Anspruch auf Wohnungsbesichtigung durch Sachverständigen

1. Ein sachlicher Grund für die Verpflichtung des Mieters, dem Vermieter den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, kann dann angenommen werden, wenn zur Vorbereitung einer Vergleichsmietenerhöhung ein Sachverständiger die Mietsache besichtigen will.

2. Zur Beschaffenheit der Mietsache i.S.d. § 558 BGB gehört deren Erhaltungszustand; auch wenn zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens mit einem Sachverständigengutachten dieser die Wohnung nicht unbedingt besichtigt haben muss, hat der Vermieter ein schutzwürdiges Interesse daran, das Mieterhöhungsverlangen auch in materiell-rechtlicher Hinsicht rechtssicher zu erklären.

(Leitsätze der Redaktion)

I. 1 Der Bekl. ist seit Juli 2014 Mieter einer Doppelhaushälfte der Kl. in E. Die Nettokaltmiete beträgt seit Mietbeginn 1.800 € im Monat zuzüglich monatlicher Vorauszahlungen auf die Betriebskosten i.H.v. 150 €.

2 Die Kl. beabsichtigt, die Miete für die vom E. Mietspiegel nicht erfasste Doppelhaushälfte bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen (§ 558 BGB), und hat zu deren Ermittlung einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragt. Den von der Kl. mehrfach erbetenen Zutritt zum Mietobjekt in Begleitung des Sachverständigen verweigerte der Bekl. mit der Begründung, das Gutachten zur Vorbereitung des Mieterhöhungsverlangens könne auch ohne eine Besichtigung des Mietobjekts angefertigt werden.

3 Die auf Duldung des Betretens der Doppelhaushälfte durch die Kl. und einen von ihr beauftragten Sachverständigen nach schriftlicher Vorankündigung von mindestens einer Woche sowie auf die Ermöglichung des Zutritts durch den Bekl. zu bestimmten Zeiten an Werktagen gerichtete Klage hat vor dem Amtsgericht im Wesentlichen Erfolg gehabt. Die hiergegen gerichtete Berufung des Bekl. ist ohne Erfolg geblieben. […]

6 Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Bekl. sein Klageabweisungsbegehren weiter.

II. 7 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 ZPO). […]

10 Diese Voraussetzungen sind vorliegend nicht erfüllt. Eine grundsätzliche Bedeutung besteht nicht schon deshalb, weil der Bundesgerichtshof die vom Berufungsgericht als klärungsbedürftig angesehene Rechtsfrage bisher noch nicht ausdrücklich entschieden hat (vgl. hierzu BGH, Beschluss vom 24. September 2013 - II ZR 396/12, ZIP 2014, 191 Rn. 2). Anhaltspunkte dafür, dass die Frage des Betretungsrechts eines Vermieters in Begleitung eines Sachverständigen zwecks Vorbereitung einer Vergleichsmietenerhöhung (§ 558 BGB) klärungsbedürftig ist, mithin ihre Beantwortung zweifelhaft ist oder hierzu unterschiedliche Auffassungen vertreten werden (vgl. BVerfG, Beschlüsse vom 6. Juni 2018 - 2 BvR 350/18, juris Rn. 17; vom 26. August 2009 - 1 BvR 2111/08, juris Rn. 6; Senatsbeschluss vom 30. November 2021 - VIII ZR 81/20, GE 2022, 577 = juris Rn. 14 m.w.N.), hat das Berufungsgericht weder genannt noch sind solche ersichtlich. Es beschränkt sich vielmehr auf die nicht näher begründete Annahme, die vorgenannte Frage stelle sich in einer unbestimmten Vielzahl vergleichbarer Fälle, legt aber nicht dar, dass insoweit ein Meinungsstreit besteht oder aus sonstigen Gründen eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs geboten ist.

11 Solche Gründe liegen auch nicht vor. Durch die Rechtsprechung des Senats sind die Voraussetzungen, unter denen einem Vermieter das Recht zum Betreten des Mietobjekts zusteht, dem Grunde nach bereits seit längerem geklärt (vgl. Senatsurteil vom 4. Juni 2014 - VIII ZR 289/13, GE 2014, 1053 = NJW 2014, 2566 Rn. 20) und jüngst - nach Erlass des Berufungsurteils - nochmals bekräftigt worden (vgl. Senatsurteil vom 26. April 2023 - VIII ZR 420/21, GE 2023, 649 = NZM 2023, 542 Rn. 15 ff.), so dass die Anwendung dieser Grundsätze (auch) auf Fallgestaltungen wie die vorliegende vorgezeichnet ist. Einen weitergehenden abstrakten Klärungsbedarf wirft der Streitfall nicht auf.

12 Sonstige Zulassungsgründe sind ebenfalls nicht ersichtlich.

13 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg (§ 552a Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat rechtsfehlerfrei angenommen, dass der Kl. ein Anspruch auf Gewährung des Zutritts zu der vom Bekl. angemieteten Doppelhaushälfte - gemeinsam mit dem von ihr mit der Erstellung eines Gutachtens zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete beauftragten öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (§ 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB) - gemäß § 242 BGB i.V.m. dem streitgegenständlichen Mietvertrag zusteht.

14 a) Den Mieter trifft eine vertragliche, aus § 242 BGB herzuleitende Nebenpflicht, dem Vermieter - nach entsprechender Vorankündigung - den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt (vgl. Senatsurteile vom 4. Juni 2014 - VIII ZR 289/13, GE 2014, 1053 = NJW 2014, 2566 Rn. 20; vom 26. April 2023 - VIII ZR 420/21, GE 2023, 649 = NZM 2023, 542 Rn. 15; jeweils m.w.N.). Bei der Prüfung, ob ein solcher konkreter sachlicher Grund vorliegt, ist - wie das Berufungsgericht in seinem im Urteil in Bezug genommenen Hinweisbeschluss zu Recht angenommen hat - einerseits dem Eigentumsrecht des Vermieters (Art. 14 Abs. 1 GG), andererseits auch dem Recht des Mieters, in den Mieträumen „in Ruhe gelassen“ zu werden (Art. 13 Abs. 1 GG), und seinem ebenfalls von Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Recht am Besitz der Mietwohnung Rechnung zu tragen. Die Tatgerichte sind insofern gehalten, die widerstreitenden grundrechtlich geschützten Rechtspositionen der Vertragsparteien zu einem angemessenen Ausgleich zu bringen (vgl. Senatsurteil vom 26. April 2023 - VIII ZR 420/21, aaO. Rn. 17 m.w.N.).

15 b) Dies hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei getan. Es hat zutreffend angenommen, dass das Interesse der Kl., die Mietsache zwecks Vorbereitung einer Vergleichsmietenerhöhung (§ 558 Abs. 1 BGB) durch einen mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragten öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (§ 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB) zu besichtigen, einen sachlichen Grund im vorgenannten Sinne darstellt, und dass die mit dieser Besichtigung einhergehenden lediglich geringfügigen Beeinträchtigungen der von Art. 13 Abs. 1, Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Interessen des beklagten Mieters hinter die ebenfalls von Art. 14 Abs. 1 GG geschützten Interessen der Kl., als Eigentümerin eine am örtlichen Markt orientierte, die Wirtschaftlichkeit der Mietsache regelmäßig sicherstellende Miete zu erzielen (vgl. hierzu BVerfGE 37, 132, 140, 142; 53, 352, 357; 79, 80, 85; Senatsurteil vom 20. Juni 2007 - VIII ZR 303/06, GE 2007, 1110 = NJW 2007, 2546 Rn. 12 m.w.N.), zurücktreten.

16 aa) Nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Gemäß § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB sind für die ortsübliche Vergleichsmiete die Entgelte maßgebend, die für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit gelten. Das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach § 558 BGB ist dem Mieter gegenüber in Textform zu erklären und zu begründen (§ 558a Abs. 1 BGB). Nach § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB kann der Vermieter zur Begründung auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Bezug nehmen.

17 Zutreffend - und von der Revision insoweit unangegriffen - ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass zur Beschaffenheit der Mietsache i.S.d. § 558 Abs. 2 BGB auch deren Erhaltungszustand gehört (vgl. Staudinger/V. Emmerich, BGB, Neubearb. 2021, § 558 Rn. 53; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 558 BGB Rn. 77; Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 82. Aufl., § 558 Rn. 16; BeckOK-Mietrecht/Theesfeld-Betten, Stand: 1. August 2023, § 558 BGB Rn. 43), welcher grundsätzlich nur im Rahmen einer Besichtigung auch des Inneren der Wohnräume festgestellt werden könne. Damit besteht im Hinblick auf das Interesse der Kl., dem mit der Gutachtenerstellung beauftragten Sachverständigen (§ 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB) eine Besichtigung der Doppelhaushälfte zu ermöglichen, damit dieser die ortsübliche Vergleichsmiete möglichst rechtssicher ermitteln und die Kl. hierauf gestützt ein Mieterhöhungsverlangen erklären kann, ein sachlicher Grund für den erstrebten Zutritt zur Wohnung.

18 bb) Entgegen der Ansicht der Revision ist ein Betretungsrecht der Kl. als Vermieterin gemeinsam mit dem Sachverständigen, auf dessen Gutachten die Kl. zur gebotenen Begründung ihres Mieterhöhungsverlangens (§ 558a Abs. 1 BGB) Bezug nehmen möchte, nicht deshalb zu verneinen, weil die Besichtigung des Mietobjekts nicht erforderlich sei, um ein Mieterhöhungsverlangen (§ 558 Abs. 1 BGB) formell wirksam erklären zu können.

19 Zwar verweist die Revision insoweit zutreffend darauf, dass nach der Rechtsprechung des Senats ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 Abs. 1 BGB nicht deshalb formell unwirksam ist, weil sich der Vermieter zur Begründung der Mieterhöhung auf das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen (§ 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB) stützt, welcher die Wohnräume nicht besichtigt hat (vgl. Senatsurteile vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 190/17, juris Rn. 19 ff. und VIII ZR 136/17, NJW 2018, 2792 Rn. 20 ff.).

20 Anders als die Revision meint, folgt hieraus jedoch nicht, dass den schutzwürdigen Belangen des Mieters, in den Mieträumen „in Ruhe gelassen“ zu werden, der Vorrang vor denjenigen des Vermieters an einer Besichtigung des Mietobjekts einzuräumen wäre und es in Fällen dieser Art (stets) am Vorliegen eines sachlichen Grunds für einen Zutritt zur Wohnung fehlen würde. Denn der Umstand, dass der Vermieter zur Wahrung der formellen Anforderungen eines Mieterhöhungsverlangens (§ 558a BGB) nicht zwingend darauf angewiesen ist, dass der mit der Erstellung eines Miethöhegutachtens beauftragte Sachverständige die Mieträumlichkeiten zuvor besichtigt hat, ändert nichts daran, dass - worauf das Berufungsgericht zutreffend abgestellt hat - ein Interesse des Vermieters daran besteht, eine Mieterhöhungserklärung, die im Falle einer fehlenden Zustimmung des Mieters die Grundlage eines prozessualen Klagebegehrens bilden kann, unter Beachtung sämtlicher Einzelfallumstände auch in materiell-rechtlicher Hinsicht rechtssicher zu erklären. Dies bedingt, dass die Beschaffenheit der Wohnung i.S.d. § 558 Abs. 2 BGB aufgrund einer - regelmäßig gebotenen - Besichtigung möglichst realitätsnah in die Begutachtung und damit in die durch den Sachverständigen ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete einfließt.

21 Zudem sind die Quellen der Sachkunde des Sachverständigen für die Beurteilung der Qualität des Gutachtens bedeutsam und handelt es sich bei der Besichtigung der Wohnung vor Gutachtenerstellung auch deshalb um eine im Interesse des Vermieters liegende Maßnahme, weil sie aufgrund der Berücksichtigung etwaiger besonderer Eigenheiten des konkreten Mietobjekts geeignet ist, überflüssige Prozesse zu vermeiden, indem sie die Bereitschaft des Mieters zu einer außergerichtlichen Einigung fördert (vgl. Senatsurteile vom 11. Juli 2018 - VIII ZR 190/17, aaO. Rn. 20 f. und VIII ZR 136/17, aaO. Rn. 21 f.; Fleindl, NZM 2018, 744).

Den Mieter trifft eine Nebenpflicht aus Treu und Glauben, eine Besichtigung seiner Wohnung zuzulassen, wenn der Vermieter dafür einen sachlichen Grund vorbringen kann. Das kann dann angenommen werden, wenn zur Vorbereitung einer Vergleichsmietenerhöhung ein Sachverständiger die Mietsache besichtigen will. Zur Beschaffenheit der Mietsache gehört auch deren Erhaltungszustand; auch wenn zur (formalen)Begründung des Mieterhöhungsverlangens mit Sachverständigengutachten dieser die Wohnung nicht unbedingt besichtigt haben muss, hat der Vermieter ein schutzwürdiges Interesse daran, das Mieterhöhungsverlangen auch in materiell-rechtlicher Hinsicht rechtssicher zu erklären.

Der Vermieter wollte die Miete für die Doppelhaushälfte des Mieters erhöhen, wobei er sich zur Begründung auf ein Sachverständigengutachten zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete beziehen wollte, weil der Mietspiegel keine Vergleichsmieten für diese Kategorie auswies. Den vom Vermieter mehrfach begehrten Zutritt zur Wohnung in Begleitung des Sachverständigen verwehrte der Mieter mit der Begründung, das Gutachten könne auch ohne Besichtigung angefertigt werden. Das Landgericht bestätigte die Auffassung des Amtsgerichts, dass der Mieter zur Duldung der Besichtigung durch den Vermieter und den Sachverständigen verpflichtet sei, ließ aber die Revision zu.

Der Bundesgerichtshof meinte, ein Grund zur Revisionszulassung bestehe nicht; die Rechtsfragen seien geklärt. Die Revision habe auch keine Aussicht auf Erfolg, denn das Landgericht habe rechtsfehlerfrei das Eigentumsrecht des Vermieters gegen das Recht des Mieters am Besitz der Mietwohnung abgewogen und ein Besichtigungsrecht des Vermieters bejaht. Den geringfügigen Beeinträchtigungen für den Mieter stehe der Anspruch des Vermieters auf Erstellung eines Miethöhegutachtens entgegen, das auch bei fehlender Zustimmung des Mieters materiell-rechtlich verwertbar sei. Dass ein Gutachten auch ohne Besichtigung nicht formell unwirksam sei, spiele deshalb keine Rolle.

Nach der Rechtsprechung des BGH hätte sich der Vermieter zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens auch auf den Mietspiegel berufen können (GE 2016, 1022), selbst wenn dieser für eine Doppelhaushälfte nicht anwendbar war. Der Vermieter hat aber einen Anspruch, nicht nur ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen zu erklären, sondern auch in materiell-rechtlicher Hinsicht den Zustimmungsprozess vorzubereiten. Die Lage ist ähnlich wie bei einer Begründung des Mieterhöhungsverlangens mit dem Mietspiegel. Hier kann der Vermieter ohne Weiteres vom Oberwert ausgehen, ohne auf die Wohnwertmerkmale einzugehen (§ 558a Abs. 4 BGB). Bei fehlender Zustimmung des Mieters spielen diese im Rechtsstreit aber eine erhebliche Rolle und sollten deshalb schon im Mieterhöhungsverlangen – zumindest gedanklich – berücksichtigt werden.