Anspruch auf Verwalterbestellung durch Gericht

Ein Anspruch auf gerichtliche Bestellung eines Verwalters besteht grundsätzlich auch in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die nur aus zwei Parteien besteht.

Die Kammer ist einstimmig zu der Überzeugung gelangt, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert sie zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung der Kammer aufgrund mündlicher Verhandlung.

Das Amtsgericht ist zutreffend zu dem Ergebnis gelangt, dass - auch in der hier lediglich aus zwei Parteien bestehenden WEG - ein Anspruch der Kl. auf Bestellung eines Verwalters durch das Gericht (§ 21 Abs. 4, Abs. 8 WEG) besteht. Hiergegen wendet sich die Bekl. mit ihrer Berufung ohne Erfolg.

Es entspricht gefestigter Rechtsprechung und allgemeiner Ansicht, dass jeder Wohnungseigentümer aus § 21 Abs. 4 WEG einen Anspruch auf Bestellung einer geeigneten Person zum Verwalter hat und insofern ein einklagbarer Anspruch jedes Wohnungseigentümers besteht (vgl. grdl. BGH, NJW 2011, 3025 Rn. 11).

Ob die Bestellung eines Verwalters in jedem Falle voraussetzungslos (vgl. § 20 Abs. 2 WEG) stets ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht (so Hügel/Elzer, WEG § 26 Rn. 70) oder aber materiell-rechtliche Voraussetzung für die gerichtliche Durchsetzung des Anspruches auf Verwalterbestellung ist, dass die Bestellung eines Verwalters dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht (so Bärmann/Merle/Becker, § 26 Rn. 282), kann hier dahinstehen, da die Bestellung eines Verwalters im konkreten Fall erforderlich ist.

Insoweit ergibt sich zunächst entgegen der Ansicht der Bekl. keine Besonderheit daraus, dass es sich lediglich um eine „Zweier WEG“ handelt und der Verwaltungsaufwand gering sei. Auch eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die lediglich aus zwei Personen besteht, unterliegt in vollem Umfange den Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes, so dass auch insoweit gemäß § 20 Abs. 2 WEG das Recht, einen Verwalter zu bestellen, unabdingbar ist und ein Anspruch auf eine Verwalterbestellung besteht. Denn der Verwalter ist auch bei einer Zwei-Personen-WEG neben der Wohnungseigentümerversammlung das wichtigste Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Gerade in - wie hier - belasteten Zwei-Personen-WEG hat er durch seine Stellung als Organ der Gemeinschaft in besonderer Weise dafür Sorge zu tragen, dass dieses ordnungsgemäß verwaltet sowie die Benutzung und die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geregelt wird, und dieses instand gesetzt und gehalten wird (vgl. nur Bärmann/Merle/Becker, § 26 Rn. 2). Zwar mag es sein, dass, wie die Bekl. behauptet, in der Vergangenheit lediglich in geringem Umfang Verwaltungsaufgaben angefallen sind und diese von der Bekl. im Einverständnis mit dem bisherigen anderen Wohnungseigentümer erledigt werden konnten, hierauf kommt es allerdings nicht entscheidend an.

Auch bei einer derart kleinen Wohnungseigentümergemeinschaft kann - insbesondere wenn diese wie im vorliegenden Fall nun zerstritten sind - ein dringendes Bedürfnis nach einer neutralen Verwaltung entstehen. Zudem besteht - jedenfalls aus Sicht der Kl.seite - zumindest derzeit ein höherer Verwaltungsaufwand, da neben einem vermeintlichen Schädlingsbefall auch erhebliche Auseinandersetzungen hinsichtlich der Hausordnung vorgetragen werden.

Jedenfalls wenn eine Partei einen Verwalter mit nachvollziehbaren Argumenten fordert, besteht eine Notwendigkeit einer gerichtlichen Verwalterbestellung (§ 21 Abs. 8 WEG). Etwas anderes mag ggf. in Wohnungseigentümergemeinschaften gelten, welche ihre Angelegenheiten im Einvernehmen ohne einen Verwalter erledigen. Derartige Fälle werden allerdings ohnehin nicht Gegenstand gerichtlicher Entscheidungen.

Gegen die Bestellung des konkreten Verwalters und die Konditionen des Vertrages wendet sich die Berufung nicht.

Das Berufungsverfahren ist durch Berufungsrückname erledigt worden.

Auch in einer Zweier-WEG kann auf gerichtliche Bestellung eines Verwalters geklagt werden.

In einer zerstrittenen Zweier-Gemeinschaft kam keine Verwalterbestellung zustande. Ein Wohnungseigentümer verlangte die Bestellung durch das Gericht unter Vorlage der Vertragskonditionen. Das AG bestellte im Wege der Beschlussersetzung den vorgeschlagenen Verwalter. Hiergegen die Berufung.

Das LG wies die Beklagte darauf hin, dass sie beabsichtigt, die Berufung durch Beschluss zurückzuweisen, falls sie nicht zurückgenommen wird, was daraufhin dann geschah. Jeder Wohnungseigentümer hat aus § 21 Abs. 4 WEG einen notfalls einklagbaren Anspruch auf Bestellung einer geeigneten Person zum Verwalter. Dahinstehen kann, ob die Bestellung eines Verwalters in jedem Fall voraussetzungslos ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht oder aber dies dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechen muss, da im vorliegenden Fall die Bestellung eines Verwalters erforderlich ist.

Eine Besonderheit ergibt sich nicht daraus, dass es sich lediglich um eine Zweier-Gemeinschaft handelt und der Verwaltungsaufwand gering ist. Auch eine Gemeinschaft, die lediglich aus zwei Beteiligten besteht, unterliegt in vollem Umfang den Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes.

Nach § 20 Abs. 2 WEG ist das Recht, einen Verwalter zu bestellen, unabdingbar. Der Verwalter ist auch in einer Zwei-Personen-Gemeinschaft neben der Wohnungseigentümerversammlung das wichtigste Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft. Gerade in einer zerstrittenen Gemeinschaft hat er durch seine Stellung als deren Organ in besonderer Weise dafür zu sorgen, dass diese ordnungsgemäß verwaltet sowie die Benutzung und Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geregelt und dieses instand gesetzt und -gehalten wird.

In kleinen und kleinsten Gemeinschaften sind die Kosten für einen neutralen Verwalter unverhältnismäßig hoch, zumal wenn die Gemeinschaft zerstritten ist und hier erhebliche Auseinandersetzungen hinsichtlich der Hausordnung vorgetragen werden sowie ein vermeintlicher Schädlingsbefall zu bekämpfen ist. Wenn eine Partei dies verlangt, besteht auch eine Notwendigkeit für die gerichtliche Verwalterbestellung im Wege der Beschlussersetzung. Wenn Zweier-Gemeinschaften dagegen ihre Angelegenheiten im Einvernehmen ohne einen Verwalter erledigen, werden derartige Fälle ohnehin nicht Gegenstand gerichtlicher Entscheidungen. Einfach war die Verwalterbestellung hier für die zweite Instanz deshalb, weil gegen die Bestellung des konkret vorgeschlagenen Verwalters und die Konditionen des Vertrages in der Berufungsinstanz nichts vorgetragen war, so dass die Verwalterbestellung durch das AG ohne Weiteres bestätigt werden konnte. Mittelbar lässt sich daraus entnehmen, dass ein Kläger, der auf eine gerichtliche Verwalterbestellung klagt, mindestens einen Vorschlag machen muss, welcher Verwalter bereit ist, zu bestimmten Konditionen die Verwaltung einer derart kleinen Wohnanlage zu übernehmen.