Anspruch auf Durchführung der nach der EnEV freiwilligen Energiesparmaßnahmen im Milieuschutzgebiet

§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a BauGB ist auch auf Maßnahmen zur Energieeinsparung, die der Eigentümer freiwillig nach Maßgabe der EnEV bzw. des GEG durchführt, anwendbar.

Die Antragstellerin wendet sich im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes gegen eine Zurückstellungsentscheidung. Die Antragstellerin ist Eigentümerin eines mit einem Wohngebäude bebauten Grundstücks in der Neuköllner „Gropiusstadt“. Die Antragstellerin beantragte am 12. November 2019 beim Antragsgegner eine Baugenehmigung für folgende Gesamtmaßnahme:

- Energetische Fassadensanierung durch Anbringung von Wärmedämm­verbundsystem(WDVS)-Platten

- Dämmung der oberen Geschossdecke und des Dachs

- Austausch der bestehenden Fensterkonstruktionen einschließlich der Flurfenster und Loggia-Zugangstüren

- Austausch der bestehenden Stahl-Glas-Türanlagen im Erdgeschoss durch Aluminium-Glas-Türkonstruktionen

- Austausch der Türanlagen zur öffentlichen Loggia, zur Treppenhaus-Loggia sowie zum Treppenhaus

- Neuanstrich der innenliegenden Flur- und Blechtüren

- Sanierung und Neubeschichtung der Loggia-Böden und Erneuerung der Fußbodenbeläge in den Etagenfluren mittels Linoleum

- Neuanstrich der Wand- und Deckenflächen der Etagenflure und des Treppenhauses

- Verlegung neuer Entwässerungsleitungen für die Balkone mit Anbindung im Keller

- Installation von FI-Steckdosen in den Loggia-Bereichen einschließlich neuer Zuleitungen

- Austausch der Bestandsklingelanlage im Foyer durch ein neues Bedienfeld und Austausch der Wohnungssprechstellen ohne Hörer mit separater Klingel gegen neue Sprechstellen mit Hörer

- Austausch der Allgemeinbeleuchtung der Flure und Treppenhäuser durch neue LED- Leuchten mit Bewegungsmeldern

- Erneuerung der äußeren Blitzschutzanlage.

Am 3. Dezember 2019 beschloss das Bezirksamt Neukölln die Aufstellung einer „Sozialen Erhaltungsverordnung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuchs mit der Bezeichnung ‚Gropiusstadt‘“ . Mit Bescheid vom 7. Mai 2020 stellte das Bezirksamt die Entscheidung über die Baugenehmigung gem. § 172 Abs. 2 i.V.m. § 15 Abs. 1 BauGB bis zum 27. Dezember 2020 zurück und ordnete die sofortige Vollziehung des Bescheids an. Zur Begründung führte es aus, das Vorhaben könne zukünftigen Erhaltungszielen entgegenstehen. Aufgrund der möglichen Umlagen seien insbesondere energetische Maßnahmen geeignet, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu gefährden. Es handle sich bei den beabsichtigten Sanierungsmaßnahmen ganz überwiegend um keine Pflichtmaßnahmen nach der Energieeinsparverordnung, weswegen schon die Anwendbarkeit des § 172 Abs. 4 Nr. 1a BauGB fraglich sei. Ferner betrage der Wärmedurchgangskoeffizient nach Sanierung teilweise 0,20 W/m²K und überschreite daher die Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung. Die sofortige Vollziehung liege im öffentlichen Interesse zur Sicherung der sozialen Erhaltungsverordnung.

Gegen diesen Bescheid erhob die Antragstellerin am 14. Mai 2020 Widerspruch, über den noch nicht entschieden wurde. Nachdem ein Antrag auf Aussetzung der sofortigen Vollziehung erfolglos blieb, beantragt die Antragstellerin vorliegend, die aufschiebende Wirkung ihres Widerspruchs vom 14. Mai 2020 gegen den Bescheid Nr. 2019/1378 vom 7. Mai 2020 wiederherzustellen. Der Antrag hatte keinen Erfolg.

[…] Nach § 172 Abs. 2 BauGB ist § 15 Abs. 1 BauGB auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden, wenn der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht ist. Gemäß § 15 Abs. 1 BauGB hat die Baugenehmigungsbehörde auf Antrag der Gemeinde die Entscheidung über die Zulässigkeit von Vorhaben im Einzelfall für einen Zeitraum bis zu zwölf Monaten auszusetzen, wenn zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde. Diese Voraussetzungen liegen vor.

Hier ist der Beschluss über die Aufstellung der Erhaltungsverordnung am 20. Dezember 2019 bekannt gemacht worden, und ist die Erhaltungsverordnung zum Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung auch noch nicht in Kraft getreten. Es begegnet keinen Bedenken, dass die Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses erst nach Stellung des Bauantrags erfolgte, wenn - wie hier - zum Zeitpunkt der Aussetzungsentscheidung noch keine bestandskräftige Baugenehmigung vorliegt (vgl. auch OVG Schleswig-Holstein, Beschluss vom 8. Oktober 2018 - 1 MB 11/18 -, juris; VG Hamburg, Urteil vom 7. September 1989 - 9 VG 1750/89 -, juris; vgl. auch den Rechtsgedanken des § 14 Abs. 3 BauGB).

Zweifel an der formellen oder materiellen Wirksamkeit des Aufstellungsbeschlusses sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. [wird ausgeführt]

In materiell-rechtlicher Hinsicht setzt die Zurückstellungsentscheidung voraus, dass zu befürchten ist, die Verwirklichung der Erhaltungsziele werde durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert. Davon ist dann auszugehen, wenn im Zeitpunkt der Entscheidung die Erwartung besteht, dass die Verwirklichung des Vorhabens dem Erhaltungsanliegen entgegenstehen würde, wobei bloße Vermutungen nicht ausreichen (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Mai 2020, § 172 Rn. 94).

Hier bestehen konkrete Anhaltspunkte, dass durch die Zulassung des Vorhabens vollendete Tatsachen geschaffen werden, bevor eine endgültige Klärung im Rahmen der Erhaltungsverordnung stattfindet. Nach der im Eilverfahren nur gebotenen und möglichen summarischen Prüfung stehen dem Vorhaben nach der derzeitigen Sachlage die Ziele der künftigen Erhaltungsverordnung entgegen.

Bei dem Vorhaben handelt es sich um die Änderung baulicher Anlagen (vgl. die Begriffsbestimmung in § 2 Abs. 1 Satz 2 BauO Bln), die bei Geltung der Erhaltungsverordnung gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB genehmigungsbedürftig wäre. Durch die Maßnahme wird in die bauliche Substanz des vorhandenen Wohngebäudes eingegriffen. Auch die für die Genehmigungsbedürftigkeit der Änderung erforderliche Relevanz der Maßnahme ist gegeben. Lediglich Änderungen, die von vornherein nicht geeignet sind, das Schutzziel der Erhaltungsverordnung zu gefährden, unterfallen nicht dem Genehmigungsvorbehalt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 2004 - BVerwG 4 B 85.04 -, NVwZ 2005, 445 [446]; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 13. März 2014, aaO., Rn. 21). Der hier streitgegenständlichen energetischen Sanierung kann die grundsätzliche Eignung, das Ziel der Erhaltungsverordnung negativ zu beeinflussen, nicht abgesprochen werden. Von den Maßnahmen geht eine Verdrängungsgefahr aus, weil der Vermieter gem. § 559 BGB die Modernisierungskosten (teilweise) auf die Mieter umlegen darf und somit die Gefahr besteht, dass nur ein wirtschaftlich leistungsstärkerer Nutzerkreis die Wohnungen wird anmieten können.

Die Antragstellerin hat voraussichtlich keinen Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung für die von ihr geplante Gesamtmaßnahme gem. § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a BauGB. Nach dieser Norm ist die Genehmigung zu erteilen, wenn die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) oder der Energieeinsparverordnung (EnEV) vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, soweit diese nach § 111 Abs. 1 des GEG weiter anzuwenden ist, dient. Maßgeblich ist hier für die Beurteilung des Vorhabens gem. § 111 Abs. 2 Satz 1 GEG die EnEV, weil der Bauantrag vor Inkrafttreten des GEG zum 1. November 2020 gestellt wurde.

Zwar geht die Kammer davon aus, dass privilegiert nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a BauGB nicht nur solche Maßnahmen sind, zu deren Durchführung der Eigentümer nach der EnEV bzw. dem GEG verpflichtet ist (so aber Beckmann, Energetische Sanierung von Gebäuden in sozialen Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB, BauR 2016, 1090, 1096), wie etwa die Nachrüstungspflichten gem. § 10 EnEV. Vielmehr fallen nach der Auffassung der Kammer in den Anwendungsbereich der Norm auch Maßnahmen zur Energieeinsparung, die der Eigentümer freiwillig nach Maßgabe der EnEV (vgl. § 9 der Norm) bzw. des GEG durchführt (so auch VG Berlin, Urteil vom 26. Mai 2020, - VG 13 K 89.19 -; Stock, in: Ernst/Zinkahn/ Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Mai 2020, § 172 Rn. 20c und 193; Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 14. Auflage 2019, § 172 Rn. 112; ders., Erhaltungssatzungen - planerische Möglichkeiten zur Erhaltung und Sicherung von Wohnraum, UPR 2017, 321 ff.). Eine einschränkende Auslegung dahingehend, dass der Anwendungsbereich der Norm nur dann eröffnet ist, wenn nach der EnEV eine Pflicht zum Handeln besteht, lässt sich zum einen dem Wortlaut der Regelung nicht entnehmen. Zum anderen gebietet auch der Sinn und Zweck der Vorschrift eine Erstreckung auf freiwillige Maßnahmen zur Herstellung des Mindeststandards. Denn die Vorschrift soll eine energetische Sanierung von Bestandsgebäuden ermöglichen, auch wenn dadurch die Ziele des Milieuschutzes tangiert werden. Die Aufnahme des Buchst. 1a diente ausweislich der Beschlussempfehlung des Ausschusses für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (vgl. BT-Drs. 17/13272, zu Buchst. h) dazu, mögliche rechtliche Hindernisse für die energetische Sanierung abzubauen und durch die Begrenzung auf Mindeststandards nach der EnEV gleichzeitig den Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu gewährleisten. Dass mit der Einfügung des Genehmigungstatbestands nur der Widerspruch zwischen den Pflichten aus § 10 EnEV - Pflicht zur Sanierung - einerseits und der fehlenden Genehmigungsfähigkeit gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. Abs. 4 BauGB andererseits aufgelöst werden sollte, ist der Gesetzesbegründung nicht zu entnehmen. Vielmehr sollte durch die Einführung der Regelung ein schonender Ausgleich zwischen Milieuschutz und Klimaschutz geschaffen werden.

§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a BauGB ist jedoch nur dann erfüllt, wenn die bauliche Anlage durch die Maßnahme an die Mindestanforderungen der Energiesparverordnung angepasst wird (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Mai 2020, § 172 Rn. 194). Dies ist nach dem von der Antragstellerin eingereichten „Konzept der energetischen Modernisierung“ vom 25. September 2019 zwar für die hier beabsichtigte Sanierung der Fenster (1,3 W/m²K) und der Dächer (0,20 W/m²K) der Fall. In Bezug auf die Fassadensanierung werden die Mindestanforderungen gem. § 9 Abs. 1 Satz 1 in Verbindung mit Anlage 3, Tabelle 1 EnEV in Höhe von 0,24 W/m²K jedoch nicht unerheblich übertroffen. So wird der Wärmedurchgangskoeffizient nach der Sanierung an den Außenwänden mit Fassadenplatten 0,20 W/m²K, an den Außenwänden mit Sandwichplatten 0,22 W/m²K und an den Außenwänden im Loggiabereich mit Porenbeton-Schale 0,21 W/m²K betragen. Da die Antragstellerin im vorliegenden Fall die Sanierung als Gesamtmaßnahme dargestellt und beantragt hat, kommt eine Teilstattgabe nicht in Betracht.

Die Frage, ob für die nicht unter § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a BauGB fallenden Maßnahmen die Voraussetzungen einer Versagung nach § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB vorliegen, muss nach dem derzeitigen Sach- und Streitstand bejaht werden.

Der Versagungsgrund aus § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB liegt vor, wenn ein Vorhaben geeignet ist, die Gefahr der Verdrängung der vorhandenen Wohnbevölkerung hervorzurufen, und wenn eine solche Verdrängung aus den besonderen städtebaulichen Gründen nachteilige Folgen haben würde (vgl. dazu sowie zum Folgenden BVerwG, Urteil vom 18. Juni 1997 - Urteil vom 18. Juni 1997 - BVerwG 4 C 2/97 -, NVwZ 1998, 503). Die Prüfung betrifft daher im Wesentlichen die Frage, ob die bauliche Maßnahme einen sachlich begründeten Anlass zu der Sorge gibt, dass die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung nachteilig verändert wird (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Stand: Mai 2020, § 172 Rn. 175). Da das Ziel der Erhaltungsverordnung die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Erhaltungsgebiet ist, ist es für die Erteilung oder Versagung der Genehmigung nicht entscheidend, ob durch die konkrete Maßnahme die davon betroffenen Bewohner tatsächlich verdrängt werden. Es reicht vielmehr aus, wenn die Baumaßnahme generell geeignet ist, eine solche Verdrängungsgefahr auszulösen. Die Erhaltungsverordnung dient als städtebauliches Instrument nicht - jedenfalls nicht unmittelbar - dem Schutz einzelner konkreter Bewohner, sondern dem allgemeineren und längerfristigen Ziel, die Struktur der Wohnbevölkerung zu erhalten. Dieses Planungsziel kann nur bei Anknüpfung an objektive und dauerhafte Gegebenheiten erreicht werden, die durch eine Maßnahme in der Regel verändert werden. Deshalb kommt die Versagung der Genehmigung auch dann in Betracht, wenn die Wohnung, an der bauliche Veränderungen vorgenommen werden sollen, derzeit leer steht oder wenn die davon betroffenen derzeitigen Bewohner mit der Baumaßnahme einverstanden sind. Da eine einzelne Maßnahme innerhalb eines größeren Erhaltungsgebiets kaum jemals zu einer städtebaulich ins Gewicht fallenden Änderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung führen wird, darf die Maßnahme auch nicht isoliert gesehen werden. Es kommt vielmehr darauf an, ob die einzelne Maßnahme aufgrund ihrer Vorbildwirkung geeignet ist, eine Entwicklung in Gang zu setzen, die tendenziell die Veränderung der Zusammensetzung der vorhandenen Wohnbevölkerung nach sich zieht. Ob eine Baumaßnahme zu einer allgemeinen Verdrängung führen kann, ist aufgrund einer Prognose der künftigen Entwicklung zu beantworten (BVerwG, Urteil vom 18. Juni 1997 - BVerwG 4 C 2.97 -, zitiert nach juris). Dabei darf sich das Bezirksamt auf nach der Lebenserfahrung typische Entwicklungen stützen, muss diese aber nachvollziehbar darlegen.

Zwar ist im vorliegenden Fall der Antragstellerin grundsätzlich darin zuzustimmen, dass eine energetische Sanierung auch dann möglich sein muss, wenn sie über die Mindestanforderungen des GEG bzw. der EnEV hinausgeht, aber wirtschaftlicher ist als jede (nur) die Mindestanforderungen erfüllende Maßnahme. Denn in diesem Fall geht von der günstigeren und energetisch wirksameren Maßnahme im Vergleich zu der kostenintensiveren und weniger wirksamen, aber gem. § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a BauGB genehmigungsfähigen Maßnahme eine geringere Verdrängungsgefahr für die Wohnbevölkerung aus, da die Höhe der auf die Mieter umlegbaren Kosten geringer ausfiele.

Im vorliegenden Fall hat die Antragstellerin jedoch nicht hinreichend dargelegt, dass die hier beantragte und mit Herstellungskosten von über 2,5 Mio. € kalkulierte Sanierung, die teilweise die energetischen Mindestanforderungen übererfüllt, im Ergebnis günstiger ist als eine Sanierung, die nur die Mindestanforderungen der EnEV erreicht. So könnten sich die Kosten für die Fassadendämmung möglicherweise durch Verwendung von Dämmstoffen anderer Hersteller oder eines Wärmedämmverbundsystems auf anderer Materialbasis verringern. Zwar hat die Antragstellerin ausgeführt, dass das beabsichtigte System nach Herstellerangabe nur in den vom Hersteller angegebenen Dicken vorhanden ist und der vorgeschriebene (Mindest-) Wärmedurchgangskoeffizient mit einer Dicke von 12 cm nicht erreicht werden könne, während eine Sonderanfertigung unwirtschaftlich sei. Es existieren aber eine Vielzahl von Systemen und Materialien verschiedener Hersteller mit unterschiedlichen Wärmeleitstufen. Angesichts der auf die große Fläche gerechneten, nicht ganz unerheblichen „Übererfüllung“ der Mindestanforderungen ist die Antragstellerin den Nachweis schuldig geblieben, dass die Verwendung anderer Materialien entweder nicht erfolgversprechend ist oder dass, sollte eine stärkere Annäherung an 0,24 W/m²K mit anderen Systemen möglich sein, diese teurer wären als das hier beabsichtigte System. Auch hat sie nicht dargelegt, welchen Wärmedurchgangskoeffizienten sie mit einer Dicke von 12 cm erreichen würde, so dass keine Beurteilung möglich ist, ob hierdurch eine (annähernde oder punktgenaue) Erfüllung der Mindeststandards möglich wäre. So ist in Bezug auf die Fassade nicht auszuschließen, dass jedenfalls in den Bereichen der Fassade mit Fassadenplatten (AW1) - in denen nach der beabsichtigten Sanierung der höchste Wärmedurchgangskoeffizient erreicht würde -, die Mindestvorgaben durch eine dünnere Dämmung nahezu erreicht werden könnten (vgl. insoweit auch Beckmann, aaO., S. 1097, der darauf verweist, dass in der Praxis bei rechnerischer Erfüllung der Mindestanforderungen typischerweise eine höhere Energieeffizient erreicht werde und daher eine „Sicherheitstoleranz“ im Form eines Abschlags von 10-15 % vorschlägt). Im Übrigen erlaubt § 9 Abs. 3 Satz 2 EnEV eine Sanierung auch dann, wenn das geänderte Wohngebäude insgesamt den Jahres-Primärenergiebedarf des Referenzgebäudes nach § 3 Abs. 1 und den Höchstwert des spezifischen, auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogenen Transmissionswärmeverlusts nach Anlage 1 Tabelle 2 um nicht mehr als 40 vom Hundert überschreiten, was dafür spricht, dass auch geringfügige Unterschreitungen des Mindeststandards hinzunehmen sein können.

Schließlich hat der Antragsgegner das ihm zustehende Ermessen in ermessensfehlerfreier Weise ausgeübt.

Bei der hier in Rede stehenden Entscheidung handelt es sich um eine Ermessensentscheidung (vgl. bereits Beschluss der Kammer vom 9. April 2018 - VG 19 L 688.17 -, Entsch.-Abdr. S. 12 f. zur vorläufigen Untersagung). Denn eine Zurückstellung gem. § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB ergeht nur auf Antrag der Gemeinde. Das Antragsrecht der Gemeinde ist - jedenfalls im unmittelbaren Anwendungsbereich von § 15 BauGB, also losgelöst von § 172 Abs. 2 BauGB - Ausfluss ihrer Planungshoheit (§ 2 Abs. 1 Satz 1 BauGB), der unter anderem auch ein den Schutz der Planung umfassendes Sicherungsrecht entspricht (vgl. für die Zurückstellung gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Mai 2020, § 15 BauGB Rn. 34). Die Gemeinde hat selbständig die Frage zu prüfen, ob die Voraussetzungen einer vorläufigen Untersagung gegeben sind. Wird sie bejaht, liegt die Entscheidung darüber, ob ein entsprechender Antrag bei der Bauaufsichtsbehörde gestellt werden soll, in ihrem pflichtgemäßen Ermessen (vgl. Stock, ebd.; ferner auch Hinsch, Zurückstellung nach § 15 Abs. 3 BauGB - Mittel zur Sicherung einer Konzentrationsplanung, NVwZ 2007, 770 [772]; Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 14. Auflage 2019, § 15 Rn. 3 a). Zwar entfällt das Antragserfordernis, wenn die Gemeinde, wie im Fall Berlins, zugleich Träger der Baugenehmigungsbehörde ist (vgl. nur OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 28. Januar 2014 - OVG 2 S 71.13 -, juris Rn. 3 m.w.Nachw.; ferner z.B. auch Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, aaO., § 15 BauGB Rn. 1a, 36). Das vermag jedoch nichts daran zu ändern, dass die Entscheidung der Baugenehmigungsbehörde, zum Schutz der Planung im Wege der Zurückstellung gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB vorzugehen, keinen Automatismus darstellt, sondern entsprechende Ermessenserwägungen erfordert, bei der die Umstände des Einzelfalls zu beachten sind, einschließlich der Interessen des Bauherrn (vgl. Hinsch, aaO.). Es handelt sich hierbei dann um eine einstufige Entscheidung, der keine gesonderte Ermessensentscheidung vorgelagert ist, sondern in die die anzustellenden Ermessenserwägungen unmittelbar einfließen.

Sein Ermessen hat der Antragsgegner ermessensfehlerfrei ausgeübt. Zwar hat er das Wort Ermessen nicht ausdrücklich verwandt, aus seinen Erwägungen im Bescheid vom 7. Mai 2020 ergibt sich aber, dass er nicht von einem Automatismus bei Vorliegen der Tatbestandsmerkmale ausgeht, wenn es dort heißt, der Gesetzgeber habe mit § 172 Abs. 2 i.V.m. § 15 Abs. 1 BauGB die Möglichkeit geschaffen, nach einem Aufstellungsbeschluss für eine soziale Erhaltungsverordnung Vorhaben bis zu 12 Monate zurückzustellen. Im Rahmen seines Ermessens hat er sodann gewürdigt, dass die Maßnahme den Erhaltungszielen voraussichtlich entgegenstehen werde, während nicht ersichtlich sei, ob die Maßnahme kosteneffizient durchgeführt werde bzw. überhaupt durchgeführt werden müsse.

An der sofortigen Vollziehung der Zurückstellung besteht auch ein öffentliches Interesse i.S.v. § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO, welches sich im Rahmen einer Abwägung gegen das private Suspensivinteresse der Antragstellerin durchsetzt. Im konkreten Einzelfall liegt es im besonderen staatlichen Interesse, eine irreversible Vereitelung oder maßgebliche Beeinträchtigung der Erhaltungsziele der Milieuschutzverordnung während der Dauer des Aufstellungsverfahrens durch die Schaffung „vollendeter Tatsachen“ zu unterbinden. Gerade bei dem Einsatz bauplanungsrechtlicher Sicherungsinstrumente ist es entscheidend, eine sofortige Wirksamkeit sicherzustellen. Andernfalls gingen die Sicherungsbemühungen im Fall irreversibler Vorhaben - wie der kostenintensiven energetischen Sanierung einer erheblichen Zahl von Wohnungen - ins Leere und würden ihrer Funktion beraubt (vgl. Beschlüsse der Kammer vom 30. Oktober 2017 - VG 19 L 553.17 -, Entsch.-Abdr. S. 9 f., und vom 31. Juli 2013 - 19 L 175.13 -, juris Rn. 49 m.w.N.). -

Sachverhalt: Die Antragstellerin wendet sich im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes gegen eine Zurückstellungsentscheidung. Die Antragstellerin ist Eigentümerin eines mit einem Wohngebäude bebauten Grundstücks in der Neuköllner „Gropiusstadt“. Die Antragstellerin beantragte am 12. November 2019 beim Antragsgegner eine Baugenehmigung für folgende Gesamtmaßnahme:

- Energetische Fassadensanierung durch Anbringung von Wärmedämm­verbundsystem(WDVS)-Platten

- Dämmung der oberen Geschossdecke und des Dachs

- Austausch der bestehenden Fensterkonstruktionen einschließlich der Flurfenster und Loggia-Zugangstüren

- Austausch der bestehenden Stahl-Glas-Türanlagen im Erdgeschoss durch Aluminium-Glas-Türkonstruktionen

- Austausch der Türanlagen zur öffentlichen Loggia, zur Treppenhaus-Loggia sowie zum Treppenhaus

- Neuanstrich der innenliegenden Flur- und Blechtüren

- Sanierung und Neubeschichtung der Loggia-Böden und Erneuerung der Fußbodenbeläge in den Etagenfluren mittels Linoleum

- Neuanstrich der Wand- und Deckenflächen der Etagenflure und des Treppenhauses

- Verlegung neuer Entwässerungsleitungen für die Balkone mit Anbindung im Keller

- Installation von FI-Steckdosen in den Loggia-Bereichen einschließlich neuer Zuleitungen

- Austausch der Bestandsklingelanlage im Foyer durch ein neues Bedienfeld und Austausch der Wohnungssprechstellen ohne Hörer mit separater Klingel gegen neue Sprechstellen mit Hörer

- Austausch der Allgemeinbeleuchtung der Flure und Treppenhäuser durch neue LED- Leuchten mit Bewegungsmeldern

- Erneuerung der äußeren Blitzschutzanlage.

Am 3. Dezember 2019 beschloss das Bezirksamt Neukölln die Aufstellung einer „Sozialen Erhaltungsverordnung zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nummer 2 des Baugesetzbuchs mit der Bezeichnung ‚Gropiusstadt‘“ . Mit Bescheid vom 7. Mai 2020 stellte das Bezirksamt die Entscheidung über die Baugenehmigung gem. § 172 Abs. 2 i.V.m. § 15 Abs. 1 BauGB bis zum 27. Dezember 2020 zurück und ordnete die sofortige Vollziehung des Bescheids an. Zur Begründung führte es aus, das Vorhaben könne zukünftigen Erhaltungszielen entgegenstehen. Aufgrund der möglichen Umlagen seien insbesondere energetische Maßnahmen geeignet, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu gefährden. Es handle sich bei den beabsichtigten Sanierungsmaßnahmen ganz überwiegend um keine Pflichtmaßnahmen nach der Energieeinsparverordnung, weswegen schon die Anwendbarkeit des § 172 Abs. 4 Nr. 1a BauGB fraglich sei. Ferner betrage der Wärmedurchgangskoeffizient nach Sanierung teilweise 0,20 W/m²K und überschreite daher die Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung. Die sofortige Vollziehung liege im öffentlichen Interesse zur Sicherung der sozialen Erhaltungsverordnung.

Gegen diesen Bescheid erhob die Antragstellerin am 14. Mai 2020 Widerspruch, über den noch nicht entschieden wurde. Nachdem ein Antrag auf Aussetzung der sofortigen Vollziehung erfolglos blieb, beantragt die Antragstellerin vorliegend, die aufschiebende Wirkung ihres Widerspruchs vom 14. Mai 2020 gegen den Bescheid Nr. 2019/1378 vom 7. Mai 2020 wiederherzustellen. Der Antrag hatte keinen Erfolg.

Aus den Gründen: […] Nach § 172 Abs. 2 BauGB ist § 15 Abs. 1 BauGB auf die Durchführung eines Vorhabens im Sinne des Absatzes 1 entsprechend anzuwenden, wenn der Beschluss über die Aufstellung einer Erhaltungssatzung gefasst und ortsüblich bekannt gemacht ist. Gemäß § 15 Abs. 1 BauGB hat die Baugenehmigungsbehörde auf Antrag der Gemeinde die Entscheidung über die Zulässigkeit von Vorhaben im Einzelfall für einen Zeitraum bis zu zwölf Monaten auszusetzen, wenn zu befürchten ist, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde. Diese Voraussetzungen liegen vor.

Hier ist der Beschluss über die Aufstellung der Erhaltungsverordnung am 20. Dezember 2019 bekannt gemacht worden, und ist die Erhaltungsverordnung zum Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung auch noch nicht in Kraft getreten. Es begegnet keinen Bedenken, dass die Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses erst nach Stellung des Bauantrags erfolgte, wenn - wie hier - zum Zeitpunkt der Aussetzungsentscheidung noch keine bestandskräftige Baugenehmigung vorliegt (vgl. auch OVG Schleswig-Holstein, Beschluss vom 8. Oktober 2018 - 1 MB 11/18 -, juris; VG Hamburg, Urteil vom 7. September 1989 - 9 VG 1750/89 -, juris; vgl. auch den Rechtsgedanken des § 14 Abs. 3 BauGB).

Zweifel an der formellen oder materiellen Wirksamkeit des Aufstellungsbeschlusses sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. [wird ausgeführt]

In materiell-rechtlicher Hinsicht setzt die Zurückstellungsentscheidung voraus, dass zu befürchten ist, die Verwirklichung der Erhaltungsziele werde durch das Vorhaben unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert. Davon ist dann auszugehen, wenn im Zeitpunkt der Entscheidung die Erwartung besteht, dass die Verwirklichung des Vorhabens dem Erhaltungsanliegen entgegenstehen würde, wobei bloße Vermutungen nicht ausreichen (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Mai 2020, § 172 Rn. 94).

Hier bestehen konkrete Anhaltspunkte, dass durch die Zulassung des Vorhabens vollendete Tatsachen geschaffen werden, bevor eine endgültige Klärung im Rahmen der Erhaltungsverordnung stattfindet. Nach der im Eilverfahren nur gebotenen und möglichen summarischen Prüfung stehen dem Vorhaben nach der derzeitigen Sachlage die Ziele der künftigen Erhaltungsverordnung entgegen.

Bei dem Vorhaben handelt es sich um die Änderung baulicher Anlagen (vgl. die Begriffsbestimmung in § 2 Abs. 1 Satz 2 BauO Bln), die bei Geltung der Erhaltungsverordnung gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB genehmigungsbedürftig wäre. Durch die Maßnahme wird in die bauliche Substanz des vorhandenen Wohngebäudes eingegriffen. Auch die für die Genehmigungsbedürftigkeit der Änderung erforderliche Relevanz der Maßnahme ist gegeben. Lediglich Änderungen, die von vornherein nicht geeignet sind, das Schutzziel der Erhaltungsverordnung zu gefährden, unterfallen nicht dem Genehmigungsvorbehalt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 17. Dezember 2004 - BVerwG 4 B 85.04 -, NVwZ 2005, 445 [446]; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 13. März 2014, aaO., Rn. 21). Der hier streitgegenständlichen energetischen Sanierung kann die grundsätzliche Eignung, das Ziel der Erhaltungsverordnung negativ zu beeinflussen, nicht abgesprochen werden. Von den Maßnahmen geht eine Verdrängungsgefahr aus, weil der Vermieter gem. § 559 BGB die Modernisierungskosten (teilweise) auf die Mieter umlegen darf und somit die Gefahr besteht, dass nur ein wirtschaftlich leistungsstärkerer Nutzerkreis die Wohnungen wird anmieten können.

Die Antragstellerin hat voraussichtlich keinen Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung für die von ihr geplante Gesamtmaßnahme gem. § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a BauGB. Nach dieser Norm ist die Genehmigung zu erteilen, wenn die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) oder der Energieeinsparverordnung (EnEV) vom 24. Juli 2007 (BGBl. I S. 1519), die zuletzt durch Artikel 257 der Verordnung vom 19. Juni 2020 (BGBl. I S. 1328) geändert worden ist, soweit diese nach § 111 Abs. 1 des GEG weiter anzuwenden ist, dient. Maßgeblich ist hier für die Beurteilung des Vorhabens gem. § 111 Abs. 2 Satz 1 GEG die EnEV, weil der Bauantrag vor Inkrafttreten des GEG zum 1. November 2020 gestellt wurde.

Zwar geht die Kammer davon aus, dass privilegiert nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a BauGB nicht nur solche Maßnahmen sind, zu deren Durchführung der Eigentümer nach der EnEV bzw. dem GEG verpflichtet ist (so aber Beckmann, Energetische Sanierung von Gebäuden in sozialen Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB, BauR 2016, 1090, 1096), wie etwa die Nachrüstungspflichten gem. § 10 EnEV. Vielmehr fallen nach der Auffassung der Kammer in den Anwendungsbereich der Norm auch Maßnahmen zur Energieeinsparung, die der Eigentümer freiwillig nach Maßgabe der EnEV (vgl. § 9 der Norm) bzw. des GEG durchführt (so auch VG Berlin, Urteil vom 26. Mai 2020, - VG 13 K 89.19 -; Stock, in: Ernst/Zinkahn/ Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Mai 2020, § 172 Rn. 20c und 193; Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 14. Auflage 2019, § 172 Rn. 112; ders., Erhaltungssatzungen - planerische Möglichkeiten zur Erhaltung und Sicherung von Wohnraum, UPR 2017, 321 ff.). Eine einschränkende Auslegung dahingehend, dass der Anwendungsbereich der Norm nur dann eröffnet ist, wenn nach der EnEV eine Pflicht zum Handeln besteht, lässt sich zum einen dem Wortlaut der Regelung nicht entnehmen. Zum anderen gebietet auch der Sinn und Zweck der Vorschrift eine Erstreckung auf freiwillige Maßnahmen zur Herstellung des Mindeststandards. Denn die Vorschrift soll eine energetische Sanierung von Bestandsgebäuden ermöglichen, auch wenn dadurch die Ziele des Milieuschutzes tangiert werden. Die Aufnahme des Buchst. 1a diente ausweislich der Beschlussempfehlung des Ausschusses für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung (vgl. BT-Drs. 17/13272, zu Buchst. h) dazu, mögliche rechtliche Hindernisse für die energetische Sanierung abzubauen und durch die Begrenzung auf Mindeststandards nach der EnEV gleichzeitig den Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu gewährleisten. Dass mit der Einfügung des Genehmigungstatbestands nur der Widerspruch zwischen den Pflichten aus § 10 EnEV - Pflicht zur Sanierung - einerseits und der fehlenden Genehmigungsfähigkeit gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. Abs. 4 BauGB andererseits aufgelöst werden sollte, ist der Gesetzesbegründung nicht zu entnehmen. Vielmehr sollte durch die Einführung der Regelung ein schonender Ausgleich zwischen Milieuschutz und Klimaschutz geschaffen werden.

§ 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a BauGB ist jedoch nur dann erfüllt, wenn die bauliche Anlage durch die Maßnahme an die Mindestanforderungen der Energiesparverordnung angepasst wird (vgl. Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Mai 2020, § 172 Rn. 194). Dies ist nach dem von der Antragstellerin eingereichten „Konzept der energetischen Modernisierung“ vom 25. September 2019 zwar für die hier beabsichtigte Sanierung der Fenster (1,3 W/m²K) und der Dächer (0,20 W/m²K) der Fall. In Bezug auf die Fassadensanierung werden die Mindestanforderungen gem. § 9 Abs. 1 Satz 1 in Verbindung mit Anlage 3, Tabelle 1 EnEV in Höhe von 0,24 W/m²K jedoch nicht unerheblich übertroffen. So wird der Wärmedurchgangskoeffizient nach der Sanierung an den Außenwänden mit Fassadenplatten 0,20 W/m²K, an den Außenwänden mit Sandwichplatten 0,22 W/m²K und an den Außenwänden im Loggiabereich mit Porenbeton-Schale 0,21 W/m²K betragen. Da die Antragstellerin im vorliegenden Fall die Sanierung als Gesamtmaßnahme dargestellt und beantragt hat, kommt eine Teilstattgabe nicht in Betracht.

Die Frage, ob für die nicht unter § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a BauGB fallenden Maßnahmen die Voraussetzungen einer Versagung nach § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB vorliegen, muss nach dem derzeitigen Sach- und Streitstand bejaht werden.

Der Versagungsgrund aus § 172 Abs. 4 Satz 1 BauGB liegt vor, wenn ein Vorhaben geeignet ist, die Gefahr der Verdrängung der vorhandenen Wohnbevölkerung hervorzurufen, und wenn eine solche Verdrängung aus den besonderen städtebaulichen Gründen nachteilige Folgen haben würde (vgl. dazu sowie zum Folgenden BVerwG, Urteil vom 18. Juni 1997 - Urteil vom 18. Juni 1997 - BVerwG 4 C 2/97 -, NVwZ 1998, 503). Die Prüfung betrifft daher im Wesentlichen die Frage, ob die bauliche Maßnahme einen sachlich begründeten Anlass zu der Sorge gibt, dass die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung nachteilig verändert wird (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Stand: Mai 2020, § 172 Rn. 175). Da das Ziel der Erhaltungsverordnung die Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung im Erhaltungsgebiet ist, ist es für die Erteilung oder Versagung der Genehmigung nicht entscheidend, ob durch die konkrete Maßnahme die davon betroffenen Bewohner tatsächlich verdrängt werden. Es reicht vielmehr aus, wenn die Baumaßnahme generell geeignet ist, eine solche Verdrängungsgefahr auszulösen. Die Erhaltungsverordnung dient als städtebauliches Instrument nicht - jedenfalls nicht unmittelbar - dem Schutz einzelner konkreter Bewohner, sondern dem allgemeineren und längerfristigen Ziel, die Struktur der Wohnbevölkerung zu erhalten. Dieses Planungsziel kann nur bei Anknüpfung an objektive und dauerhafte Gegebenheiten erreicht werden, die durch eine Maßnahme in der Regel verändert werden. Deshalb kommt die Versagung der Genehmigung auch dann in Betracht, wenn die Wohnung, an der bauliche Veränderungen vorgenommen werden sollen, derzeit leer steht oder wenn die davon betroffenen derzeitigen Bewohner mit der Baumaßnahme einverstanden sind. Da eine einzelne Maßnahme innerhalb eines größeren Erhaltungsgebiets kaum jemals zu einer städtebaulich ins Gewicht fallenden Änderung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung führen wird, darf die Maßnahme auch nicht isoliert gesehen werden. Es kommt vielmehr darauf an, ob die einzelne Maßnahme aufgrund ihrer Vorbildwirkung geeignet ist, eine Entwicklung in Gang zu setzen, die tendenziell die Veränderung der Zusammensetzung der vorhandenen Wohnbevölkerung nach sich zieht. Ob eine Baumaßnahme zu einer allgemeinen Verdrängung führen kann, ist aufgrund einer Prognose der künftigen Entwicklung zu beantworten (BVerwG, Urteil vom 18. Juni 1997 - BVerwG 4 C 2.97 -, zitiert nach juris). Dabei darf sich das Bezirksamt auf nach der Lebenserfahrung typische Entwicklungen stützen, muss diese aber nachvollziehbar darlegen.

Zwar ist im vorliegenden Fall der Antragstellerin grundsätzlich darin zuzustimmen, dass eine energetische Sanierung auch dann möglich sein muss, wenn sie über die Mindestanforderungen des GEG bzw. der EnEV hinausgeht, aber wirtschaftlicher ist als jede (nur) die Mindestanforderungen erfüllende Maßnahme. Denn in diesem Fall geht von der günstigeren und energetisch wirksameren Maßnahme im Vergleich zu der kostenintensiveren und weniger wirksamen, aber gem. § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a BauGB genehmigungsfähigen Maßnahme eine geringere Verdrängungsgefahr für die Wohnbevölkerung aus, da die Höhe der auf die Mieter umlegbaren Kosten geringer ausfiele.

Im vorliegenden Fall hat die Antragstellerin jedoch nicht hinreichend dargelegt, dass die hier beantragte und mit Herstellungskosten von über 2,5 Mio. € kalkulierte Sanierung, die teilweise die energetischen Mindestanforderungen übererfüllt, im Ergebnis günstiger ist als eine Sanierung, die nur die Mindestanforderungen der EnEV erreicht. So könnten sich die Kosten für die Fassadendämmung möglicherweise durch Verwendung von Dämmstoffen anderer Hersteller oder eines Wärmedämmverbundsystems auf anderer Materialbasis verringern. Zwar hat die Antragstellerin ausgeführt, dass das beabsichtigte System nach Herstellerangabe nur in den vom Hersteller angegebenen Dicken vorhanden ist und der vorgeschriebene (Mindest-) Wärmedurchgangskoeffizient mit einer Dicke von 12 cm nicht erreicht werden könne, während eine Sonderanfertigung unwirtschaftlich sei. Es existieren aber eine Vielzahl von Systemen und Materialien verschiedener Hersteller mit unterschiedlichen Wärmeleitstufen. Angesichts der auf die große Fläche gerechneten, nicht ganz unerheblichen „Übererfüllung“ der Mindestanforderungen ist die Antragstellerin den Nachweis schuldig geblieben, dass die Verwendung anderer Materialien entweder nicht erfolgversprechend ist oder dass, sollte eine stärkere Annäherung an 0,24 W/m²K mit anderen Systemen möglich sein, diese teurer wären als das hier beabsichtigte System. Auch hat sie nicht dargelegt, welchen Wärmedurchgangskoeffizienten sie mit einer Dicke von 12 cm erreichen würde, so dass keine Beurteilung möglich ist, ob hierdurch eine (annähernde oder punktgenaue) Erfüllung der Mindeststandards möglich wäre. So ist in Bezug auf die Fassade nicht auszuschließen, dass jedenfalls in den Bereichen der Fassade mit Fassadenplatten (AW1) - in denen nach der beabsichtigten Sanierung der höchste Wärmedurchgangskoeffizient erreicht würde -, die Mindestvorgaben durch eine dünnere Dämmung nahezu erreicht werden könnten (vgl. insoweit auch Beckmann, aaO., S. 1097, der darauf verweist, dass in der Praxis bei rechnerischer Erfüllung der Mindestanforderungen typischerweise eine höhere Energieeffizient erreicht werde und daher eine „Sicherheitstoleranz“ im Form eines Abschlags von 10-15 % vorschlägt). Im Übrigen erlaubt § 9 Abs. 3 Satz 2 EnEV eine Sanierung auch dann, wenn das geänderte Wohngebäude insgesamt den Jahres-Primärenergiebedarf des Referenzgebäudes nach § 3 Abs. 1 und den Höchstwert des spezifischen, auf die wärmeübertragende Umfassungsfläche bezogenen Transmissionswärmeverlusts nach Anlage 1 Tabelle 2 um nicht mehr als 40 vom Hundert überschreiten, was dafür spricht, dass auch geringfügige Unterschreitungen des Mindeststandards hinzunehmen sein können.

Schließlich hat der Antragsgegner das ihm zustehende Ermessen in ermessensfehlerfreier Weise ausgeübt.

Bei der hier in Rede stehenden Entscheidung handelt es sich um eine Ermessensentscheidung (vgl. bereits Beschluss der Kammer vom 9. April 2018 - VG 19 L 688.17 -, Entsch.-Abdr. S. 12 f. zur vorläufigen Untersagung). Denn eine Zurückstellung gem. § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB ergeht nur auf Antrag der Gemeinde. Das Antragsrecht der Gemeinde ist - jedenfalls im unmittelbaren Anwendungsbereich von § 15 BauGB, also losgelöst von § 172 Abs. 2 BauGB - Ausfluss ihrer Planungshoheit (§ 2 Abs. 1 Satz 1 BauGB), der unter anderem auch ein den Schutz der Planung umfassendes Sicherungsrecht entspricht (vgl. für die Zurückstellung gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand: Mai 2020, § 15 BauGB Rn. 34). Die Gemeinde hat selbständig die Frage zu prüfen, ob die Voraussetzungen einer vorläufigen Untersagung gegeben sind. Wird sie bejaht, liegt die Entscheidung darüber, ob ein entsprechender Antrag bei der Bauaufsichtsbehörde gestellt werden soll, in ihrem pflichtgemäßen Ermessen (vgl. Stock, ebd.; ferner auch Hinsch, Zurückstellung nach § 15 Abs. 3 BauGB - Mittel zur Sicherung einer Konzentrationsplanung, NVwZ 2007, 770 [772]; Mitschang, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 14. Auflage 2019, § 15 Rn. 3 a). Zwar entfällt das Antragserfordernis, wenn die Gemeinde, wie im Fall Berlins, zugleich Träger der Baugenehmigungsbehörde ist (vgl. nur OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 28. Januar 2014 - OVG 2 S 71.13 -, juris Rn. 3 m.w.Nachw.; ferner z.B. auch Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, aaO., § 15 BauGB Rn. 1a, 36). Das vermag jedoch nichts daran zu ändern, dass die Entscheidung der Baugenehmigungsbehörde, zum Schutz der Planung im Wege der Zurückstellung gemäß § 15 Abs. 1 Satz 1 BauGB vorzugehen, keinen Automatismus darstellt, sondern entsprechende Ermessenserwägungen erfordert, bei der die Umstände des Einzelfalls zu beachten sind, einschließlich der Interessen des Bauherrn (vgl. Hinsch, aaO.). Es handelt sich hierbei dann um eine einstufige Entscheidung, der keine gesonderte Ermessensentscheidung vorgelagert ist, sondern in die die anzustellenden Ermessenserwägungen unmittelbar einfließen.

Sein Ermessen hat der Antragsgegner ermessensfehlerfrei ausgeübt. Zwar hat er das Wort Ermessen nicht ausdrücklich verwandt, aus seinen Erwägungen im Bescheid vom 7. Mai 2020 ergibt sich aber, dass er nicht von einem Automatismus bei Vorliegen der Tatbestandsmerkmale ausgeht, wenn es dort heißt, der Gesetzgeber habe mit § 172 Abs. 2 i.V.m. § 15 Abs. 1 BauGB die Möglichkeit geschaffen, nach einem Aufstellungsbeschluss für eine soziale Erhaltungsverordnung Vorhaben bis zu 12 Monate zurückzustellen. Im Rahmen seines Ermessens hat er sodann gewürdigt, dass die Maßnahme den Erhaltungszielen voraussichtlich entgegenstehen werde, während nicht ersichtlich sei, ob die Maßnahme kosteneffizient durchgeführt werde bzw. überhaupt durchgeführt werden müsse.

An der sofortigen Vollziehung der Zurückstellung besteht auch ein öffentliches Interesse i.S.v. § 80 Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 VwGO, welches sich im Rahmen einer Abwägung gegen das private Suspensivinteresse der Antragstellerin durchsetzt. Im konkreten Einzelfall liegt es im besonderen staatlichen Interesse, eine irreversible Vereitelung oder maßgebliche Beeinträchtigung der Erhaltungsziele der Milieuschutzverordnung während der Dauer des Aufstellungsverfahrens durch die Schaffung „vollendeter Tatsachen“ zu unterbinden. Gerade bei dem Einsatz bauplanungsrechtlicher Sicherungsinstrumente ist es entscheidend, eine sofortige Wirksamkeit sicherzustellen. Andernfalls gingen die Sicherungsbemühungen im Fall irreversibler Vorhaben - wie der kostenintensiven energetischen Sanierung einer erheblichen Zahl von Wohnungen - ins Leere und würden ihrer Funktion beraubt (vgl. Beschlüsse der Kammer vom 30. Oktober 2017 - VG 19 L 553.17 -, Entsch.-Abdr. S. 9 f., und vom 31. Juli 2013 - 19 L 175.13 -, juris Rn. 49 m.w.N.).

Milieuschutzrechtliche Baugenehmigungen sind zu erteilen, wenn die Änderung einer baulichen Anlage der Anpassung an die baulichen oder anlagentechnischen Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) dient. Dies bestimmt § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a Baugesetzbuch (BauGB). Das gilt, wie das Verwaltungsgericht Berlin jetzt entschied, auch auf Maßnahmen zur Energieeinsparung, die der Eigentümer freiwillig nach Maßgabe der EnEV bzw. des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) durchführt.

Die Antragstellerin, Eigentümerin eines mit einem Wohngebäude bebauten Grundstücks in der Neuköllner „Gropiusstadt“ wendet sich im einstweiligen Verfahren dagegen, dass das Bezirksamt die Entscheidung für eine beantragte Baugenehmigung zurückgestellt und für sofort vollziehbar erklärt hat. Bei den geplanten Baumaßnahmen handelte es sich nicht nur, aber überwiegend um Energiesparmaßnahmen und bei diesen wiederum teils um gesetzlich vorgeschriebene, teils darüber hinausgehende Maßnahmen.

Die Zurückstellung der Baumaßnahmen begründete das Bezirksamt mit dem Beschluss über die Aufstellung einer Milieuschutzsatzung für die Gropiusstadt. Aufgrund der möglichen Modernisierungsumlagen seien insbesondere energetische Maßnahmen geeignet, die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu gefährden. Es handle sich bei den beabsichtigten Sanierungsmaßnahmen ganz überwiegend um keine Pflichtmaßnahmen nach der Energieeinsparverordnung, der Wärmedurchgangskoeffizient nach Sanierung sei deutlich besser als die Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung. Gegen diesen Bescheid erhob die Antragstellerin Widerspruch, über den noch nicht entschieden wurde. Nachdem ein Antrag auf Aussetzung der sofortigen Vollziehung erfolglos blieb, beantragt die Antragstellerin, die aufschiebende Wirkung ihres Widerspruchs per einstweiliger Anordnung wiederherzustellen – ohne Erfolg.

Die Antragstellerin habe voraussichtlich keinen Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung für die von ihr geplante Gesamtmaßnahme gem. § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a BauGB.

Allerdings, und das ist das Entscheidende an dem Beschluss, geht das Verwaltungsgericht [19. Kammer] davon aus, dass nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a BauGB nicht nur solche Maßnahmen privilegiert sind, zu deren Durchführung der Eigentümer nach der EnEV bzw. dem GEG verpflichtet ist, wie etwa die Nachrüstungspflichten gem. § 10 EnEV. Vielmehr fallen nach der Auffassung der Kammer auch Maßnahmen zur Energieeinsparung in den Anwendungsbereich der Norm, die der Eigentümer freiwillig nach Maßgabe der EnEV (vgl. § 9 der Norm) bzw. des GEG durchführt; in diesem Sinne hatte auch die 13. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin entschieden (Urteil vom 26. Mai 2020 - VG 13 K 89.19 -).

Eine einschränkende Auslegung von § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a BauGB dahingehend, dass die Norm nur dann anzuwenden sei – der Eigentümer mithin einen Anspruch auf Genehmigung habe –, wenn nach der EnEV eine Pflicht zum Handeln bestehe, lasse sich zum einen dem Wortlaut der Regelung nicht entnehmen. Zum anderen gebiete auch der Sinn und Zweck der Vorschrift eine Erstreckung auf freiwillige Maßnahmen zur Herstellung des Mindeststandards. Denn die Vorschrift solle eine energetische Sanierung von Bestandsgebäuden ermöglichen, auch wenn dadurch die Ziele des Milieuschutzes tangiert würden, und einen schonenden Ausgleich zwischen Milieuschutz und Klimaschutz schaffen.

Allerdings sei die Regelung nur dann anzuwenden, wenn die bauliche Anlage durch die Maßnahme an die Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung angepasst werde. Über diese Schwelle gehe das von der Antragstellerin eingereichte „Konzept der energetischen Modernisierung“ zum Teil weit hinaus. Das gelte zwar nicht für die hier beabsichtigte Sanierung der Fenster (1,3 W/m²K) und der Dächer (0,20 W/m²K), aber für die Fassadensanierung, wo die Mindestanforderungen gem. § 9 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. Anlage 3, Tabelle 1 EnEV in Höhe von 0,24 W/m²K nicht unerheblich übertroffen würden. So werde der Wärmedurchgangskoeffizient nach der Sanierung an den Außenwänden mit Fassadenplatten 0,20 W/m²K, an den Außenwänden mit Sandwichplatten 0,22 W/m²K und an den Außenwänden im Loggiabereich mit Porenbeton-Schale 0,21 W/m²K betragen. Da die Antragstellerin die Sanierung als Gesamtmaßnahme dargestellt und beantragt habe, kommt eine Teilstattgabe nicht in Betracht.

Für die nicht durch § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a BauGB privilegierten Maßnahmen lägen die Voraussetzungen einer Versagung vor.

Zwar sei der Antragstellerin grundsätzlich darin zuzustimmen, dass eine energetische Sanierung auch dann möglich sein müsse, wenn sie über die Mindestanforderungen des GEG bzw. der EnEV hinausgehe, aber wirtschaftlicher sei als jede (nur) die Mindestanforderungen erfüllende Maßnahme. Denn in diesem Fall gehe von der günstigeren und energetisch wirksameren Maßnahme im Vergleich zu der kostenintensiveren und weniger wirksamen, aber nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a BauGB privilegierten Maßnahme eine geringere Verdrängungsgefahr für die Wohnbevölkerung aus, da die Höhe der auf die Mieter umlegbaren Kosten geringer ausfiele.

Im vorliegenden Fall habe die Antragstellerin jedoch nicht hinreichend dargelegt, dass die beantragte Sanierung, die teilweise die energetischen Mindestanforderungen übererfülle, im Ergebnis günstiger sei, als eine Sanierung, die nur die Mindestanforderungen der EnEV erreiche. So könnten sich die Kosten für die Fassadendämmung möglicherweise durch Verwendung von Dämmstoffen anderer Hersteller oder eines Wärmedämmverbundsystems auf anderer Materialbasis verringern. Zwar habe die Antragstellerin ausgeführt, dass das beabsichtigte System nach Herstellerangabe nur in den vom Hersteller angegebenen Dicken vorhanden sei und der vorgeschriebene (Mindest-) Wärmedurchgangskoeffizient mit einer Dicke von 12 cm nicht erreicht werden könne, während eine Sonderanfertigung unwirtschaftlich sei. Es existierten aber eine Vielzahl von Systemen und Materialien verschiedener Hersteller mit unterschiedlichen Wärmeleitstufen, mit denen eine stärkere Annäherung an 0,24 W/m²K zu preislich günstigeren Konditionen möglich sein könnte.