Anschwärzen des Vermieters beim Baufinanzierer als Kündigungsgrund

Anschwärzen des Vermieters beim Baufinanzierer als Kündigungsgrund; Erweiterung der Räumungsklage auf Dritte (hier: Verlobter der Mieterin) in der Berufungsinstanz

1. Eine außerordentliche fristlose Kündigung ist gerechtfertigt, wenn der Mieter trotz Abmahnung wegen früherer unangemessener Äußerungen den Vermieter durch ein Schreiben an dessen Baufinanzierer in Misskredit bringen will.

2. Eine Klageerweiterung auf Dritte (hier: Räumungsklage gegen zwischenzeitlich eingezogenen Verlobten der Mieterin) kann auch in der Berufungsinstanz erfolgen, wenn die Zustimmung zur Parteierweiterung rechtsmissbräuchlich verweigert wird.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Der Kl. nimmt die Bekl. auf Räumung eines Einfamilienhauses in D.-D. in Anspruch, in dem die Bekl. zu 1. aufgrund eines schriftlichen Mietvertrags mit dem Kl. vom 3. August 2009 lebt. Der Bekl. zu 2. ist Verlobter der Bekl. zu 1. Das Amtsgericht hat eine Räumungsklage des Kl. gegen den Bekl. zu 2. mit Schlussurteil vom 6. Januar 2011 rechtskräftig mit der Begründung abgewiesen, der Kl. habe nicht ausreichend darzulegen und zu beweisen vermocht, dass der Bekl. zu 2. bei Schluss der mündlichen Verhandlung ständig in dem Haus gelebt habe. Der Kl. hat die Klage in 2. Instanz erweitert und erneut beantragt, auch, den Bekl. zu 2. zur Räumung des Objekts zu verurteilen, nachdem er im März 2011 erfahren hatte, dass der Bekl. zu 2. nach der Verlobung mit der Bekl. zu 1. in dem streitgegenständlichen Haus wohnt.

II. Die zulässige Berufung der Bekl. zu 1. hat in der Sache keinen Erfolg. Die zulässige Klage gegen den Bekl. zu 2. ist begründet.

Der Kl. hat gegen die Bekl. zu 1. einen Anspruch auf Räumung und Rückgabe des Hauses in D.-D. aus § 546 Abs. 1 BGB. Das Mietverhältnis vom 3. August 2009 ist infolge der wirksamen fristlosen Kündigung vom 22. April 2010 gemäß § 543 Abs. 1 BGB beendet. Der Kl. konnte als Vermieter das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, weil ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls unter Abwägung beiderseitiger Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Spätestens aufgrund der Kontaktaufnahme der Bekl. zu 1. mit dem Baufinanzierer des Kl. mit Schreiben vom 3. April 2010 hat die Bekl. zu 1. die Grenze dessen überschritten, was dem Kl. zuzumuten ist.

Beleidigung und üble Nachrede sind Vertragsverletzungen, die zur Kündigung berechtigen, wenn sie einen gewissen Schweregrad erreichen und die Würdigung der Gesamtumstände zu dem Ergebnis führt, dass die Fortsetzung des Mietvertrags unzumutbar ist (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 9. Aufl., § 543 BGB, Rn. 182 f.). Die Bekl. zu 1. hat trotz einer bereits zuvor erfolgten Kündigung vom 11. März 2010 gestützt auf unangemessene Äußerungen über den Kl. gegenüber dessen Parteivertreter vom 8. März 2010 und Abmahnungen, gleichwohl an das BHW geschrieben und dort von „unglaublichen Vorkommnissen" berichtet, die schon dem Wortlaut nach kaum positiv sein können, sondern den Kl. in schlechtem Licht dastehen lassen. Die Aussage, der Kl. würde andauernd grundlos Kündigungen aussprechen, obwohl sie, die Bekl. zu 1. - was nicht den Tatsachen entspricht - Mieten Monate im Voraus gezahlt habe und insbesondere die Andeutung eines Vermögensverfalls hatten keinen erdenklichen Grund und waren geeignet, den Kl. bei seinem Finanzierungsinstitut in Misskredit zu bringen. Der Bekl. zu 1. musste dabei bewusst sein, dass das BHW trotz des vermeintlich sachlichen Ausdrucks im Schreiben zwischen den Zeilen lesen und merken würde, dass die Aussagen genau dazu dienten, den Kl. bei ihm anzuschwärzen und seine Vermögensverhältnisse zu überprüfen. Die indirekte Drohung der Bekl. zu 1., sie werde an das Bundesaufsichtsamt für das Banken- und Kreditwesen herantreten, sollte das BHW nicht tätig werden, verdeutlicht das Ansinnen der Bekl. zu 1., den Kl. schädigen und den Baufinanzierer in jedem Fall dazu anhalten zu wollen, Schritte gegen den Kl. einzuleiten.

Es ist nachvollziehbar, dass sich die Bekl. zu 1. über die Dauerbaustelle im Garten des angemieteten Hauses geärgert hat. Auch ist nicht zu übersehen, dass beide Parteien des Mietvertrags im vertraglichen Miteinander nicht die angebrachte Zurückhaltung an den Tag gelegt haben. Den Vermieter aber grundlos und ohne nähere Gewissheit über dessen Vermögenslage bei seiner finanzierenden Bank in Verruf zu bringen, wird nicht dadurch gerechtfertigt, dass die Bekl. zu 1. den Winter über ohne Gartenanlage hat wohnen müssen. Dass die Bekl. zu 1. lediglich einen Hilferuf äußern und mit dem Herantreten an das BHW die einzige Möglichkeit durchsetzen wollte, ein bewohnbares Mietobjekt zu erhalten, ist nicht nachvollziehbar, weil das BHW ihr weder helfen musste noch konnte. Die Bekl. zu 1. war auch nicht hilfsbedürftig, weil sie mit Schreiben vom selben Tag gegenüber dem Kl. die Ersatzvornahme ankündigte und schließlich auch vornahm. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass das Haus vollumfänglich bewohnbar war und der Garten im Winter lediglich eine vernachlässigenswerte und gefahrenbegründende Nebensache darstellte, der die Bekl. zu 1. mit Hilfe der gesetzlich vorgesehenen Mittel begegnen konnte und begegnet ist. Nachdem der Kl. der Bekl. zu 1. gegenüber schon nach den nicht notwendigen und unhöflichen Äußerungen im Schreiben an den Kl.vertreter vom 8. März 2010 fruchtlos gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB erklärt hatte, er werde kein weiteres Verhalten dieser Art dulden, konnte er den Vertrag nach der erneuten drittgerichteten Verfehlung formell einwandfrei fristlos kündigen. Er konnte und musste nunmehr nicht mehr damit rechnen, dass sich die Bekl. zu 1. künftig vertragsgemäß verhalten würde – ein Zustand, der dem Kl. die Fortsetzung des Mietvertrags unzumutbar machte.

Sofern der Kl. sein Räumungsbegehren in der zweiten Instanz auch auf den Bekl. zu 2. erstreckt hat, ist diese subjektive Klageerweiterung in der Berufungsinstanz zulässig und gemäß § 533 Nr. 1 und 2 ZPO sachdienlich. Zwar ist eine subjektive Klageänderung in Form einer Klageerweiterung um einen weiteren Bekl. in der Berufungsinstanz generell nicht möglich, weil § 533 ZPO nicht nur die Einwilligung oder Sachdienlichkeit einer solchen Erklärung, sondern auch vorsieht, dass sie nur auf Tatsachen gestützt werden kann, die das Berufungsgericht seiner Verhandlung und Entscheidung über die Berufung ohnehin nach § 529 ZPO zugrunde legen kann. Von diesem Grundsatz macht die Rechtsprechung aus Gründen der Prozessökonomie eine Ausnahme, wenn die Zustimmung zur Parteierweiterung rechtsmissbräuchlich verweigert wird (vgl. Zöller-Greger, 27. Aufl., § 263, Rn. 21, 19 ZPO), weil die Zulassung der Klageerweiterung in dem Fall geeignet ist, den Konflikt der Prozessparteien endgültig auszuräumen und dem Kl. erspart werden soll, einen weiteren Rechtsstreit zu führen. Der Verlust eines zweiten Rechtszugs wird dabei in Kauf genommen (vgl. Brandenburgisches OLG, Urteil vom 7.5.2003 - 3 U 192/02, zitiert nach juris). Diese Voraussetzungen liegen vor.

Der Bekl. zu 2. hat sich in der ersten Instanz darauf berufen, er wohne gar nicht in dem Haus. Mit dieser Begründung hat das Amtsgericht die Klage gegen ihn im Schlussurteil abgewiesen, nachdem er den gesamten erstinstanzlichen Rechtsstreit mit Sach- und Rechtsvortrag verfolgt hat. Erst nach Rechtskraft des Schlussurteils hat der Bekl. zu 2. erklärt, dass er nunmehr ein Verlöbnis mit der Bekl. zu 1. eingegangen sei, aufgrund dessen er in das Haus eingezogen sei. Der Einzug ist ein neuer Lebenssachverhalt, der nicht von der Rechtskraft des Schlussurteils erfasst ist. Bei dieser tatsächlichen Begebenheit ist es dem Kl. nicht zuzumuten, im laufenden Berufungsverfahren gegen die Bekl. zu 1. erneut einen auf denselben, dem Bekl. zu 2. bekannten Kündigungstatsachen fußenden Räumungsrechtsstreit zu führen. Die Verwehrung der Einwilligung des Bekl. zu 1. in die Klageerweiterung in der Berufungsinstanz ist dagegen rechtsmissbräuchlich, da keine Gründe ersichtlich oder vorgetragen sind, die dafür sprechen, dass dem Bekl. zu 2. Verteidigungsmöglichkeiten genommen werden.

Die Klage ist auch begründet. Der Kl. hat gegen den Bekl. zu 2. einen Anspruch auf Räumung des streitgegenständlichen Hauses aus § 546 Abs. 2 BGB. Nach dieser Vorschrift kann der Vermieter die Mietsache nach Beendigung des Mietvertrags auch von Dritten zurückfordern, denen der Mieter die Mietsache zum Gebrauch überlassen hat. Diese Voraussetzungen liegen vor, nachdem - wie dargestellt - das Mietverhältnis durch fristlose Kündigung vom 22. April 2010 wirksam ein Ende gefunden hat.

Üble Nachrede kann ein Kündigungsgrund sein – jedenfalls im Mietrecht. Wenn ein Mieter trotz einer Abmahnung nach früheren unangemessenen Äußerungen einen Brief an das Finanzierungsinstitut des Vermieters schreibt, der trotz eines vermeintlich sachlichen Ausdrucks den Vermieter schädigen soll, ist eine fristlose Kündigung gerechtfertigt, entschied das LG Potsdam. Dem Urteil ist außerdem zu entnehmen, dass eine Erweiterung der Räumungsklage gegen einen zwischenzeitlich eingezogenen Verlobten auch noch in der Berufungsinstanz erfolgen kann.

Die Mieterin hatte ein Einfamilienhaus in Brandenburg gemietet. Zwischen den Vertragsparteien gab es Differenzen, u. a. wegen einer Dauerbaustelle im Garten. Nach unangemessenen Äußerungen über den Vermieter wurde die Mieterin abgemahnt; danach schrieb sie an das Kreditinstitut des Vermieters und deutete dessen Vermögensverfall an unter Hinweis darauf, sie werde notfalls an das zuständige Bundesaufsichtsamt herantreten. Der Vermieter kündigte daraufhin fristlos und verlangte Räumung auch von dem Lebensgefährten der Mieterin, der in der ersten Instanz noch behauptet hatte, er wohne woanders, weswegen das Amtsgericht die Klage gegen ihn abgewiesen hatte. Die Klageerweiterung in der Berufungsinstanz war erfolgreich.

Das Landgericht Potsdam bestätigte das Räumungsurteil des Amtsgerichts gegen die Mieterin. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses sei nach dem Schreiben an den Baufinanzierer unzumutbar, denn die Mieterin habe grundlos und ohne nähere Gewissheit über die Vermögenslage des Vermieters ihn in Schädigungsabsicht bei seiner finanzierenden Bank in Verruf bringen wollen. Der Streit über die Nutzbarkeit des Gartens im Winter sei kein nachvollziehbarer Rechtfertigungsgrund, zumal die Mieterin die Ersatzvornahme angekündigt und vorgenommen hatte. Die Klageerweiterung auf den Lebensgefährten oder Verlobten der Mieterin sei zulässig, denn dadurch werde dem Kläger erspart, einen weiteren Rechtsstreit zu führen.