Anspruch auf Erteilung einer Untermieterlaubnis, berechtigtes Interesse für Gebrauchsüberlassung an Dritte

Berechtigt ist jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht. Zur Beurteilung, ob ein wichtiger Grund zur Ablehnung der Untermieterlaubnis vorliegt, sind Angaben erforderlich, die es dem Vermieter ermöglichen, zu prüfen, ob personenbezogene Gründe gegen die Erlaubnis vorliegen.

(Leitsatz der Redaktion)

I. 1. Frei von Rechtsfehlern hat das Amtsgericht einen Anspruch der Kl. gegen die Bekl. auf Gestattung der Mitnutzung der von ihr innegehaltenen Wohnung durch den Herrn H. aus § 553 BGB bejaht.

Im Ansatz zutreffend erkennt die Bekl., dass der Anspruch aus § 553 Abs. 1 BGB (lediglich) ein berechtigtes, nach Abschluss des Mietvertrages entstandenes Interesse des Mieters voraussetzt, einem Dritten einen Teil des Wohnraums zum Gebrauch zu überlassen.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist als berechtigt jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht (st. Rspr. BGH, Urt. v. 11.6.2014 - VIII ZR 349/13, GE 2014, 998 = WuM 2014, 489, nach juris Rn. 14; Urt. v. 23.11.2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200, nach juris Rn. 8; Rechtsentscheid v. 3.10.1984 - VIII ARZ 2/84, NJW 1985, 130, [131], nach beckonline).

Zweifel an der Richtigkeit der Feststellung des Amtsgerichts, dass der Wunsch der Kl., nach dem Auszug ihrer Söhne mit einer anderen Person zusammenzuleben und sich mit dieser Person die Wohnkosten zu teilen, um ihre eigene finanzielle Belastung zu senken, die Voraussetzungen des § 553 Abs. 1 BGB nach diesen Maßstäben erfüllt, ergeben sich weder in rechtlicher noch in tatsächlicher Hinsicht. Auf die zutreffenden Feststellungen des Amtsgerichts nimmt die Kammer nach eigener rechtlicher Prüfung Bezug.

Im Rahmen ihrer Beanstandungen übersieht die Bekl., dass es nicht entscheidungserheblich darauf ankommt, ob die Kl. und Herr H. (im rechtlichen Sinne) verlobt, nur Lebenspartner sind oder nur gemeinsam die Wohnung bewohnen wollen. Jedes einzelne vorgenannte Interesse würde es mit Blick auf die von der Kl. geltend gemachten finanziellen und persönlichen Lebensumstände nach den vom Bundesgerichtshof entwickelten Maßstäben zur Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs des berechtigten Interesse im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB rechtfertigen, die hier gegenständliche Erlaubnis von der Bekl. zu verlangen. Daher hat das Amtsgericht - die Richtigkeit der Angaben der Bekl. in der Berufungsbegründung zu ihren Gunsten unterstellt - keine Veranlassung gehabt, Angaben zum Zeitpunkt der Verlobung in das Protokoll aufzunehmen, § 160 Abs. 4 Satz 2 ZPO oder eine Schriftsatzfrist nach § 283 ZPO zu gewähren.

Soweit die Bekl. meint, in ihren Rechten verletzt zu sein, weil das Amtsgericht nicht durch förmlichen Beschluss über die Nichtgewährung der beantragten Schriftsatzfrist entschieden hat, ist ihre Rechtsauffassung unzutreffend. Weder die Gewährung noch die Nichtgewährung einer Schriftsatzfrist sind gesondert anfechtbar; ein Fehlgebrauch des in § 283 ZPO eingeräumten Ermessens kann nur mit dem gegen das Endurteil gegebene Rechtsmittel angefochten werden (vgl. Greger, in: Zöller, ZPO, 32. Aufl., § 283 Rn. 4b).

Da es - wie ausgeführt - auf die Frage, ob die Kl. überhaupt mit dem Herrn A. H. verlobt ist, im Rahmen des § 553 BGB nicht entscheidungserheblich ankommt, ist der Vortrag im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 19. Juni 2017 nicht relevant und rechtfertigt in keinem Fall eine andere Entscheidung; ein Ermessensfehlgebrauch des Amtsgerichts liegt nicht vor. Der Schriftsatz war nicht zu berücksichtigen; die Gründe dafür hat das Amtsgericht in der Entscheidung dargestellt, das Einreichen des nicht nachgelassenen Schriftsatzes mitnichten übergangen.

Unzutreffend und weder mit den Motiven des Gesetzgebers noch der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vereinbar ist die Rechtsauffassung der Bekl., dass die Kl. anstelle der Untervermietung auf den Umzug in eine kleinere Wohnung zu verweisen ist. Die Bekl. verzichtet auch auf jede Auseinandersetzung mit der durch entsprechende Fundstellen unterlegten Argumentation des Amtsgerichts. Die Regelung in § 553 Abs. 1 BGB (§ 549 Abs. 2 BGB a.F.) verfolgt gerade den Zweck, dem Mieter die Wohnung zu erhalten (vgl. BT-Drs. IV/806, S. 9; BGH, Urt. v. 11.6.2014 - VIII ZR 349/13, aaO., juris Rn. 13 ff.; Rechtsentscheid v. 3.10.1984 - VIII ARZ 2/84, aaO.; BeckOK MietR/Weber, 10. Ed. 1.9.2017, BGB § 553 Rn. 19; MüKoBGB/Bieber, 7. Aufl. 2016, BGB § 553 Rn. 2, m.w.N.). Es wurde mit Einfügen des § 549 Abs. 2 BGB a.F. (§ 553 Abs. 1 BGB n.F.) bereits in der 4. Legislaturperiode (Gesetzentwurf der Bundesregierung vom 5. Dezember 1962) bewusst die zuvor geltende Rechtslage geändert, wonach der Mieter allein berechtigt war, das Mietverhältnis vorzeitig zu kündigen, wenn der Vermieter eine Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung an einen Dritten verweigerte (vgl. BT-Drs. IV/806, S. 9).

Das Amtsgericht übersieht auch nicht etwa den „Umstand der Bonität der Kl. als Mieterin“, sondern bewertet ihn - anders als die Bekl. - rechtlich zutreffend auf der Grundlage der Maßstäbe des Gesetzgebers und des Bundesgerichtshofs (vgl. nur BGH, Urt. v. 11.6.2014 - VIII ZR 349/13, WuM 2014, 489, juris Rn. 14, m.w.N.). Soweit die Bekl. (vermeintlich) eine Stütze in der Rechtsprechung der Kammer zu finden glaubt, übersieht sie, dass die zitierte Entscheidung der Kammer den rechtlich anders gelagerten Fall des Mieteraustausches in einer Wohngemeinschaft betrifft. Ein solches Verlangen betrifft die Vertragsgrundlage selbst, während die Untervermietung lediglich den Nutzungsumfang tangiert. Die etwaige Verschlechterung der Bonität des Mieters im Verlaufe des Vertragsverhältnisses allein löst keine Rechte des Vermieters aus, sondern allenfalls und erst dann, wenn der Mieter seiner Hauptleistungspflicht aus § 535 Abs. 2 BGB nicht mehr nachkommt. Dem möchte die Kl. - in Übereinstimmung mit den Intentionen des Gesetzgebers und den höchstrichterlich entwickelten Maßstäben - gerade vorbeugen, was - objektiv betrachtet - ersichtlich dem (Erfüllungs-) Interesse der Bekl. entspricht.

Das Amtsgericht übersieht ferner mitnichten die Einwände der Bekl. gegen die Person des in Aussicht genommenen Untermieters.

Gemäß § 553 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 BGB kann der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verweigern, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der das Versagen der Erlaubnis unter dem Gesichtspunkt der Zumutbarkeit rechtfertigt (vgl. dazu auch: BGH, Rechtsentscheid v. 3.10.1984 - VIII ARZ 2/84, aaO.; BT-Drs. 14/4553, S. 49: § 553 BGB n.F. beschränkt sich auf eine sprachliche und aufbaumäßige Änderung des § 549 Abs. 2 BGB a.F.).

Aus den Vorgaben des Gesetzes ergibt sich zwanglos, dass die Person des in Aussicht genommenen Untermieters („Dritten“) zu benennen ist. Wie das zu geschehen hat und welche Angaben konkret erforderlich sind, lässt sich - wie auch sonst - dem Zweck der Regelung entnehmen und richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls. Erforderlich sind danach Angaben, die es dem Vermieter ermöglichen, zu prüfen, ob der Erteilung der Erlaubnis personenbezogene Gründe entgegenstehen (vgl. Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., 2017, § 553 Rn. 16).

Die Kl. hat die Person des Untermieters namentlich benannt. Sie hat weiterhin ein von einer Behörde ausgestelltes, mit einem Lichtbild versehenes Dokument - die durch das Bundesamt für Migration und Flüchtlinge (BAMF) erteilte Aufenthaltsgestattung - vorgelegt. Dieses Dokument, das wie ein Ausweis mit weiteren Angaben zur Person versehen ist, dient immerhin der Durchführung des Asylverfahrens. Es dokumentiert weiterhin die Berechtigung und Verpflichtung des Untermieters, seinen Wohnsitz im Land Berlin zu nehmen. Auf der Grundlage dieser Angaben ist die Bekl. in der Lage - bei Bedarf weitergehend - zu prüfen, ob in der Person des Untermieters Gründe vorliegen, aus denen ihr die Erteilung einer Untervermieterlaubnis nicht zuzumuten ist. Solche Gründe trägt sie jedoch nicht vor, wie das Amtsgericht zutreffend festgestellt hat.

Die Besorgnis der Bekl., wegen unklarer Identität des Untermieters gegebenenfalls keinen Räumungstitel erwirken zu können, ist offenkundig unbegründet, denn die Angaben in der mit einem Lichtbild versehenen Aufenthaltsgestattung und der Wohnsitz in den von der Kl. gemieteten Räumlichkeiten versetzen die Bekl. - gegebenenfalls - in die Lage, den Untermieter den Anforderungen des § 253 Abs. 2 Ziff. 1 ZPO gemäß zu benennen. Im Übrigen wird durch die Untermiete kein Vertragsverhältnis zwischen dem Untermieter und der Bekl. als Hauptvermieterin begründet. Daher ist es auch unerheblich, ob eine Ausbildung des Untermieters zum Facharzt für Neurologie in Deutschland anerkannt wird und der Untermieter hier eine entsprechende Tätigkeit wird ausüben können. Die Kammer verzichtet mangels Entscheidungserheblichkeit auf eine Auseinandersetzung mit den Mutmaßungen der Bekl.

Vor diesem Hintergrund hat das Amtsgericht der Kl. ebenso frei von Rechtsfehlern einen Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterteilung der Erlaubnis zur Untervermietung ab Februar 2017 zugesprochen. Unzutreffend macht die Bekl. geltend, die Kl. habe vorgetragen, dass ihr die Wohnkosten seit der Verlobung des Untermieters mit ihr unabhängig von der Erteilung der Untervermieterlaubnis zugestanden hätten. Durch die Verlobung ist die Kl. nicht Inhaberin des Anspruchs des Untermieters auf Leistungen nach dem Asylbewerberleistungsgesetz geworden. Folgerichtig hat sie vorgetragen, dass Herr H. seit der Verlobung die Leistungen erhält, sich - mangels Untervermietung - allerdings nicht an den Wohnkosten der Kl. beteiligt hat. Auch insoweit sind die Feststellungen des Amtsgerichts frei von Denkfehlern; sie beruhen zutreffend auf dem Vortrag der Parteien.

Die Berufung ist zurückgenommen worden.

Zur Beurteilung, ob ein wichtiger Grund zur Ablehnung der Untermieterlaubnis vorliegt, sind Angaben erforderlich, die es dem Vermieter ermöglichen, zu prüfen, ob personenbezogene Gründe gegen die Erlaubnis vorliegen.

Die Mieterin begehrte nach Auszug ihrer Söhne von der Vermieterin die Erteilung einer Untermieterlaubnis, um einen Herrn H. in die Wohnung mit aufnehmen zu können. Die Vermieterin lehnte ab; die Mieterin erhob Klage auf Erteilung der Erlaubnis und verlangte Schadensersatz wegen Nichterteilung der Erlaubnis. Sie hatte damit beim Amtsgericht Erfolg. Die Vermieterin ging in die Berufung, zweifelte die Bonität der Mieterin an und machte Gründe für die Versagung der Erlaubnis geltend.

Das LG Berlin, ZK 65, teilte mit, es sei beabsichtigt, die Berufung durch einstimmigen Beschluss zurückzuweisen.

Nach der Rechtsprechung des BGH sei als berechtigt jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewichtanzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang stehe. Zweifel an der Richtigkeit der Feststellungen des Amtsgerichts zu den Voraussetzungen des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB würden sich nicht ergeben. Im Rahmen der Beanstandungen übersehe die Vermieterin, dass es nicht darauf ankomme,

■ ob die Mieterin und der vorgesehene Untermieter (im rechtlichen Sinne) verlobt sind,

■ nur Lebenspartner seien

■ oder nur gemeinsam die Wohnung bewohnen wollten.

Jedes einzelne vorgenannte Interesse würde es mit Blick auf die von der Klägerin geltend gemachten finanziellen und persönlichen Lebensumstände nach den vom BGH entwickelten Maßstäben zur Auslegung des unbestimmten Rechtsbegriffs des berechtigten Interessesrechtfertigen, die Untermieterlaubnis von der Beklagten zu verlangen.

Unzutreffend sei die Rechtsauffassung der Beklagten, dass die Klägerin anstelle der Untervermietung auf den Umzugin eine kleinere Wohnung zu verweisen sei. Die Regelung in § 553 Abs. 1 BGB verfolge gerade den Zweck, dem Mieter die Wohnung zu erhalten.

Gemäß § 553 Abs. 1 Satz 2 Alt. 1 BGB könne der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verweigern, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliege, der das Versagen der Erlaubnis unter dem Gesichtspunkt der Zumutbarkeit rechtfertige. Aus den Vorgaben des Gesetzes ergebe sich, dass die Person des in Aussicht genommenen Untermieters zu benennensei.

Wie das zu geschehen habe und welche Angaben konkret erforderlich seien, lasse sich dem Zweck der Regelung entnehmen und richte sich nach den Umständen des Einzelfalls. Erforderlich seien danach Angaben, die es dem Vermieter ermöglichen, zu prüfen, ob der Erteilung der Erlaubnis personenbezogeneGründe entgegenstehen.

Vorliegend habe die Klägerin die Person des Untermieters namentlich benannt. Sie habe weiterhin ein von einer Behörde ausgestelltes, mit einem Lichtbild versehenes Dokument – die durch das Bundesamt für Migration und Flüchtlinge erteilte Aufenthaltsgestattung – vorgelegt. Dieses Dokument, das wie ein Ausweis mit weiteren Angaben zur Person versehen sei, diene immerhin der Durchführung des Asylverfahrens. Es dokumentiere weiterhin die Berechtigung und Verpflichtung des Untermieters, seinen Wohnsitz im Land Berlin zu nehmen.

Auf der Grundlage dieser Angaben sei die Beklagte in der Lage – bei Bedarf weitergehend –, zu prüfen, ob in der Person des Untermieters Gründe vorlägen, aus denen ihr die Erteilung einer Untermieterlaubnis nicht zuzumuten sei. Solche Gründe trage sie jedoch nicht vor. Die Besorgnis der Beklagten, wegen unklarer Identität des Untermieters gegebenenfalls keinen Räumungstitel erwirken zu können, sei offenkundig unbegründet, denn die Angaben in der mit einem Lichtbild versehenen Aufenthaltsgestattung und der Wohnsitz in den von der Klägerin gemieteten Räumlichkeiten versetzten die Beklagte – gegebenenfalls – in die Lage, den Untermieter den Anforderungen des § 253 Abs. 2 Ziff. 1 ZPO gemäß zu benennen. Im Übrigen werde durch die Untermiete kein Vertragsverhältnis zwischen dem Untermieter und der Beklagten als Hauptvermieterin begründet.

Vor diesem Hintergrund habe das Amtsgericht der Klägerin ebenso frei von Rechtsfehlern einen Anspruch auf Schadensersatz wegen Nichterteilung der Erlaubnis zur Untervermietung zugesprochen.

Die Berufung ist zurückgenommen worden.