Anspruch auf Untervermietung nur bei konkretem Rückkehrwillen

1. Der Wohnraummieter hat keinen Anspruch auf Gestattung der Untervermietung, wenn er seinen Lebensmittelpunkt an einem anderen Ort begründet hat und ein konkreter Rückkehrwille nicht ersichtlich ist (Anschluss an LG Berlin GE 2017, 778).

2. Das ist dann anzunehmen, wenn er selbst erklärt, das bisherige Wohnumfeld sei sozial schwierig und er behalte sich die Wohnung für Notfälle „ggf.“ vor.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. hat zunächst Gestattung der Untervermietung und Schadensersatz i.H.v. 500 € ab Februar 2024 verlangt.

Aus den Gründen des AG: I. Die Klage ist unbegründet.

A. Die Kl. kann von der Bekl. nicht gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB verlangen, dass sie die Untervermietung eines Zimmers der Wohnung gestattet. Die Kl. hat nicht nachgewiesen, dass sie ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat.

Unter einem berechtigten Interesse versteht die höchstrichterliche Rechtsprechung jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht (BGH, Urteil vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, GE 2014, 998, juris Rn. 14). Darunter fällt auch der Wunsch des Mieters, die Wohnung zu erhalten, wenn er zeitweise andernorts wohnt und seine erhöhten Wohnkosten vermindern möchte (BGH, Urteil vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, GE 2006, 249, juris Rn. 11). Dies gilt aber nur, wenn er einen konkreten Rückkehrwillen hat (LG Berlin, Urteil vom 8. Februar 2017 - 65 S 433/16, GE 2017, 778, juris Rn. 21).

Das Gericht ist nicht davon überzeugt, dass die Kl. das Zimmer untervermieten möchte, um die Wohnung zu erhalten und in absehbarer Zeit wieder selbst einziehen zu können. Dagegen spricht, dass die Gründe, die sie für ihren Auszug aus der streitgegenständlichen Wohnung vorgebracht hat, nach Rückkehr aus Zehlendorf voraussichtlich weiter bestehen werden. Die Gegend um den Nollendorfplatz ist aufgrund der Drogen- und Prostitutionsszene eine sozial schwierige Gegend und dürfte es auf absehbare Zeit bleiben. Die Mieterin, der die Kl. Angriffe vorgeworfen hat, ist bislang nicht ausgezogen. Die Tochter der Kl. wird deshalb vermutlich erneut Belästigungen ausgesetzt sein, wenn sie mit der Kl. zurück in die Wohnung zieht. Die Zweifel des Gerichts werden durch die Erklärung der Kl. in der mündlichen Verhandlung, sie werde „in Notfällen, wenn ich keine Wohnung finde, wieder zurück in die hiesige Wohnung ziehen“ bestärkt.

Gegen einen Rückkehrwillen spricht auch, dass die Bekl. Tatsachen vorgebracht hat, die die Annahme stützen, dass es der Kl. nicht um den Erhalt der Wohnung zur späteren Rückkehr, sondern um wirtschaftliche Interessen geht, die nicht schützenswert sind. Es steht dem Mieter nicht zu, mit der Wohnung Gewinne zu erwirtschaften, die dem Vermieter zugewiesen sind. Nach der Verhandlung steht fest, dass die Kl. im Jahr 2023 beide Zimmer der Wohnung zu einem Mietzins untervermietet hat, der ihre eigene Zahlungsverpflichtung bei weitem übersteigt. Sie hat eingestanden, von einer Untermieterin 500 € monatlich erhalten zu haben. Von der anderen Untermieterin will sie kein Geld verlangt haben. Das lässt sich indes mit dem Schreiben, das die Bekl. vorgelegt hat, nicht in Einklang bringen. Danach hat sie 800 € für das zweite Zimmer verlangt. Es gibt keinen Anhaltspunkt, warum die Untermieterin, die sich an die Hausverwaltung der Bekl. gewandt hat, falsche Angaben hätte machen sollte. Es ging in dem Streit mit der Kl. nicht um die Höhe der Untermiete, sondern um den Zugang zur Wohnung. […]

[…] Das Amtsgericht hat die Klage mit zutreffenden Gründen abgewiesen. Die Kl. hat keinen Anspruch auf die Gestattung der Untervermietung gem. § 553 BGB. Ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung konnte die Kl. nicht nachweisen.

Ein Anspruch auf Erteilung einer Untermieterlaubnis besteht zwar auch dann, wenn der Mieter seinen tatsächlichen Wohnsitz und Lebensmittelpunkt an anderer Stelle begründet hat (vgl. BGH, Urteil vom 23.11.2005 - VIII ZR 4/05 - GE 2006, 249). Es muss allerdings zugleich ein konkreter Rückkehrwille ersichtlich sein. Es reicht nicht aus, wenn sich der Mieter die Wohnung als „Notlösung“ vorbehalten will, falls keine andere Wohnung in einer „besseren“ Gegend gefunden werden kann (vgl. LG Berlin, Urt. v. 22.2.2019 - 66 S 274/17, BeckRS 2019, 48795; LG Berlin, Urt. v. 8.2.2017 - 65 S 433/16, GE 2017, 778, BeckRS 2017, 107005). Angesichts der bestehenden Wohnungsknappheit und der Tatsache, dass im Untermietverhältnis die mieterschützenden Regelungen des sozialen Wohnraummietrechts nur eingeschränkt Geltung beanspruchen, ist ein solches Vorenthalten der Wohnung für die Annahme des berechtigten Interesses nicht ausreichend (vgl. LG Berlin ebd.).

Rechtsfehlerfrei geht das Amtsgericht davon aus, dass bei der Kl. kein konkreter Rückkehrwille feststellbar ist. Denn die Kl. hat in der persönlichen Anhörung selbst erklärt, dass sie nur in „Notfällen“, falls sie keine andere Wohnung findet, zurück in die streitgegenständliche Wohnung ziehen möchte. Die Kl. gibt damit zu erkennen, dass sie in die untervermietete Wohnung gerade nicht wieder einziehen, sondern sich diese vielmehr für den Fall vorbehalten möchte, dass ihr befristeter Mietvertrag nicht verlängert wird und sie keine andere Wohnung findet. Beide Umstände sind in tatsächlicher und zeitlicher Hinsicht völlig offen und erlauben die Annahme eines lediglich potentiellen, nicht aber eines konkreten Rückkehrwillens. Dies reicht für das Vorliegen eines berechtigten Interesses jedoch nicht aus. Aus der Erklärung der Kl. ergibt sich, dass sie aus der Wohnung deswegen ausgezogen ist, weil sie zum einen die Gegend um die Nollendorfstraße als sozial schwierig empfunden habe und zum anderen Angriffe von einer Mieterin gegenüber der Tochter der Kl. stattgefunden hätten. Diese Erklärung der Kl. hat das Amtsgericht beanstandungsfrei dahingehend interpretiert, dass aus den dargelegten Umzugsgründen gerade möglichst keine Rückkehr in die Wohnung erfolgen soll. Die Kl. möchte dies, wenn nur möglich, vermeiden und stattdessen eine Wohnung mieten, die nicht im sozialen Brennpunkt liegt. […]

Aus den Gründen des LG Berlin vom 30.12.2024

[…] Die Ausführungen in den Stellungnahmen der Kl. vom 10.12.2024 und 11.12.2024 wurden zur Kenntnis genommen und geprüft. Sie geben zu einer Änderung im Ergebnis keinen Anlass. Die Kammer hält daran fest, dass für das Vorliegen eines konkreten Rückkehrwillens nicht ausreichend ist, sich die Wohnung lediglich für den Fall vorbehalten zu wollen, dass der eigene Mietvertrag über eine andere Wohnung nicht verlängert wird oder keine weitere Ersatzwohnung gefunden wird. Das von der Kl. zitierte Urteil des BGH vom 3.8.2021, VIII ZR 329/19, rechtfertigt keine andere Entscheidung und ist mit dem hier vorliegenden Fall nicht vergleichbar. In der zitierten Entscheidung beschäftigt sich der BGH u. a. mit der Frage der Kündigung eines Untermietverhältnisses durch den Hauptmieter nach Widerruf der Untervermietungserlaubnis. Der im Urteil verneinte konkrete Rückkehrwille war unstreitig nicht vorhanden. Wenn die Kl. auf die zeitliche Komponente eingeht und ausführt, dass in dem zitierten Urteil die Hauptmieter seit über 20 Jahren ihre Wohnung untervermieten, die Kl. hingegen erst vor zwei Jahren ausgezogen sei, so hat das für die vorliegende Konstellation keine Relevanz.

Denn für die Bejahung des Rückkehrwillens kommt es nicht entscheidend darauf an, wie lange der Hauptmieter seinen Lebensmittelpunkt außerhalb der Wohnung hat, sondern vielmehr darauf, ob die Rückkehr in die Wohnung feststeht. Das ist hier nicht der Fall. Selbst in der Stellungnahme muss die Kl. ihre Rückkehrabsicht relativieren, indem sie einwendet, dass sie nur „ggf.“ zurückkehren wird. Ob dies der Fall sein wird, bleibt jedoch offen. Auch der Vortrag in der ergänzenden Stellungnahme vom 11.12.2024 verhilft der Kl. nicht zum Erfolg. Die Nachricht, dass die Nachbarin, welche die Tochter der Kl. angefeindet hat, inzwischen an Demenz leidet und keine Anfeindungen mehr zu erwarten sind, mag die Entscheidung über die Rückkehr erleichtern. Ein Beleg für den konkreten Rückkehrwillen ist dies aber letztendlich nicht. Das Gleiche gilt für die Tatsache, dass die Tochter ihre Verhaltenstherapie beendet habe und mit schwierigen Situationen nunmehr besser umgehen könne. Auch hier bleibt die Formulierung der Kl. sehr vorsichtig, wonach die Rückkehr in die Wohnung nur „vermutlich“ erfolgen wird.

Darauf, dass erhebliche Zweifel am Rückkehrwillen der Kl. auch deshalb bestehen, weil sie zwischenzeitlich beide Zimmer an Dritte überlassen hatte, womit sie seinerzeit auch den Gewahrsam an der Wohnung aufgegeben haben dürfte, kommt es angesichts dessen gar nicht mehr an.

Nach § 553 BGB kann ein Wohnraummieter bei neu entstandenem berechtigten Interesse die Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung verlangen. Keinen Anspruch auf Gestattung der Untervermietung hat er allerdings, wenn er seinen Lebensmittelpunkt an einem anderen Ort begründet hat und ein konkreter Rückkehrwille nicht ersichtlich ist. Das ist dann anzunehmen, wenn er selbst erklärt, das bisherige Wohnumfeld sei sozial schwierig und er behalte sich die Wohnung „ggf.“ für Notfälle vor.

Die Mieterin der Zweizimmerwohnung in der Nähe des Nollendorfplatzes hatte zwei Untermieter in ihrer Wohnung aufgenommen; sie selbst war nach Zehlendorf umgezogen. Nach Abmahnung durch die Vermieterin beantragte sie Gestattung der Untervermietung eines Zimmers und verlangte Schadensersatz wegen entgangener Mieteinnahmen. Sie behauptete, die Wohnung noch am Wochenende zu nutzen und habe Möbel und persönliche Gegenstände in der Wohnung; nach Ablauf des befristeten Mietverhältnisses werde sie notfalls in die Wohnung zurückziehen.

Das Amtsgericht Schöneberg wies die Klage wegen fehlenden Rückkehrwillens ab. Die Klägerin habe selbst erklärt, nur in Notfällen wieder zurückzuziehen. Die Tochter werde in der bisherigen Wohnung weiter Belästigungen ausgesetzt sein, zumal es sich um eine sozial schwierige Gegend handele. Die 63. Kammer des Landgerichts Berlin teilte diese Einschätzung; der Wunsch, sich die Wohnung vorzubehalten, reiche nicht zur Annahme eines berechtigten Interesses. Es komme deshalb nicht mehr darauf an, dass erhebliche Zweifel am Rückkehrwillen auch deshalb bestünden, weil die Klägerin zwischenzeitlich beide Zimmer an Dritte überlassen und dadurch den Gewahrsam an der Wohnung aufgegeben hatte.

Ein Anspruch auf Genehmigung besteht jedenfalls dann nicht, wenn der Mieter mit der Untervermietung Gewinn erzielen will, indem er die Räume unter Verstoß gegen die Mietpreisbremse vermietet (LG Berlin, GE 2023, 1150). Ein berechtigtes Interesse ist anzunehmen, wenn der Mieter aus humanitären Gründen einen Flüchtling (aus der Ukraine) aufnehmen will (LG Berlin, GE 2023, 956). War das Interesse an der Untervermietung schon bei Abschluss des Mietvertrages „latent“, weil schon vorher der Mieter sich längere Zeit im Ausland aufgehalten hatte, ist das berechtigte Interesse nicht neu entstanden und ein Anspruch auf Genehmigung besteht nicht (LG Berlin, GE 2022, 739). Auch eine Einzimmerwohnung kann teilweise vermietet werden, wenn der Mieter Gegenstände in der Wohnung belässt und den Wohnungsschlüssel behält (LG Berlin, GE 2022, 582). Der Mieter hat nur dann einen Anspruch auf Genehmigung zur Untervermietung eines Teils der Wohnung, wenn er konkret angibt, welchen Teil der Wohnung er überlassen will (LG Berlin, GE 2021, 945: „plausibles Teilnutzungskonzept“).