Anspruch auf Untervermietung nach Umfangreduzierung

1. Dem Anspruch des Mieters auf Untervermietungserlaubnis steht nicht entgegen, dass er das zur Untervermietung berechtigende Interesse selbst herbeigeführt hat.

2. Dem Anspruch auf Untervermietung steht nicht entgegen, dass der Mieter zunächst die gesamte Wohnung untervermietet hat, sofern der Untermietvertrag später nur auf einen Teil der Wohnung umgeschrieben wird.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. sind seit dem 1. August 2015 Mieter einer Dreizimmerwohnung der Bekl. mit einer Wohnfläche von ca. 127 m2. Derzeit leben die Kl. und ihre zwei Kinder in K., wo der Kl. zu 1) auch seiner derzeitigen Arbeit nachgeht. Bis zum 31. Dezember 2019 vermieteten die Kl. die Wohnung mit Zustimmung der von den Bekl. beauftragten Hausverwaltung unter. Der von diesem an die Kl. entrichtete Untermietzins beträgt 1.412,26 € nettokalt zzgl. 300 € Nebenkostenvorauszahlung. Eine Fortsetzung des Untermietverhältnisses über den 31. Dezember 2019 hinaus lehnten die Bekl. ab. Mit Schreiben der Hausverwaltung der Bekl. vom 20. Februar 2020 mahnte diese die Kl. wegen unberechtigter Gebrauchsüberlassung ab und forderte diese auf, die Überlassung zu beenden. Nachdem die Kl. dem nicht nachkamen, kündigten die Bekl. das Mietverhältnis mit anwaltlichem Schreiben vom 11. Mai 2020 fristlos, hilfsweise fristgemäß wegen unberechtigter Gebrauchsüberlassung.

Mit der vorliegenden Klage verfolgen die Kl. ihr Begehren auf Zustimmung zur Untervermietung eines Teils der Wohnung weiter.

Die Kl. behaupten, sie hätten ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung und damit einen Anspruch auf Zustimmung der Bekl. Der Kl. zu 1) sei selbständiger Unternehmer und derzeit befristet in Kassel tätig. Die Kl. zu 2) habe Familie in Berlin, weshalb sie sich häufiger in Berlin aufhalten würden. Spätestens im Sommer 2022, zur Einschulung des 1. Kindes, sei geplant, den Lebensmittelpunkt wieder vollständig nach Berlin zu verlegen. Die Untervermietung diene auch der Reduzierung von Wohnkosten. […] Die Bekl. behaupten, dem Untermieter sei die gesamte Wohnung überlassen worden. Die Kl. würden auch zukünftig kein Zimmer der Wohnung nutzen. Die Kl. hätten ihren Lebensmittelpunkt nach Kassel verlegt, wo sie auch gemeldet seien.

Das Gericht hat Beweis erhoben über den Umfang der Untervermietung und das berechtigte Interesse der Kl. durch Vernehmung des Untermieters.

Die Klage ist zulässig und begründet. Die Widerklage ist zulässig, aber unbegründet. Die Kl. haben einen Anspruch gegen die Bekl. auf Zustimmung zur Untervermietung; diese können von den Kl. die Räumung der Wohnung hingegen nicht verlangen.

I. 1. Die Kl. können von den Bekl. die Erlaubnis zur Untervermietung der streitgegenständlichen Wohnung in dem beantragten Umfang gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB verlangen. […]

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist das Gericht davon überzeugt, dass die Kl. ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung haben. […]

Der Erlaubnis steht auch nicht entgegen, wenn die Umstände, die zu einem berechtigten Interesse geführt haben, vom Mieter selbst herbeigeführt worden sind, wie hier die Anmietung einer zweiten Wohnung in Kassel. Ein berechtigtes Interesse an der Überlassung der Wohnung an Dritte kann bestehen, wenn es der finanziellen Entlastung des Mieters von der Belastung durch die Miete für die streitgegenständliche Wohnung dient (vgl. AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 1.9.2011 - 14 C 212/11 -). Dabei liegt ein berechtigtes wirtschaftliches Interesse nicht nur in Fällen vor, in denen eine Doppelbelastung durch Mietausgaben vorliegt - wie hier - oder in denen der Mieter zwingend auf die Einsparung angewiesen ist. Aufgrund des mieterschützenden Regelungszwecks der Norm reicht vielmehr jedes vernünftige Interesse an einer finanziellen Ersparnis aus, sofern es sich nicht im Bagatellbereich bewegt. Einer Klärung der Einkommensverhältnisse der Kl. bedarf es daher nicht. (vgl. für alles Vorstehende: LG Berlin, Urteil vom 22. September 2017 - 63 S 277/16 -, Rn. 30- 32, juris).

Vorliegend ist von einem berechtigten Interesse in Form einer Mehrbelastung der Kl. auszugehen, da diese derzeit zwei Wohnungen unterhalten müssen, die streitgegenständliche und die Mietwohnung in K. Ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung ist darüber hinaus, auch unabhängig von einem finanziellen Interesse, bereits darin zu sehen, dass die Kl. zur Überzeugung des Gerichts beabsichtigen, spätestens im Sommer 2022 wieder vollständig nach Berlin zu ziehen. Nach der Rechtsprechung des BGH (Rechtsentscheid in Mietsachen vom 3. Oktober 1984 - VIII ARZ 2/84 -, juris) dürfen die Anforderungen an das vom Mieter darzulegende Interesse nicht überspannt werden. Es genügt ein persönliches, wirtschaftliches oder auch familiäres Interesse (LG Berlin, Urteil vom 22. September 2017 - 63 S 277/16 -, Rn. 33, juris). […]

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist das Gericht ferner davon überzeugt, dass die Kl. lediglich einen Teil der Wohnung untervermieten. Der Zeuge hat glaubhaft und für das Gericht anschaulich geschildert, dass er zunächst die gesamte Wohnung angemietet habe, im Jahr 2019 dann jedoch ein neuer Vertrag gemacht worden sei und er und seine Familie nunmehr das kleine Schlafzimmer links vom Flur (Kinderzimmer) nicht mehr nutzen würden. Darin befinde sich ein Schreibtisch, ein Schrank und ein Bett. Dieses Zimmer werde vom Kl. zu 1) genutzt, wenn er in Berlin sei.

Dem Anspruch des Mieters auf Untervermietungserlaubnis steht weder entgegen, dass er das zur Untervermietung berechtigende Interesse selbst herbeigeführt hat, noch dass er zunächst die gesamte Wohnung untervermietet hat, sofern der Untermietvertrag später nur auf einen Teil der Wohnung umgeschrieben wird.

Die Kläger sind seit dem 1. August 2015 Mieter einer Dreizimmerwohnung der Beklagten mit einer Wohnfläche von ca. 127 m2, leben derzeit mit ihren zwei Kindern aber in Kassel und haben die Wohnung mit – widerrufbarer – Zustimmung des Voreigentümers für 1.412,26 € nettokalt zzgl. 300 € Nebenkostenvorauszahlung komplett untervermietet. Die jetzigen Eigentümer/Vermieter lehnten eine Fortsetzung des Untermietverhältnisses über den 31. Dezember 2019 hinaus ab, mahnten mit Schreiben der Hausverwaltung der Beklagten vom 20. Februar 2020 die Kläger wegen unberechtigter Gebrauchsüberlassung ab und kündigten, nachdem die Kläger dem nicht nachkamen, fristlos, hilfsweise fristgemäß wegen unberechtigter Gebrauchsüberlassung. Vorliegend verfolgen die Kläger ihr Begehren auf Zustimmung zur Untervermietung eines Teils der Wohnung, wogegen die Beklagten behaupten, es ginge um die Untervermietung der gesamten Wohnung. Das Gericht hat durch Vernehmung des Untermieters Beweis erhoben über den Umfang der Untervermietung und das berechtigte Interesse der Kläger.

Das AG hat den Klägern einen Anspruch auf Untervermietungserlaubnis zuerkannt und die Räumungswiderklage der Beklagten abgewiesen. Die finanzielle Entlastung der Kläger von der Belastung durch die Miete sei ein berechtigtes Interesse, und der Zeuge (Untermieter) habe glaubhaft und anschaulich geschildert, dass er zunächst die gesamte Wohnung gemietet habe, 2019 dann jedoch ein neuer Vertrag geschlossen worden sei und er und seine Familie nunmehr das kleine Schlafzimmer links vom Flur (Kinderzimmer) nicht mehr nutzen würden. Darin befinden sich ein Schreibtisch, ein Schrank und ein Bett. Dieses Zimmer werde vom Kläger zu 1) genutzt, wenn er in Berlin sei.