Anspruch auf fiktiven Schadensersatz

Der Vermieter kann für schuldhafte Beschädigung der Mietsache durch den Mieter auch vor einer Instandsetzung Schadensersatz verlangen (fiktiver Schadensersatzanspruch); das gilt auch nach einer späteren Veräußerung.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten um Ansprüche aus einem beendeten Mietverhältnis.

Die Kl. mieteten vom Bekl. mit Vertrag vom 10.4.2015 eine Wohnung in der B.straße in Halle. Das Mietverhältnis begann am 1.6.2015 und endete am 31.12.2018. Die Rückgabe der Wohnung erfolgte am 20.12.2018. Es wurde ein Protokoll gefertigt, das die Kl. nicht unterzeichneten. Der Kl. hat die Wohnung zwischenzeitlich verkauft.

Die Kl. begehren die Feststellung, dass ein Zahlungsanspruch des Bekl. i.H.v. 18.376,94 €, dessen sich der Bekl. außergerichtlich mit Schreiben seines Bevollmächtigten vom 3.5.2019 berühmt hat, nicht besteht. Widerklagend begehrt der Bekl. nach teilweiser Rücknahme und Erweiterung der Widerklage sowie teilweiser einseitiger Erledigungserklärung von den Bekl. als Gesamtschuldner die Zahlung von insgesamt 14.916,73 € sowie die Feststellung, dass sich die Widerklage insoweit erledigt hat, als er ursprünglich begehrt hat, festzustellen, dass die Kl. als Gesamtschuldner für die weiteren vorhandenen Substanzschäden einstandspflichtig sind.

Mit Teilurteil vom 27.5.2021 hat das Amtsgericht die Widerklage abgewiesen. Hiergegen richtet sich die Berufung der Bekl.

1. a) Die Kammer hält die Geltendmachung von fiktivem Schadensersatz im Mietrecht grundsätzlich für möglich.

Der Bekl. macht im Wege der Widerklage fiktive Schadensersatzansprüche wegen Substanzschäden an den Fenstern, an der Natursteinplatte des Kamins, den Wandfliesen im Kinderbad im 2. OG und der Dusche im Hauptbad im 1. OG geltend. Das Amtsgericht hat die Widerklage mit der Begründung abgelehnt, dass kein fiktiver Schadensersatzanspruch bestehe. Der Bekl. habe keinen Schaden im Vermögen dargetan. Er habe die Schäden an der Mietwohnung nicht beseitigt und daher keinen Vermögensverlust erlitten. Vielmehr habe der Bekl. die Wohnung veräußert. Ein Mindererlös sei nicht geltend gemacht worden. Dem folgt die Kammer nicht.

Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, hat dieser - auch nach Beendigung des Mietverhältnisses - nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB als Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder durch Geldzahlung (§ 249 Abs. 2 BGB) zu ersetzen.

Denn bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch nach Maßgabe von § 538 BGB entsprechenden Zustand zu halten, insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln sowie alles zu unterlassen, was zu einer von § 538 BGB nicht mehr gedeckten Verschlechterung führen kann, handelt es sich um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht i.S.v. § 241 Abs. 2 BGB, deren Verletzung allein nach den in § 280 Abs. 1 BGB geregelten Voraussetzungen eine Schadensersatzpflicht begründet (BGH, Urteil vom 27. Juni 2018 - XII ZR 79/17 - GE 2018, 994).

Ob der Geschädigte für die erlittenen Vermögensschäden fiktiven Schadensersatz verlangen kann, ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten. Teile der Literatur vertreten die Auffassung, dass eine fiktive Schadensberechnung sowohl bei Beschädigungen einer Sache als auch bei sonstigen Vermögensschäden möglich sein müsse (Flume, in: BeckOK BGB, Hau/Poseck, 64. Edition, Stand: 1.5.2022, § 249 Rn. 213; MüKoBGB/Oetker, 9. Aufl. 2022, § 249 Rn. 377 ff.; Palandt/Grüneberg, BGB, 80. Aufl. 2020, § 249 BGB Rn. 14, jeweils m.w.N.). Andere lehnen eine fiktive Schadensberechnung ab (vgl. Lehmann-Richter, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, 538 Rn. 136; Staudinger/Höpfner [2021] BGB § 249, Rn. 228 ff. m.w.N.).

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs, der sich die Kammer anschließt, räumt die bei einem Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB uneingeschränkt anwendbare Bestimmung des § 249 BGB dem Geschädigten die Wahlmöglichkeit ein zwischen der in Abs. 1 vorgesehenen Naturalrestitution und dem in Abs. 2 Satz 1 geregelten Zahlungsanspruch auf den zur (Wieder-) Herstellung der beschädigten Sache erforderlichen Geldbetrag. Denn die Ersetzungsbefugnis sichert dem Geschädigten gerade auch das ihm zustehende Recht, sich bei Ausführung der Schadensbeseitigung ausschließlich an seinen eigenen Wiederherstellungsinteressen zu orientieren und sich nicht auf ein gegenläufiges Interesse des Schädigers etwa an einer möglichst kostengünstigen und deshalb in ihrer Tauglichkeit nicht ohne Weiteres zweifelsfreien Wiederherstellung einlassen zu müssen. Dementsprechend kann der Geschädigte seine Ersetzungsbefugnis grundsätzlich auch ohne Angabe von Gründen ausüben, muss sich für die getroffene Wahl also nicht rechtfertigen und sich auch sonst zu ihrer Umsetzung nicht mit dem Schädiger ins Benehmen setzen (vgl. BGH, Urteil vom 28.2.2018 - VIII ZR 157/17 - GE 2018, 633).

Dies gilt auch dann, wenn der Bekl. die Kl. für die aufgeführten Schäden wegen Instandsetzung oder -haltung oder für den Rückbau der Mietsache auf Schadensersatz statt der Leistung gemäß §§ 280, 281 Abs. 1 BGB in Anspruch nimmt. Bei einem Schadensersatzanspruch statt der Leistung kommt eine Naturalrestitution nicht in Betracht, weil die Erfüllung der vertraglichen Leistung gem. § 281 Abs. 4 BGB gerade nicht mehr verlangt werden kann. Dieser Anspruch ist deshalb von Anfang an nur auf Geld gerichtet. In der Rechtsprechung, der auch die Kammer folgt, ist indes anerkannt, dass Ansprüche auf Schadensersatz statt der Leistung im Mietrecht auch mit den für die Instandsetzung oder -haltung oder für den Rückbau der Mietsache erforderlichen, aber (noch) nicht aufgewendeten („fiktiven“) Kosten bemessen werden können (vgl. BGH, Beschluss vom 26.4.2022 - VIII ZR 364/20 - GE 2022, 1054 Rn. 8 m.w.N.).

Soweit der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs in dem Urteil vom 22. Fe­bruar 2018 (VII ZR 46/17) einer Bemessung des Schadens anhand von fiktiven Mängelbeseitigungskosten im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs statt der Leistung gemäß § 634 Nr. 4, §§ 280, 281 Abs. 1 BGB eine Absage erteilt hat, hat er klargestellt, dass die Ablehnung einer solchen Bemessung allein auf den Besonderheiten des Werkvertragsrechts, insbesondere dem Vorschussanspruch des Bestellers gemäß § 637 Abs. 3 BGB, beruht. Auf andere Vertragstypen sind diese Erwägungen nicht übertragbar (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 31.3.2021 - XII ZR 42/20 - GE 2021, 697).

Zwar kann der Vermieter auch die Zahlung eines Vorschusses in Höhe der erforderlichen Renovierungskosten verlangen, wenn der Mieter mit seiner vertraglichen Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im laufenden Mietverhältnis in Verzug gerät (BGH, Urteil vom 15.3.2006 - VIII ZR 123/05 - GE 2006, 640 Rn. 12). Vorliegend macht der Bekl. jedoch Schadensersatzansprüche aus dem beendeten Mietverhältnis geltend.

b) Der Geltendmachung eines fiktiven Schadensersatzanspruchs durch den Bekl. steht auch nicht entgegen, dass der Bekl. die geltend gemachten Beschädigungen an der Mietwohnung nicht beseitigt und die Wohnung zwischenzeitlich veräußert hat.

Der Geschädigte ist grundsätzlich nicht gehindert, auch dann einen fiktiven Anspruch abzurechnen, wenn er tatsächlich nicht repariert, sondern zwischenzeitlich weiterveräußert. Der Geschädigte kann sich die Instandsetzungskosten auszahlen lassen. Es kommt nicht darauf an, ob der Geschädigte vor Veräußerung wenigstens schon eine Abrechnung auf Reparaturkostenbasis verlangt hat. Auch wenn dies nicht der Fall ist, bleibt die Ersetzungsbefugnis nach § 249 Abs. 2 Satz 1 bestehen (vgl. BeckOGK/Brand, 1.3.2022, BGB § 249 Rn. 125; MüKoBGB/Oetker, 9. Aufl. 2022, § 249 Rn. 369 m.w.N.). Der Schadensersatzanspruch beschränkt sich deshalb nicht auf einen durch Schäden bedingten Mindererlös.

Dass der Bekl. die Wohnung veräußert hat, schließt nach Ansicht des Bundesgerichtshofs auch eine fiktive Bemessung des Anspruchs auf Schadensersatz statt der Leistung nicht aus. Wollte man den Geschädigten lediglich auf den Minderwert verweisen, ließe man außer Acht, dass der Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung nach dem Konzept der Schuldrechtsreform den ausgebliebenen Erfüllungserfolg und nicht nur den Minderwert der Sache ausgleichen soll; durch die Ersatzfähigkeit der hierfür erforderlichen Kosten wird unabhängig von deren Aufwendung der Vorrang des Erfüllungsanspruchs schadensrechtlich umgesetzt (vgl. BGH, Beschluss vom 26.4.2022 - VIII ZR 364/20 -, GE 2022, 1054 Rn. 12 ff.).

[…]

Der Vermieter kann für schuldhafte Beschädigung der Mietsache durch den Mieter auch vor einer Instandsetzung Schadensersatz verlangen (fiktiver Schadensersatzanspruch); das gilt auch nach einer späteren Veräußerung, entschied das Landgericht Halle und hob damit eine gegenteilige Entscheidung des Amtsgerichts Halle (GE 2021, 945) auf, das – einer Mindermeinung folgend – einen Vermögensschaden des Vermieters verneint hatte, wenn er die vom Mieter verursachten Schäden nicht beseitigt hatte.

Der Vermieter hatte für vom Mieter verursachte Schäden an den Fenstern, am Kamin und im Bad mit der Klage mehr als 14.000 € Schadensersatz geltend gemacht; inzwischen war die Wohnung verkauft worden, ohne dass die erforderlichen Instandsetzungsarbeiten ausgeführt wurden. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Auf die Berufung des Vermieters hin verwies das LG Halle die Sache zur Beweiserhebung über die Höhe des Schadens an das Amtsgericht zurück.

Grundsätzlich folge die Kammer der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach ein fiktiver Schadensersatzanspruch im Mietrecht auch für noch nicht aufgewendete Kosten geltend gemacht werden könne. Die entgegenstehende Rechtsprechung des VII. Zivilsenats des BGH habe lediglich für das Werkvertragsrecht Bedeutung.

Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Entscheidungen (GE 2022, 1053, 1054) die Rechtsfrage als geklärt angesehen. Der Anspruch auf Schadensersatz umfasst auch den Zahlungsanspruch auf den zur Wiederherstellung der beschädigten Sache erforderlichen Geldbetrag. Auf eine Veräußerung der beschädigten Sache oder einen Mindererlös wegen nicht durchgeführter Instandsetzung kommt es nicht an.