Anspruch auf Herstellung eines funktionsfähigen Kabel- und Telefonanschlusses, „unsichtbare“ anfängliche Mängel, Beweiskraft eines Wohnungsübergabeprotokolls

1. Eine fehlende Spüle ist bei der Bewertung der Ausstattung der Küche zu berücksichtigen; ob und mit welchem (finanziellen) Aufwand ein Mieter eine fehlende Ausstattung selbst anschaffen kann, ist im Rahmen der die Höhe der ortsüblichen Einzelvergleichsmiete beeinflussenden Kriterien irrelevant.

2. Sind in der gemieteten Wohnung Anschlussdosen für Kabel und Telefon vorhanden, aber funktionslos, hat der Vermieter einen funktionsfähigen Kabel- und Telefonanschluss herzustellen.

3. Ist im Wohnungsübergabeprotokoll nicht erwähnt, dass Kabel- und Telefonanschlussdosen funktionslos sind, ist nicht davon auszugehen, dass der Mieter diesen anfänglichen Mangel kannte oder hätte kennen müssen, weil üblicherweise in einem Übergabeprotokoll (nur) der augenscheinlich sichtbare Zustand der Mietsache festgehalten wird.

4. Beim Austausch einer vom Holzwurm befallenen Diele ist eine gewisse optische Abweichung von den anderen Dielen unvermeidlich.

(Leitsätze der Redaktion)

Die abweichende Bewertung der Gebäudebeschaffenheit und -ausstattung durch das Amtsgericht wirkt sich jedoch nicht zugunsten der Bekl. aus, denn zu Recht beanstanden die Kl., dass das Amtsgericht die unstreitig nicht vorhandene Spüle im Rahmen der Bewertung der Ausstattung der Küche (Merkmalgruppe 2) nicht berücksichtigt hat. Ob und mit welchem (finanziellen) Aufwand ein Mieter eine fehlende Ausstattung selbst anschaffen kann, ist im Rahmen der in § 558 Abs. 2 BGB vom Gesetzgeber definierten, die Höhe der ortsüblichen Einzelvergleichsmiete beeinflussenden Kriterien ersichtlich irrelevant. Anders als das Amtsgericht bewertet die Arbeitsgruppe Mietspiegel, der Mieter- wie auch Vermieterverbände angehörten und zu deren (insoweit fehlender) Sachkunde sowie Erfahrung das Amtsgericht nichts mitteilt, das Vorhandensein bzw. Fehlen einer Spüle - anders als das Amtsgericht - als am Wohnungsmarkt den Mietpreis beeinflussende Ausstattung im Sinne des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB. Dies ergeben die auch dem Amtsgericht zugänglichen Materialien zum Berliner Mietspiegel 2017 (F + B Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, Methodenbericht, Hamburg, Juli 2017). Die bereits im Rahmen für die Datenerhebung maßgeblichen Ausstattungsmerkmale und ihre Berücksichtigung nach Auswertung der Daten wurden in den Sitzungen der Arbeitsgruppe Mietspiegel ausweislich der Protokolle der Arbeitsgruppensitzungen diskutiert und beschlossen (F + B Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, Methodenbericht, Hamburg, Juli 2017, S. 88 ff.). […]

b) Ohne Erfolg wendet die Bekl. sich auch gegen die Verurteilung zur Herstellung eines funktionsfähigen Kabel- und Telefonanschlusses. Der Anspruch der Kl. folgt aus § 535 Abs. 1 BGB.

Der Anschluss ist als Bestandteil der Mietsache mitvermietet. Das ergibt sich schon daraus, dass die entsprechenden Anschlussdosen vorhanden sind, ferner - worauf die Kl. zu Recht verweisen - aus dem Umstand, dass die Bekl. für die Bereitstellung des Anschlusses ausweislich des Mietvertrages Betriebskosten umlegt (vgl. Bentrop, WImmo 2019, S. 47 [50], m.w.N.).

Die Funktionslosigkeit des Kabel- bzw. der Telefonanschluss im Wohnzimmer sind - da von der Bekl. erstinstanzlich eingeräumt - unstreitig, die erstinstanzliche Entscheidung beruht demnach auf einer fehlerfreien Tatsachenfeststellung.

c) Im Ansatz zutreffend, im Ergebnis ohne Erfolg macht die Bekl. im Zusammenhang mit der zugesprochenen Mietminderung geltend, dass es sich um einen anfänglichen Mangel handelte und die Parteien die Funktionsunfähigkeit des Kabelschlusses nicht im Übergabeprotokoll festgestellt haben. Von einer Kenntnis oder grob fahrlässigen Unkenntnis vom Mangel seitens der Kl. kann nicht ausgegangen werden. Üblicherweise wird der augenscheinlich sichtbare Zustand der Mietsache in einem Übergabeprotokoll festgehalten. Die Schwierigkeiten der im Laufe des erstinstanzlichen Verfahrens getroffenen Feststellungen zur Funktionslosigkeit der Anschlussdosen deutet bereits darauf hin, dass es eine Wohnungsübergabe überfrachten würde, die Funktionsfähigkeit vorhandener Telefon- bzw. Kabelanschlussdosen zu überprüfen, was wohl nur mit fachkundiger Unterstützung und geeigneten Messgeräten sinnvoll möglich sein dürfte. Allerdings könnte sich die Überprüfung keinesfalls auf diese Ausstattungen beschränken. Es wären dann wohl auch alle Steckdosen, Lampenaustritte und sonst vorhandene Installationen einschließlich der Wasserversorgung usw. zu überprüfen. Das hat sich bislang gerichtsbekannt im Rahmen von Wohnungsübergaben nicht als übliches Vorgehen durchgesetzt.

2. Die Anschlussberufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Auch sie ist unbegründet. Die der Entscheidung zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen keine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.

a) Aus den Feststellungen unter 1. a) folgt, dass das Amtsgericht die höchst zulässige Miete und darauf basierend den Rückzahlungsanspruch der Bekl. an die Kl. im Ergebnis zutreffend festgestellt hat.

b) Zu Recht hat das Amtsgericht einen (fortbestehenden) Instandsetzungsanspruch aus § 535 Abs. 1 BGB nach Austausch der von einem Holzwurm befallenen Diele verneint. Eine gewisse optische Abweichung ist vor dem Hintergrund dessen, dass Holz sich naturgemäß farblich verändert, unmittelbar nach dem Austausch nicht vermeidbar. Ob die Abweichung bereits einen optischen Mangel begründet, lässt sich auf der Grundlage der bestrittenen, nicht näher konkretisierten Behauptung, es sei „ein optischer Mangel“ verblieben, nicht einschätzen.

c) Die Höhe der mangelbedingt eingetretenen Mietminderung hat das Amtsgericht ermessensfehlerfrei geschätzt. Die Kl. übersehen, dass die aus 3 Zimmern, Küche und Bad bestehende Wohnung mit einer Fläche von 73,9 m2 mit Ausnahme des Kabelanschlusses und eines zweiten Telefonanschlusses uneingeschränkt zu Wohnzwecken genutzt werden kann.

Sind bei Mietbeginn funktionslose Anschlussdosen für Kabel und Telefon vorhanden, hat der Vermieter sie funktionsfähig herzustellen. Dass die Funktionslosigkeit im Wohnungsübergabeprotokoll nicht erwähnt wird, bedeutet nicht, dass der Mieter diesen anfänglichen Mangel kannte oder hätte kennen müssen, weil üblicherweise in einem Übergabeprotokoll (nur) der sichtbare Zustand der Mietsache festgehalten wird. Eine fehlende Spüle ist bei der Bewertung der Küchenausstattung zu berücksichtigen; ob und mit welchem (finanziellen) Aufwand ein Mieter eine fehlende Ausstattung selbst anschaffen kann, ist im Rahmen der die Höhe der ortsüblichen Einzelvergleichsmiete beeinflussenden Kriterien irrelevant. Beim Austausch einer vom Holzwurm befallenen Diele ist eine gewisse optische Abweichung von den anderen Dielen als unvermeidlich hinzunehmen.

Der Mieter klagte auf Grundlage der Mietpreisbremse überhöhte Miete ein und macht auch Minderung wegen nicht funktionierender Kabel- und Telefonanschlussdosen geltend.

Bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete ist die unstreitig nicht vorhandene Spüle in der Küche als wohnwertmindernd zu berücksichtigen. Dass ein Mieter sich mit geringem (finanziellen) Aufwand eine Spüle selbst anschaffen könnte, ist im Rahmen der die Höhe der ortsüblichen Einzelvergleichsmiete beeinflussenden Kriterien irrelevant.

Der Vermieter kann zur Herstellung eines funktionsfähigen Kabel- und Telefonanschlusses verurteilt werden, wenn der Anschluss als Bestandteil der Mietsache mitvermietet ist. Das ist dann der Fall, wenn die entsprechenden Anschlussdosen bei Mietbeginn vorhanden, aber funktionslos sind.

Zwar handelt es sich um einen anfänglichen Mangel, den der Mieter aber nicht kannte oder kennen musste. Dass das Wohnungsübergabeprotokoll sich nicht dazu verhält, lässt den gegenteiligen Schluss nicht zu. Üblicherweise wird in einem Übergabeprotokoll nur der augenscheinlich sichtbare Zustand der Mietsache festgehalten. Es würde eine Wohnungsübergabe überfrachten, die Funktionsfähigkeit vorhandener Telefon- bzw. Kabelanschlussdosen zu überprüfen, weil das nur mit fachkundiger Unterstützung und geeigneten Messgeräten sinnvoll möglich wäre. Ansonsten müssten auch alle Steckdosen, Lampenaustritte und sonst vorhandene Installationen einschließlich der Wasserversorgung überprüft werden. Das habe sich bislang im Rahmen von Wohnungsübergaben nicht als übliches Vorgehen durchgesetzt.

Einen fortbestehenden Instandsetzungsanspruch nach Austausch einer von einem Holzwurm befallenen Diele hat der Mieter aber nicht. Eine gewisse optische Abweichung ist vor dem Hintergrund dessen, dass Holz sich naturgemäß farblich verändert, unmittelbar nach dem Austausch unvermeidbar.

Ist die Wohnung mit sichtbarer Telefonanschlussdose ausgestattet, umfasst mangels anderweitiger Vereinbarung der vertragsgemäße Zustand einen funktionsfähigen Telefonanschluss (BGH GE 2019, 53). Ob Kabel- und Telefonanschlüsse funktionslos sind oder nicht, sollte ein Vermieter/Verwalter wissen oder jedenfalls vor der Vermietung prüfen. Nach § 536b BGB stehen dem Mieter, der bei Vertragsschluss anfängliche Mängel der Mietsache kennt, die Rechte aus den §§ 536 und 536a (Mietminderung, Schadensersatz, Aufwendungsersatz) nicht zu. Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm diese Rechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Rechte aus den §§ 536 und 536a BGB nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält. Es ist also sinnvoll, im Übergabeprotokoll mit offenen Karten zu spielen.