Anspruch auf Rückzahlung geleisteter Betriebskostenvorschüsse, Nachforderungen von Betriebskosten nach Ablauf der Abrechnungsfrist

Eine Betriebskostenabrechnung ist dem Vermieter zur Verteidigung gegen den Rückforderungsanspruch des Mieters auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist möglich. Insoweit handelt es sich bis zur Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen nicht um Nachforderungen im Sinne von § 556 Abs. 3 BGB. Das Nichteinhalten der Abrechnungsfrist schließt lediglich Nachforderungen über die vereinbarten Vorschüsse hinaus aus.

(Leitsatz der Redaktion)

[…] Den Kl. steht ein Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Betriebskostenvorschüsse für August 2012 bis Dezember 2013 aus § 812 Abs. 1 BGB nicht zu. Die Leistungen der Kl. sind nicht ohne Rechtsgrund erfolgt. Sie waren gemäß § 4 des Mietvertrags der Parteien zur Zahlung von Betriebskostenvorschüssen verpflichtet. Der Rechtsgrund ist auch nicht dadurch weggefallen, dass der Bekl. über die erhaltenen Vorschüsse nicht innerhalb der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 BGB abgerechnet hat. Zwar kann ein Mieter in diesem Fall nach Beendigung eines Mietverhältnisses regelmäßig die geleisteten Vorschüsse zurückverlangen, soweit er sie nicht im Wege eines Zurückbehaltungsrechts hat einbehalten können. Der Rückforderungsanspruch der Kl. ist im vorliegenden Fall indes ausgeschlossen, weil der Bekl. nunmehr über die Vorauszahlungen abgerechnet hat und die angefallenen Kosten die Zahlungen der Kl. übersteigen. Eine Abrechnung ist dem Vermieter im Rechtsstreit zur Verteidigung gegen den Rückforderungsanspruch auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist möglich. Insoweit handelt es sich bis zur Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen nicht um Nachforderungen im Sinne von § 556 Abs. 3 BGB (BGH, Urteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, GE 2005, 543).

Die Abrechnungen des Bekl. vom 28. Juli 2015 sind formell wirksam. Eine formell ordnungsgemäße Abrechnung gemäß § 556 Abs. 3 BGB setzt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs als Mindestangaben eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters sowie den Abzug seiner Vorauszahlungen voraus (BGH, Urteil vom 11. August 2010 - VIII ZR 45/10, GE 2010, 1261 m.w.N.). Diesen Anforderungen genügen die Abrechnungen der Kl. Das Nichteinhalten der Abrechnungsfrist ist danach kein formeller Mangel, sondern schließt gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB nur Nachforderungen über die vereinbarten Vorschüsse hinaus aus.

Die Abrechnungen sind auch materiell wirksam. Insbesondere ist die Umlage aller in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart (BGH, Urteil vom 10. Februar 2016, VIII ZR 137/15, GE 2016, 385). Hinreichende Anhaltspunkte, dass die Parteien von einem anderen Betriebskostenbegriff ausgegangen sind, sind nicht ersichtlich. Auch wenn im Vertrag teilweise der Begriff Nebenkosten verwandt wird, ergibt sich daraus nichts anderes. Denn dieser Begriff ist umfassender, jedenfalls gegenüber Betriebskosten nicht einschränkend. Hinzu kommt, dass ausweislich des Vertrags die Nettomiete „ohne Betriebskosten“ vereinbart ist und die Vorauszahlungen ausdrücklich auf die Betriebskosten erfolgen. Soweit einzelne Betriebskostenarten im Vertrag genannt werden, ergibt sich daraus ebenfalls keine Einschränkung der umlagefähigen Kosten. Es handelt sich lediglich um eine nicht abschließende Aufzählung, wie sich aus der Einleitung der Regelung mit „Sämtliche Nebenkosten, wie …“ ergibt. Substantiierte Einwendungen gegen die materielle Richtigkeit der Abrechnungen sind durch die Kl., denen insoweit die Darlegungs- und Beweislast obliegt (BGH, Urteil vom 8. März 2006 - VIII ZR 78/05, GE 2006, 502), und die hierzu ggf. Einsicht in die Abrechnungsunterlagen hätten nehmen müssen, nicht vorgebracht worden.

Eine Betriebskostenabrechnung ist dem Vermieter zur Verteidigung gegen den Rückforderungsanspruch des Mieters auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist möglich. Das Nichteinhalten der Abrechnungsfrist schließt lediglich Nachforderungen über die vereinbarten Vorschüsse hinaus aus.

Der Vermieter hatte Vorschüsse für August 2012 bis Dezember 2013 nicht abgerechnet. Nach Mietende forderte der Mieter die Vorschüsse zurück. Daraufhin rechnete der Vermieter die geleisteten Vorschüsse ab. Die Rückzahlungsklage des Mieters hatte beim AG keinen Erfolg, seine Berufung auch nicht.

Dem Mieter steht kein Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 BGB zu. Die Leistungen sind nicht ohne Rechtsgrund erfolgt.

Der Mieter war aufgrund des Mietvertrages zur Zahlung der Vorschüsse verpflichtet. Der Rechtsgrund ist auch nicht dadurch entfallen, dass der Vermieter über die Vorschüsse nicht innerhalb der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 BGB abgerechnet hat.

Zwar kann ein Mieter nach Mietende regelmäßig die geleisteten Vorschüsse zurückverlangen, soweit er sie nicht im Wege eines Zurückbehaltungsrechts hätte einbehalten können. Die Rückforderung ist im vorliegenden Fall indes ausgeschlossen, weil der Vermieter nunmehr über die Vorauszahlungen abgerechnet hat und die angefallenen Kosten die Zahlungen des Mieters überstiegen.

Eine Abrechnung ist dem Vermieter im Rechtsstreit zur Verteidigung gegen den Rückforderungsanspruch auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist möglich. Insoweit handelt es sich bis zur Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen nicht um Nachforderungen im Sinne von § 556 Abs. 3 BGB.

Die Abrechnungen waren formell wirksam, weil sie die nach BGH (u. a. GE 2010, 1261) erforderlichen Mindestangaben enthielten. Das Nichteinhalten der Abrechnungsfrist ist kein formeller Mangel, sondern schließt nur Nachforderungen über die vereinbarten Vorschüsse hinaus aus. Die Abrechnungen waren auch materiell wirksam. Substantiierte Einwendungen hatte der Mieter nicht vorgebracht.