Anspruch auf Beseitigung eines Schwarzbaus

Eigentümer haben gegen die GdWE einen Anspruch auf Beseitigung einer durch einen Eigentümer auf einer Gemeinschaftsfläche errichteten unzulässigen baulichen Veränderung, wenn von dem Bauwerk eine Beeinträchtigung ausgeht und Beseitigungsansprüche gegen den Eigentümer wegen Verjährung nicht mehr durchgesetzt werden können.

Die Kl. und zwei weitere Eigentümerinnen bilden die beklagte GdWE, es handelt sich um ein Doppelhaus-WEG. Auf dem vor den Sondereigentumseinheiten befindlichen Gemeinschaftseigentum - außerhalb der Sondernutzungsflächen (Kfz-Abstellplätze) - haben die nicht klagenden Eigentümerinnen 2007 eine Gartenhütte errichtet, in der sie Fahrräder abstellen und Gartengeräte lagern. Ein genehmigender Beschluss wurde seinerzeit nicht gefasst.

Mit der Klage begehren die Kl. eine Beschlussersetzung dahin, dass die Gemeinschaft die Hütte beseitigt. Sie tragen eine Beeinträchtigung der Nutzung der Gemeinschaftsfläche vor, die de facto für sie nicht mehr nutzbar sei. Die Beklagte behauptet, die Kl. hätten ursprünglich der Errichtung der Hütte zugestimmt.

Das Amtsgericht hat einen Beschluss zur Beseitigung der Hütte ersetzt und die GdWE verpflichtet, ein Angebot einzuholen, sollte dies über 3.000 € liegen, muss die GdWE zwei weitere Angebote einholen.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Bekl., die ihren Klageabweisungsantrag weiterverfolgt. Die Kammer hat in der Verhandlung alle Wohnungseigentümer angehört und Fotos von den Gegebenheiten in Augenschein genommen.

Die zulässige Berufung hat keinen Erfolg.

Den Kl. steht, wie das Amtsgericht zu Recht ausgeführt hat, der tenorierte Anspruch auf Beschlussersetzung zu.

Bei der Errichtung der Hütte handelte es sich um eine bauliche Veränderung, so dass die Wiederherstellung des vorherigen Zustandes eine Erhaltungsmaßnahme (§§ 18, 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG) ist. Hierauf besteht jedenfalls im vorliegenden Einzelfall ein Anspruch.

Die Baumaßnahme war nicht durch Beschluss genehmigt worden.

Im alten Recht, welches hier für die Errichtung der Baumaßnahme anwendbar ist (BGH ZWE 2026, 112; 2025, 212 m. Anm. Zschieschack), galt gemäß § 22 Abs. 1 WEG a.F., dass eine Baumaßnahme dann zulässig ist, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahme über das in § 14 Nr. 1 WEG a.F. bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Hatten die Eigentümer zugestimmt, stand Ansprüchen auf Beseitigung des Zustimmenden § 242 BGB entgegen. Es dürfte vieles dafür sprechen, jedenfalls in der hier gegebenen Konstellation einer Zwei-Einheiten-GdWE, dass bei einer entsprechenden Zustimmung auch die GdWE einer Beschlussersetzungsklage des Zustimmenden den Einwand der Treuwidrigkeit entgegenhalten kann.

Letztlich kann dies aber dahinstehen, denn von einer derartigen Zustimmung der Kl. mit der Errichtung der Hütte, ist die Kammer nicht überzeugt. Zwar haben die nichtklagenden Eigentümerinnen, welche die GdWE vertreten und die Hütte errichtet haben, übereinstimmend geschildert, dass die Kl. mit der Errichtung einverstanden waren. Sie konnten sich sogar an nähere Umstände erinnern. Dem steht allerdings die Aussage der Kl. entgegen, die ebenfalls anschaulich schilderten, wie sie nach einer Abwesenheit zurückkehrten und zu ihrem Erstaunen die Hütte vorfanden und sich sogleich beschwerten. Absprachen über die konkrete Hütte habe es nicht gegeben, nur am Anfang habe es Erwägungen gegeben, dass sich jeder eine Hütte errichte. Die Aussagen stehen sich unvereinbar gegenüber, auch nach dem persönlichen Eindruck in der Verhandlung konnte die Kammer nicht die Überzeugung gewinnen, dass die Kl. im Gegensatz zu den vernommenen Vertreterinnen der GdWE nicht wahrheitsgemäß aussagen, zumal die Eigentümer jeweils ein Interesse am Ausgang des Verfahrens hatten. Für die Kammer war der Geschehensablauf unaufklärbar. Da die GdWE, wenn sie sich auf den Einwand der Treuwidrigkeit berufen will, indes die Beweislast für eine Zustimmung zum Bau hat, war sie insoweit beweisfällig geblieben.

Ein Gestattungsanspruch unter der Rechtslage des alten Rechts (§ 22 Abs. 1 WEG a.F.), der dem Anspruch auf Beschlussersetzung entgegenstehen könnte, bestand auch nicht. Vielmehr stellte auch nach der damaligen Rechtslage der Bau einen erheblichen Nachteil i.S.v. § 14 WEG a.F. (dazu näher jüngst BGH ZWE 2025, 367) dar, da er für die - kleine - Gemeinschaftsfläche deutlich sichtbar und prägend ist und die Kl. von der Nutzung wesentlicher Teile der Gemeinschaftsfläche ausnimmt.

Demnach besteht hier der vom Amtsgericht austenorierte Anspruch auf Beschlussersetzung, denn die Kl. haben einen Anspruch auf den ihrem Rechtsschutzziel entsprechenden Beschluss, der vom Amtsgericht tenoriert wurde.

Insoweit entspricht es der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass eine bauliche Veränderung, auch wenn der Beseitigungsanspruch - wie hier seit vielen Jahren - verjährt ist, unzulässig bleibt, wenn sie nicht ursprünglich genehmigt wurde oder später ein Gestattungsbeschluss gefasst wurde (BGH NJW 2020, 42). Insoweit entspricht es auch der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, dass die Eigentümer beschließen können, eine rechtswidrig errichtete bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums auf Kosten aller Wohnungseigentümer zu beseitigen und das gemeinschaftliche Eigentum in einen ordnungsgemäßen Zustand zu versetzen (BGH NJW 2020, 42). Der Bundesgerichtshof hat in dieser Entscheidung - die noch zum alten Recht ergangen ist - jedoch auch betont, dass ein weiter Ermessensspielraum der Gemeinschaft besteht.

Nach der Rechtsprechung der Kammer (NJW 2021, 1105) entspricht im neuen Recht ein Schwebezustand bei einer unzulässig errichteten baulichen Veränderung jedoch grundsätzlich nicht ordnungsmäßiger Verwaltung. Will die Gemeinschaft von einem Rückbau absehen, muss sie die Baumaßnahme nach § 20 Abs. 1 WEG nachgenehmigen, womit sodann auch Klarheit über Nutzungen und Kosten (§ 21 WEG) herrscht. Im Gegensatz zum alten Recht, bei dem bauliche Veränderungen im Regelfall nur allstimmig beschlossen werden konnten, schafft hier das neue Recht die erforderliche Flexibilität, so dass die dauerhafte Duldung eines Schwebezustandes im Regelfall nicht ordnungsgemäß sein wird, zumal dann die Nutzungsrechte und Kostentragungspflichten unklar sind. Ebenso wie die Eigentümer nach gefestigter Rechtsprechung des BGH einen Anspruch darauf haben, dass das Gemeinschaftseigentum im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung erstmals in einen der Teilungserklärung entsprechenden - mithin plangerechten - Zustand versetzt wird (BGH NZM 2026, 312 Rn. 16 m.w.N.), besteht ein Anspruch darauf, dass bei einer späteren Veränderung die Gemeinschaft darauf hinwirkt, dass der plangerechte Zustand wieder hergestellt wird, solange nicht die Sollbeschaffenheit durch einen Beschluss nach § 20 WEG verändert wird. Solange eine Rechtsdurchsetzung gegen den Störer möglich und erfolgversprechend ist, wird der Anspruch sich allerdings darauf beschränken, dass die GdWE gegen den Störer vorgeht (vgl. dazu Kammer Urteil vom 12.3.2026 - 2-13 S 22/25). Ist bei einer baulichen Veränderung ein Vorgehen gegen den Störer - wie hier wegen der Verjährung des Beseitigungsanspruchs - nicht erfolgversprechend, besteht ein Beseitigungsanspruch durch die GdWE, wenn keine Genehmigung des Baus erfolgt.

Andererseits wird aber auch vertreten, dass ein Anspruch auf Einschreiten nur dann besteht, wenn eine konkrete Beeinträchtigung der Wohnungseigentümer droht (Bärmann/Dötsch § 20 Rn. 416; ähnlich Jennißen/Hogenschurz § 20 Rn. 121).

Im vorliegenden Fall kommt es hierauf allerdings nicht an. Angesichts der Örtlichkeiten ist die Gemeinschaftsfläche, soweit sie nicht zum Parken von Fahrzeugen genutzt wird, fast ausschließlich mit der Hütte belegt. Wie die Kl. anschaulich schilderte, könnten die Kl. die verbleibenden Flächen der Gemeinschaftsflächen nur nutzen, wenn sie damit den Zugang zur Hütte versperren, der von den anderen Eigentümern zum Abstellen der Fahrräder genutzt wird, so dass auch vor der Hütte ein gewisser Platz benötigt wird. Dass dies plausibel ist, ergibt sich für die Kammer durch die Inaugenscheinnahme der Fotos, welche die beengten Verhältnisse auf der streitgegenständlichen Gemeinschaftsfläche zeigen. Letztlich führt die derzeitige Situation dazu, dass die Eigentümerinnen, welche die Hütte errichtet haben, de facto wesentliche Flächen des Gemeinschaftseigentums alleine nutzen. Dies ist eine Beeinträchtigung, welche die Kl. nicht hinzunehmen haben (vgl. auch LG Karlsruhe NZM 2012, 867 - Rauch aus Schornstein), so dass ein Anspruch auf Einschreiten der GdWE besteht.

Auch der Zeitablauf steht dem Anspruch nicht entgegen. Der Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung verjährt nicht (BGH NJW-RR 2012, 910 = ZWE 2012, 325). Zwar kann in Ausnahmefällen seiner Geltendmachung Treu und Glauben entgegenstehen, dies ist hier aber nicht allein im Hinblick auf das Zeitmoment gegeben, denn es ist schon nicht ersichtlich, dass schützenswerte Dispositionen im Vertrauen auf den Bestand der Gartenhütte getroffen worden wären; es fehlt daher bereits an einem Umstandsmoment.

Nach alledem war die Berufung zurückzuweisen.

Die Wohnungseigentümer können von der GdWE die ordnungsmäßige Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen. Man kann fragen, ob die GdWE aus diesem Grunde verpflichtet ist, aktiv für die Einhaltung der gesetzlichen, vereinbarten und beschlossenen Regelungen einzutreten und daher z. B. gegen einen Schwarzbau vorgehen muss.

Die Wohnungseigentümer X (ein Ehepaar) errichten ohne Gestattung auf einer Fläche, die im gemeinschaftlichen Eigentum steht, im Jahr 2007 in der Nähe ihrer Doppelhaushälfte eine Gartenhütte, in der sie Fahrräder abstellen und Gartengeräte lagern. Wohnungseigentümer K klagt gegen die GdWE B auf eine Beschlussersetzung dahin, dass diese die Hütte beseitigt. Das Amtsgericht fasst für die Wohnungseigentümer den Beschluss, dass die Hütte beseitigt werden muss und verpflichtet die GdWE, ein Angebot einzuholen. Sollte dieses über 3.000 € liegen, muss die GdWE zwei weitere Angebote einholen. Hiergegen richtet sich die Berufung.

Ohne Erfolg! Bei der Errichtung der Hütte habe es sich um eine unzulässige bauliche Veränderung gehandelt, so dass die Wiederherstellung des vorherigen Zustandes eine Erhaltungsmaßnahme (§§ 18, 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG) sei. Hierauf bestehe im Fall, auf den wegen des Baujahrs noch das WEG anzuwenden sei, das bis zum 1. Dezember 2020 gegolten habe, nach § 18 Abs. 2 WEG ein Anspruch. Es lasse sich nicht feststellen, dass K, der einzige weitere Wohnungseigentümer, der Errichtung der Hütte zugestimmt habe.

Die Wohnungseigentümer X hätten im alten Recht auch keinen Anspruch auf Gestattung gehabt. Richtig sei, dass Ansprüche gegen die Wohnungseigentümer X verjährt seien. Der Schwarzbau sei durch den Ablauf der Verjährung aber nicht rechtmäßig geworden. Die Wohnungseigentümer könnten daher auch nach Ablauf der Verjährung beschließen, den Schwarzbau durch die GdWE und auf Kosten sämtlicher Wohnungseigentümer beseitigen zu lassen.

Die Gemeinschaft müsse auch einschreiten. Die Gemeinschaftsfläche werde, soweit sie nicht zum Parken von Fahrzeugen genutzt werde, fast ausschließlich mit der Hütte belegt.

Die Entscheidung entspricht der h.M. Danach muss die GdWE gegen Störungen des gemeinschaftlichen Eigentums einschreiten, was auch aus § 14 Abs. 1 WEG folgt. Eine solche Störung kann beispielsweise ein unzulässiges Verhalten, ein Geräusch, ein Geruch oder, wie im Fall, ein Schwarzbau sein.

Der Anspruch der GdWE folgt schuldrechtlich aus § 14 Abs. 1 WEG oder sachenrechtlich, vermittelt über § 9a Abs. 2 WEG, aus § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB. Dies gilt auch bei einer baulichen Veränderung, die nicht gestattet wurde. Soweit das Landgericht die Beseitigung als Erhaltungsmaßnahme einordnet, ist das daher folgenlos unzutreffend.

Für die Beschlussersetzungsklage war zu fragen, ob man auch dann gegen einen Schwarzbau ein Vorgehen verlangen kann, wenn von dem Schwarzbau keine konkrete Beeinträchtigung ausgeht. Das Landgericht lässt diese Frage offen, da es durch die örtlichen Gegebenheiten von einer konkreten Beeinträchtigung ausgeht.

Richtig ist im Übrigen, dass Beseitigungsansprüche verjähren können, der Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung aber nicht. Die Wohnungseigentümer können daher von der GdWE auch nach Ablauf der Verjährung des Beseitigungsanspruches ein Einschreiten verlangen. Die Kosten müssen dann nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG sämtliche Wohnungseigentümer tragen. Es müsste aber auch ein Umlagebeschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG möglich sein. Im Fall, bei dem es um ein Doppelhaus geht, wird dieser aber nicht zustande kommen, da es wohl ein Stimmenpatt gibt.