Anspruch auf Rechnungslegung und Herausgabe von Unterlagen

1. Ein Klageantrag dahingehend, dass der ehemalige Verwalter sämtliche Unterlagen herauszugeben habe, ist nicht vollstreckungsfähig und daher unzulässig. Die herauszugebenden Gegenstände sind vielmehr konkret zu bezeichnen, was ggf. ein Vorgehen im Wege der Stufenklage erforderlich macht.

2. Der Anspruch auf Rechnungslegung (§ 28 Abs. 4 WEG) kann i.d.R. nicht alleine mit den Jahresabrechnungen erfüllt werden, sondern geht darüber hinaus.

II. Die zulässige Berufung ist teilweise begründet.

1. Soweit die Berufung gegen die Verurteilung zur Herausgabe von Verwaltungsunterlagen gerichtet ist, ist sie begründet.

Der ursprünglich gestellte Antrag der Kl. ist bereits mangels hinreichender Bestimmtheit unzulässig. Der gestellte Hilfsantrag ist unbegründet.

a) Die Kl. hat erstinstanzlich beantragt, die Bekl. zu verurteilen, Unterlagen, die aus der Verwaltertätigkeit herrühren, herauszugeben. Hierbei wurden diese Unterlagen nicht konkret, sondern nur ihrer Art nach beschrieben, etwa als „sämtlich Kontoauszüge der während der Verwaltungstätigkeit geführten Bankkonten der Wohnungseigentümergemeinschaft“.

Der Antrag ist nicht hinreichend bestimmt und damit unzulässig. Nach § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO muss eine Klage einen bestimmten Antrag enthalten. Dieses Erfordernis soll unter anderem die Zwangsvollstreckung ermöglichen (Musielak/Voit/Foerste, ZPO § 253 Rn. 29). Der Antrag muss daher einen vollstreckbaren Inhalt haben. So müssen Herausgabeanträge den herauszugebenden Gegenstand genau bezeichnen (Musielak/Voit/Foerste, ZPO § 253 Rn. 32). Dies daher, da eine Vollstreckung eines entsprechenden Titels nach § 883 ZPO erfolgt. Ob die Vollstreckung im Falle der Vollstreckung eines Herausgabeanspruches ebenfalls nach § 883 ZPO oder nach § 888 ZPO erfolgt, ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten (vgl. etwa BeckOGK/Greiner, WEG § 26 Rn. 366; Niedenführ/Vandenhouten, WEG § 26 Rn. 130). Die Kammer schließt sich der Ansicht an, nach welcher die Vollstreckung gem. § 883 ZPO erfolgt und daher der auf Herausgabe gerichtete Antrag die der Herausgabe unterliegenden Gegenstände genau zu bezeichnen hat. Der Kl. ist insofern nicht in unzumutbarer Weise in seiner Rechtsverfolgung beeinträchtigt. So kann er (im Wege der Stufenklage) zunächst Auskunft hinsichtlich des Bestandes der Verwaltungsunterlagen verlangen und sodann einen auf konkret bezeichnete Verwaltungsunterlagen gerichteten Antrag stellen.

Diesen Anforderungen wird der Klageantrag nicht gerecht. Die dort genannten Unterlagen sind nicht ausreichend individualisiert und damit nicht einer Herausgabevollstreckung nach § 883 ZPO zugänglich. Die Bezeichnung der Gegenstände, die der Herausgabe unterliegen sollen, bezieht sich lediglich in groben Zügen auf die Kategorie der betroffenen Unterlagen. Dies ist der Vollstreckung nicht zugänglich. So können die Gegenstände der Klage nicht genau zugeordnet werden.

b) Auch in der Sache besteht kein Anspruch auf Herausgabe, da der Gegenstand des Anspruchs nicht ausreichend bestimmt ist. Insofern ist auch der klägerseits gestellte Hilfsantrag unbegründet.

Ein solcher Anspruch auf Herausgabe von Verwaltungsunterlagen folgt grundsätzlich aus § 667 BGB und besteht zugunsten der Gemeinschaft (Niedenführ/Vandenhouten, WEG § 26 Rn. 130). Es obliegt insofern der Kl.seite nach allgemeinen Grundsätzen darzulegen und im Zweifel zu beweisen, dass der Verwalter im Besitz von Unterlagen betreffend die Verwaltertätigkeit ist (Palandt/Sprau, BGB § 667 Rn. 10). Darüber hinaus auch, welche konkreten Unterlagen dies sind (Palandt/Sprau, BGB § 667 Rn. 10). Es handelt sich insofern um anspruchsbegründende Tatsachen. Diesen Anforderungen ist sie vorliegend nicht gerecht geworden.

2. Soweit die Berufung gegen die Verurteilung zur Rechnungslegung gerichtet ist, ist sie unbegründet.

Die vorgelegten Unterlagen entsprechen nicht den Anforderungen des § 28 Abs. 4 WEG und des § 259 BGB. Mittlerweile wurde auch über die Rechnungslegung Beschluss gefasst.

Ein Anspruch der Gemeinschaft (Bärmann/Becker, WEG § 28 Rn. 187) auf Rechnungslegung im Sinne von § 28 Abs. 4 WEG besteht und ist noch nicht erfüllt. Ein entsprechender Beschluss wurde in der Eigentümerversammlung vom 28.9.2018 gefasst.

Nach § 28 Abs. 4 WEG können die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss jederzeit von dem Verwalter Rechnungslegung verlangen. Der Umfang der Rechnungslegungspflicht bestimmt sich nach § 259 BGB, wobei die wirtschaftliche Situation der Wohnungseigentümergemeinschaft in einer Einnahmen-Ausgaben-Rechnung darzulegen ist (Bärmann/Becker, WEG § 28 Rn. 189). Die Rechnung hat die Einnahmen und Ausgaben des Rechnungslegungszeitraums unter Beifügung der für jede Buchung erforderlichen schriftlichen Belege aufzuführen und aufzugliedern, eine Aufstellung der bestehenden Forderungen und Verbindlichkeiten zu enthalten und die Kontostände anzugeben (Bärmann/Becker, WEG § 28 Rn. 189). […]

Nach diesen Grundsätzen hat die Bekl. die Pflicht zur Rechnungslegung auch nicht erfüllt. Es kann insofern zunächst auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichtes verwiesen werden.

Der Einwand der Erfüllung dieser Pflicht greift nicht durch. Die von der Bekl.seite erstinstanzlich vorgelegten „Wohngeldabrechnungen“ und „Hausgeldabrechnungen“ werden den oben dargestellten Anforderungen nicht gerecht. Diese Abrechnungen enthalten etwa keinerlei Belege. Auch werden die Kontostände nicht mitgeteilt. Es ist jedoch erforderlich, um den Eigentümern die Kontrolle der Verwaltertätigkeit zu ermöglichen, weitergehende Anforderungen an die Rechnungslegung zu stellen, als die für Jahresabrechnungen gilt. Insbesondere muss der Verwalter unter Vorlage von etwaigen Belegen vorgenommene Zahlungen darlegen. Dies ist hier nicht erfolgt.

Dem Anspruch der Kl. steht auch nicht entgegen, dass die Bekl. in den streitgegenständlichen Abrechnungszeiträumen stets Jahresabrechnungen „Wohngeldabrechnungen“ und „Hausgeldabrechnungen“ erteilt hat. Die jährlichen Abrechnungen sind von dem hier streitgegenständlichen Anspruch auf Rechnungslegung zu unterscheiden. Die Rechnungslegung geht in ihrem Umfang über die Pflicht des Verwalters zur Abrechnung qualitativ und quantitativ hinaus (Bärmann/Becker, WEG § 28 Rn. 189). Sie soll insbesondere die Kontrolle der Verwaltung ermöglichen und daher auch eine Prüfung der Abrechnungen ermöglichen. Die jährlichen Abrechnungen können den mit der Rechnungslegung verfolgten Zweck nicht ersetzen.

Letztlich kann sich die Bekl. auch nicht auf die Unmöglichkeit der Rechnungslegung berufen. Allein die Behauptung der Bekl., nicht mehr im Besitz der relevanten Unterlagen zu sein, da diese bereits an die Kl. herausgegeben wurden, lässt den Anspruch auf Rechnungslegung nicht entfallen, § 275 Abs. 1 BGB. Die Bekl. hat im Zweifel von der Kl. Einsicht in die ihr vorliegenden Verwaltungsunterlagen zu verlangen (Bärmann/Becker, WEG § 28 Rn. 194).

Die Klageanträge gegen den abberufenen Verwalter auf Herausgabe müssen sehr präzise gestellt werden. Ein Klageantrag dahingehend, dass der ehemalige Verwalter „sämtliche Unterlagen“ herauszugeben habe, ist nämlich nicht vollstreckungsfähig und daher unzulässig. Die herauszugebenden Gegenstände sind vielmehr konkret zu bezeichnen. Das kann unter Umständen auch ein Vorgehen im Wege der Stufenklage erforderlich machen. Der Anspruch auf Rechnungslegung nach § 28 Abs. 4 WEG, wonach die Wohnungseigentümer durch Mehrheitsbeschluss jederzeit von dem Verwalter Rechnungslegung verlangen können, kann in der Regel nicht alleine mit den Jahresabrechnungen erfüllt werden, sondern geht darüber hinaus.

Gegenstand der Klage der Gemeinschaft gegen die abberufene Verwalterin war die Verurteilung zur Herausgabe der Unterlagen aus der Verwaltertätigkeit. Hierbei wurden diese Unterlagen nicht konkret, sondern nur ihrer Art nach beschrieben, etwa als „sämtliche Kontoauszüge der während der Verwaltungstätigkeit geführten Bankkonten der Wohnungseigentümergemeinschaft“.

Hilfsweise wurde der Antrag auf Geschäftsbesorgung (§ 667 BGB) gestützt. Ferner hat die Gemeinschaft nach einem Eigentümerbeschluss darüber, dass die Verwalterin Rechnung legen sollte, generell auf Rechnungslegung geklagt, woraufhin die Verwalterin die Jahresabrechnungen vorlegte. Das AG hat der Klage zu allen Anträgen stattgegeben. Hiergegen die Berufung der Verwalterin.

Mit einem Teilerfolg der Berufung: Unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen wurde die Klage hinsichtlich der Herausgabe der Unterlagen aus der Verwaltertätigkeit abgewiesen, weil der Klageantrag nicht hinreichend bestimmt und damit unzulässig ist.

Die Bestimmtheit des Antrags soll u. a. die Zwangsvollstreckung ermöglichen, weshalb der Antrag einen vollstreckbaren Inhalt haben muss. Wenn es um die Herausgabe von Gegenständen geht, müssen diese genau bezeichnet sein, um die Vollstreckung eines entsprechenden Titels nach § 883 ZPO zu ermöglichen, wonach der Gerichtsvollzieher die Gegenstände beim Schuldner suchen und sicherstellen muss. Eine Bezeichnung der Gegenstände, die sich lediglich in groben Zügen auf die Kategorie der betroffenen Unterlagen bezieht, reicht nicht.

Soweit die Klägerseite den Umfang der Gegenstände nicht genau kennt, muss sie zunächst im Wege der Stufenklage Auskunft hinsichtlich des Bestandes der Verwaltungsunterlagen verlangen und sodann einen auf konkret bezeichnete Verwaltungsunterlagen gerichteten Antrag stellen. Nichts anderes ergibt sich, wenn der Anspruch auf Herausgabe von Verwaltungsunterlagen auf § 667 BGB (Geschäftsbesorgung) gestützt wird. Dagegen ist die Klage auf Rechnungslegung begründet. Nach § 28 Abs. 4 WEG ist darüber Beschluss gefasst worden. Mit der kommentarlosen Übergabe der Jahresabrechnungen hat die Verwalterin ihre Verpflichtung zur umfassenden Rechnungslegung aber gegenüber den Wohnungseigentümern nicht erfüllt.

Die Entscheidung gibt wichtige Hinweise zu den Abwicklungsstreitigkeiten bei der Abberufung des WEG-Verwalters. Pauschale Klageanträge auf Herausgabe der Verwaltungsunterlagen sind schon unzulässig. Gegebenenfalls muss Auskunftsklage auf Mitteilung der Verwaltungsunterlagen gegeben werden (wobei letztlich die eidesstattliche Versicherung verlangt werden kann, dass weiter nichts mehr vorhanden ist). Ebenso können die Wohnungseigentümer beschließen, dass der Verwalter zur umfassenden Rechnungslegung verklagt werden soll. Dann reicht es nicht aus, wenn sich der Verwalter auf die von ihm aufgestellten Jahresabrechnungen beruft. Die Rechnungslegung hat die Einnahmen und Ausgaben des Rechnungslegungszeitraums unter Beifügung der für jede Buchung erforderlichen schriftlichen Belege aufzuführen und aufzugliedern, eine Aufstellung der bestehenden Forderungen und Verbindlichkeiten zu enthalten und die Kontostände anzugeben. Die Rechnungslegung im Sinne von § 28 Abs. 4 WEG geht also in ihrem Umfang über die Pflicht des Verwalters zur Abrechnung qualitativ und quantitativ hinaus. Die jährlichen Abrechnungen können den mit der Rechnungslegung verfolgten Zweck nicht ersetzen.

Warnung für Überschlaue (AG Charlottenburg, Beschluss vom 22. November 2018 - 73 C 40/18, zitiert nach juris und mit Anmerkung Dötsch)! Die ehemalige Verwalterin wurde durch Versäumnisurteil verurteilt, 20 im einzelnen bezeichnete Unterlagen bzw. Konvolut an die WEG herauszugeben, wobei der Tenor aber so gefasst war, dass die Schuldnerin pauschal verurteilt worden ist, „sämtliche Unterlagen und Verwaltungsgegenstände der WEG herauszugeben, insbesondere“ die näher bezeichneten 20 Positionen. Die WEG beantragte nunmehr die Verhängung eines Zwangsgeldes nach § 888 ZPO, da die Unterlagen immer noch nicht herausgegeben seien. Ohne Erfolg! Der Antrag auf Festsetzung eines Zwangsgeldes nach § 888 Abs. 1 ZPO ist nach Ansicht des AG unbegründet, denn der titulierte Anspruch auf Herausgabe von im Einzelnen bestimmten Verwaltungsunterlagen ist nur gemäß § 883 Abs. 1 ZPO durch Beauftragung des Gerichtsvollziehers zu vollstrecken, der die bezeichneten beweglichen Sachen bei der Schuldnerin wegzunehmen und der Gläubigerin zu übergeben hat! Wie man’s macht, macht man‘s verkehrt?

VRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister

AKD Anwaltskanzlei Dittert