Anschlußförderung im sozialen Wohnungsbau (Berlin)

Anschlußförderung im sozialen Wohnungsbau (Berlin); Aufwendungshilfen im sozialen Wohnungsbau (Berlin); kein Eigentumsschutz für Optionen auf Subventionierung; kein Vertrauensschutz in Fortbestand von Subventionen

1. Allein durch die Übernahme einer Bürgschaft für einen aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften gewährten Subventionskredit wird kein schuldrechtliches Rechtsverhältnis zwischen der öffentlichen Hand und dem Kreditnehmer begründet.

2. Ein Subventionsempfänger hat bei Unterlassen der Verlängerung einer Aufwendungshilfe keinen Schadensersatzanspruch aus Amtshaftungsgrundsätzen, da er grundsätzlich damit rechnen muß, daß bei Eintritt grundlegender Änderungen der allgemeinen Rahmenbedingungen die Subventionen eingestellt werden.

3. Auch ein Schadensersatzanspruch aus enteignendem oder enteignungsgleichem Eingriff besteht nicht, weil allein die Investitionen des Kreditnehmers aufgrund der gewährten Subvention keine geschützten Eigentumspositionen sind.

4. Auch der öffentliche Kreditgeber ist grundsätzlich hinsichtlich der Risiken aus der beabsichtigten Verwendung des gewährten Kredits nicht aufklärungspflichtig.

5. Bei eindeutiger Befristung der Subventionen stellt deren Nichtverlängerung auch keine Änderung der Geschäftsgrundlage dar.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Bekl. zu 1) förderte seit den 1970er Jahren den sozialen Wohnungsbau in Gestalt von Aufbausubventionen nach dem sog. 1. Förderweg. Private Bauherren gingen seitdem daran, in der Regel mit geringem Kapitaleinsatz und hohem Fremdkapitaleinsatz Mietwohnungen zu errichten. Jedenfalls seit Mitte der 1980er stellte sich die Förderung wie folgt dar: Diese Wohnungen durften nicht zur sog. Kostenmiete am Markt angeboten werden, wenn jene Aufbausubventionen in Anspruch genommen werden sollten. Die Differenz zwischen der Kostenmiete, die sich aus den Kapital- und Bewirtschaftungskosten sowie aus kalkulatorischen Kosten einschließlich des Gewinns der Investoren zusammensetzte, und der von den staatlichen Stellen vorgegebenen, gedeckelten Sozialmiete wurde durch sog. Aufwendungshilfen aus öffentlichen Mitteln gedeckt. Die Förderung wurde zu zwei Dritteln als Aufwendungszuschüsse und zu einem Drittel als Aufwendungsdarlehen gewährt. Die Aufwendungszuschüsse wurden für 15 Jahre bewilligt und in der Form vierteljährlicher Zahlungen gewährt. Das von den privaten Investoren aufgenommene Fremdkapital wurde i.d.R. in Form von mehreren Darlehen bei privaten Kreditinstituten aufgenommen, die z.T. erstrangig und z.T. zweitrangig durch Grundschulden besichert waren. Zur Absicherung der nur zweitrangig besicherten Darlehen gewährte der Bekl. zu 1) Bürgschaften.

Auch die Kl. wollte jene öffentliche Förderung in Anspruch nehmen. Sie gründete sich als geschlossener Immobilienfonds mit dem Zweck des Erwerbs und Verkaufs von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten, der Errichtung, Vermietung und Verwaltung von Gebäuden sowie des Handels mit Wertpapieren. Die Kl. erwarb ein Erbbaurecht am Grundstück in Berlin-Kreuzberg und errichtete dort bis 15.6.1988 im Rahmen des sozialen Wohnungsbauprogramms 1977 eine Wohnanlage. Im Zuge der Bewilligung der öffentlichen Förderung reichte die Kl. eine Wirtschaftlichkeitsberechnung bei der Rechtsvorgängerin der Bekl. zu 2) ein. Diese geht von einer 30jährigen Förderung aus.

Der Bewilligungsbescheid der Rechtsvorgängerin der Bekl. zu 2) an die Kl. über einen Betrag von 14.661.213,60 DM - davon 774.142,31 DM als Aufwendungszuschuß - datiert vom 26.3.1967. In der Ziff. 2 des Bescheides heißt es, daß die Aufwendungshilfe von der mittleren Bezugsfertigkeit an für 15 Jahre gewährt wird - längstens jedoch bis zur planmäßigen Tilgung der zur Deckung der Gesamtkosten in Anspruch genommenen Fremdmittel.

Die Kl. nahm Kredite zur Fremdfinanzierung bei privaten Kreditinstituten auf.

Der Senat von Berlin beschloß am 4.2.2003, Anschlußforderungen nach Ablauf des 15jährigen Förderungszeitraums nicht mehr zu gewähren. Dementsprechend wurde ein Antrag der Kl. auf Anschlußförderung vom 20.12.2002 am 12.3.2003 abschlägig beschieden. Die Zurückweisung einer Pilotklage auf Gewährung zur Anschlußförderung ist durch das Bundesverwaltungsgericht 2008 (vgl. Urteil vom 11.5.2006 - 5 C 10/05 = GE 2006, 1099; NVwZ 2006, 1184 ff.) bestätigt worden, Das Bundesverfassungsgericht hat mit Beschluß vom 19.1.2007 - 1 BvR 2078/06 - (GE 2007, 358) eine gegen das Urteil gerichtete Verfassungsbeschwerde nicht zur Entscheidung angenommen. Die Kl. hat zwischenzeitlich ihre Klage vor dem Verwaltungsgericht Berlin wegen erkennbarer Aussichtslosigkeit zurückgenommen.

Die Kl. behauptet, bei den gegebenen Verhältnissen würde sie ohne Anschlußförderung Verluste erleiden; das sei den Beteiligten bereits 1987 bewußt gewesen. Die Bekl. hatten von Anfang an gewußt, daß Private in den sozialen Wohnungsbau nur investieren würden, wenn eine 30jährige Förderung erfolge. Dennoch sei bei ihnen ein geheimer Vorbehalt vorhanden gewesen ggf. keine Anschlußförderung vorzunehmen. Die Bekl. hätten in den Jahren 1970 bis 1997 durch eine Vielzahl unterschiedlicher Erklärungen nach außen treuwidrig den Eindruck erweckt, daß es nach 15 Jahren eine Anschlußförderung gebe, worauf die Kl. gebaut habe.

Die Kl. meint, ihr stünden Schadensersatzansprüche gegen die Bekl. zu, und zwar aus dem Gesichtspunkt einer culpa in contrahendo (cic) wegen der Verletzung von Aufklärungspflichten, und in Bezug auf den Bekl. zu 1) auch aus 839 BGB i.V.m. Art. 34 GG. Die Klage sei auch unter dem Aspekt eines enteignenden bzw. enteignungsgleichen Eingriffs begründet. Außerdem könne sie - die Kl. - aufgrund von § 313 BGB von den Bekl. eine Anpassung wie beantragt verlangen.

Die Klage ist unbegründet.

Die gegen den Bekl. zu geltend gemachten Ansprüche bestehen nicht.

1) Ein Anspruch wegen einer Pflichtverletzung gemäß, den Grundsätzen der culpa in contrahendo (cic) oder positiven Vertragsverletzung (pFV) kommt der Kl. gegen den Bekl. zu 1) nicht zu.

Es fehlt bereits an dem dafür notwendigen (vorvertraglichen) Schuldrechtsverhältnis zwischen der Kl. und dem Bekl. zu 1). Die Grundförderung wurde in der Form eines Verwaltungsaktes gewährt. Allein die Bürgschaftsübernahme durch den Bekl. zu 1) begründet kein schuldrechtliches Rechtsverhältnis zur Kl., aus der grundsätzlich andere Rechte und Pflichten entstehen können, als der Bürgenverpflichtung nachzukommen (vgl. § 765 BGB). Ein Ausnahmefall wie etwa eine entsprechende Vereinbarung von sonstigen (Neben-) Pflichten liegt nicht vor (vgl. dazu nur Palandt-Sprau, BGB, § 765, 66. Aufl., Rn. 32 m.w.N. zur Rspr. des BGH). Insbesondere gebietet, nicht der Grundsatz von Treu- und Glauben, daß der Bekl. zu 1) gesondert darauf hinzuweisen gehabt hätte, daß eine Anschlußforderung nicht gesichert sei. Denn die Kl. war insoweit nicht aufklärungsbedürftig.

Die Kl. war nicht aufklärungsbedürftig. Aus den ihr gegenüber gemachten Erklärungen - auf allgemeinpolitische Äußerungen kommt es insoweit nicht an (vgl. BVerfG, a.a.O.); unabhängig davon könnte sich die Kl. nur auf ihr bekannte und vor März 1987 gemachte Verlautbarungen berufen: welche von den von der Kl. vorgelegten politischen Erklärungen ihr zur Kenntnis gelangt sind, hat sie nicht substantiiert dargelegt - ist der Kl. ausreichend deutlich gemacht worden, daß eine Förderung verbindlich nur für 15 Jahre bewilligt worden ist. In dem streitigen Bewilligungsbescheid steht ausdrücklich eine solche Befristung (BVerwG, a.a.O. Rn. 30 zu einem insoweit gleichlautenden Bescheid): Es ist also, wie das Bundesverwaltungsgericht zutreffend ausführt, nicht so, daß 30 Jahre Förderung bewilligt wurden, wobei aus finanztechnischen Erwägungen lediglich die Höhe der Bewilligung zunächst nur für ersten 15 Jahre beziffert ist, Zum Zeitpunkt der Bewilligung bestand keine gesetzliche Grundlage für eine Anschlußförderung in der streitigen Bauperiode. Auch das wußte die Kl.; jedenfalls durfte der Bekl. zu 1) von einem solchen Wissen ausgehen. Eine unterbleibende Anschlußförderung war möglich, wie das Bundesverwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat. Schon im Zeitpunkt der Bewilligung war in der Rechtsprechung anerkannt, daß es kein berechtigtes Vertrauen in den zeitlich unbegrenzten Fortbestand einer Subvention gibt; ein Subventionsempfänger muß grundsätzlich damit rechnen, daß bei Eintritt grundlegender Änderungen der allgemeinen Rahmenbedingungen die Subventionen auf "0" gekürzt werden (BVerwG, a.a.O., Rn. 57 m.w.N.). Die Bekl. durften davon ausgehen, daß der gewerblichen Kl., die u. a. zum Zwecke der Nutzung von Subventionen das Bauvorhaben so plante, diese Rechtsprechung bekannt war.

2) Auch ein Amtshaftungsanspruch gemäß § 839 BGB i.V.m. Art. 34 GG besteht gegen den Bekl. zu 1) nicht.

a) Nach dem zuvor Gesagten läßt sich ein solcher Anspruch nicht auf eine AufkIärungspflichtverletzung begründen.

b) Aber auch eine Pflicht zu rücksichtvollem Verhalten ein Träger öffentlicher Gewalt darf nicht "sehenden Auges" zulassen, daß ein Bürger durch sein Verhalten einen vermeidbaren Schaden erleidet - oder eine Pflicht zu konsequentem Verhalten/Vertrauensschutz hat der Bekl. zu 1) nicht verletzt.

aa) Ein relevantes Vertrauen, daß er eine Anschlußförderung vornehmen werde, hat der Bekl. zu 1) nicht geschaffen.

Zwar mag sich aus dem forderungsrechtlich geforderten Nachweis der Finanzierung der Gesamtkosten und der Kalkulation des laufenden Finanzbedarfs der Kl. für die Dauer der Förderung Hinweise darauf ergeben, daß die Fremddarlehen erst nach Ablauf von ca. 30 Jahren vollständig planmäßig getilgt sein würden und daß am Ende der 15jährigen Grundförderungsphase Kosten- und Sozialmiete noch so weit auseinander klaffen würden, daß die über den Gesamtzeltraum von 30 Jahren unveränderlichen Ansätze der Kapitalkosten eine Entscheidung über eine Anschlußförderung erforderten; die Beteiligten mögen auch bei Erlaß des Bewilligungsbescheides eine Anschlußforderung mitgedacht haben und aus der Übernahme der Bürgschaft durch den Bekl. zu 1) mag sich wegen § 8 Abs. 1 AV WbBG ein Willen erkennen lassen, die Rentabilität der geförderten Anlage dauerhaft zu sichern. Aber aus dem Wissen des Bekl. zu 1) um die Voraussetzungen eines wirtschaftlichen Betriebes des geförderten Projekts und ihrer Entscheidung, die langfristige Finanzierung des Projekts zu fördern, kann nicht auf einen Rechtsbindungswillen des Bekl. zu 1) geschlossen werden, daß er die Finanzierung für die gesamte Laufzeit der aufgenommenen Darlehen durch eine in der Wirtschaftlichkeitsberechnung vorausgesetzte Förderung habe sichern wollen oder sich sonst verpflichtet habe, Anleger durch Weiterförderung vor einer möglichen Insolvenz zu retten. Die dauerhafte Sicherung der Rentabilität der Anlage gehört zum unternehmerischen Risiko (BVerwG, a.a.O., Rn. 34). Nimmt man diesen Aspekt zum Umstand dazu, daß der Bewilligungsbescheid ausdrücklich nur eine Förderung von 15 Jahren vorsieht und rechtlich ein Bewilligungsbescheid keine Förderung für den gesamten Bewilligungszeitraum vorsehen mußte (BVerwG, a. a. O., Rn. 42), daß es gerade im Bereich der staatlichen Wohnungsbauförderung immer wieder zu Änderungen aufgrund veränderter wirtschaftlicher und gesellschaftlicher Verhältnisse gekommen ist, durfte sich nur ein Vertrauen hinsichtlich des Bewilligungszeitraums von 15 Jahren bei der Kl. bilden (vgl. BVerwG, a.a.O., Rn. 55 ff.). Wegen der fortbestehenden Entscheidungsfreiheit des einzelnen, wirtschaftliche Risiken einzugehen, gilt dies auch in solchen Fällen, in denen wie hier durch die Gewährung der Subvention der Empfänger veranlaßt werden. soll und wird, Dispositionen mit weit in die Zukunft reichenden Wirkungen zu treffen und in einen Bereich zu investieren, in dem er sonst möglicherweise nicht investiert hätte und der Bezug zu einer langfristigen öffentlichen Aufgabe aufweist. Das Interesse an Investitionsschutz bewirkt für sich allein keine rechtlich schutzwürdige Subventionssicherheit (BVerwG, a.a.O., Rn. 57). Will der Investierende diese Sicherheit, muß er die öffentliche Hand entsprechend binden.

bb) Der Bekl. zu 1) hat die Kl. auch nicht "sehenden Auges" in einen Schaden laufen lassen. Wie der Prozeßvertreter der Kl., der damals an maßgeblicher Stelle an dem Förderungskonzept für den Bekl. zu 1) mitgewirkt hatte, selbst im Termin am 24.5.2007 ausgeführt hat, hätte er dem Förderungskonzept nicht zugestimmt, wenn er nicht davon ausgegangen wäre, daß es auch nach den 15 Jahren zu einer Anschlußförderung komme. Damit fehlt es bereits nach dem Vortrag der Kl. an Umständen, aus denen man entnehmen kann, daß die Kl. von dem Bekl. zu 1) "sehenden Auges" in einen Schaden laufen gelassen wurde. Verbindlich wurde eine Förderung von maximal 15 Jahren bewilligt. Eine rechtliche Bindung hinsichtlich des Ob und des Wie einer Anschlußförderung ging der Bekl. zu 1) jedoch nicht ein. Dies sollte den Entscheidungsträgern nach Ablauf der Grundforderung vorbehalten bleiben. Wie diese Entscheidung aussehen würde, war zum Zeitpunkt der Bewilligung der Grundförderung nicht sicher vorhersehbar. Ein politischer Willensbildungsprozeß ist eigenen Gesetzmäßigkeiten unterworfen. Daß im politischen Willensbildungsprozeß tatsächlich unterschiedliche Positionen vertreten wurden, zeigen die von der Kl. selbst vorgelegten Erklärungen.

3) Schließlich besteht kein Anspruch aus dem Gesichtspunkt eines enteignenden bzw. enteignungsgleichen Eingriffs.

Es fehlt bereits an einem Eingriff in eine von Art. 14 GG geschützte eigentumsrechtliche Position. Das ist jedoch Voraussetzung für enteignenden bzw. enteignungsgleichen Eingriff (vgl. nur BGHZ 91, 20/30; Papier in Maunz/Dürig, GO, Stand Juni 2002, Art. 14 Rn. 693; Jarass/Pieroth, GG, 8. Aufl., Art. 14 Rn. 57/58; Depenheuer in v. Mangoldt/Klein/Starok, Bonner GG-Kommentar, 4. Aufl., Art. 14 Rn. 494/497). Die Nichtgewährung einer Subvention, auf die wie hier (BVerwG, a.a.O.) kein eigentumsrechtlich geschützter Anspruch besteht, ist auch dann kein eigentumsrechtlich beachtlicher Eingriff durch Unterlassen in durch Art. 14 GG geschützte Rechtsgüter, wenn der Einzelne erst mit Blick auf eine bestimmte Situation Investitionen getätigt hat und ohne die Zuwendung die wirtschaftliche Existenzvernichtung des Grundrechtsträgers droht; ob die Kl. bzw. deren Gesellschafter in Kenntnis der späteren Entwicklung in das Objekt investiert hätten, ist eine Frage der Subventionssicherheit und damit des Vertrauensschutzes, begründet aber keine Eigentumsposition i.S.d. Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG (BVerwG, a.a.O., Rn. 76 m.w.N.). Das Ausbleiben der Anschlußförderung selbst berührt nicht den Schutzbereich des Art. 14 GG, weil sie der Kl. weder bereits bewilligt war noch dieser aufgrund Gesetzes oder einer sie begünstigenden Regelung der Bekl. zustand. Die Kl. hatte insoweit allenfalls eine Erwartung oder Chance, in den Genuß einer Anschlußförderung zu kommen. Dies steht aber nicht unter dem Schutz der Eigentumsgarantie.

Eingegriffen ist auch nicht deshalb in eine Eigentumsposition der Kl., weil im Bewilligungsbescheid das Erbbaurecht bestimmten Beschränkungen unterworfen wurde. Denn die Kl. hat keine unbeschränkte Rechtsposition erworben, in die später einmal durch eine staatliche Maßnahme eingegriffen wurde. Die Kl. hat vielmehr hier das Erbbaurecht im Hinblick auf die Beschränkungen durch die öffentliche Förderung erworben. Dabei ist nicht auf eine reine zeitliche Sichtweise abzustellen. Maßgeblich ist, daß die Kl. das Erbbaurecht erworben hat, um die öffentliche Förderung in Anspruch zu nehmen, die dem Erbbaurechtsinhaber gewissen Beschränkungen unterwarf.

Für einen enteignungsgleichen Eingriff fehlt es obendrein im Hinblick auf die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts an der Rechtswidrigkeit des Verhaltens der Bekl. (vgl. BGHZ 58, 124/127; Jarass/Pieroth, a.a.O., Rn. 57; Depenheuer, Rn. 502).

4) Die Kl. hat gegen den Bekl. zu 1) keinen Anspruch aus § 313 BOB. Dessen Voraussetzungen liegen nicht vor. Es fehlt wie ausgeführt an einem Schuldrechtsverhältnis. dessen Geschäftsgrundlage entfallen ist. Die Anschlußförderung war nicht Geschäftsgrundlage für die Bürgschaft.

II. Auch hinsichtlich der Bekl. zu 2) ist die Klage unbegründet.

1) Zugunsten der Kl. greift kein Schadensersatzanspruch wegen vorvertraglicher Pflichtverletzung gegen die Bekl. zu 2) durch. Dabei wird zugunsten der Kl. unterstellt, daß überhaupt die Regelungen de cic im Verhältnis zur Bekl. zu 2) im Verhältnis zur Bekl. zu 2 einschlägig sind. Die Bekl. zu 2) hat keine Pflichtverletzung begangen, insbesondere mußte sie die Kl. nicht darüber aufklären, daß eine Anschlußförderung nicht gesichert war.

Die Bekl. zu 2) hatte keine entsprechende Aufklärungspflicht. Grundsätzlich bestehen für einen Kreditgeber hinsichtlich der beabsichtigten Verwendung des Darlehens keine Hinweis-, Beratungs- und Aufklärungspflichten (vgl. nur BGHZ 107, 921101; BGH, NJW-RR 1992, 879). Das bürgerliche Recht der Bundesrepublik Deutschland basiert auf der Vorstellung, daß jeder Rechtsträger voll geschäftsfähig ist und erkennt, was er tut. Nur unter besonderen Konstellationen können ausnahmsweise solche Pflichten entstehen.

Die Bekl. zu 2) mußte die Kl. hier nicht darüber aufklären, daß eine Anschlußförderung nicht sicher erschien, Die Kl. war insoweit nicht aufklärungsbedürftig. Aus den ihr. gegenüber gemachten Erklärungen auf allgemeinpolitische Äußerungen kommt es insoweit nicht an (vgl. BVerfG, a.a.O.) ist der Kl. ausreichend deutlich gemacht worden, daß eine Förderung verbindlich nur für 15 Jahre bewilligt worden ist. In dem streitigen Bewilligungsbescheid steht ausdrücklich eine solche Befristung (BVerwG, a.a.O. Rn. 30 zu einem insoweit gleichlautenden Bescheid). Zum Zeitpunkt der Bewilligung bestand keine gesetzliche Grundlage für eine Anschlußförderung in der streitigen Bauperiode. Auch das wußte die Kl.; jedenfalls durfte die Bekl. zu 2) von einem solchen Wissen ausgehen. Eine unterbleibende Anschlußförderung war möglich, wie das Bundesverwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat. Schon im Zeitpunkt der Bewilligung war in der Rechtsprechung anerkannt, daß es kein berechtigtes Vertrauen in den zeitlich unbegrenzten Fortbestand einer Subvention gibt; ein Subventionsempfänger muß grundsätzlich damit rechnen, daß bei Eintritt grundlegender Änderungen der allgemeinen Rahmenbedingungen die Subventionen gekürzt werden (BVerwG, a.a.O., Rn. 57 m.w.N.). Die Bekl. zu 2) durfte davon ausgehen, daß der gewerblichen Kl., die zum Zwecke der Nutzung von Subventionen gegründet wurde, diese Rechtsprechung bekannt war.

Da die Bekl. zu 2) nicht einmal aufklärungspflichtig war, kommt es nicht darauf an, ob bei ihr ein relevanter Wissensvorsprung vorlag, ein Interessenkonflikt oder ob sie die Gefährdungslage mit geschaffen hat. Die Kl. stützt sich insoweit auf folgende st. Rspr.: Bei Anlagegeschäften ist das finanzierende Kreditinstitut nur unter ganz besonderen Voraussetzungen zur Risikoaufklärung verpflichtet ist und nur in solchen Ausnahmefällen der Vermittler im Pflichtenkreis des Kreditinstituts tätig wird. Das Kreditinstitut darf nämlich regelmäßig davon ausgehen, daß die Kunden entweder selbst über die notwendigen Kenntnisse und Erfahrungen bezüglich der Anlage verfügen oder sich jedenfalls der Hilfe von Fachleuten bedient haben. Nur ausnahmsweise können sich Aufklarungs- und Hinweispflichten aus den besonderen Umständen des Einzelfalls ergeben. Dies kann der Fall sein, wenn das Kreditinstitut im Zusammenhang m der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb der Anlage über ihre Rolle als Kreditgeberin hinausgeht, wenn es einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken hinzutretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Kunden schafft oder dessen Entstehung begünstigt, wenn es in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt ist oder wenn es in Bezug auf spezielle Risiken der Anlage einen konkreten Wissensvorsprung vor dem Darlehensnehmer hat und dies auch erkennen kann (vgl. nur BGHZ 161, 15120.: OLG Köln, Urt. vom 15.12.2004, Seite 19 f.; KG, Beschluß vom 20.5.2003, 4 W 79/03, Seite 7). Ob diese, für schutzbedürftige Verbraucher entwickelte Rechtsprechung auf einen Nichtverbraucher wie die Kl. übertragbar ist, mag dahinstehen. Jedenfalls fehlt es an der erforderlichen Schutzbedürftigkeit der Kl. Das Risiko der gewählten Konstruktion war für alle Beteiligten gleichermaßen erkennbar. Es wurden von keinem der Beteiligten unzulässige Maßnahmen ergriffen, durch die die Risikoverteilung gemäß Konzept nachteilig beeinflußt wurde. Daß die Erstforderung mit Wissen und Wollen erteilt wurde, eine Anschlußförderung nicht zu erteilen, ist weder substantiiert vorgetragen noch ersichtlich; vielmehr ist nach den Einlassungen des Prozeßbevollmächtigten der Kl. im Termin vom 24.5.2007 davon auszugehen, daß eine Anschlußforderung dem damaligen politischen Willen entsprach.

Vorsorglich sei darauf hingewiesen, daß sich die Kl. als Fondsgesellschaft nicht darauf berufen kann, die Bekl. zu 2) habe ihre Rolle als (teilweise) Kreditgeberin überschritten. Ein solcher Umstand berechtigte allenfalls Anleger in einer Fondsgesellschaft.

Einen besonderen Gefährdungstatbestand hat die Bekl. zu 2) nicht geschaffen, Die Bekl. zu 2) mag ein mit Risiken belastetes Förderkonzept bereit gestellt haben, um private Investitionen in den Wohnungsbau zu veranlassen. Diese Risiken und die Risikoverteilung waren offen gelegt, so daß es an dem Merkmal des "besonderen" Gefährdungstatbestandes fehlt (vgl. dazu BGH, WM 2004, 172/174; BGH, Urteil vom 20.3.2007 - XI ZR 414/04). Es hat sich nur das allgemeine Lebensrisiko verwirklicht, daß in Zukunft eine nicht zugesagte Förderung unterlassen wird. Ein schwerwiegender Interessenkonflikt liegt nicht vor. Die Fallgruppe setzt voraus, daß ein Kreditgeber sowohl den Anleger als auch die Hintermänner der Anlagegesellschaft oder des Bauträgers finanziert hat und nun Risiken aus dem eigenen notleidenden Kreditengagement auf die Anleger abwälzt (vgl. zuletzt BGH, Urteil vom 20.3.2007 - XI ZR 414/04). Ein solches ist hier nicht gegeben. Es reicht nicht, daß die Bekl. zu 2) vielleicht ein Interesse daran hatte, daß private Investoren in den Wohnungsbau gefunden werden und damit die öffentliche Hand nicht Wohnraum für Bedürftige schaffen muß. Es fehlt an einer einseitigen Risikoabwälzung. Vielmehr ist auch die Bekl. zu 2) davon betroffen, wenn die Kl. wegen Störungen des Anlagekonzepts in Zahlungsschwierigkeiten gerät. Denn ihr Darlehensrückzahlungsanspruch ist dadurch gefährdet; eine ausreichende Absicherung hat sie nicht.

2) Ein Schadensersatzanspruch kann auch nicht mit Erfolg darauf gestützt werden, daß der Bekl. zu 1) im Zusammenhang mit der Bekl. zu 2) ein Vertrauen geschaffen habe, daß man eine Anschlußförderung vornehmen werde. Ein relevantes Vertrauen haben die Bekl. nicht geschaffen.

Zwar mag sich aus dem förderungsrechtlich geforderten Nachweis der Finanzierung der Gesamtkosten und der Kalkulation des laufenden Finanzbedarfs der Kl. für die Dauer der Förderung Hinweise darauf ergeben, daß die Fremddarlehen erst nach Ablauf von ca. 30 Jahren vollständig planmäßig getilgt sein würden und daß am Ende der 15jährigen Grundförderungsphase Kosten- und Sozialmiete noch so weit auseinander klaffen worden, daß die über den Gesamtzeitraum von 30 Jahren unveränderlichen Ansätze der Kapitalkosten eine Entscheidung über eine Anschlußforderung erforderten; die Beteiligten mögen auch bei Erlaß des Bewilligungsbescheides eine Anschlußförderung mitgedacht haben und aus der Übernahme der Bürgschaft durch den Bekl. zu 1) mag sich ein Willen erkennen lassen, die Rentabilität der geförderten Anlage dauerhaft zu sichern. Aber aus dem Wissen der Bekl. um die Voraussetzungen eines wirtschaftlichen Betriebes des geförderten Projekts und ihrer Entscheidung, die langfristige Finnzierung des Projekts zu fördern, kann nicht auf einen Rechtsbindungswillen der Bekl. geschlossen werden, daß sie die Finanzierung für die gesamte Laufzeit der aufgenommenen Darlehen durch eine in der Wirtschaftlichkeitsberechnung vorausgesetzte Forderung habe sichern wollen oder sich sonst verpflichtet haben, Anleger durch Weiterförderung vor einer möglichen Insolvenz zu retten. Die dauerhafte Sicherung der Rentabilität der Anlage gehört zum unternehmerischen Risiko (BVerwG, a.a.O., Rn. 34). Nimmt man diesen Aspekt zum Umstand dazu, daß der Bewilligungsbescheid ausdrücklich nur eine Förderung von 15 Jahren vorsieht und rechtlich ein Bewilligungsbescheid keine Forderung für den gesamten Bewilligungszeitraum vorsehen mußte (BVerwG a.a.O., Rn. 42), daß es gerade im Bereich der staatlichen Wohnungsbauförderung immer wieder zu Änderungen aufgrund veränderter wirtschaftlicher und gesellschaftlicher Verhältnisse gekommen ist, durfte sich nur ein Vertrauen hinsichtlich des Bewilligungszeitraums von 15 Jahren bei der Kl. bilden (vgl. BVerwG, a.a.O., Rn. 55 ff.). Wegen der fortbestehenden Entscheidungsfreiheit des Einzelnen, wirtschaftliche Risiken einzugehen, gilt dies auch in solchen Fällen, in denen wie hier durch die Gewährung der Subvention der Empfänger veranlaßt werden soll und wird, Dispositionen mit weit in die Zukunft reichenden Wirkungen zu treffen und in einen Bereich zu investieren, in dem er sonst möglicherweise nicht investiert hätte und der Bezug zu einer langfristigen öffentlichen Aufgabe aufweist. Das Interesse an Investitionsschutz bewirkt für sich allein keine rechtlich schutzwürdige Subventionssicherheit (BVerwG, a.a.O., Rn. 57). Will der Investierende diese Sicherheit, muß er die öffentliche Hand entsprechend binden.

3) Hinsichtlich eines Anspruchs aus enteignendem oder enteignungsgleichem Eingriff kann auf die Ausführungen oben verwiesen werden, Hier kommt hinzu, daß es im Verhältnis zur Bekl. zu 2) auch an einem hoheitlichen Handeln der Bekl. zu 2) fehlt.

4) Die Kl. kann ihre Klage auch nicht mit Erfolg auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage stützen.

Dabei kann zugunsten der Kl. unterstellt werden, daß die Vorschrift des § 313 BGB im Verhältnis zur Bekl. zu 2) zur Anwendung gelangen kann und daß der Wegfall der Anschlußförderung Geschäftsgrundlage geworden ist.

Die Anwendung des § 313 BGB scheitert jedenfalls, weil die Kl. allein das Risiko zu tragen hat, daß sie keine Anschlußförderung erhalt. Auch wesentliche Änderungen der Geschäftsgrundlage führen zu keiner Anpassung, wenn sich durch die Störung das Risiko verwirklicht, das eine Partei zu tragen hat (vgl. nur BGH, NJW 2002, 2384/2385; OLG München, NJW-RR 1999, 557/559). Die Bekl. zu 2) hat weder das Risiko vertraglich übernommen noch ist es ihr normativ zugewiesen. Eine ausdrückliche Risikozuweisung an die Bekl. zu 2) fehlt. Umgekehrt fehlt zwar auch eine ausdrückliche alleinige Zuweisung des Risikos an die Kl. Eine stillschweigende Risikozuweisung allein an die Bekl. zu 2) ist nicht von dieser übernommen. Es gibt keinen greifbaren Anhaltspunkt, aus dem man schließen dürfte, die Bekl. zu 2) habe das Risiko übernommen; der Umstand, daß eine Förderung nur 15 Jahre bewilligt wurde und in den Förderrichtlinien der Hinweis enthalten ist, daß kein Anspruch auf Anschlußförderung. So sieht es auch das Bundesverwaltungsgericht in dem o. g. Verfahren, wenn es zutreffend ausführt, daß sich die Öffentliche Hand nicht gebunden, sondern sich rechtmäßig offen gehalten hat, ob und ggf. wie sie eine Weiterförderung vornimmt. Damit hat sie hinreichend erkennbar für die Kl. zum Ausdruck gebracht, daß sie nicht das Risiko für eine Anschlußfinanzierung trägt. Mit einer Übernahme des Risikos würde sie sich indirekt nämlich binden. Es ist die Kl., die es stillschweigend übernommen hat, das Risiko aus einer ausbleibenden Weiterförderung zu übernehmen. Das OLG München führt insoweit zutreffend aus, der Investor tätige die Investition, "weil er glaubt, daß es sich für ihn rechnet. Erwirbt er ...[etwas], bei dem ein Teil der Rendite ... über eine ... Subvention erzielt werden soll, ... so weiß er, daß er in seine Berechnung Umstände miteinbezieht, auf die weder er noch sein Vertragspartner letztlich entscheidenden Einfluß haben. Dies ist ein spekulatives Element des Geschäfts. Bei Spekulationsgeschäften ... sind Rechte wegen des Wegfalls grundsätzlich ausgeschlossen." So hat in Fällen wie dem vorliegenden, in dem darauf spekuliert wird, daß aufgrund einer späteren normativen Regelung sich das Geschäft erst rechnet, der BGH (vgl. NJW 1979, 1818/9) ein Durchgreifen der Regelungen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage grundsätzlich verneint. Auch in der Literatur wird ganz mehrheitlich vertreten, daß Änderungen von Subventionen i.d.R. in den Risikobereich der Partei fallen, die auf sie spekuliert hat (vgl. nur Grüneberg in Bamberger/Roth, BGB, § 313 Rn. 60 m.w.N.; Erman-Hohloch, a.a.O., Rn. 66; so auch BVerwG, a.a.O., Rn. 34). Wie die Kl. ihre geplante Investition rentierlich gestaltet, ist ihre Sache (vgl. BGH, NJW 1979, 1818/9).

Das LG Berlin verneint nunmehr auch zivilrechtlich einen Schadensersatzanspruch einer Berliner Betroffenen gegen das Land Berlin und die IBB nach gekappter Anschlußförderung. Im wesentlichen schließt sich das LG Berlin auch zivilrechtlich der Entscheidung des BVerwG vom 11.5.2006 (GE 2006,1099) an, daß kein Anspruch auf Anschlußförderung bestanden habe und die investierenden Immobilienfons keinen Anspruch auf Vertrauensschutz hatten.

Das beklagte Land Berlin förderte ab 1970 den sozialen (Miet-) Wohnungsbau durch die Vergabe sog. Aufwendungshilfen an Investoren, die durch Eigenkapital und die Aufnahme von Krediten Sozialwohnungen erstellten, sie aber nur erheblich unter einer durch den Kapitaldienst bedingten Kostenmiete vermieten durften. Nach dem Auslaufen einer für 15 Jahre bewilligten Förderung gewährte das Land Berlin auf der Grundlage entsprechender Richtlinien regelmäßig eine Anschlußförderung, weil die Finanzierungs- und Wirtschaftlichkeitsberechnungen der Projekte regelmäßig auf einen 15 Jahre übersteigenden Zeitraum angelegt waren. Die Klägerin, die diese öffentliche Förderung in Anspruch nehmen wollte, gründete sich als geschlossener Immobilienfonds mit dem Zweck des Erwerbs und Verkaufs von Grundstücken. Sie erwarb ein Erbbaurecht an einem Grundstück in Berlin-Kreuzberg und errichtete dort bis 1988 im Rahmen des sozialen Wohnungsbaus ein Wohnanlage. Durch Bewilligungsbescheid der Beklagten zu 2), der IBB, von 1987 wurde an die Klägerin ein Aufwendungszuschuß für die mittlere Bezugsfertigkeit des beabsichtigten Neubaus an für 15 Jahre gewährt. Das Land Berlin als Beklagter zu 1) gewährte zur Absicherung der nur zweitrangig besicherten Darlehen Bürgschaften.

Ein Antrag der Klägerin auf Anschlußförderung vom 20.12.2002 wurde am 12.3.2003 abschlägig beschieden. Die Klägerin hat behauptet, bei den gegebenen Verhältnissen würde sie ohne Anschlußförderung Verluste erleiden. Deshalb nahm sie die Beklagten auf Schadensersatz in Anspruch.

Das Landgericht Berlin wies die Klage ab.

Ein Anspruch gegen das Land Berlin aus Vertragsverletzung scheitere daran, daß durch dessen Bürgschaftsübernahme keine schuldrechtliches Rechtsverhältnis zum klagenden Immobilienfonds begründet worden sei. Auch ein Amtshaftungsanspruch gegen das Land Berlin bestehe nicht, weil dieses nicht seine Aufklärungspflicht über die Dauer der öffentlichen Förderung verletzt habe. Denn angesichts der Begrenzung der Förderung auf 15 Jahre im Bewilligungsbescheid und der aufgrund veränderter wirtschaftlicher und gesellschaftlicher Änderungen im Bereich der staatlichen Wohnungsbauförderung immer wieder erfolgten Änderungen habe der Fonds nicht auf eine Verlängerung vertrauen dürfen. Auch aus dem Gesichtspunkt des enteignenden bzw. enteignungsgleichen Eingriffs sei kein Anspruch gegen das Land Berlin herzuleiten. Allein die Investitionen des Fonds seien keine Eigentumsposition. Im übrigen fehle es an der Rechtswidrigkeit des Verhaltens des Landes Berlin, da kein Anspruch auf eine Anschlußförderung bestanden habe.

Auch ein Anspruch gegen die IBB bestehe nicht. Grundsätzlich sei ein Kreditgeber ohnehin hinsichtlich der beabsichtigten Verwendung eines Darlehens nicht aufklärungspflichtig. Zudem sei aus dem Bewilligungsbescheid deutlich die Befristung auf 15 Jahre hervorgegangen. Im übrigen sei schon damals in der Rechsprechung anerkannt gewesen, daß es kein berechtigtes Vertrauen in den zeitlich unbegrenzten Fortbestand einer Subvention gibt. Auch unter Zugrundelegung der Rechtsprechung zur Aufklärungspflicht eines Kreditinstituts gegenüber einem schutzbedürftigen Verbraucher bei Anlagegeschäften sei der Fonds nicht schutzbedürftig gewesen, weil das Risiko der gewählten Konstruktion allen Beteiligten gleichermaßen erkennbar gewesen sei. Auch einen Gefährdungstatbestand habe die IBB nicht geschaffen. Vielmehr habe sich nur das allgemeine Lebensrisiko verwirklicht, daß in Zukunft eine nicht zugesagte Förderung unterlassen wird. Schließlich könne auch nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage keine Anpassung verlangt werden. Denn das Risiko, daß er keine Anschlußförderung erhält, habe allein der Fonds tragen müssen.