Anspruch auf Warmwasserversorgung in der Mietwohnung

1. Der Mieter hat einen Anspruch auf Versorgung der Wohnung mit Warmwasser bei einer vom Vermieter betriebenen Gaszentralheizung.

2. Das gilt auch bei einer Erhöhung der Gaspreise um mehr als 500 %, sodass der Vermieter nicht zur Einstellung des Gasbezugs berechtigt ist.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten über die Versorgung der Wohnung mit Gas. Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag über die im 3. Obergeschoss des Hauses, Frankfurt am Main, rechts gelegene Wohnung. Unter dem 10.6.2022 erteilte der Verfügungsbekl. die Umlagenabrechnung für den Zeitraum 2020/2021. In dieser teilte er den Verfügungskl. mit, dass er aufgrund einer Kostensteigerung von 500 % den Gasbezug ab 1.7.2022 einstellen werde. Seit 30.6.2022 verfügt die Wohnung der Verfügungskl. nicht mehr über warmes Wasser. Mit Schreiben vom 1.7.2022 ließen die Verfügungskl. unter Fristsetzung zum 4.7.2022 ergebnislos die Wiederherstellung der Warmwasserversorgung verlangen.

Im Wege der einstweiligen Verfügung ist dem Verfügungsbekl. durch Beschluss des Amtsgerichts Frankfurt am Main vom 5.7.2022 bei Meldung der Ersatzvornahme geboten worden, sofort wieder die Warmwasserzufuhr zu der bereits näher bezeichneten Wohnung der Verfügungskl. herzustellen. Gegen diesen Beschluss hat der Verfügungsbekl. mit Schriftsatz vom 7.7.2022 Widerspruch eingelegt. […]

[…] Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung ist begründet. Ein Verfügungsanspruch steht den Verfügungskl. gemäß §§ 535, 861, 862 BGB zu. Danach haben die Verfügungskl. aus dem Mietvertrag der Parteien gegenüber dem Verfügungsbekl. einen Anspruch auf Versorgung der Wohnung mit Warmwasser und Heizung. Dies beruht auf dem Umstand, dass eine Gaszentralheizung vorliegt, die der Verfügungsbekl. betreibt und die Kosten hierfür auch über die Betriebskostenabrechnung auf die Verfügungskl. und Mieterinnen umlegt. Aus dem Umstand der zu erwartenden Erhöhung der Gaslieferpreise ergibt sich an dieser Anspruchskonstellation keine Änderung. Der Vermieter, der für die Kosten des Gases in Vorleistung treten muss, kann auf Grundlage der aktuellen Abrechnung unter Berücksichtigung einer Erhöhung der Verbrauchskosten die Vorauszahlungen für die Zukunft erhöhen. Eine Reduzierung des Verbrauchs durch Abschalten der Anlage ist unzulässig. Gleiches gilt für den Verweis auf alternative Möglichkeiten der Beheizung oder Wassererwärmung. Dies gilt unabhängig von der Frage, ob diese Alternativen kostengünstiger wären. In der Unterbrechung der Warmwasserzufuhr ist zugleich eine Besitzbeeinträchtigung durch verbotene Eigenmacht zu sehen. Die Verfügungskl. haben deshalb auch einen Anspruch auf Besitzschutz.

Die Gaspreise sind nahezu explodiert, was vielfach auch Vermieter in erhebliche finanzielle Bedrängnis bringen und zu Verzweiflungsschritten verleiten kann; ein Vermieter darf aber deshalb nicht die Versorgung einer Wohnung mit Warmwasser einstellen, weil dies eine verbotene Eigenmacht wäre.

Der Vermieter teilte mit der Betriebskostenumlagenabrechnung vom 10. Juni 2022 den Mieterinnen mit, aufgrund einer Kostensteigerung von 500 % werde er den Gasbezug ab Juli 2022 einstellen. Die Mieterinnen beantragten daraufhin mit Erfolg eine einstweilige Verfügung auf Wiederherstellung der Warmwasserversorgung.

Das Amtsgericht Frankfurt/Main bestätigte nach Widerspruch des Vermieters die einstweilige Verfügung, weil der Vermieter eine verbotene Eigenmacht begangen habe. Die Mieterinnen hätten einen Anspruch auf Versorgung mit Warmwasser; die Unterbrechung sei eine verbotene Eigenmacht. Die zu erwartende Erhöhung des Gaslieferpreises ändere daran nichts; der Vermieter könne die Vorauszahlungen für die Zukunft erhöhen.