Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen umfasst auch Schriftverkehr mit dem Verwaltungsbeirat

1. Wohnungseigentümer können ihren Anspruch auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen auch durch einstweilige Verfügung durchsetzen.

2. Der Begriff der Verwaltungsunterlagen ist weit und umfasst auch alle digitalen Dokumente, einschließlich eMails und den schriftlichen Verkehr mit dem Verwaltungsbeirat, soweit er die Verwaltung betrifft.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten im einstweiligen Verfügungsverfahren über die Einsicht in die Verwaltungsvorgänge der Verfügungsbekl.

Die Verfügungskl. sind Mitglieder der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) K.straße 11/W. Str. 30 und Sondereigentümer der Wohneinheit Nr. 03 sowie der Teileigentumseinheit 11.

Am 11.3.2025 wandten sich die Verfügungskl. per eMail an die Hausverwaltung der Verfügungsbekl. und begehrten Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Sie begehrten insbesondere Einsicht in „alle eMails und alle Verträge und Besprechungsprotokolle und Angebote in elektronischer Form“. (Am 19.3.2025 lud die Hausverwaltung der Verfügungsbekl. zur ordentlichen Eigentümerversammlung am 10.4.2025. Auf der Tagesordnung stehen u. a. der Beschluss über die Vor- und Nachschüsse, die Entlastung des Verwaltungsbeirates sowie auf Begehren der Verfügungskl. hin weitere Tagesordnungspunkte, u. a. unter TOP 11.12. die Prüfung von Schadensersatzansprüchen gegen die Hausverwaltung sowie die mögliche fristlose Kündigung des Verwaltervertrages.

Unter dem 20.3.2025 teilte die Hausverwaltung den Verfügungskl. mit, dass Akteneinsicht jederzeit freistehe und schlug einen Termin zur Einsicht vor. Ferner schaltete die Hausverwaltung den Verfügungskl. den Zugang zum Beiratsaccount der internen Verwaltungssoftware (Casavi) frei, über den die dort hinterlegen Belege der Jahresabrechnungen eingesehen werden können. Schließlich teilte die Verwaltung in der eMail mit, dass die eMails zwischen der Hausverwaltung und dem Beirat vertraulich seien, sonstige Aufzeichnungen würden nicht existieren.

Die Verfügungskl. haben mit ihrem Antrag vom 25.3.2025 beantragt, ihnen im Wege der einstweiligen Verfügung umfassende Einsicht in alle Verwaltungsunterlagen - insbesondere alle digitalen Vorgänge, im Besonderen den eMailverkehr zwischen dem Verwaltungsbeirat und der Verwaltung aber auch alle eingeholten Angebote, Verträge und Abmachungen im Namen der WEG, die nur digital vorhanden sind - zu gewähren. Mit Beschluss vom 1.4.2025 hat das Amtsgericht Mitte wegen Dringlichkeit gem. § 937 Abs. 2 ZPO der Antragsgegnerin im Wege einstweiliger Verfügung aufgegeben, den Antragstellern bis einschließlich 7.4.2025 Einsicht in alle elektronischen - einschließlich eMails - wie nicht elektronischen Verwaltungsvorgänge, insbesondere Angebote, Verträge und Vereinbarungen im Namen der Antragsgegnerin bzw. für die Antragsgegnerin sowie Korrespondenz mit dem Verwaltungsbeirat bezüglich der Verwaltung der Antragsgegnerin, für die Kalenderjahre 2022 bis 2024 zu gewähren. Die Verfügungsbekl. hat am 4.4.2025 Widerspruch gegen den Beschluss eingelegt.

Die Verfügungskl. haben in der mündlichen Verhandlung vom 7.4.2025 erklärt, vorrangig Einsicht in digitale Vorgänge, insbesondere eMails zu den Sanierungsarbeiten am Treppenhaus, etwaige Abreden auf Verrechnung zwischen der Hausverwaltung und Herrn J., zum Wasserschaden im „A.“ sowie in ihrer Ladeneinheit, zu der Firma … aus dem Jahr 2024, zur Reparatur an der Außentür der Remise, der Einheit der Verfügungskl. sowie bezüglich des Wasserschadens in der Einheit von Herrn H. aus dem Jahr 2023 zu begehren. Die Hausverwalterin hat erklärt, dass zu diesen Vorgängen eMails existierten, die nicht in der digitalen Akte und der Papierakte enthalten sind.

Die Verfügungskl. beantragen nunmehr, den Widerspruch zurückzuweisen und den Beschluss vom 1.4.2025 mit der Maßgabe ihrer in der mündlichen Verhandlung aufgenommenen Erklärung aufrechtzuerhalten.

Die Verfügungsbekl. beantragt, den Beschluss vom 1.4.2025 aufzuheben und den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zurückzuweisen.

Die Verfügungsbekl. ist der Auffassung, es sei nicht zu erkennen, für welche Dokumente Einsicht gefordert werde. Es bestehe keine Dringlichkeit, hierzu sei eine existentielle Bedrohungslage erforderlich, jedenfalls müssten die Verfügungskl. spezifizieren, welche Unterlagen sie dringend benötigten.

I. Der zulässige Widerspruch gegen die einstweilige Verfügung ist unbegründet.

Der Widerspruch ist zulässig, insbesondere statthaft, da die einstweilige Verfügung vom 1.4.2025 ohne mündliche Verhandlung durch Beschluss erlassen worden ist §§ 936, 922, 924 Abs. 2 ZPO.

Der Widerspruch ist jedoch unbegründet. Es besteht ein Verfügungsanspruch (1.) und ein Verfügungsgrund (2.). Die einstweilige Verfügung war klarstellend im Hinblick auf das Begehren der Verfügungskl. zu präzisieren (3.).

1. Die Verfügungskl. haben einen Anspruch aus § 18 Abs. 4 WEG auf Einsicht in alle digitalen Dokumente, einschließlich eMails, im tenorierten Umfang.

§ 18 Abs. 4 WEG sieht vor, dass jeder Wohnungseigentümer und jede Wohnungseigentümerin von der GdWE Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen kann. Der Begriff der Verwaltungsunterlagen ist denkbar weit. Maßgeblich ist allein, ob sich Vorgänge auf die Verwaltung der jeweiligen GdWE beziehen. Eine Einschränkung dahin, dass entsprechende Vorgänge in einer Papier- oder elektronischen Akte aufgenommen worden sind, kann der Formulierung nicht entnommen werden. Vielmehr unterfallen der Einsicht insbesondere alle Verträge und Korrespondenz mit Versorgungsunternehmen und Handwerkern und deren Rechnungen, Kostenvoranschläge und Vergleichsangebote, Kontoauszüge und Zahlungsbelege, Schriftverkehr mit Versicherungen und Versicherungspolicen, Schriftverkehr mit den Wohnungseigentümern; ausgenommen sind interne Vorgänge der Verwaltung, Grenzen werden auch durch den Datenschutz gezogen (s. Bärmann/Pick/Emmerich, 21. Aufl. 2025, WEG § 18 Rn. 260, beck-online) - unabhängig davon, ob diese auf Papier, im formalen Vorgang oder im eMail-Postfach der Verwaltung abgelegt sind. Auch der schriftliche Verkehr mit dem Verwaltungsbeirat, soweit er die Verwaltung der GdWE betrifft, ist hiervon begrifflich erfasst.

Daran gemessen fallen alle eMails mit Handwerkerfirmen, die Einholung und Korrespondenz zu Vergleichsangeboten, sowie die Korrespondenz zu Verwaltungsmaßnahmen, Vergleichsangeboten und Verträgen mit dem Verwaltungsbeirat unter den Begriff der von dem Einsichtsrecht umfassten Verwaltungsvorgänge. Hierzu zählt auch jegliche eMail-Korrespondenz zum Abschluss oder Nichtabschluss von Verträgen in Bezug auf die in der mündlichen Verhandlung benannten Vorgänge (Sanierungsarbeiten im Treppenhaus, Wasserschaden in den Ladeneinheiten, Schriftverkehr mit den Firmen B. aus dem Jahr 2024 hinsichtlich der Türöffnung im Zusammenhang mit dem Wasserschaden, Reparatur an der Außentür der Einheit der Verfügungskl., Bearbeitung des Wasserschadens in der Einheit des Miteigentümers H. im Jahr 2023), sei es mit Handwerkerfirmen oder mit dem Verwaltungsbeirat.

Die Verfügungsbekl. hat den Anspruch der Verfügungskl. auf Einsicht in eMails bezüglich dieser Maßnahmen auch nicht erfüllt. Soweit sie vorträgt, es sei Einsicht über das Portal casavi und in die Papierakten gewährt worden, klammert sie eMails zu den Vorgängen gerade aus. Dementsprechend hat die Hausverwalterin in der mündlichen Verhandlung erklärt, dass neben den dokumentierten Unterlagen eMails zu diesen Maßnahmen existierten. In diese ist keine Einsicht gewährt worden.

2. Es besteht auch ein Verfügungsgrund für die im Tenor benannten Vorgänge. Nach § 940 ZPO sind einstweilige Verfügungen zum Zwecke der Regelung eines einstweiligen Zustandes in Bezug auf ein streitiges Rechtsverhältnis zulässig, sofern diese Regelung, insbesondere bei dauernden Rechtsverhältnissen zur Abwendung wesentlicher Nachteile oder zur Verhinderung drohender Gewalt oder aus anderen Gründen nötig erscheint.

Eine Dringlichkeit i.S.d. § 940 ZPO liegt anders als von der Verfügungsbekl. unter Verweis auf das LG München I angeführt (LG München I, Endurteil v. 2.8.2022 - 34 O 7857/22, BeckRS 2022, 19086 Rn. 34, beck-online) nicht nur dann vor, wenn die Realisierung des Hauptanspruchs für den Gläubiger von existentieller Bedeutung ist. Vielmehr ist die Formulierung in § 940 ZPO „aus anderen Gründen nötig erscheint“ weit gefasst und steht neben der „Abwendung wesentlicher Nachteile oder der „Verhinderung drohender Gewalt“. Ob derartige Gründe, die im Hinblick auf die Vorwegnahme der Hauptsache die Ausnahme bleiben müssen, vorliegen, ist im Wege einer Interessenabwägung unter Berücksichtigung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes zu beurteilen (LG München I, Beschluss vom 5. Mai 2017 - 36 T 6636/17 Rn. 11, juris; Musielak/Voit/Braun, 22. Aufl. 2025, ZPO § 940 Rn. 4, beck-online). Zu berücksichtigen ist hierbei insbesondere, ob dem Gläubiger auch mit einer späteren Verwirklichung seines Rechts im ordentlichen Gerichtsverfahren gedient ist (LG München I, aaO.; Anders/Gehle/Becker, 83. Aufl. 2025, ZPO § 940 Rn. 8, beck-online), ob ein Zuwarten wegen irreversibler Schäden nicht zugemutet werden kann, ob bei unstreitiger Sachlage der Verfügungsanspruch offensichtlich begründet ist, so dass es nicht erst der umfassenden Prüfung im Hauptsacheverfahren bedarf und inwieweit die vorweggenommene Regelung rückgängig gemacht werden kann (vgl. LG Frankfurt, Beschluss vom 1. Oktober 2020 - 2-13 T 64/20 Rn. 9, juris). Entscheidend ist im Kern die Frage, ob die Gläubigerin so dringend auf die sofortige Erfüllung angewiesen ist, dass ihr ein Zuwarten oder eine Verweisung auf das ordentliche Verfahren nicht zuzumuten ist, da das geschuldete Verhalten nur so kurzfristig erbracht werden kann, um seinen Sinn nicht zu verlieren (Anders/Gehle/Becker, 83. Aufl. 2025, ZPO § 940 Rn. 13, beck-online m.w.N.). Ist dies der Fall, ist ausnahmsweise eine Vorwegnahme der Hauptsache zulässig.

Dies zugrunde gelegt, erscheint der Erlass einer einstweiligen Leistungsverfügung im tenorierten Umfang im vorliegenden Fall als nötig i.S.d. § 940 Abs. 1 ZPO. Zwar wird hiermit der Anspruch erfüllt und die Hauptsache in Bezug auf die Einsicht vorweggenommen. Eine einmal gewährte Einsicht kann nicht rückgängig gemacht werden. Es ist jedoch weder ersichtlich noch dargetan, dass der Verfügungsbekl. aus der Gewährung der Einsicht in die begehrten eMails ein irgendwie gearteter Nachteil entsteht. Vielmehr ist die Verfügungsbekl. offensichtlich verpflichtet, Einsicht in die Verwaltungsvorgänge gem. § 18 Abs. 4 WEG zu gewähren. Die Verfügungsbekl., vertreten durch die Hausverwaltung, ist in der Form der Gewährung frei: Sie kann die Einsicht z. B. durch Übersendung der Mails, durch das Speichern auf einen Datenträger oder durch das Zeigen auf einem Computer gewähren. Selbstverständlich kann sie hierbei interne, nicht verwaltungsbezogene Nachrichten aussondern/zurückhalten oder die Gewährung der Einsicht auf andere Weise datenschutzkonform gestalten. Dagegen benötigen die Verfügungskl. die eMails in Bezug auf die in der mündlichen Verhandlung bezeichneten Vorgänge zur Vorbereitung verschiedener Tagungsordnungspunkte der unmittelbar bevorstehenden Wohnungseigentümerversammlung vom 10.4.2025. Eine Einsicht nach der Versammlung nach Durchführung eines Hauptsacheverfahrens würde jedenfalls für die bevorstehende Wohnungseigentümerversammlung seinen Sinn verlieren. Im Hinblick auf den offensichtlich bestehenden Verfügungsanspruch erscheint es nicht zumutbar, dass die Verfügungskl. zunächst ein Hauptsacheverfahren durchführen, um sodann möglicherweise ein Jahr später ihre eigenen Tagesordnungspunkte erneut auf die Tagesordnung zu setzen oder aber in Bezug auf bevorstehende Beschlüsse ohne Kenntnis der begehrten Verwaltungsvorgänge in eine Anfechtungsklage gedrängt werden.

3. Die einstweilige Verfügung war im Hinblick auf das konkretisierte Begehren der Verfügungskl. in tenorierter Form klarstellend zu präzisieren. Hierin liegt kein Weniger, denn die Verfügungskl. hatten bereits mit ihrer Antragsschrift und dem Schriftsatz vom 29.3.2025 ihr Begehren näher konkretisiert.

II. Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Eines Ausspruchs über die Vollziehbarkeit der dem Antrag stattgebenden Verfügung bedarf es nicht. Arreste und einstweilige Verfügungen sind ohne besondere Anordnung vorläufig vollstreckbar.

Jeder Wohnungseigentümer hat nach § 18 Abs. 4 WEG gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Anspruch, ihm Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu gewähren. Wird der Anspruch nicht freiwillig erfüllt, kann der Wohnungseigentümer auf Leistung klagen. Im Fall wird erörtert, ob er seinen Anspruch auch im Wege einer einstweiligen Verfügung erzwingen und ob es dafür einen Verfügungsgrund geben kann.

Die Wohnungseigentümer A und A1 (ein Ehepaar) bitten am 11. März, ihnen eine Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu gewähren, insbesondere in „alle eMails und alle Verträge und Besprechungsprotokolle und Angebote in elektronischer Form“. Am 19. März 2025 lädt die Verwaltung zur Versammlung am 10. April. Am 20. März 2025 teilt sie dem Ehepaar mit, ihnen stehe jederzeit eine Einsicht frei. Dazu schlägt sie sogar einen Termin vor. Ferner schaltet sie dem Ehepaar einen Zugang zu einem „Beiratsaccount“ der internen Verwaltungssoftware frei (im Portal können Belege eingesehen werden). eMails zwischen ihr und den Verwaltungsbeiräten seien allerdings vertraulich. Sonstige Aufzeichnungen gebe es nicht.

A und A1 beantragen daraufhin gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer B am 25. März, ihnen im Wege der einstweiligen Verfügung eine Einsicht in alle Verwaltungsunterlagen zu gewähren, insbesondere in alle „digitalen Vorgänge“, im Besonderen den eMail-Verkehr zwischen dem Verwaltungsbeirat und der Verwaltung, aber auch alle Daten, die nur digital vorhanden seien. Diesem Antrag gibt das AG am 1. April statt. Gegen diesen Beschluss legt B Widerspruch ein.

Ohne Erfolg! Das AG bestätigt am 7. April mit einer Klarstellung seine einstweilige Verfügung. A und A1 hätten gegen B einen Anspruch auf Einsicht aus § 18 Abs. 4 WEG, auch in alle digitalen Dokumente, einschließlich eMails. Denn der Begriff der Verwaltungsunterlagen sei denkbar weit. Auch der schriftliche Verkehr mit dem Verwaltungsbeirat, soweit er die Verwaltung betreffe, sei vom Anspruch begrifflich erfasst. B habe den Anspruch auch noch nicht erfüllt.

Es bestehe auch ein Verfügungsgrund. Eine Dringlichkeit i.S.d. § 940 ZPO liege nicht nur dann vor, wenn die Realisierung des Hauptanspruchs für den Gläubiger von existentieller Bedeutung sei. Vielmehr sei die Formulierung in § 940 ZPO „aus anderen Gründen nötig erscheint“ weit gefasst und stehe neben der „Abwendung wesentlicher Nachteile“ oder der „Verhinderung drohender Gewalt“. Ob derartige Gründe vorlägen, sei im Wege einer Interessenabwägung unter Berücksichtigung des Verhältnismäßigkeitsgrundsatzes zu beurteilen. Entscheidend sei die Frage, ob der Antragsteller so dringend auf die sofortige Erfüllung angewiesen sei, dass ihm ein Zuwarten oder eine Verweisung auf das Hauptsacheverfahren nicht zugemutet werden könne.

Im Fall sei dem Ehepaar nach diesem Maßstab bis zum 10. April, 10.00 Uhr, Einsicht in eMails zwischen der Verwaltung und dem Verwaltungsbeirat sowie der Verwaltung und Dritten zu gewähren, welche folgende Vorgänge beträfen: „Sanierungsarbeiten“ am Treppenhaus, insbesondere etwaige Abreden auf „Verrechnung“ zwischen der Verwaltung und dem Miteigentümer und Verwaltungsbeirat X, Wasserschaden in der Einheit „Y“ sowie in der Ladeneinheit des Ehepaares, Verwaltungsangelegenheiten in Zusammenarbeit mit der Firma A bzw. B aus dem Jahr 2024, Reparatur an der Außentür der Remise, der Einheit des Ehepaares, Wasserschaden in der Einheit von Herrn C aus dem Jahr 2023. A und A1 benötigten die Einsichtnahme zur Vorbereitung der Versammlung am 10. April. Eine Einsichtnahme erst nach Durchführung eines Hauptsacheverfahrens verlöre für die bevorstehende Versammlung ihren Sinn. Auch im Hinblick auf den offensichtlich bestehenden Verfügungsanspruch erscheine es nicht „zumutbar“, dass A und A1 zunächst ein Hauptsacheverfahren durchführten.

Der Erlass einer einstweiligen Verfügung setzt einen Verfügungsanspruch und einen Verfügungsgrund vor. Im Wohnungseigentumsrecht gelten insoweit keine Besonderheiten. Beide sind außerdem voneinander zu unterscheiden. Es gibt grundsätzlich keine Wechselwirkung. Selbst dann, wenn ein Verfügungsanspruch offensichtlich ist, muss ein Verfügungsgrund eigenständig geprüft und bejaht werden. Die Voraussetzungen hierfür sind auch bei einem Verfügungsanspruch, der auf der Hand liegt, keine geringeren.

Dass die Antragsteller einen Verfügungsanspruch haben, kann im Fall keinem Zweifel unterliegen. Er folgt, wie vom AG auch ausgeführt, aus § 18 Abs. 4 WEG. Der Anspruch ist, was das AG ferner erkennt, umfassend und betrifft sämtliche Verwaltungsunterlagen, auch solche, die nur elektronisch vorhanden sind. Verwaltungsunterlagen müssen nicht schriftlich sein. Notwendig ist nur ein „Medium“. Zu den Verwaltungsunterlagen gehören daher z. B. auch Dateien, Bildträger, Lichtbilder usw. (Hügel/Elzer, 4. Aufl. 2025, WEG § 18 Rn. 154). Zu den Verwaltungsunterlagen gehört ferner die Korrespondenz der Verwaltung mit Wohnungseigentümern und den Verwaltungsbeiräten; selbst Unterlagen des Verwaltungsbeirats, beispielsweise dessen Niederschriften (LG Frankfurt a. M., GE 2025, 197).

Ob die Antragsteller aber auch einen Verfügungsgrund glaubhaft machen können, ist mehr als zweifelhaft. Im Fall geht es nämlich um die gesetzlich nicht geregelte Leistungsklage, die, was das AG sieht, bei einer Einsichtnahme zu einer Vorwegnahme der Hauptsache führt. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hatte insoweit auf LG München I, IMR 2023, 40 m. Anm. Agatsy verwiesen. Nach dieser Entscheidung kann bei einer Auskunft grundsätzlich kein Verfügungsgrund vorliegen. Anders könne es nur liegen, wenn der Antragsteller auf die Erfüllung dringend angewiesen sei. An die Dringlichkeit seien jedoch hohe Anforderungen zu stellen. Sie könne grundsätzlich nur angenommen werden, wenn die Realisierung des Hauptanspruchs für den Gläubiger von existentieller Bedeutung sei und von der umgehenden Erteilung der Auskunft abhänge (Hinweis u. a. auf OLG Bremen, NJW-RR 2019, 182; OLG München, NZG 2008, 230 [234]; OLG Hamm, NJW-RR 1992, 640; KG, GRUR 1988, 403). Mit einer existentiellen Bedeutung seien beispielsweise die Gefährdung des Lebensunterhalts, der Bestand der Gesundheit oder der beruflichen Existenz gemeint (Hinweis auf OLG Hamburg, ZInsO 2019, 271 Rn. 17). Diese fast einhellige Rechtsprechung überzeugt und ist auch im Wohnungseigentumsrecht anwendbar. Danach gilt: Die Einsichtnahme musste im Fall nicht sofort ermöglicht werden. Die Antragsteller waren auf die Einsichtnahme nicht existentiell angewiesen.

Soweit das AG für seine anderslautende Haltung auf den Wortlaut des Gesetzes verweist, kann es damit kaum punkten: Dem Gesetz selbst ist eine Leistungsverfügung grundsätzlich unbekannt. Sie ist „Richterrecht“, das dem Unterhaltsrecht entsprungen ist (BeckOK ZPO/Elzer/Mayer, 56. Ed., 1.3.2025, ZPO § 935 Rn. 5). Auch der AG-Hinweis auf LG München I, IMR 2017, 426 überzeugt nicht. Dort ging es um die Verhinderung einer Versammlung. Und auch seine Verweisungen auf Kommentarliteratur stehen mehr auf tönernen Füßen, denn dort werden Hinweise zu einer bloßen Regelungsverfügung gegeben. Zur Leistungsverfügung hingegen deutlich Zöller/G. Vollkommer, 35. Aufl. 2024, ZPO § 940 Rn. 8.3.: „Eine einstweilige Verfügung, durch die der Sch. zur Auskunftserteilung verpflichtet wird, ist - ohne Unterschied, ob es sich um eine Haupt- oder eine (die Hauptleistung vorbereitende) Nebenpflicht handelt - als Vorwegnahme der Hauptsache (§ 938 Rn. 2) grundsätzlich unzulässig“. Siehe ferner MüKo-ZPO/Drescher, 6. Aufl. 2020, ZPO § 938 Rn. 42: „Soll dagegen ein Auskunftsanspruch selbst gesichert werden, ist dies nur in den engen Grenzen einer Befriedigungsverfügung möglich, also wenn die Auskunft von existentieller Bedeutung ist“.