Anschluß an Fernwärme mit Kraft-Wärme-Koppelung als Energieeinsparung

Anschluß an Fernwärme mit Kraft-Wärme-Koppelung als Energieeinsparung; Anschluß für Waschmaschine und Geschirrspüler als Wertverbesserungsmaßnahme ankündigungspflichtig; Verfliesung des Terrazzofußbodens im Bad keine Wohnwertverbesserung

1. Der Anschluß einer Wohnung an das Fernwärmenetz mit Kraft-Wärme-Kopplung ist auch dann eine duldungspflichtige Maßnahme zur Energieeinsparung, wenn die Wohnung bereits mit einer Gasetagenheizung ausgestattet war; auf die Wirtschaftlichkeit dieser Maßnahme kommt es nicht an.

2. Die Installation eines Zu- und Abflußanschlusses für die Waschmaschine und einen Geschirrspüler ist als Wertverbesserungsmaßnahme ankündigungspflichtig; die Ankündigung als Instandsetzungsmaßnahme reicht insoweit nicht aus.

3. Die Verfliesung des vorhandenen Terrazzofußbodens im Bad ist keine duldungspflichtige Wohnwertverbesserungsmaßnahme.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. kann gemäß § 554 Abs. 2 BGB die Duldung des Anschlusses der Heizung und der Warmwasserversorgung in der Wohnung der Bekl. an die Fernwärmeversorgung verlangen.

Zwar begründet der Anschluß an das Fernwärmenetz regelmäßig keine Wohnwertverbesserung, wenn die betreffenden Räumlichkeiten bereits mit einer Gasetagenheizung ausgestattet sind, weil insoweit eine nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts oder des Bedienungskomforts nicht zu erkennen ist.

Dem Anwendungsbereich des § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB unterfallen indes auch Maßnahmen zur Einsparung von Energie, wie sie durch den Anschluß der streitgegenständlichen Wohnung an das Fernwärmenetz bewirkt wird. Dieser führt zu einer Ersparnis an Primärenergie im Verhältnis zu der Erzeugung von Wärme für Heizung und Warmwasser durch die in der Wohnung vorhandene Gasetagenheizung. Die Ersparnis an Primärenergie ist darauf zurückzuführen, daß das Fernwärmenetz überwiegend aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeist wird. Hieraus ergibt sich nach DIN V 4701-10:2001-02 ein durchschnittlicher Primärenergiefaktor von 0,7, der bei der Gasetagenheizung hingegen bei 1,1 liegt. Der tatsächliche Primärenergiefaktor für das von der Vattenfall Europe betriebene Fernwärmesystem beträgt nach dem Zertifikat der TU Dresden vom 1. Februar 2006 sogar 0,569. Gegen diese Ansätze als solche werden von der Bekl. keine konkreten Einwendungen erhoben.

Entgegen der Auffassung der Bekl. kommt es nicht darauf an, ob für die Beheizung ihrer Wohnung tatsächlich weniger Energie verbraucht wird. Es kann auch dahinstehen, ob sich die von ihr zu tragenden Kosten verringern und insbesondere unter Berücksichtigung einer Mieterhöhung wirtschaftlich sind. Denn der Gesetzgeber hat im volkswirtschaftlichen Interesse an einer Modernisierung des Wohnbestandes - auch zum Zwecke der Energieeinsparung - von einer begrenzenden Regelung bewußt abgesehen. In der Begründung des Gesetzentwurfs zum Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 ist unter Hinweis auf volkswirtschaftliche und umweltpolitische Interessen ausgeführt, daß ein Anreiz zur Durchführung von Wohnungsmodernisierungen weiterhin erforderlich sei (BT-Drucks. 14/4553 S. 37, 58). Im Verfahren vor dem Bundesrat nahmen die Ausschüsse ausdrücklich auf die Grenze von 200 %, die sich in der damaligen Rechtsprechung bei Energiesparmaßnahmen herausgebildet hatte, Bezug und empfahlen, eine Aufnahme des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit zu prüfen (BR-Drucks. 439/2/00 S. 24). Diese Empfehlung fand keinen Eingang in das Gesetz (BGH Urteil vom 3. März 2004 - VIII ZR 149/03, GE 2004, 620).

Auch die Einsparung (nur) von Primärenergie mit ihren begrenzten Ressourcen wird nach den umweltpolitischen Interessen des Gesetzgebers im Interesse der Allgemeinheit vom Duldungsanspruch nach § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB erfaßt. Nachdem in der früheren Regelung in § 541 b BGB a. F. nur die Einsparung von Heizenergie eine Modernisierung darstellte, ist in § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB n. F. die Duldungspflicht erweitert worden auf Maßnahmen zur Einsparung aller Arten von Energie (BT-Drucks. 14/4553). Daß die Einsparung von Primärenergie ein Ziel des Gesetzgebers ist, läßt sich auch anderen gesetzlichen Regelungen entnehmen, wie etwa der früheren Regelung in § 4 Abs. 3 Nr. 3 ModEnG und in § 3 EnEV in Verbindung mit Anh. 1 Nr. 2.1.1, die zur Berechnung des Primärenergiebedarfs auch unmittelbar auf den Primärenergiefaktor in der bereits oben erwähnten DIN V 4701-10:2001-02 Bezug nimmt. Die vorliegende Auslegung ist vor allem auch im Hinblick auf die Wertung in Art. 20 a GG geboten. Ob sich die Einsparung der Primärenergie im gleichen Maße in einer tatsächlichen Energieeinsparung niederschlägt, kann dahinstehen. Im übrigen ist die Bekl. der von der Kl. mit Schriftsatz vom 13. April 2006 vorgelegten spezifizierten Berechnung, nach der sich für die Bekl. eine tatsächliche Energieeinsparung von voraussichtlich 76,34 Euro jährlich ergebe, nicht konkret entgegengetreten.

Aus der Verpflichtung zur Duldung des Anschlusses an die Fernwärmeversorgung ergibt sich auch der Duldungsanspruch hinsichtlich des Installationsschachts und des Warmwasserzählers.

Eine nicht zu rechtfertigende Härte ist für die Bekl. mit der Maßnahme nicht verbunden. In finanzieller Hinsicht hat die Kl. auf einen Modernisierungszuschlag für die hier streitgegenständlichen Modernisierungsmaßnahmen verzichtet. Zur Vermeidung der Beeinträchtigungen durch die Bauarbeiten hat die Kl. der Bekl. für deren Dauer eine Ausweichwohnung angeboten. Der von der Bekl. angeführte Nachteil, die Heizung nicht allein nach ihrem Belieben in Betrieb nehmen zu können, ist zwar nicht zu verkennen, stellt sich aber als nicht so erheblich dar, daß ihr diese Maßnahme nicht zuzumuten ist. Denn sie betrifft nur wenige Tage im Jahr, weil die Versorgung mit Fernwärme auch außerhalb der eigentlichen Heizperiode erfolgt, wenn bestimmte Mindesttemperaturen unterschritten werden. Entsprechendes gilt für die Beeinflussung der Höhe der Heizkosten durch die Bekl. Auch wenn sie einen gewissen vom Verbrauch unabhängigen Flächenanteil zu tragen hat, führt dies nicht zu einer unbilligen Härte. Denn sie kann im übrigen durch die Stellung der Heizkörperventile die Temperatur und damit den verbrauchsabhängigen Anteil der Heizkosten steuern. Für eine gewisse Grunderwärmung muß sie auch bei einer von ihr allein gesteuerten Etagenheizung sorgen.

Die Kl. kann ferner gemäß § 554 Abs. 1 BGB Duldung des Austauschs der Badewanne, des Handwaschbeckens und der Brausestange mit Handbrause verlangen. Es handelt sich hierbei um eine (vorbeugende) Instandsetzung im Rahmen einer Gesamtsanierung, auch wenn derzeit an den einzelnen Sanitärobjekten keine konkreten Mängel vorliegen. Ein damit verbundener erheblicher Nachteil für die Bekl. ist nicht ersichtlich. Die geringfügige Änderung des Zuschnitts der Wanne ist durch den Installationsschacht notwendig und von ihr hinzunehmen.

Die Kl. kann hingegen nicht die Installation eines Zu- und Abflußanschlusses für eine Waschmaschine und einen Geschirrspüler als Instandsetzungsmaßnahme nach § 554 Abs. 1 BGB verlangen. Es handelt sich gegenüber dem von der Kl. zur Verfügung gestellten Zustand der Wohnung um eine Wohnwertverbesserung, die jedenfalls über die ortsübliche Miete im Rahmen von § 558 BGB auch dann zu einer höheren Miete führt, wenn die Kl. die Duldung vorliegend als Instandsetzung verlangt. Ggf. müßte die Kl. diese Maßnahme als das, was sie ist - nämlich als Modernisierung - ankündigen.

Die Kl. kann ferner nicht die Duldung der Verfliesung des Fußbodens im Bad nach § 554 Abs. 2 BGB verlangen. Auch wenn ein Fliesenboden moderner erscheinen mag, ist eine nachhaltige Verbesserung des Gebrauchswerts der Wohnung durch die Verfliesung des vorhandenen Terrazobodens im Bad nicht erkennbar. Wenn der vorhandene Boden alt oder verbraucht ist, dann handelte es um eine Instandsetzung. Diese wird von der Kl. aber nicht geltend gemacht.

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Der Anschluß einer Wohnung an das Fernwärmenetz mit Kraft-Wärme-Kopplung ist eine duldungspflichtige Maßnahme zur Energieeinsparung. Die Installation eines Zu- und Abflußanschlusses für die Waschmaschine und einen Geschirrspüler ist als Wertverbesserungsmaßnahme ankündigungspflichtig. Die Verfliesung des vorhandenen Terrazzofußbodens im Bad ist keine duldungspflichtige Wohnwertverbesserung, so das LG Berlin.

Der Vermieter verlangte von der Mieterin, deren Wohnung bereits mit einer Gasetagenheizung ausgestattet war, die Duldung des Anschlusses der Heizung und Warmwasserversorgung an das Fernwärmenetz, das überwiegend aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeist wurde. Die Mieterin weigerte sich mit dem Argument, dadurch würde für die Beheizung ihrer Wohnung nicht weniger Energie verbraucht, und die Maßnahme sei unter Berücksichtigung der Mieterhöhung nicht wirtschaftlich. Ferner begehrte der Vermieter Duldung der Installation eines Zu- und Abflußanschlusses für eine Waschmaschine und einen Geschirrspüler, jedoch nur als Instandsetzung, ohne die Maßnahme als Modernisierung angekündigt zu haben. Schließlich verlangte der Vermieter Duldung der Verfliesung des vorhandenen Terrazzofußbodens im Bad als Wertverbesserungsmaßnahme. Das Amtsgericht wies die Duldungsklage ab. Dagegen richtete sich die Berufung des Vermieters.

Die Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin gab der Berufung insoweit statt, als die Klage auf Duldung des Anschlusses an das Fernwärmenetz mit Kraft-Wärme-Kopplung abgewiesen worden war. Der Anschluß sei bei einer vorhandenen Gasetagenheizung zwar keine Wertverbesserung, aber als Energieeinsparungsmaßnahme zu dulden. Entscheidend sei die Einsparung an Primärenergie, die darauf zurückzuführen sei, daß das Fernwärmenetz überwiegend aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeist werde. Insoweit komme es auch nicht darauf an, ob die Mieterin für die Beheizung ihrer Wohnung tatsächlich weniger Energie verbrauche und ob sich die von ihr zu tragenden Kosten verringern würden. Der von der Mieterin angeführte Nachteil, die Heizung nicht allein nach ihrem Belieben in Betrieb nehmen zu können, stelle keine unzumutbare Härte dar. Der Vermieter könne die Duldung des Austauschs von Badewanne, Handwaschbecken und Brausestange verlangen. Dabei handele es sich um eine (vorbeugende) Instandsetzung im Rahmen einer Gesamtsanierung des Mietobjekts.

Der Vermieter könne jedoch nicht Duldung der Installation eines Zu- und Abflußanschlusses für eine Waschmaschine und einen Geschirrspüler als Instandsetzung verlangen, da es sich um eine Wertverbesserungsmaßnahme handele, die als solche hätte angekündigt werden müssen. Auch könne er nicht Duldung der Verfliesung des vorhandenen Terrazzofußbodens im Bad verlangen, da es sich nicht um eine Wertverbesserungsmaßnahme handele.

Das Urteil liegt auf der Linie der bisherigen Rechtsprechung, daß zu den Energieeinsparungsmaßnahmen auch der Anschluß an die Fernwärmeversorgung gehört, die überwiegend aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung zur Verbrennung von Müll oder zur Verwertung von Abwärme gespeist wird (LG Hamburg, Urteil vom 29. September 2005, 334 S 48/04, NZM 2006, 536; LG Berlin, Urteil vom 25. Juli 2005, 67 S 153/04, GE 2005, 1193; Wilcken, NZM 2006, 521, 522; a. A. Meyer-Harport, NZM 2006, 524, 525). Deshalb ist auch das Entfernen von Elektro-Nachtspeicheröfen und der Anschluß an das Fernwärmenetz der BEWAG als Energieeinsparungsmaßnahme anerkannt worden (LG Berlin, Urteil vom 17. März 2000, 65 S 352/99, MM 2000, 278; AG Schöneberg, GE 1990, 1089); ebenso der Anschluß an die zentrale Warmwasserversorgung über das Fernwärmenetz (LG Berlin, Urteil vom 17. März 2000, 65 S 352/99, NZM 2002, 64 = MM 2000, 278; LG Berlin, Urteil vom 14. Februar 2000, 62 S 465/99, GE 2000, 893) wie die Umstellung einer Kokszentralheizung auf Fernwärme (LG Berlin, Urteil vom 9. August 2000, 11 O 624/99, GE 2000, 1541) oder die Umstellung von der Gasetagenheizung auf das Fernwärmenetz mit Kraft-Wärme-Kopplung (LG Berlin, Urteil vom 25. Juli 2005, 67 S 153/04, GE 2005, 1193). Auch bei diesen Maßnahmen kommt es nicht darauf an, ob die Maßnahme für den Mieter mit einer konkreten Einsparung von Heizkosten verbunden ist. Auf das Gebot der Wirtschaftlichkeit kommt es dabei ebenfalls nicht an (LG Berlin, Urteil vom 25. Juli 2005, 67 S 153/04, aaO.).