künftige Zahlung geklagt werden, wenn die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde.

Entgegen der Auffassung der Kl. rechtfertigt der Umstand allein, dass der Bekl. der Mieterhöhung nicht zugestimmt hat, nicht die Annahme der Nichterfüllung der daraus erwachsenden Zahlungspflicht (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 14. Aufl. 2019, § 558b Rn. 68). Es gibt keinen Erfahrungssatz, dass ein Mieter der erst in dem vom Gesetzgeber vorgesehenen gerichtlichen Verfahren, § 558b BGB, zur Zustimmung verurteilt wird, die Erhöhungsbeträge nicht zahlt. Vor dem Hintergrund des Gebührenstreitwertes und infolgedessen der hohen Kostenrisiken würde ein Mieter gegebenenfalls von der Verfolgung seiner nach dem Gesetz vorgesehenen Rechte absehen, wenn er befürchten müsste, dass er auf künftige Zahlung in Anspruch genommen wird, ohne dass er - abgesehen von der Verfolgung der ihm zustehenden Rechte - dazu Veranlassung gegeben hätte. Soweit die Kl. meint, dass das MietenWoG bis zur Klärung seiner Verfassungsmäßigkeit die Besorgnis begründe, dass Mieter sich der Zahlung entziehen, so fehlt es an einem konkreten Anknüpfungspunkt des unterstellten Verhaltens in Bezug auf den hiesigen Bekl. Im Übrigen ergibt sich noch nicht einmal ein sachlicher Anhaltspunkt mit Blick darauf, dass der Landesgesetzgeber selbst den Mietern dazu rät, möglicherweise unter das Gesetz fallende Beträge unter Vorbehalt an den Vermieter zu leisten. Im Übrigen hat die Kl. auch nicht vorgetragen, dass sie sich insoweit Risiken außerhalb des Vertragsverhältnisses aussetzen würde, nämlich denen des § 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG. Soweit der Kl.vertreter im Termin der mündlichen Verhandlung vor der Kammer versucht hat, vom Bekl.vertreter - ungeachtet der Abwesenheit des Bekl. selbst - eine Erklärung zu erreichen, die ihre Besorgnis bestätigt, so ist eine solche nicht abgegeben worden.

2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

3. Die Revision ist zur Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung gemäß § 543 Abs. 1, 2 Nr. 2 ZPO nicht (mehr) zuzulassen. Soweit die Kammer von der Entscheidung der ZK 67 des LG Berlin abweicht (LG Berlin [ZK 67], Beschl. v. 12.3.2020 - 67 S 274/19 -, GE 2020, 468), hat der BGH die unterschiedliche Beantwortung der Rechtsfrage für die hier gegenständliche Fallkonstellation bereits geklärt. Sie ist - wie die Kammer entschieden hat - nicht entscheidungserheblich, weil der Anwendungsbereich des MietenWoG (noch) nicht eröffnet ist. Die Kammer bewegt sich im Rahmen der vom BGH entwickelten Maßstäbe.

§ 3 Abs. 1 MietenWoG Bln steht dem Zustimmungsverlangen des Vermieters zu einer Mieterhöhung nicht entgegen, allerdings rechtfertigt die Nichtzustimmung des Mieters nicht die Besorgnis, der Mieter werde sich bei einer festgestellten Verfassungswidrigkeit des Mietendeckels seinen Zahlungspflichten entziehen, so dass auch eine Klage auf zukünftige Mietzahlung der Erhöhungsbeträge ausscheidet.

Die Klägerin verlangte vom Beklagten mit Schreiben vom 14. Juni 2020 Zustimmung zur Mieterhöhung. Vorliegend verlangt die Klägerin klageweise nicht nur Zustimmung zur Mieterhöhung, sondern klagt, weil der Beklagte vorprozessual nicht zugestimmt hat, neben der Zustimmung auf Mieterhöhung auf Verurteilung zur Zahlung, wenigstens auf Verurteilung nach §§ 257, 259 ZPO auf künftige Mietzahlung. Nach dieser Bestimmung kann Klage auf künftige Leistung erhoben werden, wenn den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde.

Das LG Berlin (ZK 65) hat den Beklagten verurteilt, einer Erhöhung der Nettokaltmiete mit Wirkung ab 1. September 2019 zuzustimmen. § 3 Abs. 1 MietenWoG, wonach eine Miete verboten sei, welche die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet, stehe dem nicht entgegen. Die Kammer nimmt dabei Bezug auf ihre Entscheidung vom 27. Mai 2020 - 65 S 233/19 - (GE 2020, 875) und auf die Entscheidung des BGH vom 29. April 2020 - VIII ZR 355/18 - (GE 2020, 798).

Allerdings habe die Klägerin keinen Anspruch auf Zahlung der Erhöhungsbeträge, die bislang noch nicht fällig seien, wobei die Kammer mangels Entscheidungserheblichkeit offen lässt, ob und (in zeitlicher Hinsicht) inwieweit § 3 Abs. 1 MietenWoG einer Verurteilung zur Zahlung entgegenstünde.

Jedenfalls seien die Voraussetzungen für eine Verurteilung nach § 259 ZPO weder vorgetragen noch ersichtlich. Nach §§ 257, 259 ZPO kann auf künftige Zahlung geklagt werden, wenn die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde.

Entgegen der Auffassung der Klägerin rechtfertigt der Umstand allein, dass der Beklagte der Mieterhöhung nicht zugestimmt habe, nicht die Annahme der Nichterfüllung der daraus erwachsenden Zahlungspflicht. Es gebe keinen Erfahrungssatz, dass ein Mieter, der erst im gerichtlichen Verfahren zur Zustimmung verurteilt werde, die Erhöhungsbeträge nicht zahle. Vor dem Hintergrund des hohen Kostenrisikos würde ein Mieter gegebenenfalls von der Verfolgung seiner nach dem Gesetz vorgesehenen Rechte absehen, wenn er befürchten müsste, dass er auf künftige Zahlung in Anspruch genommen werde, ohne dass er – abgesehen von der Verfolgung der ihm zustehenden Rechte, also zunächst nicht zuzustimmen und sich auf Zustimmung verklagen zu lassen – dazu Veranlassung gegeben hätte.

Soweit die Klägerin meine, dass der Mietendeckel zur Klärung seiner Verfassungsmäßigkeit die Besorgnis begründe, dass Mieter sich der Zahlung entziehen, fehle es an einem konkreten Anknüpfungspunkt des unterstellten Verhaltens in Bezug auf den Beklagten. Im Übrigen ergebe sich noch nicht einmal ein sachlicher Anhaltspunkt mit Blick darauf, dass der Landesgesetzgeber selbst den Mietern dazu rate, möglicherweise unter das Gesetz fallende Beträge unter Vorbehalt an den Vermieter zu leisten (allerdings war das nicht der Landesgesetzgeber, sondern nur eine Senatorin, die auch nicht zur Vorbehaltszahlung geraten hatte, sondern nur dazu, die ersparten Beträge auf die hohe Kante zu legen).

Unser schon mehrfach gegebener Rat sei hier wiederholt: Der Vermieter darf sich weiterhin im Rahmen des BGB-Mietrechts bewegen, also Zustimmung zur Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen (§ 558 BGB), in Textform die Erhöhung einer vereinbarten Indexmiete (§ 557b BGB) oder einen Modernisierungszuschlag verlangen (§ 559 BGB), muss aber gleichzeitig vorläufig auf die Zahlung der Erhöhungsbeträge (Fordern und Entgegennehmen) verzichten, um nicht in Konflikt mit dem MietenWoG zu geraten.