Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung, Rückumwandlung von Teileigentumseinheit in Wohneigentum

Alleine die Möglichkeit, für eine Wohneinheit einen um 15 % höheren Verkaufspreis zu erzielen, führt nicht dazu, dass ein Eigentümer einen Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung dahingehend hat, dass seine Teileigentumseinheit in Wohneigentum (rück-) umgewandelt wird.

I. Die Kl. erwarben im Jahr 2003 Wohnungseigentum an zwei Wohnungen … Auf Grundlage der Öffnungsklausel in Ziffer 14 der Teilungserklärung vom 17.10.2003 …, die mit der Eigentumsumschreibung auf den letzten rechtsgeschäftlichen Ersterwerber erlischt, wandelten die Kl. das Wohnungseigentum am 14.7.2004 in nicht zu Wohnzwecken dienendes Teileigentum um und vermieteten die Räume an ein Steuerbüro. Nach der Beendigung des Mietvertrags zum 31.12.2019 beabsichtigen die Kl. die Einheiten zu veräußern, hilfsweise zu vermieten. Auf die ersten Vermittlungsbemühungen des beauftragten Maklerbüros wurde ein Angebot zum Kauf der Einheiten als Wohneinheiten i.H.v. 1.260.000 € unterbreitet, während für den Kauf als Gewerbeeinheit ein Höchstgebot von 1,1 Mio. € abgegeben wurde. Mit Rücksicht hierauf wollen die Kl. das Teileigentum wieder in Wohnungseigentum umwandeln. Der entsprechenden Änderung der Teilungserklärung stimmten alle übrigen Eigentümer mit Ausnahme des Bekl. zu. Die Kl. machen mit der Klage gegen den Bekl. einen Anspruch auf Zustimmung zur Änderung der Teilungserklärung nach § 10 Abs. 2 WEG geltend. Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Es lägen mit der Möglichkeit, nach der Umwandlung in Wohneigentum einen um rund 15 % höheren Kaufpreis zu erzielen, schwerwiegende Gründe i.S.d. § 10 Abs. 2 WEG vor. Dem Bekl. sei es nicht gelungen, konkrete Gründe vorzutragen, die die beantragte Abänderung unbillig erscheinen ließen. Hiergegen wendet sich der Bekl. mit der Berufung und begehrt weiterhin die Klageabweisung. Das Amtsgericht sei zu Unrecht davon ausgegangen, dass schwerwiegende Gründe i.S.d. § 10 Abs. 2 WEG vorlägen. Die Kl. verteidigen die angefochtene Entscheidung. Wegen des weiteren Vorbringens in der Berufungsinstanz wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

II. Die zulässige Berufung hat auch in der Sache Erfolg. Die Kl. haben gegen den Bekl. keinen Anspruch auf Zustimmung zu der beabsichtigten Änderung der Teilungserklärung.

Ein Anspruch der Kl. ergibt sich nicht aus § 10 Abs. 2 WEG. Nach dieser Norm kann jeder Wohnungseigentümer die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Mit der Kodifizierung des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG a.F. (jetzt § 10 Abs. 2 WEG) zum 1.7.2007 sind die Hürden an die Anpassung der Gemeinschaftsordnung bewusst abgesenkt worden, indem nunmehr „schwerwiegende Gründe“ und nicht mehr - wie es früher in der Rechtsprechung vertreten wurde - „außergewöhnliche Umstände“ vorausgesetzt werden (vgl. BT-Drs. 16/887, S. 18 f.; BGH, Urt. v. 22.3.2019 - V ZR 298/16, NJW 2019, 3716, 3717, Rn. 14).

Schwerwiegende Gründe in diesem Sinn können etwa vorliegen, wenn die durch die Gemeinschaftsordnung vorgegebene Zweckbestimmung eine Nutzung einer Sondereigentumseinheit ausschließt, die nach der baulichen Ausstattung der betroffenen Räume möglich ist, und wenn ferner objektive Umstände dafür sprechen, dass dem betroffenen Wohnungseigentümer diese Nutzung eröffnet werden sollte (vgl. BGH, Urt. v. 22.3.2019 - V ZR 298/16, NJW 2019, 3716, 3717, Rn. 15). Das kommt etwa in Betracht, wenn die in der Teilungserklärung als Abstell-, Wasch- und Trockenräume bezeichneten Räume eigentlich als Wohnungen genutzt werden können sollten (vgl. BGH, Urt. v. 22.3.2019 - V ZR 298/16, NJW 2019, 3716, 3717 f., Rn. 21 ff.) oder wenn eine dauerhafte gewerbliche Vermietung einer Teileigentumseinheit angesichts von Lage und Ausstattung des Gebäudes nicht ernsthaft zu erwarten ist; in diesem Fall verhindert das Festhalten an der vereinbarten Nutzung jegliche wirtschaftliche Verwertung der Einheit (vgl. BGH, Urt. v. 23.3.2018 - V ZR 307/16, NJW-RR 2018, 1227, 1228, Rn. 12).

Nach diesen Grundsätzen liegt hier kein schwerwiegender Grund darin, dass die Kl. im Fall der Veräußerung als Wohnungseinheiten einen um 160.000 € höheren Kaufpreis erzielen könnten als im Fall der Veräußerung als Teileigentumseinheiten. Auch wenn die Anforderungen mit der Einführung der Regelung des § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG gesenkt wurden, muss die Zuerkennung eines Abänderungsanspruchs auf echte Ausnahmefälle beschränkt werden, da mit der Regelung in die Vertragsfreiheit der Eigentümer eingegriffen wird (vgl. BeckOK WEG/Müller, 52. Ed. 3.4.2023, WEG § 10 Rn. 196). Die zu berücksichtigenden Gründe können zwar auch wirtschaftlicher Natur sein. Wie die vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fälle zeigen, sind diese aber insbesondere dann schwerwiegend, wenn durch das Festhalten an der Regelung die wirtschaftliche Verwertung der Einheit nicht (mehr) möglich ist. Der nach dem Vortrag der Kl. zu erzielende Erlös von 1,1 Mio. € zeigt deutlich, dass diese Voraussetzungen nicht vorliegen. Allein die voraussichtliche Erzielung eines um ca. 14,6 % höheren Verkaufserlöses im Fall der Änderung genügt hierfür nicht. Dabei kann offenbleiben, ob ein zu erwartender geringerer Verkaufserlös ohne die Änderung überhaupt als schwerwiegender Grund in Betracht kommt, denn das wirtschaftliche Risiko, dass sich die Immobilienpreise für Wohn- und Teileigentum unterschiedlich entwickeln, trägt der Eigentümer. Im Regelfall dürfte daher die Möglichkeit, einen höheren Verkaufspreis bei einer Nutzungsänderung zu erzielen, nicht dazu führen, dass die anderen Eigentümer dieser zustimmen müssten. Jedenfalls Mindererlöse von bis zu 25 % sind insofern keinesfalls ausreichend. Dafür spricht, dass auch eine Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels bei den verbrauchsunabhängigen Kosten grundsätzlich erst bei einer Kostenmehrbelastung von mindestens 25 % verlangt werden kann (vgl. BGH, Urt. v. 11.6.2010 - V ZR 174/09, NJW 2010, 3296, 3297).

Andere schwerwiegende Gründe sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Soweit die Kl. vortragen, sie hätten von vornherein beabsichtigt, die Einheiten nach der Vermietung an das Steuerbüro als Wohnraum zu nutzen bzw. zu veräußern und die Teilungserklärung aufgrund fehlerhafter anwaltlicher Beratung geändert, ergibt sich hieraus kein über das wirtschaftliche Interesse an der Erzielung eines höheren Kaufpreises im Fall der Umwandlung zu Wohneinheiten hinausgehendes Interesse.

Im Übrigen spricht zwar viel dafür, dass die begehrte Änderung unter Berücksichtigung der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer nicht unbillig wäre. Denn nach der ursprünglichen Teilungserklärung bestand die Gemeinschaft ausschließlich aus Wohnungseigentum, und die Umwandlung der Einheiten Nr. 1.6 und 1.7 in Teileigentum erfolgte aufgrund der Öffnungsklausel in Ziffer 14 der Teilungserklärung allein durch die Kl. Mit der von den Kl. nunmehr beabsichtigten Änderung würde der ursprüngliche Zustand wiederhergestellt und damit die Nutzungsart der Einheiten an die übrigen Wohneinheiten angeglichen. Die Rechte und Interessen der anderen Eigentümer sind aber erst in einem zweiten Schritt zu berücksichtigen, wenn - im ersten Schritt - festgestellt wurde, dass die Interessen desjenigen, der die Änderung begehrt, schwerwiegende Gründe darstellen (vgl. BeckOK WEG/Müller, 52. Ed. 3.4.2023, WEG § 10 Rn. 203 f.). Das Interesse der Kl. beschränkt sich hier aber darauf, einen höheren Verkaufserlös zu erzielen.

Die Kl. haben auch keinen Anspruch aus Treu und Glauben gemäß § 242 BGB. Dies würde voraussetzen, dass die Voraussetzungen des von der Rechtsprechung vor der Neuregelung in § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG a.F. entwickelten Anpassungsanspruchs bei grober Unbilligkeit aus § 242 BGB vorliegen. Erforderlich wären danach außergewöhnliche Umstände, die die Verweigerung der Zustimmung als grob unbillig und damit als Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben erscheinen lassen (vgl. BGH, Urt. v. 12.4.2013 - V ZR 103/12, NJW 2013, 1962, 1963, Rn. 12). Außergewöhnliche Umstände für das Begehren der Kl. liegen hier aber nicht vor. Da die wirtschaftlichen Interessen der Kl., wie ausgeführt, keine schwerwiegenden Gründe darstellen, kann es sich auch nicht um außergewöhnliche Umstände im Sinne der Rechtsprechung handeln.

Alleine die Möglichkeit, für eine Wohneinheit einen um 15 % höheren Verkaufspreis zu erzielen, führt nicht dazu, dass ein Eigentümer einen Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung dahingehend hat, dass seine Teileigentumseinheit in Wohneigentum (rück-) umgewandelt wird.

Die Klägerinnen erwarben im Jahr 2003 Wohnungseigentum an zwei Wohnungen. In der Teilungserklärung vom 17. Oktober 2003 war in Ziffer 14 eine Öffnungsklausel enthalten, die allerdings mit der Eigentumsumschreibung auf den letzten rechtsgeschäftlichen Ersterwerber der Anlage erlischt, dass der Erwerber das Wohnungseigentum in Teileigentum umwandeln durfte. Dies taten die Klägerinnen und vermieteten die Wohnungen an ein Steuerbüro. Nach Beendigung des Mietvertrags zum 31. Dezember 2019 beabsichtigten die Klägerinnen, die Einheiten zu veräußern, hilfsweise zu vermieten. Auf die ersten Vermittlungsbemühungen des beauftragten Maklerbüros wurde ein Angebot zum Kauf der Einheiten als Wohneinheiten in Höhe von 1,26 Mio. € unterbreitet, während für den Kauf als Gewerbeeinheiten ein Höchstgebot von 1,1 Mio. € abgegeben wurde. Nunmehr wollten die Klägerinnen das Teileigentum wieder in Wohnungseigentum umwandeln. Der entsprechenden Änderung der Teilungserklärung stimmten alle übrigen Eigentümer mit Ausnahme des Beklagten zu. Die Kläger machen mit der Klage gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zustimmung zur Änderung der Teilungserklärung nach § 10 Abs. 2 WEG geltend. Das AG hat der Klage stattgegeben, weil die beantragte Abänderung nicht unbillig sei. Hiergegen die Berufung des Beklagten.

Mit Erfolg! Die Klägerinnen haben gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zustimmung zu der beabsichtigten Änderung der Teilungserklärung. Ein Anspruch der Klägerin ergibt sich nicht aus § 10 Abs. 2 WEG. Nach dieser seit 2007 geltenden Norm kann jeder Wohnungseigentümer eine Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Mit der Kodifizierung dieser Rechtsnorm zum 1. Juli 2007 sind die Hürden an die Anpassung der Gemeinschaftsordnung bewusst abgesenkt worden, indem nunmehr schwerwiegende Gründe und nicht mehr wie früher in der Rechtsprechung angenommen außergewöhnliche Umstände vorausgesetzt werden (BGH, GE 2019, 670 = NJW 2019, 3716). Schwerwiegende Gründe könnten etwa vorliegen, wenn die durch die Gemeinschaftsordnung vorgegebene Zweckbestimmung eine Nutzung einer Sondereigentumseinheit ausschließt, die nach der baulichen Ausstattung der betroffenen Räume möglich ist, und ferner objektive Umstände dafür sprechen, dass dem betroffenen Wohnungseigentümer diese Nutzung eröffnet werden sollte. Als Beispiel hat der BGH genannt, dass etwa die in der Teilungserklärung als Abstell-, Wasch- und Trockenräume bezeichneten Räume eigentlich als Wohnungen genutzt werden können sollten oder wenn eine dauerhafte gewerbliche Vermietung einer Teileigentumseinheit angesichts von Lage und Ausstattung des Gebäudes nicht ernsthaft zu erwarten ist, weil in diesen Fällen das Festhalten an der vereinbarten Nutzung jegliche wirtschaftliche Verwertung der Einheit verhindert. Daran gemessen liegt hier kein schwerwiegender Grund darin, dass die Klägerin im Falle der Veräußerung als Wohnungseinheiten einen höheren Kaufpreis erzielen könnte als im Falle der Veräußerung als Teileigentumseinheiten. Die Zuerkennung eines Abänderungsanspruchs muss auf echte Ausnahmefälle beschränkt werden, da mit der Regelung in die Vertragsfreiheit der Eigentümer eingegriffen wird. Der nach dem Vortrag der Klägerin zu erzielende Erlös von 1,1 Millionen € zeigt deutlich, dass diese Voraussetzungen hier nicht vorliegen. Allein die voraussichtliche Erzielung eines um ca. 14,6 % höheren Kauferlöses im Falle der Änderung genügt hierfür nicht. Das wirtschaftliche Risiko, dass sich die Immobilienpreise für Wohn- und Teileigentum unterschiedlich entwickeln, trägt der Eigentümer. Jedenfalls Mindererlöse von bis zu 25 % sind insofern keinesfalls ausreichend. Die Revision an den BGH wurde nicht zugelassen.

Das LG hat auch erwogen, dass die Klägerin nur die Rückgängigmachung ihres ursprünglichen Änderungswunsches geltend mache. Die Rechte und Interessen der anderen Eigentümer sind aber erst in einem zweiten Schritt zu berücksichtigen, wenn im ersten Schritt festgestellt wurde, dass die Interessen desjenigen, der die Änderung begehrt, schwerwiegende Gründe darstellen. Es reicht nicht aus, dass die Klägerin im vorliegenden Falle einen höheren Verkaufserlös erzielen wolle. Wenn aber die wirtschaftlichen Interessen der Klägerin keine schwerwiegenden Gründe darstellen, kann es sich auch nicht um außergewöhnliche Umstände im Sinne der Rechtsprechung handeln.

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister