Anspruch auf Betriebskostenabrechnung trotz Behinderung der Ablesung

Dass der Mieter die Ablesung von Messgeräten erschwert und behindert, lässt seinen Anspruch auf eine Betriebskostenabrechnung nicht entfallen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Klage ist begründet.

1. Der Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Erteilung einer Nebenkostenabrechnung aus dem schriftlichen Mietvertrag i. V. m. § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB. […]

Hat der Vermieter bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) eine Betriebskostenabrechnung nicht erstellt, so steht dem Mieter ein Anspruch auf Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung zu. Der Abrechnungsanspruch entsteht mit Eintritt der Abrechnungsreife, d. h. nach Ablauf der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB.

Unstreitig haben die Bekl. über die Betriebskosten 2015 keine Abrechnung vorgenommen. Die Abrechnung ist fällig […].

Das Verlangen ist auch nicht etwa deshalb treuwidrig, weil der Kl. die Leistung durch sein Verhalten erschwert oder unmöglich gemacht hat. Die Bekl. tragen vor, die Hausverwalterin Frau F. weigere sich, die Abrechnung zu erstellen, weil sie durch den Kl. belästigt und bei der Ablesung behindert worden sei.

Unabhängig von der Frage, ob Beschwerden eines Erfüllungsgehilfen der Bekl. - hier der Frau F. - dazu führen können, dass der Vermieter, der originär für die Abrechnung zuständig ist, dieser Verpflichtung im Ausnahmefall nicht genügen muss, weist die Kl.seite zu Recht darauf hin, dass die vermeintlichen - und bestrittenen - Belästigungen die Erstellung der Abrechnung schon nicht hindern. Die Kosten des Anwesens, die umzulegen sind, sind der Vermieterseite bekannt. Allenfalls die Ablesung der Zähler mag vereitelt werden, soweit diese in der Wohnung des Kl. befindlich sind. Dass der Kl. sich indes speziell im Jahr 2015 geweigert hätte, seine Zähler von den Bekl. oder einem Beauftragten ablesen zu lassen, ist weder ersichtlich noch vorgetragen. Vielmehr tragen die Bekl. selbst vor, dass die letzte Abrechnung im Jahr 2013 erstellt wurde und der Kl. in diesem Zusammenhang die Zeugin F. so verärgert habe, dass diese sich seither weigere, die Abrechnung vorzunehmen.

Dass eine Ablesung damit im Jahr 2015 behindert worden wäre, steht gerade nicht fest.

Ohnehin käme ggf. bei den erfassten Verbräuchen eine Schätzung in Betracht, soweit die Bekl. tatsächlich keinen Zutritt zu Verbrauchserfassungsgeräten gehabt hätten. Eine Vereitelung der Ablesung rechtfertigt es nämlich, dass der Vermieter die Abrechnung nach Maßgabe eines der Ersatzverfahren fertigt (vgl. etwa Langenberg/Zehelein, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 8. Aufl. 2016, Rn. 331 ff.).

Auch ein renitenter Mieter, der die Ablesung von Messgeräten derart erschwert und behindert, dass die Hausverwalterin sich weigert, ihm gegenüber abzurechnen, behält seinen Anspruch auf eine Betriebskostenabrechnung.

Der Mieter klagte auf Erteilung einer Betriebskostenabrechnung, die die Vermieter mit der Begründung verweigert hatten, der Mieter habe die Verwalterin belästigt und bei der Ablesung behindert.

Der Kläger hat einen Anspruch auf Abrechnung. Die Abrechnungsfrist ist abgelaufen und die Abrechnung fällig. Das Verlangen auf Abrechnung sei auch nicht etwa deshalb treuwidrig, weil der Kläger die Leistung durch sein Verhalten dadurch erschwert oder unmöglich gemacht habe, dass die Hausverwalterin sich weigere, die Abrechnung zu erstellen, weil sie durch den Kläger angeblich belästigt und bei der Ablesung behindert worden sei.

Unabhängig von der Frage, ob Beschwerden eines Erfüllungsgehilfen der Beklagten – hier der Verwalterin – dazu führen könnten, dass der – originär für die Abrechnung zuständige – Vermieter dieser Verpflichtung im Ausnahmefall ledig werde, hindere das den Vermieter nicht an der Erstellung der Betriebskostenabrechnung. Die Kosten des Anwesens seien der Vermieterseite bekannt. Allenfalls könnte die Ablesung der Wohnungszähler vereitelt worden sein, wofür allerdings für das konkret in Rede stehende Abrechnungsjahr nichts ersichtlich und auch nichts vorgetragen sei. Und selbst wenn ein Verbrauch nicht erfasst worden sei, soweit die Beklagten tatsächlich keinen Zutritt zu Verbrauchserfassungsgeräten gehabt hätten, wäre eine Schätzung in Betracht gekommen, weil eine Vereitelung der Ablesung es nämlich rechtfertigte, dass der Vermieter die Abrechnung nach Maßgabe eines der Ersatzverfahren fertige.