Anspruch auf Erteilung einer Untermieterlaubnis bei Mietermehrheit

Bei einer Mehrheit von Mietern ist ein einzelner Mitmieter allein nicht berechtigt, eine Untervermietungserlaubnis vom Vermieter zu verlangen, selbst wenn alle übrigen Mitmieter die Mietsache selbst nicht mehr nutzen.

(Nichtamtlicher Leitsatz)

Die Kl. mietete zusammen mit Frau Y. und Frau Z. vom Bekl. eine Wohnung. Mit Schreiben vom 26.2.2015 bat die Kl. den Bekl., die Mitmieterinnen aus dem Mietvertrag zu entlassen und die Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung an Frau U. zu erteilen. Der Bekl. gab die geforderten Erklärungen nicht ab. Mit der Klage hat die Kl. zunächst die Zustimmung des Bekl. zur Untervermietung eines Raumes, zuzüglich der Nutzung von Küche und Bad, an Frau U. begehrt (1.), sowie die Feststellung, dass die Kl. bereits ab spätestens 1. April 2015 zur Untervermietung berechtigt gewesen sei (2.), sowie den Bekl. für den Fall, dass eine Berechtigung zur Untervermietung festgestellt würde, zu verurteilen, Schadensersatz in Höhe von monatlich 460 € ab dem Monat für die Zustimmung zum angestrebten Untervermietungsvertrag zu Händen der Kl. zu leisten (3.). Den Klageantrag zu 2. hat sie sodann zurückgenommen und den Rechtsstreit hinsichtlich des Klageantrages zu 1) im Hinblick darauf, dass Frau U. mittlerweile ausgezogen sei, in der Hauptsache für erledigt erklärt. Den ursprünglichen Klageantrag zu 3) hat sie auf Zahlung von 2.683,30 € modifiziert.

Die Klage ist unbegründet. Die Kl. ist für die streitgegenständlichen Ansprüche insgesamt nicht allein aktivlegitimiert, so dass auch eine Erledigung des Rechtsstreits hinsichtlich des ursprünglichen Klageantrages zu 1) nicht festgestellt werden konnte.

Die Kl., Frau Y. und Frau Z. haben gemeinsam die Streitwohnung angemietet und bildeten insoweit eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (mangels entgegenstehender Anhaltspunkte als sog. Innengesellschaft), so dass sie für Forderungen aus dem Mietvertrag gesamthandsberechtigt waren und sind (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. 2009, I 70/71 m.w.N.) mit der Folge, dass die Kl. die streitgegenständlichen Ansprüche nicht allein geltend machen kann, auch nicht gem. § 432 BGB auf Leistung an alle Gesellschafter; ein etwaiges Forderungsrecht aus § 432 BGB wird jedenfalls durch die gesetzlichen Regelungen der Verwaltung des Sondervermögens (§§ 705 ff. BGB) modifiziert (vgl. Palandt-Grüneberg, 75. Aufl. 2016, zu § 432 BGB Rn. 4). Besondere Umstände, die ausnahmsweise eine Einzelklagebefugnis der Kl. (ohnehin auch nur auf Leistung an die Gesellschaft bzw. die Gesellschafter) begründen könnten (vgl. hierzu Palandt/Sprau, zu § 714 BGB Rn. 8 m.w.N.), hat die Kl. nicht dargelegt.

Eine Entlassung der Mitmieterinnen der Kl. aus dem Mietvertrag hat nicht stattgefunden. Allein der Umstand, dass der Bekl. nach Darlegung der Kl. den Aufenthalt wechselnder Personen in der Streitwohnung geduldet haben und insoweit auch Zahlungen entgegengenommen haben mag, reicht für die Annahme einer Vertragsänderung in Richtung einer Entlassung der Mitmieterinnen aus dem Mietverhältnis nicht aus. Nach dem eigenen Vorbringen der Kl. soll die Mitarbeiterin der Hausverwaltung des Bekl. im Jahre 2010 ausdrücklich erklärt haben, dass keinerlei Vertragsänderungen erfolgen werden, auch wenn es ihr egal sei, wer denn nun in der Wohnung wohne. Damit besteht für die Annahme einer Entlassung der Mitmieterinnen aus dem Mietvertrag kein Raum. Der etwaige Anspruch auf Erteilung einer Untermieterlaubnis und der mit der Untervermietung verbundenen Disposition über die Streitwohnung stand somit sämtlichen Mitmieterinnen gemeinschaftlich zu; ebenso verhält es sich mit dem geltend gemachten Anspruch auf Schadensersatz wegen Verweigerung der Untermieterlaubnis, unabhängig davon, wem der Anspruch im Innenverhältnis der Mitmieterinnen zustehen mag.

Aus den Gründen des LG: I. Das angefochtene Urteil des Amtsgerichts beruht weder auf einer Rechtsverletzung gemäß § 546 ZPO, noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung, § 513 ZPO.

Zutreffend hat das Amtsgericht einen Anspruch der Kl. gegen den Bekl. auf Schadenersatz aus § 280 Abs. 1 BGB verneint. Der Bekl. hat keine (Neben-) Pflicht aus dem Mietvertrag verletzt. Die Kl. konnte allein - ohne Mitwirkung der Mitmieterinnen - schon nicht die Erteilung der Untervermieterlaubnis vom Bekl. verlangen, wie dieser bereits erstinstanzlich zu Recht beanstandet hat. […]

Mieter waren und sind hier die Kl. und die Mitmieterinnen. Vor dem Hintergrund der Regelung in § 540 Abs. 2 BGB, wonach der Mieter bei Überlassung des Gebrauchs der Mietsache an einen Dritten für ein etwaiges Verschulden des Dritten auch dann einzustehen hat, wenn der Vermieter eine Untervermieterlaubnis erteilt hat, besteht (objektiv) auch ein Interesse der Mitmieter, in die Entscheidung über die Erteilung einer Untervermieterlaubnis selbst dann einbezogen zu werden, wenn sie die Mietsache selbst nicht mehr nutzen. Denn das Gesetz differenziert insoweit nicht.

Die Argumentation der Kl. rechtfertigt keine andere Entscheidung. Sie übersieht weiterhin, dass unerheblich ist, ob und dass die Mitmieterinnen aus dem Mietverhältnis bereits in der Vergangenheit entlassen werden oder einen Mieterwechsel in der Form herbeiführen wollten, dass ein Mitmieter gegen einen anderen Mieter als Vertragspartei ausgetauscht wird. In jedem Fall bedurfte dies einer dreiseitigen Vereinbarung, wobei hier offen bleiben kann, ob und unter welchen Voraussetzungen ein Anspruch auf deren Abschluss besteht (vgl. LG Berlin, Urt. v. 23.3.2016 - 65 S 314/15, zur Veröffentl. vorgesehen; Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl., § 540 BGB, Rn. 19, m. w. N.). Entscheidend ist, dass die Kl. nicht allein Vertragspartnerin des Bekl. ist und es sich dabei auch nicht um eine bloße „Förmelei“, sondern die Vertragsgrundlage handelt. Es ist im (Außen-) Verhältnis zum Bekl. als Vermieter rechtlich auch nicht von Belang, dass die Kl. aufgrund einer allein das Innenverhältnis der Mieterinnen betreffenden Vereinbarung allein die Mietzahlungen an den Bekl. vornimmt. Die Zahlung der Miete betrifft die Hauptleistungspflicht des Mieters, § 535 Abs. 2 BGB; wie er diese sicherstellt, ist ihm überlassen. Die Kl. kann auch keine für sie günstige Rechtsfolge daraus ableiten, dass die Hausverwaltung des Bekl. die fehlende Aktivlegitimation der Kl. außergerichtlich nicht rügte, denn es handelt sich dabei um eine zu prüfende rechtliche Voraussetzung des nunmehr im Klagewege geltend gemachten Anspruchs - zunächst auf Erteilung der Untervermieterlaubnis, sodann auf Schadensersatz.

Bei einer Mehrheit von Mietern ist ein einzelner Mitmieter allein nicht berechtigt, eine Untermieterlaubnis vom Vermieter zu verlangen, selbst wenn alle übrigen Mitmieter die Mietsache selbst nicht mehr nutzen.

Den Wohnraummietvertrag schloss der Vermieter mit drei Mieterinnen ab; zwei Mitmieterinnen zogen im Laufe des Mietverhältnisses aus, ohne dass es insofern zu einer vertraglichen Aufhebungsvereinbarung mit dem Vermieter kam. Die verbliebene Mieterin bat sodann den Vermieter, die ausgezogenen Mitmieterinnen aus dem Mietvertrag zu entlassen und die Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung an eine Untermieterin zu erteilen. Der Vermieter gab die geforderten Erklärungen nicht ab; dennoch zog die Untermieterin in die Wohnung ein.

Mit der Klage verlangte die Mieterin zunächst die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung eines Raumes der Wohnung sowie die Feststellung, dass sie schon vorher zur Untervermietung berechtigt gewesen sei, sowie den Vermieter zum Schadensersatz für entgangene Untermiete zu verurteilen für den Fall, dass eine Berechtigung zur Untervermietung festgestellt würde. Im Hinblick darauf, dass die Untermieterin mittlerweile ausgezogen war, erklärte die Klägerin (einseitig) Hauptsachenerledigung für das Begehren zur Untervermietung und verlangte Schadensersatz in Höhe von 2.683,30 €.

Das AG Tempelhof-Kreuzberg wies die Klage ab. Die Klägerin und die weiteren Mitmieterinnen, die gemeinsam die Streitwohnung angemietet hätten, würden eine GbR (als Innengesellschaft) bilden, so dass sie für Forderungen aus dem Mietvertrag gesamthandsberechtigt seien mit der Folge, dass die Klägerin die streitgegenständlichen Ansprüche nicht allein geltend machen könne. Besondere Umstände, die ausnahmsweise eine Einzelklagebefugnis der Klägerin begründen könnten, habe diese nicht dargelegt. Eine Entlassung der Mitmieterinnen der Klägerin aus dem Mietvertrag habe nicht stattgefunden. Allein der Umstand, dass der Vermieter nach Darlegung der Klägerin den Aufenthalt wechselnder Personen in der Streitwohnung geduldet habe, reiche für die Annahme einer Vertragsänderung in Richtung einer Entlassung der Mitmieterinnen aus dem Mietverhältnis nicht aus. Der etwaige Anspruch auf Erteilung einer Untermieterlaubnis und der mit der Untervermietung verbundenen Disposition über die Streitwohnung habe somit sämtlichen Mitmieterinnen gemeinschaftlich zugestanden; ebenso verhalte es sich mit dem geltend gemachten Anspruch auf Schadensersatz wegen Verweigerung der Untermieterlaubnis, unabhängig davon, wem der Anspruch im Innenverhältnis der Mitmieterinnen zustehen möge.

Gegen das amtsgerichtliche Urteil legte die Klägerin Berufung ein. Das LG Berlin, ZK 65, teilte durch Hinweisbeschluss der Klägerin mit, es sei beabsichtigt, die Berufung nach § 522 Abs. 2 ZPO durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen. Zutreffend habe das Amtsgericht einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter verneint. Dieser habe keine (Neben-) Pflicht aus dem Mietverhältnis verletzt. Die Klägerin habe – ohne die Mitwirkung der Mitmieterinnen – schon nicht die Erteilung der Untervermietungserlaubnis verlangen können. Vor dem Hintergrund der Regelung in § 540 Abs. 2 BGB, wonach der Mieter bei Überlassung des Gebrauchs der Mietsache an einen Dritten für ein etwaiges Verschulden des Dritten auch dann einzustehen habe, wenn der Vermieter eine Untermieterlaubnis erteilt habe, bestehe (objektiv) auch ein Interesse der Mitmieter, in die Entscheidung über die Erteilung einer Untermieterlaubnis selbst dann einbezogen zu werden, wenn sie die Mietsache selbst nicht mehr nutzen.

Die Berufung ist durch einstimmigen Beschluss der ZK 65 zurückgewiesen worden.